คอนโดกับอพาร์ทเม้นท์ต่างกันยังไง เลือกแบบไหนดี

Key Highlights

• ความต่างที่เป็นต้นตอของทุกความต่างคือกรรมสิทธิ์ คอนโดแบ่งกรรมสิทธิ์เป็นรายห้องตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ส่วนอพาร์ทเม้นท์เป็นอาคารเช่าที่มีเจ้าของรายเดียว ไม่มีการแบ่งกรรมสิทธิ์รายห้อง
• คอนโดมีนิติบุคคลอาคารชุดตามกฎหมายเป็นผู้ดูแลทรัพย์ส่วนกลาง ส่วนอพาร์ทเม้นท์ขึ้นอยู่กับเจ้าของอาคารคนเดียว มาตรฐานการดูแลจึงต่างกันมากในแต่ละแห่ง
• ผู้เช่าคอนโดโดยทั่วไปไม่ได้จ่ายค่าส่วนกลางเอง เพราะเป็นภาระของเจ้าของห้อง แต่ผู้เช่าอพาร์ทเม้นท์มักเจอค่าบริการรายเดือนและอัตราค่าน้ำค่าไฟที่ผู้ให้เช่ากำหนดเอง
• อพาร์ทเม้นท์ที่เข้าข่ายธุรกิจควบคุมสัญญาของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคจะถูกคุมเรื่องเงินประกัน ค่าเช่าล่วงหน้า และการคิดค่าน้ำค่าไฟ ขณะที่การเช่าคอนโดจากเจ้าของห้องรายเดียวมักไม่เข้าข่ายประกาศฉบับนี้
• เลือกจากระยะเวลาที่จะอยู่และเป้าหมายทางการเงิน อยู่สั้นและอยากคล่องตัวให้ดูอพาร์ทเม้นท์ อยู่ยาวและอยากให้เงินที่จ่ายกลายเป็นสินทรัพย์ให้ดูคอนโด

คอนโดกับอพาร์ทเม้นท์ต่างกันยังไง คำตอบสั้นก่อนลงรายละเอียด

คำตอบตรงคือคอนโดเป็นอาคารที่แบ่งกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้เจ้าของหลายราย แต่ละห้องมีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของตัวเอง ซื้อขายและโอนได้ ส่วนอพาร์ทเม้นท์เป็นอาคารที่สร้างขึ้นเพื่อปล่อยเช่า มีเจ้าของรายเดียวถือกรรมสิทธิ์ทั้งอาคาร ผู้อยู่อาศัยจึงเป็นผู้เช่าเท่านั้น ไม่มีทางซื้อห้องใดห้องหนึ่งได้

จากความต่างข้อเดียวนี้ ทุกอย่างที่เหลือก็ไหลตามมา ตั้งแต่ใครเป็นคนดูแลอาคาร ค่าน้ำค่าไฟคิดอย่างไร สัญญาเช่ายืดหยุ่นแค่ไหน ขอทะเบียนบ้านได้หรือไม่ ไปจนถึงกฎหมายฉบับไหนที่คุ้มครองคุณอยู่ หัวข้อถัดไปแจกแจงทั้งแปดประเด็นให้เห็นเป็นรูปเป็นร่าง

ข้อมูลกฎหมายในบทความนี้อ้างอิงสถานะ ณ เดือนสิงหาคม 2569 กฎหมายและประกาศของหน่วยงานปรับปรุงได้ตลอด ก่อนใช้ตัดสินใจจริงควรตรวจฉบับที่ใช้บังคับล่าสุดอีกครั้ง

ทำไมกรรมสิทธิ์คือความต่างที่สำคัญที่สุด

คอนโดหรือที่กฎหมายเรียกว่าอาคารชุด อยู่ภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 อาคารหนึ่งหลังถูกแบ่งออกเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลซึ่งก็คือห้องชุดของแต่ละคน และทรัพย์ส่วนกลางซึ่งเป็นของเจ้าของร่วมทุกคนร่วมกัน เช่น ที่ดิน โครงสร้างอาคาร ลิฟต์ ทางเดิน สระว่ายน้ำ ห้องชุดแต่ละห้องมีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของตัวเอง ซื้อ ขาย โอน ยกให้ หรือใช้เป็นหลักประกันการกู้ได้เหมือนอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป

อพาร์ทเม้นท์ไม่มีสถานะตามกฎหมายอาคารชุดเลย ในทางเทคนิคมันคืออาคารอยู่อาศัยรวมที่อยู่ใต้พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และความสัมพันธ์ระหว่างเจ้าของอาคารกับผู้อยู่อาศัยเป็นเรื่องการเช่าทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ผลคือไม่มีการแบ่งกรรมสิทธิ์รายห้อง ไม่มีเจ้าของร่วม และไม่มีนิติบุคคลอาคารชุด

ศัพท์สองคำที่ต้องแยกให้ออกก่อนอ่านต่อ ทรัพย์ส่วนบุคคลหมายถึงพื้นที่ในห้องที่เป็นของเจ้าของห้องคนนั้น ทรัพย์ส่วนกลางหมายถึงพื้นที่และระบบที่ใช้ร่วมกันทั้งอาคาร ค่าส่วนกลางที่เก็บทุกเดือนคือเงินที่เอาไปดูแลทรัพย์ส่วนกลางก้อนนี้

เทียบคอนโดกับอพาร์ทเม้นท์ 8 ประเด็นก่อนตัดสินใจ

แปดประเด็นนี้เรียงจากเรื่องที่กระทบเงินและสิทธิของคุณมากที่สุดลงไป ถ้ามีเวลาอ่านแค่สามข้อ ให้อ่านข้อกรรมสิทธิ์ ข้อค่าน้ำค่าไฟ และข้อกฎหมายคุ้มครองผู้เช่า

กรรมสิทธิ์และการซื้อขายต่อ

คอนโดซื้อเป็นเจ้าของได้ ขายต่อได้ ปล่อยเช่าต่อได้ และส่งต่อเป็นมรดกได้ ราคาห้องขึ้นลงตามตลาด ซึ่งหมายความว่ามีทั้งโอกาสได้กำไรและความเสี่ยงขาดทุน สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ พระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดว่าคนต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารเดียวกันรวมกันได้ไม่เกิน 49 เปอร์เซ็นต์ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารนั้น จึงต้องตรวจโควตาคงเหลือของโครงการก่อนวางมัดจำ

อพาร์ทเม้นท์ซื้อรายห้องไม่ได้เลย ไม่ว่าจะอยู่มานานแค่ไหนหรือเจ้าของจะสนิทกับคุณเพียงใด ถ้าอยากได้อาคารนั้นต้องซื้อทั้งหลังพร้อมที่ดิน ซึ่งเป็นการลงทุนคนละระดับกับการซื้อห้องชุดหนึ่งห้อง

ผู้ดูแลอาคาร นิติบุคคลกับเจ้าของรายเดียว

คอนโดต้องมีนิติบุคคลอาคารชุดตามกฎหมาย มีคณะกรรมการที่มาจากเจ้าของร่วม มีการประชุมใหญ่สามัญประจำปี มีงบการเงินที่เจ้าของร่วมขอดูได้ และมีข้อบังคับเป็นลายลักษณ์อักษร โครงสร้างนี้ทำให้การตัดสินใจเรื่องส่วนกลางมีขั้นตอนและตรวจสอบย้อนหลังได้ ข้อเสียคือช้า เพราะเรื่องใหญ่ต้องรอมติที่ประชุม

อพาร์ทเม้นท์ขึ้นอยู่กับเจ้าของอาคารคนเดียว ข้อดีคือเร็ว แจ้งซ่อมวันนี้อาจได้ช่างมาพรุ่งนี้เพราะไม่ต้องผ่านมติใคร ข้อเสียคือคุณภาพขึ้นกับตัวบุคคลล้วน ๆ ถ้าเจ้าของใส่ใจก็ดูแลดีกว่าคอนโดหลายแห่ง ถ้าไม่ใส่ใจก็ไม่มีคณะกรรมการหรือกลไกไหนให้ร้องเรียนภายในอาคาร

