สัญญาเช่าคอนโดต้องมีอะไรบ้าง พร้อมแบบฟอร์มให้ดาวน์โหลด

Key Highlights

• สัญญาเช่าคอนโดที่นำไปฟ้องร้องบังคับคดีได้ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือและมีลายมือชื่อของฝ่ายที่ต้องรับผิด ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 การตกลงกันด้วยวาจาหรือแชทอย่างเดียวจึงมีความเสี่ยงสูงเมื่อเกิดข้อพิพาท
• สัญญาที่มีกำหนดเวลาเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้าไม่จดทะเบียนจะบังคับได้เพียง 3 ปีแรก และการเช่าอสังหาริมทรัพย์มีเพดานที่ 30 ปี ตามมาตรา 540
• ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาฉบับ พ.ศ. 2568 ลงวันที่ 30 พฤษภาคม 2568 คุมสัญญาเช่าของผู้ประกอบธุรกิจ โดยแหล่งข่าวหลายแห่งระบุตรงกันว่ามีผลบังคับใช้วันที่ 4 กันยายน 2568
• เช็คลิสต์ 12 ข้อในบทความนี้ครอบคลุมค่าเช่า เงินประกัน ค่าซ่อม การยกเลิกก่อนกำหนด สัตว์เลี้ยง และการให้เช่าช่วง ซึ่งเป็นกลุ่มเรื่องที่กลายเป็นข้อพิพาทบ่อยที่สุดตอนย้ายออก
• แบบสัญญามาตรฐานพร้อมเอกสารประกอบเปิดให้ดาวน์โหลดได้จากสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคที่ ocpb.go.th ใช้เป็นฐานตั้งต้นได้ทั้งฝั่งผู้เช่าและผู้ให้เช่า

ทำไมสัญญาเช่าคอนโดถึงเป็นเอกสารที่คนอ่านน้อยที่สุด

วันเซ็นสัญญาเช่าคอนโดมักเป็นวันที่ทุกอย่างดูราบรื่น ห้องถูกใจ เจ้าของห้องคุยดี และผู้เช่าอยากได้กุญแจเร็วที่สุด เอกสารสองหรือสามแผ่นที่ยื่นมาให้เซ็นจึงมักถูกอ่านแบบผ่าน ๆ ปัญหาคือเอกสารชุดนั้นจะถูกหยิบขึ้นมาอ่านอย่างละเอียดอีกครั้งก็ต่อเมื่อมีเรื่องแล้ว เช่น แอร์เสียแล้วเถียงกันว่าใครจ่าย ย้ายออกก่อนครบสัญญาแล้วเงินประกันหาย หรือเจ้าของห้องขอขึ้นค่าเช่ากลางสัญญา

สิ่งที่ทำให้ผู้เช่าเสียเปรียบส่วนใหญ่ไม่ใช่ข้อความที่เขียนไว้ผิด แต่เป็นข้อความที่ไม่ได้เขียนไว้เลย เมื่อสัญญาไม่ได้พูดถึงเรื่องใด กติกาก็จะกลายเป็นความจำของสองฝ่ายซึ่งไม่เคยตรงกัน บทความนี้จึงเรียงจากสิ่งที่กฎหมายกำหนดว่าต้องมี ตามด้วยเช็คลิสต์ที่ควรมีเพิ่ม แล้วปิดท้ายด้วยแหล่งดาวน์โหลดแบบฟอร์มที่ใช้เป็นฐานได้จริง

สัญญาเช่าคอนโดที่ใช้ได้จริงต้องมีกี่ส่วน

สัญญาเช่าคอนโดที่ทำงานได้จริงประกอบด้วยสี่ส่วน และแต่ละส่วนตอบคำถามคนละข้อ ถ้าขาดส่วนใดส่วนหนึ่งไป สัญญาจะยังใช้ได้แต่จะมีช่องว่างที่ต้องมาตกลงกันใหม่ตอนมีปัญหา ซึ่งเป็นจังหวะที่เจรจายากที่สุด

