คอนโดมือหนึ่ง vs มือสอง ราคาต่างกันกี่เปอร์เซ็นต์ และแบบไหนคุ้มกว่า

Key Highlights

• ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศช่วง 8 เดือนแรกของปี 2568 จากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ชี้ว่าราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของที่อยู่อาศัยใหม่อยู่ราว 3.99 ล้านบาท ขณะที่มือสองอยู่ราว 2.02 ล้านบาท ต่างกันประมาณ 49 เปอร์เซ็นต์
• ตัวเลขนี้เป็นค่าเฉลี่ยรวมทุกประเภททรัพย์ ไม่ใช่ส่วนต่างของห้องชุดขนาดเท่ากันในอาคารเดียวกัน จึงใช้ตอบคำถามว่าห้องที่คุณสนใจถูกกว่ากี่เปอร์เซ็นต์ไม่ได้
• วิธีที่ใช้ได้จริงคือเทียบราคาต่อตารางเมตรของห้องมือสองกับห้องมือหนึ่งในรัศมีเดียวกัน แล้วบวกต้นทุนรีโนเวทเข้าไปในฝั่งมือสองก่อนสรุป
• มาตรการผ่อนคลาย LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทยและมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกับการจดจำนองเหลือ 0.01 เปอร์เซ็นต์ ครอบคลุมทั้งมือหนึ่งและมือสอง และมีผลถึง 30 มิถุนายน 2570
• มือสองที่คุ้มที่สุดไม่ใช่ห้องที่ราคาต่ำที่สุด แต่เป็นห้องที่นิติบุคคลดูแลอาคารดีและมีเงินกองทุนเพียงพอ เพราะสองข้อนี้กำหนดค่าใช้จ่ายที่จะตามมาหลังโอน

ทำไมคอนโดมือหนึ่ง vs มือสอง ตอบด้วยเปอร์เซ็นต์เดียวไม่ได้

คำถามที่ว่า คอนโดมือหนึ่ง vs มือสอง ต่างกันกี่เปอร์เซ็นต์ ฟังดูเหมือนควรมีคำตอบเป็นเลขเดียว แต่ในทางปฏิบัติไม่มี เพราะคำว่ามือสองครอบคลุมทั้งห้องที่สร้างเสร็จปีที่แล้วแล้วเจ้าของเปลี่ยนใจขายต่อ และห้องในอาคารอายุ 25 ปีที่ระบบไฟกับท่อน้ำใกล้หมดอายุใช้งาน สองอย่างนี้ไม่ควรถูกนับเป็นของประเภทเดียวกัน

สิ่งที่ทำได้และมีประโยชน์กว่าคือดูสองชั้น ชั้นแรกคือส่วนต่างระดับตลาดจากข้อมูลที่ตรวจสอบได้ เพื่อรู้ว่าโดยรวมตลาดมือสองอยู่ตรงไหนเทียบกับของใหม่ ชั้นที่สองคือส่วนต่างของย่านที่คุณสนใจจริง ซึ่งต้องคำนวณเอง บทความนี้ให้ทั้งสองชั้น พร้อมสูตรที่ใช้เองได้

ข้อมูลตลาดจริงบอกว่าราคาต่างกันกี่เปอร์เซ็นต์

ตัวเลขในหัวข้อนี้มาจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ซึ่งเป็นหน่วยงานที่รวบรวมข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์และการประกาศขายทั่วประเทศ

ตัวเลขโอนกรรมสิทธิ์ที่บอกว่ามือสองครองจำนวนหน่วย แต่ไม่ครองมูลค่า

ช่วง 8 เดือนแรกของปี 2568 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 196,223 หน่วย ลดลง 10.6 เปอร์เซ็นต์ มูลค่ารวม 527,946 ล้านบาท ลดลง 13.6 เปอร์เซ็นต์ เมื่อแยกเป็นสองกลุ่ม บ้านใหม่มี 67,050 หน่วย คิดเป็น 34 เปอร์เซ็นต์ของจำนวนหน่วย แต่มีมูลค่า 267,641 ล้านบาท คิดเป็น 51 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าทั้งหมด ส่วนมือสองมี 129,173 หน่วย คิดเป็น 66 เปอร์เซ็นต์ของจำนวนหน่วย แต่มีมูลค่า 260,305 ล้านบาท คิดเป็น 49 เปอร์เซ็นต์

