ค่าโอนคอนโดคิดยังไง ใครเป็นคนจ่าย พร้อมตัวอย่างคำนวณ

Key Highlights

• อัตราปกติของค่าโอนคอนโดคือค่าธรรมเนียมการโอน 2 เปอร์เซ็นต์ของราคาประเมินทุนทรัพย์ และค่าจดจำนองอีก 1 เปอร์เซ็นต์ของวงเงินจำนอง สำหรับคนที่กู้ธนาคาร
• คณะรัฐมนตรีมีมติเมื่อ 30 มิถุนายน 2569 ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลืออย่างละ 0.01 เปอร์เซ็นต์ ไปจนถึง 30 มิถุนายน 2570
• เพดานของมาตรการคือราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา โดยกำหนดไว้สำหรับผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย
• ธรรมเนียมตลาดคือผู้ซื้อและผู้ขายแบ่งค่าธรรมเนียมการโอนคนละครึ่ง ส่วนภาษีฝั่งผู้ขายและค่าจดจำนองฝั่งผู้ซื้อเป็นของใครของมัน แต่ทุกข้อตกลงกันใหม่ได้ในสัญญา
• ห้องราคา 5 ล้านบาทที่กู้ 4.5 ล้านบาทและใช้สิทธิ์ได้ครบ จะจ่ายค่าธรรมเนียมสองรายการรวมกัน 950 บาท แทนที่จะเป็น 145,000 บาทตามอัตราปกติ

ทำไมค่าโอนคอนโดถึงทำให้คนซื้อครั้งแรกตั้งงบพลาด

คนส่วนใหญ่วางแผนเรื่องเงินดาวน์และค่างวดรายเดือนมาอย่างดี แต่พอถึงวันนัดโอนที่สำนักงานที่ดินกลับพบว่ายังต้องควักเงินสดอีกก้อนหนึ่งที่ไม่ได้อยู่ในแผน ก้อนนั้นคือค่าโอนคอนโดและค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นพร้อมกันในวันเดียวกัน

สิ่งที่ทำให้ก้อนนี้ประเมินยากคือมันไม่ได้คิดจากราคาที่คุณตกลงกับผู้ขายเสมอไป ค่าธรรมเนียมการโอนคิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์ ส่วนค่าจดจำนองคิดจากวงเงินที่ธนาคารอนุมัติ ซึ่งเป็นคนละตัวเลขกับราคาห้อง เมื่อฐานคิดต่างกัน คนที่เอาราคาห้องไปคูณเปอร์เซ็นต์ตรง ๆ จึงมักได้ตัวเลขที่คลาดเคลื่อน

บทความนี้แจกแจงว่าค่าโอนคอนโดประกอบด้วยอะไรบ้าง ใครควรจ่ายส่วนไหนตามธรรมเนียมตลาด มาตรการของรัฐที่ยังใช้ได้อยู่ตอนนี้ลดให้เท่าไหร่ และตัวอย่างคำนวณสามเคสที่คุณเอาไปแทนตัวเลขของตัวเองได้ทันที

ค่าโอนคอนโดรวมแล้วกี่เปอร์เซ็นต์ของราคาประเมิน

ถ้าไม่ใช้สิทธิ์ตามมาตรการของรัฐ ค่าใช้จ่ายฝั่งค่าธรรมเนียมล้วน ๆ จะอยู่ที่ประมาณ 2 ถึง 3 เปอร์เซ็นต์ของราคาประเมิน โดยตัวเลข 2 เปอร์เซ็นต์มาจากค่าธรรมเนียมการโอน และอีกราว 1 เปอร์เซ็นต์มาจากค่าจดจำนองสำหรับคนที่ใช้สินเชื่อ

เมื่อรวมภาษีฝั่งผู้ขายเข้าไปด้วย ตัวเลขรวมทั้งดีลอาจขยับขึ้นไปได้อีก เพราะผู้ขายที่ถือครองห้องมาไม่ถึง 5 ปีต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3 เปอร์เซ็นต์ของราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า ตามข้อมูลของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ปี 2569 ส่วนกรณีที่ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะจะเสียอากรแสตมป์ 0.5 เปอร์เซ็นต์แทน โดยเสียอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น