ส่วนของสัญญา	สิ่งที่ต้องระบุ
ส่วนที่หนึ่ง ตัวตนของคู่สัญญา	ใครเป็นผู้ให้เช่า ใครเป็นผู้เช่า และห้องไหน ส่วนนี้ตอบคำถามว่าใครมีสิทธิและหน้าที่ตามสัญญานี้
ส่วนที่สอง เงื่อนไขทางการเงิน	ค่าเช่าเท่าไร จ่ายวันไหน ด้วยวิธีใด เงินประกันเท่าไร และค่าน้ำค่าไฟคิดอย่างไร
ส่วนที่สาม การใช้และการดูแล	ใครซ่อมอะไร อะไรทำได้ อะไรทำไม่ได้ และเจ้าของห้องเข้าห้องได้ในกรณีใด
ส่วนที่สี่ ทางออก	สัญญาจบเมื่อไร ต่อสัญญาอย่างไร เลิกก่อนกำหนดได้ไหมและมีผลอย่างไร รวมถึงเงื่อนไขการคืนเงินประกัน

ข้อสังเกตจากงานภาคปฏิบัติคือสัญญาส่วนใหญ่ที่หมุนเวียนอยู่ในตลาดเขียนส่วนที่หนึ่งกับส่วนที่สองไว้ครบ แต่เขียนส่วนที่สามและส่วนที่สี่ไว้สั้นมาก ทั้งที่สองส่วนหลังคือส่วนที่จะถูกใช้จริงเมื่อเกิดเรื่อง

กฎหมายกำหนดให้สัญญาเช่าคอนโดต้องมีอะไรบ้าง

ข้อมูลคู่สัญญาและทรัพย์ที่เช่าต้องระบุละเอียดแค่ไหน

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 กำหนดว่าการเช่าอสังหาริมทรัพย์จะฟ้องร้องบังคับคดีได้ก็ต่อเมื่อมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด แปลว่าถ้าตกลงกันด้วยวาจาหรือคุยกันในแชทอย่างเดียว เมื่อเกิดข้อพิพาทขึ้นจริง การพิสูจน์จะยากกว่ามาก

ในทางปฏิบัติ ข้อมูลที่ควรระบุให้ครบคือชื่อและเลขบัตรประชาชนของผู้ให้เช่าและผู้เช่า หรือเลขหนังสือเดินทางกรณีผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ ที่อยู่สำหรับส่งเอกสาร ชื่อโครงการ เลขที่ห้อง ชั้น ขนาดพื้นที่ และรายการทรัพย์สินที่ส่งมอบพร้อมห้อง เช่น เครื่องปรับอากาศ เครื่องทำน้ำอุ่น เฟอร์นิเจอร์บิลท์อิน และกุญแจหรือคีย์การ์ดกี่ใบ

จุดที่คนมองข้ามบ่อยที่สุดคือการตรวจว่าคนที่มาเซ็นเป็นเจ้าของห้องตัวจริงหรือไม่ ขอดูหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดคู่กับบัตรประชาชนให้ชื่อตรงกัน และถ้าเป็นตัวแทนมาเซ็นแทน ต้องมีหนังสือมอบอำนาจที่ระบุขอบเขตชัดเจน รายละเอียดเรื่องเอกสารทั้งชุดอยู่ในบทความเอกสารเช่าคอนโดของ PropertyScout

ระยะเวลาเช่าและการจดทะเบียนเมื่อสัญญาเกิน 3 ปี

มาตรา 538 กำหนดต่อไปว่า ถ้าการเช่ามีกำหนดเวลาเกิน 3 ปีหรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้าไม่ได้จดทะเบียน สัญญานั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปีแรกเท่านั้น

นี่คือเหตุผลที่สัญญาเช่าคอนโดในตลาดส่วนใหญ่กำหนดระยะเวลาไว้ที่ 1 ปีแล้วต่ออายุเป็นรอบ ๆ เพราะหลีกเลี่ยงขั้นตอนการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินและค่าธรรมเนียมที่ตามมา ผู้เช่าที่ต้องการความมั่นคงระยะยาว เช่น ครอบครัวที่ย้ายมาพร้อมลูกวัยเรียน จึงควรชั่งน้ำหนักระหว่างความสะดวกกับความมั่นคง เพราะสัญญาปีต่อปีแปลว่าค่าเช่าถูกทบทวนใหม่ได้ทุกปี

อีกเพดานหนึ่งที่ควรรู้คือมาตรา 540 ซึ่งกำหนดว่าการเช่าอสังหาริมทรัพย์จะทำนานกว่า 30 ปีไม่ได้ ถ้าทำสัญญาเกินกว่านั้น กฎหมายให้ลดลงมาเหลือ 30 ปี

