‘ราคาประเมินอาคารชุด’ คืออะไร? ก่อนลงทุนซื้อคอนโดต้องรู้!

สำหรับใครที่คิดจะลงทุนซื้อคอนโดมา ขาย หรือปล่อยเช่า ควรรู้เกี่ยวกับ 'ราคาประเมินอาคารชุด' ว่าคืออะไร? มีกี่ประเภท? มีความสำคัญอย่างไร? ปัจจัยที่ส่งผลต่อราคาประเมินมีอะไรบ้าง? และวิธีเช็คราคาประเมินอาคารชุดในแบบเบื้องต้นสามารถทำได้ผ่านช่องทางไหน ไปดูพร้อมกันกับ PropertyScout ได้ในบทความนี้

'ราคาประเมินอาคารชุด' คืออะไร?

'ราคาประเมินอาคารชุด' หรือที่เรียกกันแบบคุ้นหูว่า 'ราคาประเมินคอนโด' คือ การตีราคาหรือกำหนดมูลค่าของราคาคอนโด ซึ่งมีกรมธนารักษ์ เป็นผู้ดูแลกำหนดราคากลางเอาไว้ แต่โดยทั่วไปแล้วการประเมินราคาคอนโดนั้นจะใช้ราคาของตลาดกลางในขณะนั้น แต่หากเป็นการประเมินราคาโดยบริษัทรับประเมินเพื่อขอสินเชื่อจากธนาคาร จะมีการให้ราคาที่ต่ำกว่าท้องตลาดเล็กน้อย ดังนั้นราคาประเมินในตลาดที่แท้จริงของคอนโดจะมีจำนวนสูงกว่าราคาประเมินจากทั้งสองฝ่ายดังที่กล่าวข้างต้น

ทั้งนี้ ราคาประเมินคอนโดจะเพิ่มสูงขึ้นเรื่อย ๆ ทุกปี ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งหรือพื้นที่ของคอนโดนั้น ๆ ยิ่งถ้าเป็นพื้นที่มีความเจริญแล้วหรือได้รับการพัฒนาที่ดินให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกและสาธารณูปโภคต่าง ๆ เพิ่มขึ้น ก็จะทำให้ราคาประเมินของคอนโดในพื้นที่ดังกล่าวนั้นเพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย

ราคาประเมินอาคารชุด มีความสำคัญอย่างไรบ้าง?

ความสำคัญของราคาประเมินชุด หรือราคาประเมินคอนโด หลัก ๆ แล้วจะแบ่งออกเป็น 2 ส่วน คือ ช่วยให้เกิดความคุ้มค่าเมื่อลงทุนซื้อคอนโด รวมถึงเวลาขายหรือปล่อยเช่าด้วย

• การซื้อคอนโด

หากคิดจะซื้อคอนโด ควรรู้ราคาประเมินคอนโดไว้ก่อน เพื่อที่จะได้ทำการต่อรองราคาให้มีความเหมาะสม โดยใช้ราคาประเมินกลางเป็นหลัก เพราะมีหลายคนที่ซื้อคอนโดและจ่ายเงินไปโดยไม่ได้ตรวจสอบราคาประเมินคอนโด ทำให้มีโอกาสที่จะซื้อคอนโดราคาแพงกว่าความเป็นจริง

• ขายหรือปล่อยเช่าคอนโด

ก่อนขายหรือปล่อยเช่าคอนโดควรรู้ราคาประเมินคอนโดที่ตัวเองเป็นเจ้าของ เมื่อรู้ราคาประเมินคอนโด ก็จะสามารถกำหนดราคาของคอนโดที่ต้องการขายหรือปล่อยเช่า รวมถึง Rental Yield ว่ามีความคุ้มค่าและเหมาะสมหรือไม่ หากตั้งราคาขายต่ำกว่าราคาประเมินก็มีโอกาสที่จะขาดทุน แต่หากตั้งในราคาสูงกว่าราคาประเมินไปมากก็อาจจะทำให้ขายออกได้ยาก

ปัจจัยในการคิดราคาประเมินอาคารชุด มีอะไรบ้าง?

• ราคาประเมินของราชการ

คิดเป็นหน่วยต่อตารางเมตร คอนโดชั้นสูงที่สูงขึ้นมีผลต่อราคาประเมินคอนโดที่มากขึ้นตามไปด้วย

• รูปแบบคอนโด

ห้องสตูดิโอ, 1 ห้องนอน, 2 ห้องนอน รวมถึงพื้นที่ใช้สอย สภาพห้อง ตำแหน่งชั้น เช่น เห็นวิวเมือง วิวสวน ล้วนมีผลต่อราคาประเมินคอนโด

• การตกแต่งห้อง

แม้จะเป็นคอนโดมือสองที่มีการตกแต่งใหม่ เฟอร์นิเจอร์ครบครัน ก็อาจมีผลต่อราคาประเมินคอนโดมากกว่าห้องที่ดูทรุดโทรม ไม่สวยงาม

• สภาพอาคาร

ตัวตึกมีความชำรุดทรุดโทรมหรือไม่ หรือมีการดูแลให้อยู่ในสภาพที่สวยงามเหมือนใหม่ ก็มีผลไม่น้อยในการนำมาประเมินราคาคอนโด

• ราคาตลาด

ราคาคอนโดที่มีการซื้อขายกันในปัจจุบัน ในละแวกเดียวกันหรือใกล้เคียงสามารถนำมาใช้ในการเปรียบเทียบ ประเมินราคาคอนโดให้ที่ใกล้เคียงกับความเป็นจริง