แต่ถ้าห้องของคุณเข้าเงื่อนไขมาตรการลดค่าธรรมเนียมที่ยังมีผลอยู่ ภาพจะเปลี่ยนไปคนละเรื่อง เพราะสองรายการที่ใหญ่ที่สุดจะเหลืออัตราละ 0.01 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งแปลว่าจากหลักหมื่นหลักแสนจะเหลือหลักร้อย รายละเอียดและเงื่อนไขอยู่ในหัวข้อว่าด้วยมาตรการรัฐด้านล่าง

วันโอนคอนโดต้องจ่ายอะไรบ้าง

รายการที่เกิดขึ้นในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมีสี่กลุ่มหลัก แต่ละกลุ่มมีฐานคิดคนละแบบและมีคนจ่ายไม่เหมือนกัน การแยกให้ออกตั้งแต่ต้นทำให้ตั้งงบได้แม่นขึ้นมาก

ค่าธรรมเนียมการโอนคิดจากอะไรและใครเรียกเก็บ

ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์อยู่ในอัตรา 2 เปอร์เซ็นต์ของราคาประเมินทุนทรัพย์ เรียกเก็บโดยสำนักงานที่ดินในวันที่ไปจดทะเบียน ฐานคิดคือราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ไม่ใช่ราคาที่คุณตกลงซื้อขายกัน

ราคาประเมินมักต่ำกว่าราคาตลาด ซึ่งเป็นข่าวดีในแง่ค่าธรรมเนียม แต่ก็แปลว่าคุณต้องไปหาตัวเลขนี้มาก่อนถึงจะคำนวณได้จริง วิธีที่เร็วที่สุดคือขอจากเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินในเขตที่ห้องตั้งอยู่ หรือค้นจากระบบของกรมธนารักษ์ นอกจากนี้ยังมีค่าคำขอจดทะเบียนอีกรายการหนึ่งในอัตรา 5 บาท ซึ่งเป็นจำนวนเล็กน้อยแต่ต้องมีในใบเสร็จ

ค่าจดจำนองเกี่ยวข้องเฉพาะคนที่กู้ธนาคาร

ถ้าคุณซื้อด้วยเงินสดทั้งก้อน รายการนี้จะไม่เกิดขึ้นเลย แต่ถ้าใช้สินเชื่อ ธนาคารจะให้จดจำนองห้องเป็นหลักประกันในวันเดียวกับที่โอน ค่าจดจำนองอยู่ในอัตรา 1 เปอร์เซ็นต์ของวงเงินจำนอง ไม่ใช่ของราคาห้อง

จุดที่คนคำนวณพลาดบ่อยคือเอาราคาห้องมาคูณ 1 เปอร์เซ็นต์ ทั้งที่วงเงินที่ธนาคารอนุมัติอาจต่ำกว่าราคาห้องเพราะติดเพดานการปล่อยกู้ หรืออาจสูงกว่าที่คิดถ้ารวมวงเงินสินเชื่อสำหรับตกแต่งเข้าไปด้วย ให้ยึดตัวเลขในหนังสืออนุมัติสินเชื่อเป็นหลักเสมอ

อากรแสตมป์และภาษีที่เกี่ยวข้อง

สองรายการนี้เป็นภาระฝั่งผู้ขายตามหลัก แต่ผู้ซื้อควรรู้ไว้เพราะมันมีผลกับการเจรจาราคาโดยตรง อากรแสตมป์อยู่ในอัตรา 0.5 เปอร์เซ็นต์ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า และจะเสียก็ต่อเมื่อกรณีนั้นได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ

ภาษีธุรกิจเฉพาะอยู่ในอัตรา 3.3 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งเกิดขึ้นเมื่อผู้ขายถือครองห้องมาไม่ถึง 5 ปี ถ้าถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของห้องนั้นเกิน 1 ปี จะเข้าข่ายได้รับยกเว้นและเปลี่ยนไปเสียอากรแสตมป์แทน กฎข้อนี้คือเหตุผลที่ห้องมือสองบางห้องมีต้นทุนวันโอนต่างกันมากทั้งที่ราคาเท่ากัน

รายการสุดท้ายคือภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งสำนักงานที่ดินหักไว้ในวันโอนเช่นกัน กรมสรรพากรกำหนดวิธีคำนวณไว้เป็นห้าขั้นตอน คือใช้ราคาประเมินเป็นฐาน หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง หารด้วยจำนวนปีที่ถือครองเพื่อให้ได้เงินได้ต่อปี คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ แล้วคูณกลับด้วยจำนวนปีที่ถือครอง อัตราค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาเริ่มที่ 92 เปอร์เซ็นต์เมื่อถือครอง 1 ปี และลดลงจนถึง 50 เปอร์เซ็นต์เมื่อถือครองตั้งแต่ 8 ปีขึ้นไป โดยจำนวนปีที่นับได้สูงสุดคือ 10 ปี และเศษของปีให้นับเป็นหนึ่งปีเต็ม

เนื่องจากขั้นตอนสุดท้ายต้องใช้อัตราภาษีเงินได้ประกอบ บทความนี้จึงไม่ยกตัวอย่างเป็นตัวเลขสำเร็จรูป แนะนำให้ใช้โปรแกรมคำนวณภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์ของกรมสรรพากรซึ่งเปิดให้ใช้ฟรีบนเว็บไซต์ของกรม จะได้ตัวเลขที่ตรงกับกรณีของคุณจริง

ใครจ่ายส่วนไหน และต่อรองอะไรได้บ้าง

กฎหมายไม่ได้บังคับว่าใครต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการโอน สิ่งที่ใช้กันอยู่คือธรรมเนียมตลาดซึ่งเป็นเพียงจุดตั้งต้นของการเจรจา ไม่ใช่ข้อบังคับ

รายการค่าใช้จ่าย	ฝ่ายที่จ่ายตามธรรมเนียมตลาด	เหตุผล
ค่าธรรมเนียมการโอน	ผู้ซื้อและผู้ขายแบ่งกันคนละครึ่ง	เป็นธรรมเนียมตลาดที่ใช้กันทั่วไป ไม่ใช่ข้อบังคับตามกฎหมาย
ค่าจดจำนอง	ผู้ซื้อจ่ายเต็มจำนวน	เป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดจากสินเชื่อของผู้ซื้อเอง
ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์	ผู้ขาย	เกิดจากการมีรายรับจากการขาย
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	ผู้ขาย	เป็นภาษีจากเงินได้ของผู้ขาย
ค่าคำขอจดทะเบียนและค่าธรรมเนียมย่อยอื่น	ฝ่ายที่ดำเนินเรื่อง	มักรวมอยู่กับฝ่ายที่ดำเนินเรื่องเอกสาร

สำหรับห้องมือหนึ่งจากโครงการ ผู้พัฒนามักระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายอยู่แล้วว่าใครรับผิดชอบส่วนไหน บางโครงการใช้โปรโมชันฟรีค่าโอนเป็นตัวปิดการขาย ให้อ่านให้ละเอียดว่าคำว่าฟรีนั้นครอบคลุมเฉพาะครึ่งของผู้ซื้อ หรือครอบคลุมค่าจดจำนองด้วย เพราะสองแบบนี้ต่างกันเป็นหลักหมื่น

สำหรับห้องมือสอง เรื่องนี้เจรจาได้เต็มที่ ผู้ขายที่ถือครองไม่ถึง 5 ปีจะมีภาระภาษีธุรกิจเฉพาะที่หนักกว่ามาก และมักอยากผลักภาระบางส่วนมาที่ผู้ซื้อ วิธีที่ทำให้การเจรจาไม่ยืดเยื้อคือขอให้ระบุในสัญญาเป็นรายการ ไม่ใช่เขียนรวม ๆ ว่าค่าใช้จ่ายวันโอนแบ่งกันคนละครึ่ง เพราะคำว่าค่าใช้จ่ายวันโอนของแต่ละฝ่ายมักหมายถึงคนละชุดรายการ