เช็คลิสต์ 12 ข้อที่ต้องมีในสัญญาเช่าคอนโด

สิบสองข้อต่อไปนี้คือรายการที่ควรไล่ทีละข้อก่อนเซ็น ถ้าข้อไหนไม่มีอยู่ในเอกสาร ให้ขอเพิ่มเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน ไม่ใช่รับปากกันด้วยวาจา

ค่าเช่า เงินประกัน และวันชำระ

• ข้อ 1 อัตราค่าเช่าต่อเดือนเป็นตัวเลขที่ชัดเจน พร้อมระบุว่ารวมหรือไม่รวมค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าอินเทอร์เน็ต
• ข้อ 2 วันครบกำหนดชำระในแต่ละเดือน ช่องทางการชำระ และเลขบัญชีปลายทางที่เป็นชื่อเดียวกับผู้ให้เช่า
• ข้อ 3 จำนวนเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า พร้อมเงื่อนไขและกำหนดเวลาการคืนเงินประกันหลังย้ายออก
• ข้อ 4 วิธีคิดค่าน้ำและค่าไฟ ระบุว่าคิดตามมิเตอร์ของหน่วยงานรัฐหรือคิดผ่านนิติบุคคล พร้อมอัตราต่อหน่วยที่เขียนไว้เป็นตัวเลข

ข้อ 4 เป็นข้อที่สร้างข้อพิพาทมากที่สุดข้อหนึ่ง เพราะค่าไฟที่เรียกเก็บผ่านนิติบุคคลมักสูงกว่าอัตราของการไฟฟ้า ถ้าสัญญาไม่ได้เขียนอัตราไว้ ผู้เช่าจะไม่มีฐานให้ตรวจสอบเลย รายละเอียดวิธีคำนวณและวิธีตรวจว่าถูกเรียกเก็บเกินหรือไม่ อยู่ในบทความค่าน้ำค่าไฟคอนโดของ PropertyScout

ใครรับผิดชอบค่าซ่อมและค่าส่วนกลาง

• ข้อ 5 การแบ่งความรับผิดชอบค่าซ่อม โดยกำหนดวงเงินเป็นตัวเลขว่าซ่อมไม่เกินเท่าไรผู้เช่าออกเอง เกินกว่านั้นผู้ให้เช่าออก
• ข้อ 6 ผู้รับผิดชอบค่าส่วนกลางรายปีและภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งโดยธรรมเนียมเป็นภาระของเจ้าของห้อง
• ข้อ 7 รายการทรัพย์สินที่ส่งมอบพร้อมห้อง พร้อมภาพถ่ายสภาพ ณ วันเข้าอยู่แนบท้ายสัญญา
• ข้อ 8 ขอบเขตความเสื่อมสภาพตามการใช้งานปกติที่ผู้เช่าไม่ต้องรับผิด เช่น สีผนังซีดตามอายุการใช้งาน

ข้อ 5 ที่เขียนแบบมีตัวเลขกำกับช่วยตัดปัญหาได้มากกว่าการเขียนว่าซ่อมเล็กผู้เช่าออกและซ่อมใหญ่ผู้ให้เช่าออก เพราะคำว่าเล็กกับใหญ่ไม่มีนิยามกลาง ส่วนข้อ 7 คือหลักฐานชิ้นเดียวที่ใช้ได้จริงตอนย้ายออก ให้ถ่ายภาพทุกจุดที่มีตำหนิอยู่แล้วในวันรับห้อง แล้วส่งให้ผู้ให้เช่ายืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรในวันเดียวกัน

เงื่อนไขการยกเลิกก่อนกำหนดของทั้งสองฝ่าย

• ข้อ 9 สิทธิของผู้เช่าในการบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนด พร้อมระยะเวลาบอกกล่าวล่วงหน้าและผลที่ตามมาต่อเงินประกัน
• ข้อ 10 สิทธิของผู้ให้เช่าในการบอกเลิกสัญญา และเหตุที่ใช้บอกเลิกได้ เช่น ค้างชำระค่าเช่าเกินกำหนดกี่วัน

