เช่าคอนโดรายวันผิดกฎหมายไหม สิ่งที่ผู้เช่าควรรู้ก่อนจอง

Key Highlights

• การเช่าคอนโดรายวันไม่ได้รับยกเว้นตามพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 เพราะข้อยกเว้นในมาตรา 4 ครอบคลุมเฉพาะสถานที่พักที่คิดค่าบริการเป็นรายเดือนขึ้นไปเท่านั้น
• เส้นแบ่งที่แท้จริงคือวิธีคิดค่าบริการ ไม่ใช่จำนวนวันที่เข้าพัก การอยู่ 45 วันแต่คิดค่าบริการเป็นรายวันยังเข้าข่ายธุรกิจโรงแรม ขณะที่สัญญารายเดือนหนึ่งเดือนได้รับยกเว้นตั้งแต่ต้น
• บทลงโทษตามกฎหมายตกอยู่ที่ผู้ประกอบการและเจ้าของห้อง ไม่มีบทลงโทษสำหรับผู้เข้าพัก แต่ผู้เข้าพักคือคนที่เสียเงินมัดจำ เสียที่พัก และเสียเวลาเมื่อมีการตรวจสอบ
• ศาลจังหวัดหัวหินเคยพิพากษาลงโทษเจ้าของห้องชุดที่ปล่อยเช่ารายวันเมื่อ 12 พฤษภาคม 2561 โดยใช้มาตรา 4 มาตรา 15 และมาตรา 59 ของพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547
• ทางเลือกที่พักระยะสั้นที่ถูกกฎหมายมีสามทาง คือ โรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ที่พักที่ไม่เป็นโรงแรมตามกฎกระทรวง และสัญญาเช่ารายเดือนขั้นต่ำ

เช่าคอนโดรายวันผิดกฎหมายไหม ตอบตรง ๆ ในสองบรรทัด

การเช่าคอนโดรายวันจากห้องพักอาศัยทั่วไปในอาคารชุด เป็นการเข้าพักในกิจการที่ยังไม่ได้รับอนุญาตตามพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ผู้ที่รับผิดตามกฎหมายคือเจ้าของห้องหรือผู้ปล่อยเช่า ไม่ใช่ผู้เข้าพัก

แต่ในทางปฏิบัติ คนที่รับผลกระทบก่อนคือผู้เข้าพัก เพราะเมื่อนิติบุคคลอาคารชุดหรือเจ้าหน้าที่เข้าตรวจ สิ่งที่เกิดขึ้นทันทีคือการถูกปฏิเสธไม่ให้เข้าอาคาร ถูกยกเลิกการจองกลางคัน และไม่มีเอกสารที่ใช้เรียกเงินคืนได้จริง บทความนี้จึงเขียนจากมุมของผู้เข้าพักและผู้อยู่อาศัยในโครงการ ไม่ใช่จากมุมของเจ้าของห้อง

ฐานกฎหมายที่เกี่ยวข้องมีอะไรบ้าง

เรื่องนี้ไม่ได้อยู่ใต้กฎหมายฉบับเดียว แต่อยู่ใต้กฎหมายสี่ฉบับที่ทำงานคนละหน้าที่กัน การเข้าใจว่าฉบับไหนคุมอะไร ทำให้ประเมินความเสี่ยงของตัวเองได้แม่นขึ้นมาก

พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 กับเส้นแบ่งที่ไม่ใช่ 30 วัน

มาตรา 4 ของพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 นิยามโรงแรมว่าเป็นสถานที่พักที่จัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์ในทางธุรกิจ เพื่อให้บริการที่พักชั่วคราวสำหรับคนเดินทางหรือบุคคลอื่นใดโดยมีค่าตอบแทน จากนั้นจึงระบุข้อยกเว้นไว้ และข้อยกเว้นที่สำคัญที่สุดสำหรับเรื่องนี้คือ สถานที่พักที่คิดค่าบริการเป็นรายเดือนขึ้นไปเท่านั้น