เวลาไปดูห้อง ให้ดูสามจุดนี้แทนการฟังคำโฆษณา สภาพลิฟต์และเสียงตอนใช้งาน สภาพห้องขยะและกลิ่นบริเวณนั้น และปั๊มน้ำหรือห้องเครื่องว่าดูมีการบำรุงรักษาหรือไม่ สามจุดนี้บอกมาตรฐานการดูแลอาคารได้ตรงกว่าโบรชัวร์

ค่าส่วนกลางและค่าน้ำค่าไฟคิดต่างกันอย่างไร

คอนโดเก็บค่าส่วนกลางจากเจ้าของห้องเป็นบาทต่อตารางเมตรต่อเดือน คูณด้วยพื้นที่ห้อง ยิ่งห้องใหญ่ยิ่งจ่ายมาก อัตรานี้ต่างกันตามระดับโครงการและปริมาณสิ่งอำนวยความสะดวก จึงต้องขอตัวเลขจริงจากนิติบุคคลของโครงการนั้น ตัวเลขจากโครงการอื่นเอามาเทียบตรง ๆ ไม่ได้ ในกรณีเช่า ค่าส่วนกลางเป็นภาระของเจ้าของห้องตามกฎหมายอาคารชุด ผู้เช่าจึงมักไม่ต้องจ่ายส่วนนี้ แต่ต้องระบุให้ชัดในสัญญาว่าใครจ่าย

ค่าน้ำค่าไฟของคอนโดโดยทั่วไปคิดตามมิเตอร์ของการไฟฟ้าและการประปาที่ติดตั้งรายห้อง หรือผ่านนิติบุคคลตามอัตราที่แจ้งไว้ ส่วนอพาร์ทเม้นท์หลายแห่งติดมิเตอร์ย่อยของอาคารเองแล้วกำหนดอัตราต่อหน่วยขึ้นมา ซึ่งอาจสูงกว่าอัตราของหน่วยงานผู้ให้บริการ นี่คือค่าใช้จ่ายที่คนคิดพลาดบ่อยที่สุดตอนเทียบสองแบบ เพราะดูแค่ค่าเช่าแล้วคิดว่าอพาร์ทเม้นท์ถูกกว่า

จุดที่ต้องถามให้ชัดก่อนเซ็น คิดค่าไฟหน่วยละเท่าไหร่ คิดค่าน้ำหน่วยละเท่าไหร่หรือเหมาเดือนละเท่าไหร่ มีค่าบริการส่วนกลางรายเดือนแยกอีกหรือไม่ และค่าอินเทอร์เน็ตรวมอยู่แล้วหรือต้องจ่ายเพิ่ม ขอเป็นข้อความหรือใส่ไว้ในสัญญา ไม่ใช่จำจากคำบอกเล่า

ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ได้จริง

คอนโดในกรุงเทพส่วนใหญ่มีสระว่ายน้ำ ฟิตเนส ล็อบบี้ ระบบคีย์การ์ด กล้องวงจรปิด และเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยประจำ เพราะสิ่งเหล่านี้เป็นส่วนหนึ่งของการขายโครงการตั้งแต่ต้น อพาร์ทเม้นท์มีตั้งแต่แบบที่ให้แค่ห้องกับที่จอดรถ ไปจนถึงแบบที่มีสระและฟิตเนสเทียบเท่าคอนโด ความหลากหลายกว้างกว่ามาก

สิ่งที่ควรถามคือส่วนกลางเปิดกี่โมงถึงกี่โมง มีค่าใช้เพิ่มหรือไม่ และผู้เช่าใช้ได้เท่ากับเจ้าของห้องหรือเปล่า บางโครงการจำกัดสิทธิ์ผู้เช่าในบางพื้นที่ ซึ่งเป็นรายละเอียดที่ไม่ปรากฏในประกาศให้เช่า