จุดที่ผู้เช่าควรตรวจเป็นพิเศษคือความสมดุลของสองข้อนี้ สัญญาจำนวนไม่น้อยให้สิทธิผู้ให้เช่าบอกเลิกได้โดยแจ้งล่วงหน้า 30 วัน แต่กำหนดว่าผู้เช่าที่ออกก่อนครบสัญญาจะถูกริบเงินประกันทั้งจำนวนโดยไม่มีทางเลือกอื่นเลย ถ้าเจอโครงสร้างแบบนี้ ให้ขอแก้เป็นการบอกกล่าวล่วงหน้าเท่ากันทั้งสองฝ่าย หรือขอกำหนดค่าชดเชยเป็นจำนวนเดือนที่ระบุแทนการริบทั้งก้อน

เงื่อนไขสัตว์เลี้ยงและการให้เช่าช่วง

• ข้อ 11 เงื่อนไขการเลี้ยงสัตว์ ระบุชนิด จำนวน น้ำหนัก และเงินประกันสัตว์เลี้ยงเพิ่มเติมถ้ามี พร้อมอ้างอิงข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดฉบับที่ใช้อยู่
• ข้อ 12 สิทธิในการให้เช่าช่วงหรือให้ผู้อื่นเข้าพักแทน รวมถึงเงื่อนไขการปล่อยเช่าระยะสั้นซึ่งอาคารส่วนใหญ่ห้ามไว้

ข้อ 11 ต้องระวังว่าคำอนุญาตจากเจ้าของห้องเพียงฝ่ายเดียวไม่พอ เพราะข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดกำหนดเข้มกว่าได้ และเป็นกติกาที่ใช้บังคับกับทุกคนในอาคาร ทางที่ปลอดภัยคือให้ระบุในสัญญาว่าเจ้าของห้องยืนยันว่าอาคารอนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ พร้อมแนบสำเนาข้อบังคับส่วนที่เกี่ยวข้อง

ข้อสัญญาแบบไหนที่ทำให้ผู้เช่าเสียเปรียบ

ข้อความห้ากลุ่มต่อไปนี้พบได้บ่อยในสัญญาที่หมุนเวียนอยู่ในตลาด และเป็นกลุ่มที่ควรขอแก้ก่อนเซ็นมากกว่าจะยอมรับไปก่อนแล้วค่อยเถียงทีหลัง

• ข้อความที่ให้ผู้ให้เช่าริบเงินประกันได้ทุกกรณีที่ผู้เช่าออกก่อนครบสัญญา โดยไม่แยกว่าเหตุผลคืออะไรและไม่มีการหักตามความเสียหายจริง
• ข้อความที่ให้ผู้ให้เช่าเข้าห้องได้ตลอดเวลาโดยไม่ต้องบอกล่วงหน้า ซึ่งขัดกับหลักความเป็นส่วนตัวของผู้เช่า
• ข้อความที่เปิดช่องให้ปรับขึ้นค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายอื่นระหว่างอายุสัญญาโดยไม่ได้ระบุอัตราหรือเงื่อนไขไว้ล่วงหน้า
• ข้อความที่ผลักภาระค่าซ่อมทุกรายการไปที่ผู้เช่า รวมถึงงานที่เป็นโครงสร้างหรือระบบของอาคาร
• ข้อความที่ให้ผู้ให้เช่าระงับน้ำหรือไฟเพื่อบังคับให้ผู้เช่าชำระเงิน ซึ่งเป็นวิธีที่ประกาศคุ้มครองผู้เช่าห้ามไว้

วิธีขอแก้ที่ได้ผลกว่าการต่อรองด้วยความรู้สึกคือเสนอข้อความทดแทนไปพร้อมกัน เช่น แทนที่จะบอกว่าไม่อยากให้ริบเงินประกันทั้งก้อน ให้เสนอข้อความว่าการบอกเลิกก่อนกำหนดโดยแจ้งล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน ให้ผู้ให้เช่าหักค่าชดเชยได้ไม่เกินหนึ่งเดือนของค่าเช่า และคืนส่วนที่เหลือภายในกำหนดเวลาที่ระบุ

ประกาศคุ้มครองผู้เช่าคุ้มครองอะไรบ้าง

ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ถูกควบคุมสัญญาโดยคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา ภายใต้สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ประกาศฉบับล่าสุดคือฉบับ พ.ศ. 2568 ซึ่งสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคเผยแพร่ไว้พร้อมแบบสัญญามาตรฐานและเอกสารประกอบ โดยหน้าประกาศระบุวันที่ 30 พฤษภาคม 2568