ตัวอย่างคำนวณ 3 เคส ห้องราคา 2 3 และ 5 ล้านบาท

ตัวอย่างทั้งสามเคสนี้ตั้งสมมติฐานเดียวกันคือ ราคาประเมินทุนทรัพย์เท่ากับราคาซื้อขาย และผู้ซื้อกู้ธนาคารที่ 90 เปอร์เซ็นต์ของราคาห้อง เพื่อให้เห็นส่วนต่างระหว่างอัตราปกติกับอัตราที่ลดแล้วอย่างชัดเจน กรณีจริงของคุณจะต่างออกไปตามราคาประเมินและวงเงินที่ธนาคารอนุมัติ

เคสที่ 1 ห้องราคา 2 ล้านบาท กู้ 1.8 ล้านบาท

รายการ	อัตราปกติ	ใช้สิทธิ์มาตรการรัฐ	ส่วนต่างที่ประหยัดได้
ค่าธรรมเนียมการโอน	2 เปอร์เซ็นต์ของ 2 ล้านบาท เท่ากับ 40,000 บาท	0.01 เปอร์เซ็นต์ เท่ากับ 200 บาท	39,800 บาท
ค่าจดจำนอง	1 เปอร์เซ็นต์ของ 1.8 ล้านบาท เท่ากับ 18,000 บาท	0.01 เปอร์เซ็นต์ เท่ากับ 180 บาท	17,820 บาท
รวม	58,000 บาท	380 บาท	57,620 บาท

เคสที่ 2 ห้องราคา 3 ล้านบาท กู้ 2.7 ล้านบาท

รายการ	อัตราปกติ	ใช้สิทธิ์มาตรการรัฐ	ส่วนต่างที่ประหยัดได้
ค่าธรรมเนียมการโอน	60,000 บาท	300 บาท	59,700 บาท
ค่าจดจำนอง	27,000 บาท	270 บาท	26,730 บาท
รวม	87,000 บาท	570 บาท	86,430 บาท

เคสที่ 3 ห้องราคา 5 ล้านบาท กู้ 4.5 ล้านบาท

รายการ	อัตราปกติ	ใช้สิทธิ์มาตรการรัฐ	ส่วนต่างที่ประหยัดได้
ค่าธรรมเนียมการโอน	100,000 บาท	500 บาท	99,500 บาท
ค่าจดจำนอง	45,000 บาท	450 บาท	44,550 บาท
รวม	145,000 บาท	950 บาท	144,050 บาท

สิ่งที่ตัวอย่างสามชุดนี้บอกคือส่วนต่างโตขึ้นตามราคาห้องแบบเป็นสัดส่วนตรง ๆ และเมื่อราคาห้องขยับข้ามเพดาน 7 ล้านบาทเมื่อไหร่ ส่วนต่างก้อนนี้จะหายไปทั้งหมดในทันที ห้องที่ตั้งราคาไว้แถว ๆ 7 ล้านบาทจึงเป็นช่วงราคาที่ควรคำนวณให้ละเอียดเป็นพิเศษก่อนตกลงราคาสุดท้าย

มาตรการรัฐลดค่าธรรมเนียมปีนี้ ใครใช้สิทธิ์ได้บ้าง

คณะรัฐมนตรีมีมติเมื่อวันที่ 30 มิถุนายน 2569 เห็นชอบต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยออกไปอีก 1 ปี โดยให้มีผลตั้งแต่วันที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570

อัตราที่ลดและเพดานราคา

มาตรการนี้ลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2 เปอร์เซ็นต์เหลือ 0.01 เปอร์เซ็นต์ และลดค่าจดทะเบียนการจำนองจาก 1 เปอร์เซ็นต์เหลือ 0.01 เปอร์เซ็นต์ เพดานคือราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา

ครอบคลุมทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และห้องชุด ทั้งที่เป็นทรัพย์มือหนึ่งและมือสอง แต่ไม่รวมการขายเฉพาะส่วน กระทรวงการคลังประเมินว่ามาตรการนี้จะสร้างมูลค่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ราว 540,810 ล้านบาทต่อปี และช่วยให้ผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศเพิ่มขึ้นได้ถึง 1.06 เปอร์เซ็นต์ต่อปีเมื่อเทียบกับกรณีที่ไม่มีมาตรการ

ใครใช้สิทธิ์ได้และใครใช้ไม่ได้

มาตรการนี้กำหนดไว้สำหรับผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาซึ่งมีสัญชาติไทย ผู้ซื้อที่เป็นนิติบุคคลและผู้ซื้อชาวต่างชาติจึงควรตั้งงบไว้ที่อัตราปกติ คือ 2 เปอร์เซ็นต์สำหรับค่าโอนและ 1 เปอร์เซ็นต์สำหรับค่าจดจำนอง

อีกจุดที่กำหนดไว้ชัดคือต้องจดทะเบียนโอนและจดทะเบียนจำนองในคราวเดียวกัน ถ้าแยกวันกันด้วยเหตุผลอะไรก็ตาม สิทธิ์ในส่วนของค่าจดจำนองอาจไม่ได้ตามที่ตั้งใจไว้ ให้นัดวันกับธนาคารและผู้ขายให้ตรงกันตั้งแต่แรก

จุดที่ทำให้เสียสิทธิ์โดยไม่รู้ตัว

• ราคาประเมินสูงกว่าที่คาด จนทำให้เกินเพดาน 7 ล้านบาท ทั้งที่ราคาซื้อขายยังไม่เกิน เงื่อนไขระบุทั้งราคาซื้อขายและราคาประเมิน จึงต้องผ่านทั้งสองตัว
• ขอวงเงินสินเชื่อรวมค่าตกแต่งจนวงเงินจำนองทะลุ 7 ล้านบาท ทั้งที่ราคาห้องยังไม่ถึง
• เลื่อนวันจดจำนองออกไปจากวันโอน ทำให้ไม่ได้จดทะเบียนในคราวเดียวกัน
• ซื้อในนามนิติบุคคลเพื่อเหตุผลทางภาษีอื่น แล้วลืมว่ามาตรการนี้กำหนดไว้สำหรับบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย
• โอนหลังวันสิ้นสุดมาตรการ ซึ่งปัจจุบันคือ 30 มิถุนายน 2570

ก่อนวางแผนงบให้ยืนยันสถานะล่าสุดของมาตรการกับสำนักงานที่ดินในเขตที่ห้องตั้งอยู่หรือกับธนาคารผู้ให้สินเชื่ออีกครั้ง เพราะรายละเอียดของประกาศและวันที่มีผลบังคับใช้อาจปรับได้ระหว่างทาง

เตรียมเงินและเอกสารอย่างไรให้วันโอนจบในวันเดียว

สิ่งที่ทำให้วันโอนยืดออกไปมักไม่ใช่เรื่องเงิน แต่เป็นเรื่องเอกสารที่ขาดไปหนึ่งใบ สำหรับห้องชุด ใบที่คนลืมบ่อยที่สุดคือหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งต้องขอล่วงหน้าและมีอายุจำกัด ให้ขอไว้ใกล้วันโอนพอสมควร ไม่ใช่ขอไว้ตั้งแต่สองเดือนก่อน

