ไขข้อสงสัย ‘น้ำรั่วบนคอนโด’ ใครต้องรับผิดชอบ?

'น้ำรั่ว' เรียกได้ว่าเป็นอีกปัญหาที่พบเจอกันบ่อยในหมู่ชาวคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะในโครงการเก่า หรือโครงการที่สร้างมาได้สักพักแล้ว การที่น้ำรั่วออกมาจากที่อื่นที่ไม่ใช่ห้องของเรานั้น อาจจะเกิดจากสาเหตุต่าง ๆ อย่างเช่น ฝ้าเพดานมีรอยรั่วที่เรามองไม่เห็น เพื่อนบ้านต่อเติมห้องใหม่ หรือท่อประปาส่วนกลางชำรุด เป็นต้น เชื่อว่าชาวคอนโดหลายคนเมื่อเจอว่าน้ำรั่วออกมาในห้องก็คงสงสัยว่าใครต้องรับผิดชอบกันแน่ นิติบุคคล? เพื่อนบ้านห้องข้างเคียง? หรือว่าเป็นเราน้ำรั่ว? PropertyScout จะพาทุกคนไปไขข้อสงสัยในบทความนี้กันครับ

ผู้รับผิดชอบเมื่อเกิดน้ำรั่วบนคอนโด

เมื่อเกิดเหตุการณ์น้ำรั่วในห้องคอนโดแล้วผู้รับผิดชอบก็คือคนที่เป็น 'สาเหตุของปัญหา' นั่นเอง ไม่จำเป็นต้องคิดมากหรือคาดเดาไปก่อน เพราะว่าทางเดียวที่จะทำให้รู้สาเหตุของน้ำรั่วก็คือ 'การตรวจสอบเพื่อหาต้นเหตุที่แท้จริง' นั่นเองครับ

หากพบว่าปัญหาเกิดจากพื้นที่หรืออุปกรณ์จากส่วนกลาง ผู้รับผิดชอบในการซ่อมแซมและชดเชยความเสียหายทุกอย่างต้องเป็นนิติบุคคลคอนโด ถ้าพบว่าปัญหามาจากห้องข้าง ๆ เพื่อนบ้านต้องเป็นผู้รับผิดชอบหาวิธีแก้ปัญหาน้ำรั่วซึมจากข้างบ้าน แต่ถ้าหากทุกอย่างเกิดจากความเสื่อมโทรมของห้องที่เป็นปัญหาเอง แน่นอนว่าเจ้าของห้องต้องเป็นผู้รับผิดชอบทั้งหมดโดยไม่มีข้อโต้แย้งใด ๆ

วิธีปฏิบัติเมื่อเจอปัญหา 'น้ำรั่ว' บนคอนโด

เมื่ออยู่ไปอยู่มาแล้วเจอกับน้ำรั่ว สิ่งแรกที่ควรทำก็คือแจ้งกับผู้จัดการนิติบุคคลคอนโดให้รับทราบ เพราะกฎหมาย พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 ได้กำหนดให้ผู้จัดการนิติบุคคลทำหน้าที่ดูแลความปลอดภัยหรือความสงบเรียบร้อยภายในคอนโด เมื่อแจ้งเรื่องเรียบร้อยแล้วทีมงานนิติบุคคลก็จะเข้ามาตรวจสอบสาเหตุที่แท้จริงของน้ำรั่วครับ

หาสาเหตุของน้ำรั่ว

รั่วจากห้องตัวเอง

ในบางครั้งสาเหตุของน้ำรั่วอาจจะมาจากภายในห้องคอนโดของเราได้ครับ โดยเกิดจากการที่ท่อประปา ชำรุดเสียหายตามการใช้งาน อย่างเช่น น้ำรั่วออกมาตามจุดข้อต่อต่าง ๆ ของท่อ ในกรณีที่น้ำรั่วออกจากท่อในห้องของตนเองแบบนี้ เราก็จะต้องรีบติดต่อหาช่างมาซ่อมแซมให้เรียบร้อยโดยเร็ว หากทำเพียงแค่เช็ดน้ำแล้วปล่อยทิ้งไว้แบบนั้น ในอนาคตอาจจะเกิดความเสียหายหนักกว่าเดิมได้ครับ