สาระที่แหล่งข้อมูลหลายแห่งรายงานตรงกันมีสี่เรื่อง หนึ่งคือค่าน้ำและค่าไฟต้องเรียกเก็บตามอัตราที่หน่วยงานรัฐกำหนดและต้องแสดงวิธีคำนวณไว้ในสัญญา สองคือห้ามปรับขึ้นค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายอื่นระหว่างอายุสัญญาหากไม่ได้ตกลงกันไว้ล่วงหน้า สามคือผู้ให้เช่าเข้าห้องโดยไม่ได้รับอนุญาตไม่ได้ ยกเว้นกรณีฉุกเฉิน และสี่คือผู้เช่าไม่ต้องชดใช้ความเสื่อมสภาพที่เกิดจากการใช้งานตามปกติ

สามเรื่องที่แหล่งข้อมูลยังระบุไม่ตรงกัน จึงต้องยืนยันกับตัวประกาศฉบับจริงก่อนนำไปใช้ตัดสินใจ เรื่องแรกคือขอบเขตผู้ประกอบธุรกิจ สื่อธุรกิจอย่างฐานเศรษฐกิจ ฉบับวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2569 และเว็บไซต์ Horizon Homes ปรับปรุงวันที่ 11 มิถุนายน 2569 ระบุว่าครอบคลุมผู้ให้เช่าที่มีหน่วยให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ขณะที่ประกาศฉบับก่อนหน้าซึ่งคณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยราชภัฏสุราษฎร์ธานีสรุปไว้ ใช้เกณฑ์ตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป

เรื่องที่สองคือเพดานเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า แหล่งที่อ้างอิงประกาศฉบับก่อนหน้าและเว็บไซต์ Horizon Homes ระบุว่าเก็บได้อย่างละไม่เกินหนึ่งเดือนของค่าเช่า ขณะที่สภาองค์กรของผู้บริโภค เผยแพร่วันที่ 5 พฤศจิกายน 2568 และบทวิเคราะห์ของ Propholic ระบุว่าจำกัดเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้ารวมกันไม่เกินสามเดือน

เรื่องที่สามคือกำหนดเวลาคืนเงินประกัน แหล่งส่วนใหญ่ระบุว่าภายใน 7 วันหลังสัญญาสิ้นสุดและส่งมอบห้องคืน เว็บไซต์ Horizon Homes ระบุว่า 7 วันเมื่อไม่มีความเสียหาย และ 14 วันเมื่อมีความเสียหายที่บันทึกไว้ ขณะที่ RoomNaHub ระบุกรอบเวลา 30 วัน

สำหรับผู้เช่าที่อยากได้ความชัดเจนโดยไม่ต้องรอข้อสรุป วิธีที่ใช้ได้ทันทีคือเขียนกำหนดเวลาคืนเงินประกันลงไปในสัญญาเป็นตัวเลขวันที่ชัดเจน เพราะข้อตกลงที่ระบุไว้ในสัญญาย่อมใช้บังคับระหว่างคู่สัญญาได้อยู่แล้ว โดยไม่ต้องรอให้ข้อถกเถียงเรื่องขอบเขตของประกาศจบก่อน

ในด้านบทลงโทษ บทวิเคราะห์ของ Propholic ระบุว่าการฝ่าฝืนมีโทษทางอาญาโดยมีโทษจำคุกหรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท และตั้งข้อสังเกตว่าโทษที่หนักทำให้ในทางปฏิบัติมีการใช้จริงน้อย ผู้เช่าที่พบปัญหาสามารถร้องเรียนได้ที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค สายด่วน 1166

ดาวน์โหลดแบบฟอร์มสัญญาเช่าคอนโดได้ที่ไหน

แหล่งดาวน์โหลดแบบฟอร์มที่อ้างอิงได้

แหล่งที่ควรใช้เป็นฐานตั้งต้นคือหน้าเผยแพร่ของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคที่ ocpb.go.th ซึ่งเปิดให้ดาวน์โหลดทั้งตัวประกาศ แบบสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะสั้นแบบมาตรฐาน อินโฟกราฟิกสรุปข้อสัญญา และแผ่นพับอธิบายประกาศ การเริ่มจากแบบฟอร์มของหน่วยงานรัฐมีข้อดีสองอย่างคือเนื้อหาสอดคล้องกับประกาศอยู่แล้ว และเป็นเอกสารที่คู่สัญญาอีกฝ่ายโต้แย้งที่มาได้ยาก