จุดนี้คือสิ่งที่บทความส่วนใหญ่เขียนคลาดเคลื่อน หลายแห่งสรุปว่ากฎหมายกำหนดขั้นต่ำไว้ที่ 30 วัน แต่ถ้าอ่านตัวบทจริง กฎหมายไม่ได้พูดถึงจำนวนวันเลย กฎหมายพูดถึงวิธีคิดค่าบริการ

ความต่างนี้เปลี่ยนคำตอบในทางปฏิบัติสองกรณี กรณีแรก ผู้เข้าพักที่อยู่ยาว 45 วันแต่จ่ายเป็นรายวันหรือรายสัปดาห์ ยังอยู่ในกิจการที่เข้าข่ายธุรกิจโรงแรม เพราะวิธีคิดค่าบริการไม่ใช่รายเดือน กรณีที่สอง ผู้เข้าพักที่ทำสัญญาเช่ารายเดือนหนึ่งเดือนแล้วออกก่อนกำหนด ยังอยู่ในกรอบที่ได้รับยกเว้น เพราะฐานการคิดค่าบริการเป็นรายเดือนตั้งแต่ต้น

มาตรา 15 ห้ามมิให้ผู้ใดประกอบธุรกิจโรงแรม เว้นแต่จะได้รับใบอนุญาตจากนายทะเบียน และมาตรา 59 กำหนดโทษไว้ที่จำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ พร้อมปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน

พระราชบัญญัติอาคารชุดและข้อบังคับของนิติบุคคล

พระราชบัญญัติอาคารชุดมีบทบัญญัติห้ามประกอบการค้าในอาคารชุด เว้นแต่ในพื้นที่ที่กำหนดไว้ให้ประกอบการค้าโดยเฉพาะ การเปิดห้องพักอาศัยรับผู้เข้าพักรายวันจึงถูกมองว่าเป็นการใช้ห้องผิดวัตถุประสงค์ โทษที่ระบุไว้คือปรับไม่เกิน 50,000 บาท และปรับอีกวันละไม่เกิน 5,000 บาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน

หมายเหตุเรื่องความแม่นยำ แหล่งอ้างอิงทางกฎหมายสองแห่งที่ตรวจสอบระบุเลขมาตราของบทบัญญัตินี้ไม่ตรงกัน บทความนี้จึงเลือกอธิบายเฉพาะสาระของบทบัญญัติ และไม่ระบุเลขมาตรา จนกว่าจะยืนยันกับตัวบทได้โดยตรง

ที่สำคัญกว่าตัวบทสำหรับผู้เข้าพักคือข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดแต่ละแห่ง เพราะนี่คือกฎที่ถูกบังคับใช้จริงที่หน้าล็อบบี้ อาคารจำนวนมากออกระเบียบภายในห้ามการเข้าพักระยะสั้น กำหนดให้ผู้เช่าทุกรายลงทะเบียนกับนิติบุคคล และให้เจ้าหน้าที่ปฏิเสธการออกคีย์การ์ดหรือบัตรผ่านลิฟต์แก่ผู้ที่ไม่มีสัญญาเช่ารายเดือน

คำพิพากษาที่อ้างอิงได้จริงและการบังคับใช้ในปัจจุบัน

คดีที่ชัดที่สุดและมีการรายงานอย่างเป็นทางการ คือคำพิพากษาของศาลจังหวัดหัวหินเมื่อวันที่ 12 พฤษภาคม 2561 ซึ่งลงโทษเจ้าของห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียมที่ปล่อยเช่ารายวันผ่านเว็บไซต์โดยไม่มีใบอนุญาตโรงแรม โดยใช้มาตรา 4 มาตรา 15 และมาตรา 59 ของพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 คดีแรกศาลปรับ 5,000 บาท และปรับรายวันอีกวันละ 500 บาท เป็นเวลา 20 วัน