การประเมินราคาอาคารชุด แบ่งออกเป็นกี่ประเภท

ราคาประเมินคอนโดสามารถแบ่งได้เป็น 2 ประเภท แบบชัดเจน ได้ดังนี้

• ราคาประเมินจากราชการ

ราคาประเมินจากทางราชการเป็นราคาที่ออกโดยกรมธนารักษ์ ใช้เป็นราคากลางในการประเมินราคาที่เชื่อถือได้ มีมาตรฐาน สามารถนำไปใช้อ้างอิงได้

• ราคาประเมินจากเอกชน

ราคาประเมินของเอกชน จะมีทั้งราคาประเมินของธนาคารและของบริษัทเอกชนที่รับทำประเมินราคาคอนโดโดยเฉพาะ ซึ่งราคาประเมินในส่วนนี้จะมีการนำราคาประเมินของทางราชการมาเป็นฐาน จากนั้นจะมีการใช้ข้อมูลประกอบในด้านต่าง ๆ เช่น ข้อมูลที่ได้จากการวิจัย ราคาล่าสุดที่ธนาคารปล่อยกู้ ราคาตลาดที่มีการซื้อขายกันจริง และปัจจัยอื่น ๆ มาประกอบ เพื่อหาราคาเฉลี่ยของคอนโดที่ทำการประเมินนั้น ๆ

การทำธุรกรรมด้านต่าง ๆ ที่ต้องอ้างอิง 'ราคาประเมินอาคารชุด'

• การขายคอนโด

เจ้าของคอนโดที่ต้องการขายคอนโดต่อให้กับผู้ซื้อใหม่ จะต้องมีการคิดคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนและค่าอากรแสตมป์ โดยจะมีการอ้างอิงราคาประเมินคอนโดจากราคาที่ประเมินของทางราชการและราคาขายจริง ขึ้นอยู่กับว่าราคาไหนสูงกว่า จากนั้นต้องมีการคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย ที่จะใช้ราคาประเมินคอนโดเป็นฐานในการคำนวณ

หากเป็นคอนโดที่มีการครอบครองมาไม่เกิน 5 ปี และไม่ได้ทำการย้ายทะเบียนบ้าน เข้ามาเป็นเวลาอย่างน้อย 1 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นอัตรา 3.3% ที่อ้างอิงจากราคาประเมินคอนโด หรือราคาซื้อขายจริงเพิ่ม ซึ่งขึ้นอยู่กับว่าราคาไหนจะสูงกว่าเช่นเดียวกัน

• การโอนคอนโด

หลังจากจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมาเป็นของตนเอง ผู้รับโอนหรือเจ้าของจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนคอนโดเป็นอัตรา 2% ของราคาประเมินคอนโด ค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน ขึ้นอยู่กับว่าราคาไหนสูงกว่ากัน โดยการคำนวณอัตราค่าธรรมเนียมและค่าอากรแสตมป์จะใช้ราคาประเมินคอนโดมาคำนวณ

• การจดจำนอง

ซื้อคอนโดมือหนึ่งจากโครงการจะมีการคิดค่าจดจำนองจากมูลค่าของคอนโดที่นำมาใช้ในการจำนองเป็นประกัน โดยธนาคารจะเป็นผู้กำหนดราคา พร้อมกับนำข้อมูลด้านอื่น ๆ มาประกอบในการประเมิน โดยไม่ได้ใช้ราคาอ้างอิงจากราคาประเมินของทางราชการ ทำให้ราคาประเมินคอนโดที่ใช้ในส่วนนี้แตกต่างจากส่วนอื่น ๆ ได้

• การขอสินเชื่อ

หากเจ้าของคอนโดที่มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ต้องการนำคอนโดไปเป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อกับทางธนาคาร ซึ่งจะต้องมีการใช้ราคาประเมินที่ออกโดยทางธนาคารเป็นหลักในการคำนวณวงเงินสินเชื่อ

• การเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

เมื่อซื้อคอนโดและมีชื่อในโฉนดที่ดินว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ จะต้องมีการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยจะมีการคำนวณโดยใช้ราคาประเมินคอนโดเป็นที่ตั้ง

• การฟ้องร้อง

ในกรณีฟ้องร้องเป็นคดีความ ศาลจะใช้ราคาประเมินคอนโดนี้ในการคิดค่าความเสียหาย หรือในกรณีนำสินทรัพย์ไปค้ำประกัน ลงทุน ธุรกรรมต่าง ๆ

• การลงทุนซื้อคอนโด

ข้อมูลราคาประเมินคอนโด สามารถนำมาใช้ประกอบการตัดสินใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างคอนโด ในรูปแบบต่าง ๆ รวมถึงประเมินศักยภาพของแต่ละทำเลที่จะเลือกลงทุนได้ โดยนำข้อมูลมาเป็นปัจจัยนึงในการวิเคราะห์ศักยภาพของทำเลและศักยภาพของโครงการในอนาคต เพื่อประกอบการตัดสินใจในการลงทุน

สรุปส่งท้าย

ทั้งนี้ 'ราคาประเมินอาคารชุด' หรือ 'ราคาประเมินคอนโด' เป็นเพียงราคาที่ใช้ประเมินกันแบบเบื้องต้น แต่ราคาซื้อ-ขายจริง จะมีเงื่อนไขอะไรอีกบ้างที่เข้ามาเกี่ยวข้อง ขึ้นอยู่กับการเจรจาต่อรองของผู้ซื้อและผู้ขาย ในบทความหน้า PropertyScout จะนำเรื่องน่าสนใจ เกร็ดความรู้เกี่ยวกับอสังหา ฯ เรื่องอื่น ๆ มาอัปเดตให้กับทุกคนกันอีกแน่นอน

ซื้อบ้าน ซื้อคอนโด ฝากขาย ฝากปล่อยเช่า ได้ราคาดี

ต้องที่ PropertyScout คลิกตามด้านล่างเลย!

อ่านบทความที่เกี่ยวข้อง คลิก