วิธีใช้แบบฟอร์มให้ตรงกับห้องที่กำลังจะเช่า

แบบฟอร์มมาตรฐานเขียนเผื่อกรณีทั่วไป จึงต้องเติมสี่กลุ่มข้อมูลให้ตรงกับดีลจริงเสมอ กลุ่มแรกคือรายการทรัพย์สินและสภาพห้องพร้อมภาพถ่ายวันรับห้อง กลุ่มที่สองคือวิธีคิดค่าน้ำค่าไฟพร้อมอัตราต่อหน่วย กลุ่มที่สามคือเงื่อนไขเฉพาะของอาคารนั้น เช่น สัตว์เลี้ยง เวลาขนของ และการจองลิฟต์ขนของ กลุ่มที่สี่คือเงื่อนไขการเลิกสัญญาก่อนกำหนดของทั้งสองฝ่าย

เมื่อเติมครบแล้ว ให้พิมพ์สองชุด ลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่ายทุกหน้า และเก็บไว้ฝ่ายละหนึ่งชุด พร้อมถ่ายสำเนาดิจิทัลเก็บไว้อีกชุดหนึ่ง เอกสารแนบท้ายอย่างภาพถ่ายสภาพห้องและรายการทรัพย์สินให้ลงลายมือชื่อกำกับด้วย เพราะเป็นส่วนที่มักถูกหยิบมาใช้ตอนคืนห้องมากที่สุด

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับสัญญาเช่าคอนโด

สัญญาเช่าคอนโดต้องมีอะไรบ้าง

ต้องมีสี่ส่วนหลัก คือข้อมูลคู่สัญญาและห้องที่เช่า เงื่อนไขทางการเงินซึ่งได้แก่ค่าเช่า วันชำระ เงินประกัน และวิธีคิดค่าน้ำค่าไฟ เงื่อนไขการใช้และการดูแลซึ่งได้แก่ความรับผิดชอบค่าซ่อม สัตว์เลี้ยง และการเข้าห้องของผู้ให้เช่า และเงื่อนไขการสิ้นสุดสัญญาซึ่งได้แก่ระยะเวลาเช่า การต่อสัญญา การบอกเลิกก่อนกำหนด และการคืนเงินประกัน ทั้งหมดควรอยู่ในเอกสารที่ลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่าย

สัญญาเช่าคอนโดไม่ได้จดทะเบียนใช้ได้ไหม

ใช้ได้เมื่อระยะเวลาเช่าไม่เกิน 3 ปี โดยต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดตามมาตรา 538 ส่วนสัญญาที่มีกำหนดเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้าไม่จดทะเบียนจะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปีแรกเท่านั้น

เงินประกันห้องเช่าเรียกเก็บได้กี่เดือนและต้องคืนภายในกี่วัน

สำหรับผู้ให้เช่าที่เข้าข่ายเป็นผู้ประกอบธุรกิจตามประกาศของคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา แหล่งข้อมูลส่วนใหญ่ระบุว่าเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าเก็บได้อย่างละไม่เกินหนึ่งเดือน และคืนเงินประกันภายใน 7 วันหลังสัญญาสิ้นสุดและส่งมอบห้องคืน แต่ยังมีแหล่งที่ระบุตัวเลขต่างออกไป ทั้งเพดานรวมสามเดือนและกรอบเวลาคืน 14 วันหรือ 30 วัน ทางที่ชัดเจนที่สุดสำหรับผู้เช่าคือเขียนจำนวนเงินและกำหนดวันคืนไว้ในสัญญาเป็นตัวเลข

เจ้าของห้องขึ้นค่าเช่ากลางสัญญาได้ไหม

ถ้าสัญญาไม่ได้ระบุเงื่อนไขการปรับขึ้นไว้ล่วงหน้า การปรับขึ้นระหว่างอายุสัญญาทำไม่ได้ตามสาระของประกาศที่หลายแหล่งรายงานตรงกัน สิ่งที่ควรทำตั้งแต่วันเซ็นคือตรวจว่าสัญญามีข้อความเปิดช่องให้ปรับขึ้นแบบไม่ระบุอัตราหรือไม่ ถ้ามี ให้ขอแก้เป็นการระบุอัตราสูงสุดและระบุว่ามีผลเมื่อต่อสัญญารอบถัดไปเท่านั้น