ตัวเลขชุดนี้บอกอะไรที่มีประโยชน์มาก ค่าปรับที่ศาลสั่งจริงต่ำกว่าเพดานตามตัวบทมาก ถ้าคำนวณจากเพดานสูงสุด การปล่อยเช่าต่อเนื่อง 30 วันจะเปิดความเสี่ยงถึง 320,000 บาทตามพระราชบัญญัติโรงแรม บวกอีก 200,000 บาทตามพระราชบัญญัติอาคารชุด รวมเป็น 520,000 บาท ซึ่งเป็นเพดานตามตัวบท ไม่ใช่จำนวนที่ศาลสั่งจริง

ข้อสรุปที่ใช้ประเมินความเสี่ยงได้ตรงกว่าจึงเป็นแบบนี้ ตัวยับยั้งที่ทำงานจริงในตลาดไม่ใช่ค่าปรับ แต่คือการที่นิติบุคคลปิดทางเข้าอาคาร เพราะผลนั้นเกิดขึ้นทันทีในวันเดียวกัน และตกกับผู้เข้าพักก่อนตกกับเจ้าของห้อง

ในระยะหลังหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเดินหน้าบังคับใช้ร่วมกันหลายฝ่าย ทั้งกรมที่ดิน กรมการปกครอง สำนักงานเขต ตำรวจ และสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง โดยมีการขอความร่วมมือให้แพลตฟอร์มจองที่พักออนไลน์นำประกาศที่พักรายวันในอาคารชุดออกจากระบบ และให้นิติบุคคลแจ้งผู้อยู่อาศัยว่าการปล่อยเช่ารายวันเป็นสิ่งที่ทำไม่ได้

ความเสี่ยงที่ตกกับผู้เช่าโดยตรงมีอะไรบ้าง

กฎหมายไม่ได้กำหนดโทษกับผู้เข้าพัก แต่ความเสียหายเกือบทั้งหมดตกกับผู้เข้าพัก เพราะผู้เข้าพักคือฝ่ายที่จ่ายเงินไปก่อน และเป็นฝ่ายที่ยืนอยู่หน้าล็อบบี้ในวันที่เกิดปัญหา

ถูกปฏิเสธการเข้าอาคารหรือถูกยกเลิกกลางคัน

กรณีที่พบบ่อยที่สุดไม่ใช่การถูกดำเนินคดี แต่คือการมาถึงแล้วเข้าอาคารไม่ได้ นิติบุคคลอาจไม่ออกคีย์การ์ด ไม่ปลดล็อกลิฟต์ไปชั้นที่จอง หรือแจ้งให้ออกจากอาคารระหว่างที่ยังพักอยู่ ผู้เข้าพักที่เดินทางมาพร้อมกระเป๋าและมีนัดหมายในวันรุ่งขึ้นจึงต้องหาที่พักใหม่ในคืนนั้นด้วยราคาหน้าเคาน์เตอร์

ในกรณีนี้เจ้าของห้องมักหายไปจากช่องทางติดต่อ และแพลตฟอร์มจองที่พักจะพิจารณาการคืนเงินตามนโยบายของตัวเอง ซึ่งอาจใช้เวลาหลายวันถึงหลายสัปดาห์ เงินที่ต้องจ่ายเพื่อหาที่พักใหม่จึงเป็นเงินก้อนที่ผู้เข้าพักออกเองไปก่อนเสมอ

ไม่มีสัญญาที่บังคับได้เมื่อเกิดปัญหา

การจองที่พักรายวันในห้องพักอาศัยมักไม่มีสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร มีเพียงหน้าจอยืนยันการจองกับข้อความสนทนา เมื่อเกิดปัญหาเรื่องสภาพห้อง ความปลอดภัย หรือการถูกยกเลิก จึงไม่มีเอกสารที่ระบุคู่สัญญา ระยะเวลาเช่า และเงื่อนไขการคืนเงินอย่างชัดเจน