ส่วนวิธีป้องกันปัญหาน้ำรั่วซึมภายในห้องตัวเองที่ดีที่สุด คือ การหมั่นตรวจสอบส่วนต่าง ๆ ภายในห้องที่มีท่อประปา ไม่ว่าจะเป็นน้ำดีหรือน้ำทิ้งก็ตาม อย่างเช่นใต้ซิงค์ล้างจาน อ่างล้างหน้า โถสุขภัณฑ์ โดยเฉพาะบริเวณข้อต่อท่อน้ำ หากมีการรั่วซึมก็สามารถเสริมด้วยเทปกันซึม และถ้ายังไม่ได้ผลก็ขอแนะนำให้เปลี่ยนข้อต่อท่อน้ำใหม่ครับ

รั่วจากห้องข้าง ๆ หรือ ห้องข้างบน

โดยส่วนใหญ่แล้วการที่น้ำรั่วมาจากห้องข้าง ๆ หรือห้องข้างบนจะทำให้เกิดรอยคราบน้ำตามขอบผนัง หรือบนฝ้าเพดาน หากเป็นปัญหาน้ำรั่วแบบเรื้อรังมานาน อาจจะทำให้มีคราบเชื้อราสะสมได้เช่นกัน

ในกรณีที่สรุปได้อย่างแน่ชัดแล้วว่าสาเหตุคือห้องข้าง ๆ หรือข้างบน ไม่ว่าจะเกิดจากการรีโนเวทต่อเติมห้อง ยาแนวห้องน้ำเสื่อมสภาพ หรือท่อประปาชำรุดก็ตาม ควรรีบแจ้งให้ทางนิติบุคคลทราบเพื่อแจ้งไปยังเจ้าของห้องที่มีน้ำรั่ว เพื่อจะได้เข้าตรวจสอบ และซ่อมแซมให้เรียบร้อยครับ โดยกรณีแบบนี้เพื่อนบ้านควรเป็นผู้รับผิดชอบทั้งหมด หรือตามความเหมาะสมโดยดูจากลักษณะของความเสียหายที่เกิดขึ้นนะครับ อย่างไรก็ตามแนะนำให้ติดต่อผ่านนิติบุคคล เพื่อเลี่ยงปัญหาการทะเลาะกันครับ

ส่วนการป้องกันปัญหาน้ำรั่วจากห้องคนอื่นมาที่ห้องเราก็คือ ให้คอยสังเกตรอยรั่วบนฝ้าเพดาน ขอบกำแพง และมุมกำแพงอยู่เป็นประจำ และคอยซ่อมแซมอยู่เป็นระยะโดยการทาน้ำยากันซึม เสริมด้วยซีเมนต์ทากันซึม หรือโฟมกันรอยรั่ว เป็นต้นครับ

รั่วจากทรัพย์สินส่วนกลาง

สำหรับกรณีที่น้ำรั่วจากท่อประปาของพื้นที่ส่วนกลาง นิติบุคคลจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบครับ ซึ่งโดยปกติแล้วก็จะนำเงินค่าส่วนกลางที่ลูกบ้านร่วมกันจ่ายมาซ่อมแซมปรับปรุง แต่ถ้าเป็นปัญหาน้ำรั่วหนัก ที่ก่อให้เกิดความเสียหายกับผู้อยู่อาศัยหลายห้อง ทำให้ไม่มีงบประมาณมากพอที่จะซ่อมแซมโดยทันที นิติบุคคลก็จะต้องนำเรื่องนี้บรรจุในวาระการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมประจำปี พร้อมกับเสนอวิธีแก้ปัญหาให้ผู้อยู่อาศัยทุกคนได้ช่วยกันพิจารณา อาจจะมีการระดมทุนเพื่อหางบประมาณมาซ่อมแซมครับ