ย้ายออกก่อนครบสัญญาจะถูกริบเงินประกันทั้งหมดหรือไม่

ขึ้นอยู่กับข้อความในสัญญาเป็นหลัก สัญญาจำนวนมากเขียนให้ริบทั้งจำนวน ซึ่งเป็นข้อที่ควรขอแก้ตั้งแต่ก่อนเซ็น โดยเสนอเป็นการบอกกล่าวล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน และให้หักค่าชดเชยเป็นจำนวนเดือนที่ระบุไว้ชัดเจนแทนการริบทั้งก้อน ถ้าเซ็นไปแล้วและเห็นว่าข้อสัญญาไม่เป็นธรรม สามารถปรึกษาสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคที่สายด่วน 1166

ผู้เช่าชาวต่างชาติต้องเตรียมอะไรเพิ่มจากคนไทย

ใช้หนังสือเดินทางและหน้าวีซ่าแทนบัตรประชาชนในการระบุตัวตน และควรทราบว่าผู้ให้เช่ามีหน้าที่แจ้งที่พักของคนต่างด้าวต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง ซึ่งเป็นหน้าที่ของเจ้าของห้อง ไม่ใช่ของผู้เช่า แต่มีผลกับผู้เช่าโดยตรงเพราะเอกสารการแจ้งมักถูกใช้ประกอบการต่อวีซ่าและการทำธุรกรรมอื่น จึงควรตกลงกันไว้ในสัญญาว่าผู้ให้เช่าจะดำเนินการและส่งหลักฐานให้ภายในกี่วันหลังเข้าอยู่

สรุป

สัญญาเช่าคอนโดที่ดีไม่ได้แปลว่าสัญญาที่ยาวที่สุด แต่คือสัญญาที่ตอบสี่คำถามได้ครบ คือใครเป็นคู่สัญญา จ่ายอะไรเท่าไรเมื่อไร ใครดูแลอะไร และจบสัญญาอย่างไร ถ้าไล่เช็คลิสต์ 12 ข้อในบทความนี้แล้วพบว่าข้อไหนไม่มีอยู่ในเอกสาร ให้ขอเพิ่มเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนเซ็น เพราะการแก้ก่อนเซ็นใช้เวลาไม่กี่นาที ส่วนการเถียงกันหลังเซ็นใช้เวลาเป็นเดือน

เมื่อพร้อมมองหาห้องแล้ว เริ่มจากหน้ารวมคอนโดให้เช่าในกรุงเทพของ PropertyScout และหน้ารวมคอนโดให้เช่าแบบ 1 ห้องนอน ทีมงานของเราช่วยตรวจเงื่อนไขในสัญญาและประสานกับเจ้าของห้องให้ได้ตั้งแต่ก่อนวันเซ็น

Browse verified listings

ข้อมูลอ้างอิงและข้อจำกัดความรับผิด

แหล่งอ้างอิงหลักของบทความนี้ได้แก่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 และมาตรา 540 หน้าเผยแพร่ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาเรื่องให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ระบุวันที่ 30 พฤษภาคม 2568 บทสรุปของคณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยราชภัฏสุราษฎร์ธานี สำหรับประกาศฉบับก่อนหน้า ข่าวของฐานเศรษฐกิจ วันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2569 ข่าวของสภาองค์กรของผู้บริโภค วันที่ 5 พฤศจิกายน 2568 บทวิเคราะห์ของ Propholic เว็บไซต์ Horizon Homes ปรับปรุงวันที่ 11 มิถุนายน 2569 และ RoomNaHub

ราคาและความพร้อมของทรัพย์เปลี่ยนแปลงได้ ไม่มีการรับประกัน ข้อมูลทรัพย์เป็นแนวทางทั่วไปเท่านั้น เนื้อหานี้ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ภาษี หรือการเงิน กรุณาตรวจสอบข้อความในสัญญาฉบับจริงและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดที่เกี่ยวข้องก่อนตัดสินใจ