จุดนี้ต่างจากการเช่ารายเดือนอย่างมีนัยสำคัญ ผู้เช่ารายเดือนที่ทำสัญญากับผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าอยู่ภายใต้ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา ซึ่งกำหนดกรอบเรื่องเงินประกัน การคืนเงินประกัน และการคิดค่าน้ำค่าไฟตามอัตราจริงไว้ชัดเจน ส่วนผู้เข้าพักรายวันในห้องที่ยังไม่ได้รับอนุญาตไม่มีกรอบใดรองรับเลย

ความปลอดภัยเป็นอีกเรื่องที่ต่างกันจริง อาคารที่ได้รับใบอนุญาตโรงแรมต้องผ่านการตรวจตามมาตรฐานความปลอดภัยของสถานที่พัก มีระบบลงทะเบียนผู้เข้าพัก และมีผู้รับผิดชอบที่ระบุตัวได้ ขณะที่ห้องพักอาศัยที่เปิดรับผู้เข้าพักรายวันไม่ได้ผ่านการตรวจในกรอบนั้น

จุดที่กระทบผู้เข้าพักชาวต่างชาติเป็นพิเศษ

ตามพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 มาตรา 38 เจ้าบ้าน เจ้าของที่พัก หรือผู้จัดการที่พัก มีหน้าที่แจ้งการเข้าพักของคนต่างด้าวต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 24 ชั่วโมง หน้าที่นี้เป็นของฝ่ายผู้ให้เช่า ไม่ใช่ของผู้เข้าพัก และมีโทษปรับ 800 ถึง 2,000 บาทเมื่อไม่แจ้ง

ความเสี่ยงของผู้เข้าพักชาวต่างชาติจึงไม่ใช่ค่าปรับ แต่คือความเป็นไปได้ที่การแจ้งจะไม่ถูกยื่นเลย ผู้ปล่อยเช่ารายวันที่ไม่ต้องการให้หน่วยงานรับรู้ว่ามีการรับผู้เข้าพักในห้องนั้น ย่อมไม่มีแรงจูงใจให้ยื่นแจ้ง และเมื่อเจ้าหน้าที่ตรวจคนเข้าเมืองขอดูหลักฐานการแจ้งที่พักในขั้นตอนต่ออายุการพำนัก ผู้เข้าพักจะเป็นฝ่ายที่ต้องอธิบาย ทั้งที่ไม่ใช่ผู้มีหน้าที่ตามกฎหมาย

รายละเอียดของหน้าที่แจ้งที่พักและเอกสารที่ต้องใช้ อ่านได้จากคู่มือ ตม.30 สำหรับผู้ให้เช่าและผู้เช่าชาวต่างชาติ บนเว็บไซต์ PropertyScout

ทางเลือกที่พักระยะสั้นที่ถูกกฎหมาย 3 ทาง

ทางเลือกที่ใช้ได้จริงมีสามทาง แต่ละทางอธิบายด้วยหัวข้อย่อยชุดเดียวกันห้าข้อ เรียงลำดับเหมือนกันทุกทาง เพื่อให้เทียบกันได้ตรง ๆ คือ ระยะเวลาที่พักได้ ฐานทางกฎหมาย ต้นทุนโดยประมาณ หลักฐานที่ผู้เข้าพักได้รับ และข้อจำกัดที่ต้องรู้

โรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์

ประเด็น	รายละเอียด
ระยะเวลาที่พักได้	ตั้งแต่หนึ่งคืนขึ้นไป ไม่มีขั้นต่ำตามกฎหมาย
ฐานทางกฎหมาย	มีใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมตามพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547
ต้นทุนโดยประมาณ	คิดค่าบริการเป็นรายคืน ซึ่งเมื่อเฉลี่ยต่อวันแล้วสูงกว่าการเช่ารายเดือนในทำเลเดียวกันอย่างชัดเจน
หลักฐานที่ผู้เข้าพักได้รับ	ใบเสร็จรับเงินในนามนิติบุคคลผู้ประกอบการ และการลงทะเบียนผู้เข้าพักตามที่กฎหมายกำหนด
ข้อจำกัดที่ต้องรู้	ราคาต่อคืนสูงกว่าค่าเช่ารายเดือนเฉลี่ยต่อวันมาก และห้องระดับเดียวกันมีให้เลือกน้อยกว่าฝั่งเช่ารายเดือน

ที่พักที่ไม่เป็นโรงแรมตามกฎกระทรวง

ประเด็น	รายละเอียด
ระยะเวลาที่พักได้	ตั้งแต่หนึ่งคืนขึ้นไป โดยผู้ประกอบการต้องแจ้งนายทะเบียนและผ่านการตรวจก่อน
ฐานทางกฎหมาย	กฎกระทรวงกำหนดประเภทและหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม พ.ศ. 2551 ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อ 23 พฤษภาคม 2551 กำหนดเดิมไว้ที่ไม่เกินสี่ห้องและผู้พักรวมไม่เกินยี่สิบคน ต่อมาฉบับที่ 2 พ.ศ. 2566 ขยายเป็นไม่เกินแปดห้องและผู้พักรวมไม่เกินสามสิบคน
ต้นทุนโดยประมาณ	ใกล้เคียงกับเกสต์เฮาส์และโฮมสเตย์ในทำเลเดียวกัน ขึ้นกับผู้ประกอบการแต่ละราย
หลักฐานที่ผู้เข้าพักได้รับ	หนังสือรับรองสถานที่พักที่ไม่เป็นโรงแรมที่ผู้ประกอบการควรแสดงได้เมื่อขอดู
ข้อจำกัดที่ต้องรู้	กรอบนี้ออกแบบมาสำหรับที่พักขนาดเล็กที่ตัวอาคารได้รับอนุญาตให้ใช้เพื่อการนี้ ห้องชุดในอาคารพักอาศัยจึงมักไม่เข้าเงื่อนไข เพราะติดทั้งวัตถุประสงค์การใช้อาคารและข้อห้ามประกอบการค้าในอาคารชุด

สัญญาเช่ารายเดือนขั้นต่ำ

ประเด็น	รายละเอียด
ระยะเวลาที่พักได้	ตั้งแต่หนึ่งเดือนขึ้นไป โดยคิดค่าบริการเป็นรายเดือน
ฐานทางกฎหมาย	เข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 4 ของพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ที่ยกเว้นสถานที่พักซึ่งคิดค่าบริการเป็นรายเดือนขึ้นไปเท่านั้น
ต้นทุนโดยประมาณ	คิดเป็นรายเดือน ซึ่งเมื่อเฉลี่ยต่อวันแล้วต่ำกว่าการเข้าพักแบบรายคืนอย่างเห็นได้ชัด
หลักฐานที่ผู้เข้าพักได้รับ	สัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร ใบเสร็จค่าเช่า และการลงทะเบียนผู้พักอาศัยตามที่กฎหมายกำหนด
ข้อจำกัดที่ต้องรู้	ต้องวางเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า ซึ่งตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญากำหนดให้เรียกเก็บได้ไม่เกินอย่างละหนึ่งเดือน

ตัวเลขข้างต้นเป็นราคาเริ่มต้นและจำนวนรายการ ณ วันที่ระบุ ไม่ใช่ค่าเฉลี่ยของตลาด และเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลา ดูรายการจริงได้ที่หน้าคอนโดให้เช่าในกรุงเทพของ PropertyScout