อย่างไรก็ตาม ระหว่างการตรวจสอบสาเหตุที่แท้จริงของการเกิดน้ำรั่ว เจ้าของห้องทุกคนที่ได้รับความเดือดร้อนควรมีข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลางคอนโดเอาไว้ด้วย เพราะไม่ใช่นิติบุคคลทุกคอนโดที่จะมีความซื่อสัตย์กับลูกบ้าน หากไม่ศึกษารายละเอียดให้ดีอาจโดนบิดเบือนข้อเท็จจริงตามด้วยการปัดความรับผิดชอบได้ครับ

เมื่อพูดถึงกรณีดังกล่าวแล้ว PropertyScout อยากชวนทุกคนมาดูความหมายของทรัพย์สินส่วนกลางคอนโด ที่มีระบุในข้อกฎหมายกันครับ

ความหมายของทรัพย์สินส่วนกลาง ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522

• โครงสร้างและสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและเพื่อเพื่อป้องกันความเสียหายต่ออาคารชุด
• ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด หรือที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกัน  
• สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวม
• สำนักงานของนิติบุคคลคอนโด
• ทรัพย์สินอื่น ๆ ที่มีไว้ใช้ประโยชน์ร่วมกัน
• อาคาร ส่วนของอาคาร อุปกรณ์ และเครื่องมือที่มีไว้เพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกัน 
• ทรัพย์สินที่ใช้เงินส่วนกลาง (เงินที่เก็บจากผู้พักอาศัยร่วมในคอนโด) ในการดูแล
• สิ่งก่อสร้างหรือระบบที่สร้างขึ้นเพื่อรักษาความปลอดภัยหรือสภาพแวดล้อมภายในคอนโด เช่น ระบบป้องกันอัคคีภัย การจัดแสงสว่าง การระบายอากาศ การปรับอากาศ การระบายน้ำ การบำบัดน้ำเสีย หรือการจำกัดขยะมูลฝอยและสิ่งปฏิกูล 

กล่าวโดยสรุปก็คือ หากว่าทรัพย์สินข้างต้นเป็นสาเหตุที่ทำให้เกิดน้ำรั่ว แล้วนิติบุคคลคอนโดพยายามบิดเบือน หรือปัดความรับผิดชอบ เราก็สามารถอ้างอิงถึงข้อกฎหมายเพื่อรักษาผลประโยชน์ ในฐานะลูกบ้านผู้อยู่อาศัยครับ

สรุปส่งท้าย

สำหรับปัญหาน้ำรั่วซึมในคอนโดนั้น ถือว่าเป็นปัญหาที่เกิดขึ้นได้บ่อยสำหรับชาวคอนโด มีทั้งแบบรั่วซึมเล็กน้อยและแบบที่ส่งผลกระทบค่อนข้างหนัก PropertyScout ขอแนะนำให้ชาวคอนโดทุกคนที่เจอปัญหานี้ โดยเฉพาะการรั่วซึมที่มาจากท่อน้ำของส่วนกลาง ให้รีบแจ้งทางเจ้าหน้าที่นิติบุคคลเพื่อที่จะได้จัดการซ่อมแซมให้เรียบร้อยครับ หากปล่อยไว้นานก็อาจจะทำให้กลายเป็นปัญหาเรื้อรังและสามารถสร้างความเสียหายมากขึ้นในอนาคตครับ ในบทความหน้า PropertyScout จะนำประเด็นเกี่ยวกับการอยู่อาศัยในคอนโดมาแชร์ให้ฟังกันอีกนะครับ สำหรับใครที่มีข้อคิดเห็น ข้อเสนอแนะ สามารถ Comment กันมาได้ตามด้านล่างเลย

อ่านบทความ รีวิวโครงการ อัปเดตข่าวสารเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ได้ที่ PropertyScout Blog หากมีคำถาม ข้อสงสัยต่าง ๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการ เช่า ซื้อ ขาย ติดต่อ PropertyScout ได้เลย! ทีมงานของเราพร้อมให้บริการและตอบทุกข้อสงสัย

อ่านบทความที่เกี่ยวข้อง คลิก