เรื่องเงินก็มีจังหวะของมัน สำนักงานที่ดินหลายแห่งไม่รับเงินสดก้อนใหญ่ ให้เตรียมเป็นแคชเชียร์เช็คตามที่ตกลงกันไว้ และเผื่อเงินสดจำนวนหนึ่งสำหรับค่าธรรมเนียมย่อย นอกจากค่าโอนคอนโดแล้วยังมีรายการที่นิติบุคคลเรียกเก็บในวันเดียวกันอีกชุดหนึ่ง ทั้งเงินกองทุนแรกเข้าและค่าส่วนกลางล่วงหน้า สองรายการนี้ไม่ได้เกี่ยวกับกรมที่ดินแต่เกิดขึ้นในวันเดียวกันและเป็นเงินสดที่ต้องเตรียม

ถ้าอยากเห็นภาพรวมของเงินก้อนทั้งหมดตั้งแต่เงินจองจนถึงวันย้ายเข้า ให้อ่านคู่มือเรื่องซื้อคอนโดต้องมีเงินเท่าไหร่ประกอบ จะทำให้เห็นว่าค่าโอนคอนโดเป็นสัดส่วนเท่าไหร่ของเงินสดทั้งหมดที่ต้องเตรียม

หาห้องที่ราคาและต้นทุนวันโอนตรงกับงบได้อย่างไร

เมื่อรู้แล้วว่าเพดาน 7 ล้านบาทเป็นเส้นที่เปลี่ยนต้นทุนวันโอนไปทั้งก้อน การคัดกรองห้องตั้งแต่ต้นด้วยช่วงราคาที่ชัดเจนจะช่วยประหยัดเวลาได้มาก บนเว็บ PropertyScout คุณกรองตามช่วงราคา ทำเล และสถานะของประกาศได้ในหน้าเดียว

ลิงก์ที่เกี่ยวข้องกับเนื้อหาหน้านี้

• หน้ารวมคอนโดประกาศขายในกรุงเทพ ใช้กรองช่วงราคาให้อยู่ในเพดานที่ใช้สิทธิ์ได้
• บทความเรื่องซื้อคอนโดต้องมีเงินเท่าไหร่ สำหรับดูภาพรวมเงินก้อนแรกทั้งหมด
• บทความเรื่องค่าส่วนกลางคอนโดคิดยังไง สำหรับรายการที่นิติบุคคลเรียกเก็บในวันโอน
• บทความเรื่องซื้อคอนโดมือสองต้องตรวจอะไรบ้าง สำหรับกรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา
• บทความเรื่องผ่อนคอนโดเดือนละเท่าไหร่ สำหรับคำนวณวงเงินจำนองที่ใช้เป็นฐานของค่าจดจำนอง

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับค่าโอนคอนโด

ค่าโอนคอนโดคิดยังไง และใครจ่าย

ค่าธรรมเนียมการโอนคิดที่ 2 เปอร์เซ็นต์ของราคาประเมินทุนทรัพย์ตามอัตราปกติ และธรรมเนียมตลาดคือผู้ซื้อกับผู้ขายแบ่งกันคนละครึ่ง ส่วนค่าจดจำนองที่ 1 เปอร์เซ็นต์ของวงเงินจำนองเป็นภาระของผู้ซื้อที่ใช้สินเชื่อ และภาษีฝั่งผู้ขายเป็นภาระของผู้ขาย ทั้งหมดนี้ตกลงกันใหม่ในสัญญาได้ เพราะกฎหมายไม่ได้บังคับว่าใครต้องจ่ายส่วนใด

ค่าโอนคอนโดคิดจากราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน

ค่าธรรมเนียมการโอนคิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ ส่วนอากรแสตมป์และภาษีธุรกิจเฉพาะคิดจากราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า ส่วนค่าจดจำนองคิดจากวงเงินจำนองที่ธนาคารอนุมัติ ทั้งสามฐานนี้เป็นคนละตัวเลขกัน

ซื้อเงินสดไม่กู้ธนาคาร ยังต้องจ่ายค่าจดจำนองไหม

ไม่ต้อง เพราะค่าจดจำนองเกิดจากการนำห้องไปเป็นหลักประกันของสินเชื่อ เมื่อไม่มีสินเชื่อก็ไม่มีการจดจำนอง ผู้ซื้อเงินสดจึงเหลือเฉพาะค่าธรรมเนียมการโอนและค่าธรรมเนียมย่อย