ก่อนจองต้องตรวจอะไรบ้างว่าที่พักถูกกฎหมาย

ห้าข้อนี้ใช้เวลารวมกันไม่ถึงสิบนาที และตอบได้ก่อนโอนเงินทุกข้อ

• ถามตรง ๆ ว่าที่พักนี้เป็นห้องชุดในอาคารพักอาศัย หรือเป็นอาคารที่มีใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม แล้วขอให้ตอบเป็นข้อความ ไม่ใช่ทางโทรศัพท์
• ขอดูเลขที่ใบอนุญาตโรงแรมหรือหนังสือรับรองสถานที่พักที่ไม่เป็นโรงแรม ผู้ประกอบการที่ถูกต้องมีเอกสารนี้และแสดงได้ทันที
• ดูว่าราคาที่เสนอคิดเป็นรายวันหรือรายเดือน เพราะวิธีคิดค่าบริการคือเส้นแบ่งตามกฎหมาย ไม่ใช่จำนวนวันที่คุณตั้งใจจะอยู่
• โทรถามนิติบุคคลอาคารชุดของโครงการนั้นโดยตรงว่าอนุญาตให้ผู้เข้าพักระยะสั้นเข้าอาคารหรือไม่ และผู้เช่าต้องลงทะเบียนอย่างไร
• ถ้าคุณเป็นชาวต่างชาติ ให้ถามว่าใครเป็นผู้ยื่นแจ้งที่พักของคนต่างด้าวภายใน 24 ชั่วโมง และขอให้ส่งหลักฐานการแจ้งให้หลังเช็คอิน

ถ้าข้อใดข้อหนึ่งได้คำตอบที่คลุมเครือ ให้ถือว่าเป็นสัญญาณเตือน วิธีที่ปลอดภัยกว่าคือเปลี่ยนไปใช้ที่พักที่มีใบอนุญาต หรือทำสัญญาเช่ารายเดือนแทน

คนอยู่ในโครงการได้รับผลกระทบอย่างไร และร้องเรียนที่ไหน

สำหรับคนที่ซื้อห้องเพื่ออยู่เอง ผลกระทบจากการปล่อยเช่ารายวันในอาคารเดียวกันเป็นเรื่องที่วัดได้ในชีวิตประจำวัน คนแปลกหน้าที่หมุนเวียนเข้าออกทำให้ระบบคีย์การ์ดควบคุมได้ยากขึ้น เสียงในทางเดินและพื้นที่ส่วนกลางดังขึ้นในช่วงกลางคืน ลิฟต์และสระว่ายน้ำถูกใช้หนักกว่าที่ออกแบบไว้ และค่าใช้จ่ายในการดูแลทรัพย์ส่วนกลางที่เพิ่มขึ้นสุดท้ายมาลงที่ค่าส่วนกลางของทุกห้อง

ช่องทางที่ใช้ได้จริงมีสามระดับ เรียงจากเร็วไปช้า

• แจ้งนิติบุคคลอาคารชุดเป็นลายลักษณ์อักษร พร้อมวันเวลาและหมายเลขห้องที่พบ เพื่อให้มีบันทึกที่ใช้อ้างในการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้
• เสนอให้ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมออกหรือปรับปรุงระเบียบภายในเรื่องการลงทะเบียนผู้เช่าและการเข้าออกอาคาร เพราะนี่คือกลไกที่บังคับใช้ได้จริงในทางปฏิบัติ
• แจ้งสำนักงานเขตหรือหน่วยงานที่รับผิดชอบตามพระราชบัญญัติโรงแรมในพื้นที่ เมื่อการแจ้งภายในไม่เป็นผลและมีหลักฐานว่ามีการรับผู้เข้าพักรายวันต่อเนื่อง

ข้อควรรู้สำหรับเจ้าของร่วม การที่นิติบุคคลรับรู้ว่ามีการปล่อยเช่ารายวันในอาคารแล้วไม่ดำเนินการใด ๆ เป็นประเด็นที่หน่วยงานหยิบยกขึ้นมาในการบังคับใช้ช่วงหลัง การทำบันทึกเป็นลายลักษณ์อักษรจึงมีน้ำหนักมากกว่าการบ่นในกลุ่มแชท