ความยืดหยุ่นของสัญญาเช่า

อพาร์ทเม้นท์เป็นธุรกิจให้เช่าโดยตรง จึงมักมีทางเลือกสัญญาสั้นกว่าหนึ่งปี บางแห่งมีรายสามเดือนหรือรายหกเดือน และเข้าอยู่ได้เร็วเพราะห้องพร้อมและเฟอร์นิเจอร์ครบอยู่แล้ว การขยายหรือย่นสัญญาคุยกับคนเดียวคือเจ้าของอาคาร

คอนโดให้เช่าส่วนใหญ่กำหนดสัญญาหนึ่งปีเป็นมาตรฐาน เพราะเจ้าของห้องต้องการความแน่นอนของกระแสเงินสด สัญญาที่สั้นกว่าหนึ่งปีมีอยู่แต่น้อยกว่าและมักตั้งค่าเช่าสูงขึ้น สิ่งที่ควรรู้เพิ่มคือการเช่าที่มีกำหนดเวลาเกินสามปี ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดให้ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้าไม่จดทะเบียนจะฟ้องบังคับกันได้เพียงสามปี ข้อนี้สำคัญกับคนที่ทำสัญญาเช่าระยะยาว

ทะเบียนบ้านขอได้หรือไม่

ห้องชุดในคอนโดมีเลขที่ห้องและมีทะเบียนบ้านของห้องนั้นได้ เจ้าของห้องเป็นผู้ถือทะเบียนบ้านและมีสิทธิ์ย้ายชื่อเข้าเป็นเจ้าบ้าน ซึ่งมีผลกับหลายเรื่องในชีวิตประจำวัน ตั้งแต่การใช้สิทธิ์ตามภูมิลำเนา การขอเอกสารราชการ ไปจนถึงเงื่อนไขทางภาษีบางกรณี

อพาร์ทเม้นท์เป็นอาคารหลังเดียวที่มีทะเบียนบ้านของอาคารอยู่ในมือเจ้าของ ผู้เช่าโดยทั่วไปจึงย้ายชื่อเข้าได้ในฐานะผู้อาศัยเมื่อเจ้าของยินยอมและดำเนินเรื่องให้ ไม่ใช่ในฐานะเจ้าบ้าน และหลายแห่งไม่รับดำเนินการให้เพราะไม่อยากยุ่งเรื่องเอกสาร ถ้าคุณจำเป็นต้องมีที่อยู่ตามทะเบียนบ้าน ให้ถามข้อนี้ก่อนจ่ายมัดจำ ไม่ใช่หลังย้ายเข้า

กฎหมายคุ้มครองผู้เช่าครอบคลุมถึงไหน

สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคออกประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา กำหนดให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา ฉบับ พ.ศ. 2561 กำหนดสาระสำคัญไว้หลายข้อ เรียกเก็บเงินประกันได้ไม่เกินค่าเช่าหนึ่งเดือน เรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าได้ไม่เกินหนึ่งเดือน ต้องคืนเงินประกันภายในเจ็ดวันหลังสัญญาสิ้นสุดเมื่อไม่มีความเสียหาย และห้ามกำหนดอัตราค่าไฟฟ้าและค่าน้ำเกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการเรียกเก็บ ประกาศฉบับนี้ใช้กับผู้ประกอบธุรกิจที่มีห้องหรือหน่วยให้เช่าตั้งแต่ห้าหน่วยขึ้นไป และไม่ครอบคลุมหอพักตามกฎหมายหอพักและโรงแรม