ชาวต่างชาติซื้อห้องชุดได้สิทธิ์ลดค่าโอน 0.01 เปอร์เซ็นต์หรือไม่

เงื่อนไขของมาตรการระบุผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาซึ่งมีสัญชาติไทย ผู้ซื้อชาวต่างชาติจึงควรตั้งงบไว้ที่อัตราปกติ และควรยืนยันเงื่อนไขล่าสุดกับสำนักงานที่ดินหรือที่ปรึกษากฎหมายก่อนวางมัดจำ

โปรโมชันฟรีค่าโอนของโครงการครอบคลุมอะไรบ้าง

ขึ้นอยู่กับข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายของแต่ละโครงการ บางรายครอบคลุมเฉพาะครึ่งของผู้ซื้อในค่าธรรมเนียมการโอน บางรายครอบคลุมค่าจดจำนองด้วย ให้ขอให้ระบุเป็นรายการในสัญญา ไม่ใช่รับคำบอกเล่าหน้าห้องขาย

ถ้าราคาประเมินทำให้เกิน 7 ล้านบาท จะยังใช้สิทธิ์บางส่วนได้ไหม

เงื่อนไขกำหนดเพดานไว้ที่ราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา จึงเป็นเกณฑ์แบบผ่านหรือไม่ผ่าน ไม่ใช่การลดหลั่นตามส่วน ให้ตรวจราคาประเมินก่อนตกลงราคาสุดท้ายถ้าห้องอยู่ในช่วงใกล้เพดาน

สรุป

ค่าโอนคอนโดไม่ใช่ตัวเลขเดียว แต่เป็นชุดของสี่รายการที่มีฐานคิดคนละแบบ สิ่งที่ทำให้ตั้งงบได้แม่นคือการหาราคาประเมินทุนทรัพย์และวงเงินจำนองที่ธนาคารอนุมัติมาก่อน แล้วค่อยแทนลงในอัตราที่ใช้กับกรณีของคุณ

ถ้าห้องของคุณอยู่ในเพดาน 7 ล้านบาทและผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย มาตรการที่ต่ออายุถึง 30 มิถุนายน 2570 จะทำให้สองรายการใหญ่ที่สุดเหลือหลักร้อยบาท ส่วนต่างตรงนั้นมากพอที่จะเปลี่ยนแผนการเลือกห้องได้ จึงควรคำนวณให้จบก่อนตัดสินใจ ไม่ใช่หลังเซ็นสัญญา

ขั้นตอนต่อไปคือดูประกาศที่ยืนยันเจ้าของแล้วบน PropertyScout แล้วกรองด้วยช่วงราคาที่คุณคำนวณไว้ ทีมที่ปรึกษาของเราช่วยตรวจรายการค่าใช้จ่ายวันโอนกับคุณได้ก่อนวางมัดจำ

หมายเหตุสำคัญ ราคาและความพร้อมของทรัพย์เปลี่ยนแปลงได้ ไม่มีการรับประกัน ข้อมูลทรัพย์เป็นแนวทางทั่วไปเท่านั้น เนื้อหานี้ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ภาษี หรือการเงิน อัตราค่าธรรมเนียมและเงื่อนไขของมาตรการรัฐเปลี่ยนแปลงได้ ให้ยืนยันกับสำนักงานที่ดิน กรมสรรพากร หรือที่ปรึกษาวิชาชีพก่อนตัดสินใจ

แหล่งอ้างอิงที่ใช้ในบทความนี้ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ปี 2569 สำหรับอัตราค่าธรรมเนียมและภาษี กรมที่ดิน ปี 2569 สำหรับเงื่อนไขมาตรการลดค่าธรรมเนียม มติคณะรัฐมนตรีวันที่ 30 มิถุนายน 2569 สำหรับการต่ออายุมาตรการ และกรมสรรพากรสำหรับวิธีคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์