กฎหมายกำลังจะเปลี่ยนอย่างไร และต้องติดตามอะไร

ขณะนี้มีร่างกฎหมายสองฉบับที่อยู่ระหว่างการพิจารณา ฉบับแรกคือร่างพระราชบัญญัติโรงแรมและสถานที่พักค้างคืน ซึ่งจะเพิ่มนิยามของที่พักหลายประเภท เช่น โฮสเทล เกสต์เฮาส์ และโฮมสเตย์ พร้อมกำหนดให้ต้องขึ้นทะเบียน ฉบับที่สองคือร่างพระราชบัญญัติสถานประกอบการที่พัก ซึ่งเปิดทางให้ที่พักอาศัยขึ้นทะเบียนเพื่อให้บริการระยะสั้นได้โดยไม่ต้องขอใบอนุญาตโรงแรมเต็มรูปแบบ และมีการเสนอให้ขยายเพดานจำนวนห้องขึ้นเป็น 29 ห้อง

สิ่งที่ต้องเน้นให้ชัดคือ ร่างทั้งสองฉบับยังไม่ประกาศใช้ ณ ปี 2569 กรอบกฎหมายที่ใช้อยู่ในวันนี้จึงยังเป็นกรอบเดิมทุกประการ ข่าวเรื่องร่างกฎหมายไม่ได้ทำให้การเช่าคอนโดรายวันในวันนี้กลายเป็นเรื่องที่ทำได้

จุดที่ควรติดตามสำหรับผู้อ่านที่เป็นเจ้าของห้องคือ หากร่างฉบับที่สองผ่านจริง เงื่อนไขที่จะตามมาน่าจะรวมถึงการขึ้นทะเบียน การมีผู้ดูแลที่ผ่านการอบรม และการปฏิบัติตามมาตรฐานความปลอดภัย ซึ่งเป็นต้นทุนที่ต้องคำนวณเข้าไปตั้งแต่วันแรก ไม่ใช่การเปิดให้ทำได้ฟรี ถ้ากำลังชั่งใจเรื่องการลงทุนปล่อยเช่า ลองอ่านคู่มือคำนวณผลตอบแทนค่าเช่าของ PropertyScout ประกอบ

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการเช่าคอนโดรายวัน

เช่าคอนโดรายวันผิดกฎหมายไหม

การให้เช่าห้องชุดพักอาศัยเป็นรายวันเข้าข่ายการประกอบธุรกิจโรงแรมโดยไม่ได้รับอนุญาตตามพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ผู้ที่มีความผิดคือเจ้าของห้องหรือผู้ปล่อยเช่า โดยมีโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ พร้อมปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท ส่วนผู้เข้าพักไม่มีบทลงโทษตามกฎหมายฉบับนี้ แต่รับความเสี่ยงเรื่องการถูกปฏิเสธเข้าอาคารและการเสียเงินที่จ่ายไปแล้ว

คอนโดปล่อยเช่าได้กี่วันขั้นต่ำ

กฎหมายไม่ได้กำหนดจำนวนวันขั้นต่ำไว้โดยตรง แต่กำหนดผ่านวิธีคิดค่าบริการ มาตรา 4 ของพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ยกเว้นเฉพาะสถานที่พักที่คิดค่าบริการเป็นรายเดือนขึ้นไปเท่านั้น ในทางปฏิบัติจึงหมายความว่าสัญญาเช่าต้องคิดเป็นรายเดือน ไม่ใช่รายวันหรือรายสัปดาห์ แม้ผู้เช่าจะตั้งใจอยู่นานกว่าหนึ่งเดือนก็ตาม