ต่อมามีการปรับปรุงเป็นฉบับ พ.ศ. 2568 ซึ่งมีรายงานว่าลดเกณฑ์จำนวนหน่วยที่เข้าข่ายลง และปรับเพดานเงินประกันรวมกับค่าเช่าล่วงหน้า แต่รายละเอียดที่เผยแพร่ตามสื่อยังไม่ตรงกันทุกแหล่ง ทั้งเรื่องจำนวนหน่วยขั้นต่ำและวันที่มีผลบังคับใช้ บทความนี้จึงไม่ระบุตัวเลขของฉบับใหม่เป็นข้อเท็จจริง ผู้อ่านที่ต้องใช้อ้างอิงจริงควรตรวจฉบับที่ใช้บังคับกับสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคโดยตรง สายด่วน 1166 หรือเว็บไซต์ ocpb.go.th

ประเด็นที่ใช้ประโยชน์ได้ทันทีคือ อพาร์ทเม้นท์ซึ่งเป็นธุรกิจให้เช่าและมีหลายหน่วยมักเข้าข่ายประกาศฉบับนี้ ส่วนการเช่าคอนโดจากเจ้าของห้องที่มีห้องปล่อยเช่าอยู่ไม่กี่ห้องมักไม่เข้าข่าย ผู้เช่าคอนโดจึงต้องอาศัยข้อตกลงในสัญญาเช่าเป็นเกราะหลัก ไม่ใช่ประกาศฉบับนี้ ข้อนี้กลับหัวกลับหางกับที่คนส่วนใหญ่คิด เพราะหลายคนเข้าใจว่าคอนโดคือตัวเลือกที่ปลอดภัยกว่าเสมอ

การใช้เป็นหลักทรัพย์และการขอสินเชื่อ

ห้องชุดในคอนโดใช้ขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ และเมื่อผ่อนหมดแล้วยังใช้เป็นหลักประกันในการกู้ครั้งต่อไปได้ เพราะมีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่จำนองได้ ธนาคารจะประเมินราคาห้อง อายุอาคาร ทำเล และประวัติการชำระของผู้กู้เป็นองค์ประกอบในการอนุมัติ

การเช่าอพาร์ทเม้นท์ไม่ได้สร้างสินทรัพย์ใด ๆ ให้ผู้เช่า เงินที่จ่ายเป็นค่าที่อยู่อาศัยล้วน ๆ ซึ่งไม่ได้แปลว่าเสียเปล่า เพราะการเช่าซื้อความคล่องตัวและตัดความเสี่ยงเรื่องราคาสินทรัพย์ออกไปทั้งก้อน แต่ต้องเข้าใจตรงกันว่าจ่ายไปแล้วไม่มีอะไรกลับมาเป็นทรัพย์สิน

ค่าใช้จ่ายต่อเดือนต่างกันเท่าไหร่เมื่ออยู่ทำเลใกล้เคียงกัน

ค่าเช่าจริงต่างกันตามทำเล ขนาดห้อง อายุอาคาร และช่วงเวลาที่หา จึงไม่มีตัวเลขกลางที่ใช้ได้กับทุกกรณี สิ่งที่ใช้ได้จริงกว่าคือสูตรที่ทำให้คุณเทียบสองห้องที่กำลังตัดสินใจได้ถูกต้อง เพราะคนส่วนใหญ่เทียบผิดตั้งแต่ต้นด้วยการดูแค่ค่าเช่า

ต้นทุนรายเดือนที่แท้จริงของการเช่าคอนโด เท่ากับค่าเช่า บวกค่าไฟตามอัตราการไฟฟ้า บวกค่าน้ำตามอัตราการประปาหรือตามที่นิติบุคคลแจ้ง บวกค่าอินเทอร์เน็ต บวกค่าที่จอดรถถ้าโครงการเก็บแยก บวกค่าส่วนกลางเฉพาะกรณีที่สัญญาระบุให้ผู้เช่าจ่าย

ต้นทุนรายเดือนที่แท้จริงของการเช่าอพาร์ทเม้นท์ เท่ากับค่าเช่า บวกค่าไฟตามอัตราที่อาคารกำหนดคูณจำนวนหน่วยที่ใช้ บวกค่าน้ำตามอัตราที่อาคารกำหนดหรือแบบเหมารายเดือน บวกค่าบริการส่วนกลางรายเดือนถ้ามี บวกค่าอินเทอร์เน็ตถ้าไม่รวม