ถ้าจองไปแล้วและถูกนิติบุคคลปฏิเสธไม่ให้เข้า ควรทำอย่างไร

เก็บหลักฐานให้ครบก่อนเป็นอันดับแรก ทั้งหน้าจอการจอง หลักฐานการโอนเงิน ข้อความสนทนากับผู้ปล่อยเช่า และชื่อกับตำแหน่งของเจ้าหน้าที่ที่แจ้งปฏิเสธ จากนั้นแจ้งเรื่องกับแพลตฟอร์มที่ใช้จองทันทีในวันเดียวกัน เพราะนโยบายคืนเงินส่วนใหญ่มีกรอบเวลา และให้หาที่พักสำรองไว้ล่วงหน้าเสมอเมื่อจองที่พักที่ยังยืนยันสถานะไม่ได้

เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ต่างจากคอนโดที่ปล่อยเช่ารายวันอย่างไร

ต่างกันที่สถานะของอาคาร ไม่ใช่ที่หน้าตาของห้อง เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เป็นอาคารที่ขออนุญาตใช้เพื่อให้บริการที่พักและมีผู้ประกอบการที่ระบุตัวได้ จึงรับผู้เข้าพักระยะสั้นได้ตามกฎหมาย ส่วนห้องชุดในอาคารพักอาศัยที่ถูกนำมาปล่อยเช่ารายวันคือห้องที่ใช้ผิดวัตถุประสงค์ของอาคาร แม้จะตกแต่งครบและมีบริการทำความสะอาดเหมือนกัน

อยู่หนึ่งเดือนแล้วจ่ายเป็นรายวัน ถือว่าถูกต้องหรือไม่

ไม่ถูกต้อง เพราะข้อยกเว้นตามมาตรา 4 ผูกกับวิธีคิดค่าบริการ ไม่ใช่ระยะเวลาที่อยู่จริง การพักครบ 30 วันหรือมากกว่านั้นแต่คิดค่าบริการเป็นรายวันหรือรายสัปดาห์ ยังอยู่ในกิจการที่เข้าข่ายธุรกิจโรงแรม วิธีที่ปลอดภัยคือทำสัญญาเช่าที่ระบุอัตราค่าเช่าเป็นรายเดือนตั้งแต่ต้น

สรุป

เรื่องนี้สรุปได้สั้นกว่าที่คิด กฎหมายไม่ได้ขีดเส้นที่ 30 วัน แต่ขีดเส้นที่วิธีคิดค่าบริการ ถ้าคิดเป็นรายเดือนขึ้นไปคือทางที่ปลอดภัย ถ้าคิดเป็นรายวันหรือรายสัปดาห์ในห้องชุดพักอาศัย คือทางที่เปิดความเสี่ยงให้ทั้งเจ้าของห้องและผู้เข้าพัก โดยที่ผู้เข้าพักเป็นฝ่ายที่รับผลก่อนเสมอ

ถ้าคุณกำลังหาที่พักในกรุงเทพตั้งแต่หนึ่งเดือนขึ้นไป การเช่ารายเดือนให้ทั้งราคาที่ต่ำกว่าและเอกสารที่ใช้ยืนยันได้จริง Browse verified listings ได้ที่หน้าคอนโดให้เช่าในกรุงเทพของ PropertyScout และถ้าต้องการคนช่วยตรวจสัญญาและสถานะของอาคารก่อนเซ็น Work with an agent who speaks your language ได้ตลอดเวลา

ราคาและความพร้อมของทรัพย์เปลี่ยนแปลงได้ ไม่มีการรับประกัน ข้อมูลทรัพย์เป็นแนวทางทั่วไปเท่านั้น เนื้อหานี้ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ภาษี หรือการเงิน ตัวบทกฎหมาย เลขมาตรา และบทลงโทษที่อ้างถึงในบทความนี้รวบรวมจากแหล่งสาธารณะ ณ เดือนสิงหาคม 2569 ผู้อ่านควรตรวจสอบกับตัวบทฉบับปัจจุบันหรือปรึกษาผู้ประกอบวิชาชีพกฎหมายก่อนตัดสินใจ