วิธีเทียบที่ให้ผลถูกต้องคือประมาณหน่วยไฟที่คุณใช้จริงต่อเดือนจากบิลเดิม แล้วเอาอัตราต่อหน่วยของทั้งสองแห่งมาคูณหน่วยเดียวกัน ส่วนต่างที่ได้คือเงินจริงที่ต่างกันทุกเดือน คนที่เปิดเครื่องปรับอากาศเกือบทั้งวันจะเห็นส่วนต่างจากอัตราค่าไฟชัดกว่าคนที่อยู่ห้องแค่ตอนกลางคืนมาก

อย่าลืมต้นทุนก้อนแรกตอนเข้าอยู่ด้วย ทั้งเงินประกัน ค่าเช่าล่วงหน้า และค่าดำเนินการถ้ามี เพราะสองแห่งที่ค่าเช่าเท่ากันอาจใช้เงินก้อนแรกต่างกันหลายหมื่นบาท ซึ่งกระทบสภาพคล่องของคุณในเดือนที่ย้ายเข้ามากกว่าค่าเช่ารายเดือน

อพาร์ทเม้นท์ให้อะไรที่คอนโดให้ไม่ได้บ้าง

หัวข้อนี้สำคัญเพราะเนื้อหาส่วนใหญ่ในอินเทอร์เน็ตพูดถึงอพาร์ทเม้นท์เหมือนเป็นตัวเลือกรอง ซึ่งไม่ตรงกับความจริงในหลายสถานการณ์

• สัญญาสั้นกว่าหนึ่งปีหาได้ง่ายกว่า เหมาะกับคนที่ยังไม่แน่ใจว่าจะอยู่นานแค่ไหน หรือกำลังทดลองงานในเมืองใหม่
• เข้าอยู่ได้เร็ว เพราะห้องพร้อมและมีเฟอร์นิเจอร์ครบอยู่แล้ว ไม่ต้องรอเจ้าของห้องเตรียมห้องหรือขนของเข้า
• คุยกับคนเดียวจบ ทั้งเรื่องแจ้งซ่อม ต่อสัญญา และขอความช่วยเหลือ ไม่ต้องไล่ผ่านเจ้าของห้อง นิติบุคคล และช่างคนละชุด
• ค่าเช่าในทำเลใจกลางเมืองมักเข้าถึงได้ง่ายกว่าคอนโดในซอยเดียวกัน เพราะไม่ได้ตั้งราคาอ้างอิงราคาซื้อขายห้องชุด
• หลายแห่งมีค่าน้ำค่าไฟเหมารวมหรือมีค่าบริการรวมทุกอย่าง ทำให้ค่าใช้จ่ายรายเดือนคาดการณ์ได้ง่ายกว่าสำหรับคนที่ต้องคุมงบให้นิ่ง
• เมื่ออาคารนั้นเข้าข่ายธุรกิจควบคุมสัญญาของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ผู้เช่าจะมีเกณฑ์กลางเรื่องเงินประกันและการคิดค่าน้ำค่าไฟให้อ้างอิงได้

ข้อจำกัดที่ต้องรับให้ได้คือซื้อไม่ได้ ทะเบียนบ้านทำได้จำกัด และมาตรฐานการดูแลขึ้นกับเจ้าของอาคารเป็นหลัก ถ้าสามข้อนี้ไม่ใช่ปัญหาของคุณ อพาร์ทเม้นท์เป็นตัวเลือกที่สมเหตุสมผลมาก

ใครควรเลือกคอนโด และใครควรเลือกอพาร์ทเม้นท์

แทนที่จะถามว่าแบบไหนดีกว่า ให้ถามว่าคุณอยู่ในสถานการณ์ไหน สามกรณีต่อไปนี้ครอบคลุมคนส่วนใหญ่ที่กำลังตัดสินใจ

คนที่อยู่สั้นกว่า 1 ปี

เลือกอพาร์ทเม้นท์เป็นอันดับแรก เพราะสัญญาสั้นหาได้ง่ายกว่าและเข้าอยู่ได้เร็ว ถ้าจำเป็นต้องเป็นคอนโดเพราะทำเลหรือส่วนกลางที่ต้องการ ให้เจรจาสัญญาหกเดือนพร้อมยอมรับว่าค่าเช่าจะสูงกว่าสัญญาปี และตกลงเงื่อนไขการคืนเงินประกันให้ชัดเป็นลายลักษณ์อักษรตั้งแต่วันเซ็น

คนที่อยู่ยาวและอยากสร้างสินทรัพย์

คอนโดตอบโจทย์กว่า เพราะเงินที่จ่ายไปกลายเป็นกรรมสิทธิ์ที่ขายต่อหรือปล่อยเช่าได้ แต่ต้องคำนวณให้ครบทั้งค่างวด ค่าส่วนกลาง ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าซ่อมบำรุงเมื่ออาคารเก่าลง และค่าใช้จ่ายตอนขายต่อ ไม่ใช่เทียบค่างวดกับค่าเช่าตรง ๆ เพราะสองตัวนี้ไม่ได้ครอบคลุมอย่างเดียวกัน

คนที่งบจำกัดแต่ต้องการทำเลใจกลางเมือง

ดูอพาร์ทเม้นท์ในซอยเดียวกับคอนโดที่คุณอยากอยู่ก่อน เพราะมักได้ทำเลเดียวกันด้วยค่าเช่าที่เข้าถึงได้ง่ายกว่า แลกกับส่วนกลางที่น้อยลง เมื่อเทียบให้เห็นตัวเลขจริง ให้เอาอัตราค่าไฟต่อหน่วยของทั้งสองที่มาคูณหน่วยที่คุณใช้จริง เพราะบางกรณีค่าเช่าที่ถูกกว่าถูกหักล้างด้วยอัตราค่าไฟที่สูงกว่าจนไม่ต่างกันเท่าที่คิด

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับคอนโดกับอพาร์ทเม้นท์ต่างกันยังไง

คอนโดกับอพาร์ทเม้นท์ต่างกันยังไง เลือกอันไหนดี

ต่างกันที่กรรมสิทธิ์เป็นข้อหลัก คอนโดแบ่งกรรมสิทธิ์เป็นห้องชุดที่ซื้อขายได้ อพาร์ทเม้นท์มีเจ้าของรายเดียวและปล่อยเช่าเท่านั้น ถ้าจะอยู่สั้นกว่าหนึ่งปีและต้องการความคล่องตัว เลือกอพาร์ทเม้นท์ ถ้าจะอยู่ยาวและอยากให้เงินที่จ่ายกลายเป็นสินทรัพย์ เลือกคอนโด

อพาร์ทเม้นท์ซื้อเป็นเจ้าของได้ไหม

ซื้อรายห้องไม่ได้ เพราะอาคารไม่ได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดจึงไม่มีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดรายห้อง ถ้าต้องการเป็นเจ้าของต้องซื้อทั้งอาคารพร้อมที่ดิน ซึ่งเป็นการลงทุนคนละประเภทกับการซื้อห้องชุด

เช่าอพาร์ทเม้นท์ขอทะเบียนบ้านได้ไหม

โดยทั่วไปย้ายชื่อเข้าได้ในฐานะผู้อาศัยเมื่อเจ้าของอาคารยินยอมและดำเนินเรื่องให้ ไม่ใช่ในฐานะเจ้าบ้าน และหลายแห่งไม่รับดำเนินการให้ ถ้าคุณจำเป็นต้องมีที่อยู่ตามทะเบียนบ้านเพื่อใช้สิทธิ์หรือทำเอกสาร ให้สอบถามก่อนวางมัดจำ

ค่าน้ำค่าไฟอพาร์ทเม้นท์แพงกว่าคอนโดจริงไหม

ขึ้นอยู่กับแต่ละอาคาร อพาร์ทเม้นท์หลายแห่งกำหนดอัตราต่อหน่วยขึ้นเองซึ่งอาจสูงกว่าอัตราของหน่วยงานผู้ให้บริการ ขณะที่คอนโดมักคิดตามมิเตอร์ของการไฟฟ้าและการประปา ทั้งนี้ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาห้ามผู้ประกอบธุรกิจที่เข้าข่ายเรียกเก็บเกินอัตราที่ผู้ให้บริการเรียกเก็บ วิธีเช็คที่แน่นอนคือถามอัตราต่อหน่วยเป็นตัวเลขก่อนเซ็นสัญญา

ผู้เช่าคอนโดต้องจ่ายค่าส่วนกลางเองไหม

ตามกฎหมายอาคารชุด ค่าส่วนกลางเป็นภาระของเจ้าของร่วมซึ่งก็คือเจ้าของห้อง ผู้เช่าจึงมักไม่ต้องจ่าย แต่คู่สัญญาสามารถตกลงกันเป็นอย่างอื่นได้ จึงต้องอ่านสัญญาให้ชัดว่าใครรับผิดชอบค่าส่วนกลาง ค่าที่จอดรถ และค่าบริการอื่น

ต่างชาติเช่าหรือซื้อได้ทั้งสองแบบหรือไม่

เช่าได้ทั้งคอนโดและอพาร์ทเม้นท์ ส่วนการซื้อ ชาวต่างชาติซื้อได้เฉพาะห้องชุดในอาคารชุด โดยพระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดเพดานการถือกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติรวมกันไม่เกิน 49 เปอร์เซ็นต์ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารนั้น จึงต้องตรวจโควตาคงเหลือของโครงการก่อน และควรปรึกษาที่ปรึกษากฎหมายในกรณีของตัวเอง

สรุป

คอนโดกับอพาร์ทเม้นท์ไม่ใช่เรื่องของแบบไหนดีกว่า แต่เป็นเรื่องของสถานะทางกฎหมายที่ต่างกันตั้งแต่ราก แล้วส่งผลต่อสิทธิ ค่าใช้จ่าย และความยืดหยุ่นที่คุณจะได้ คอนโดให้กรรมสิทธิ์ ให้ส่วนกลางที่ครบกว่า และให้ทะเบียนบ้านของตัวเอง อพาร์ทเม้นท์ให้ความคล่องตัว เข้าอยู่เร็ว และมักเข้าถึงทำเลใจกลางเมืองได้ด้วยค่าเช่าที่เบากว่า

ก่อนตัดสินใจ ทำสามอย่างนี้ ขอตัวเลขอัตราค่าไฟและค่าน้ำต่อหน่วยเป็นลายลักษณ์อักษร ถามเรื่องทะเบียนบ้านและเงื่อนไขคืนเงินประกันให้ชัด และอ่านสัญญาทุกข้อว่าใครรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนไหน สามข้อนี้ป้องกันปัญหาได้มากกว่าการเลือกจากรูปในประกาศ

เมื่อพร้อมเทียบห้องจริง ทีมของ PropertyScout ช่วยหาได้ทั้งคอนโดและอพาร์ตเมนต์ในทำเลเดียวกัน พร้อมข้อมูลค่าใช้จ่ายที่ถามมาให้ครบก่อนคุณไปดูห้อง Browse verified listings

ราคาและความพร้อมของทรัพย์เปลี่ยนแปลงได้ ไม่มีการรับประกัน ข้อมูลทรัพย์เป็นแนวทางทั่วไปเท่านั้น เนื้อหานี้ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ภาษี หรือการเงิน

แหล่งอ้างอิง พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ลักษณะเช่าทรัพย์ พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561 โดยสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ตรวจสอบฉบับที่ใช้บังคับล่าสุดได้ที่ ocpb.go.th หรือสายด่วน 1166 ข้อมูลรวบรวม ณ เดือนสิงหาคม 2569