เมื่อหารมูลค่าด้วยจำนวนหน่วย จะได้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของบ้านใหม่ราว 3.99 ล้านบาท และของมือสองราว 2.02 ล้านบาท ต่างกันประมาณ 49 เปอร์เซ็นต์ REIC ระบุด้วยว่าตลาดมือสองได้เข้ามาแย่งส่วนแบ่งของตลาดบ้านใหม่ไปแล้ว โดยเฉพาะกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท

ราคาเฉลี่ยของห้องชุดมือสองที่ประกาศขายลดลงชัดเจนในหนึ่งปี

ในไตรมาส 2 ปี 2568 มีที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั่วประเทศ 189,382 หน่วย เพิ่มขึ้น 34.6 เปอร์เซ็นต์จากปีก่อน มูลค่ารวม 758,502 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.6 เปอร์เซ็นต์ โดยห้องชุดคิดเป็น 21.1 เปอร์เซ็นต์ของจำนวนหน่วยที่ประกาศขาย รองจากบ้านเดี่ยว 44.1 เปอร์เซ็นต์ และทาวน์เฮาส์ 30.1 เปอร์เซ็นต์

จุดที่น่าสนใจที่สุดของชุดข้อมูลนี้คือราคาเฉลี่ยของห้องชุดมือสองที่ประกาศขาย ลดลงจากราว 6 ล้านบาท มาอยู่ราว 4.3 ล้านบาท ภายในหนึ่งปี ซึ่งอ่านได้สองแบบ แบบแรกคือเจ้าของห้องราคาสูงลดราคาลง แบบที่สองซึ่งน่าจะจริงกว่าคือมีห้องราคาต่ำกว่าเข้ามาในตลาดจำนวนมาก ทำให้ค่าเฉลี่ยถูกดึงลง ไม่ว่าจะเป็นแบบไหน ผลกับผู้ซื้อเหมือนกันคือมีตัวเลือกฝั่งมือสองให้เทียบมากกว่าเดิม

ข้อจำกัดของตัวเลขชุดนี้ที่ต้องรู้ก่อนนำไปใช้

ตัวเลข 49 เปอร์เซ็นต์เป็นค่าเฉลี่ยรวมบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และห้องชุด และเป็นการเทียบราคาต่อหน่วย ไม่ใช่ราคาต่อตารางเมตร บ้านใหม่ที่ขายกันจำนวนมากในช่วงนี้มีขนาดใหญ่กว่าห้องชุดมือสองที่โอนกัน จึงมีส่วนทำให้ตัวเลขห่างกันมากกว่าความจริงของห้องชุดต่อห้องชุด

อีกข้อคือข้อมูลการประกาศขายเป็นราคาที่ผู้ขายตั้ง ไม่ใช่ราคาที่ปิดดีลจริง ซึ่งมักต่ำกว่าราคาประกาศ ดังนั้นถ้าจะใช้ตัวเลขเหล่านี้ ให้ใช้เพื่อดูทิศทางของตลาด ไม่ใช่เพื่อกำหนดว่าห้องที่คุณสนใจควรลดได้กี่เปอร์เซ็นต์

วิธีคำนวณส่วนต่างราคาต่อตารางเมตรในย่านที่คุณสนใจ

ส่วนต่างที่ใช้ตัดสินใจได้จริงคือส่วนต่างของย่านเดียว ไม่ใช่ของทั้งประเทศ หัวข้อนี้ให้วิธีคำนวณที่ทำเองได้ในเวลาไม่นาน โดยใช้ประกาศที่มีอยู่จริงบนเว็บเป็นข้อมูลตั้งต้น

สูตรสามบรรทัดที่ใช้ได้กับทุกย่าน

• บรรทัดที่ 1 หาราคาต่อตารางเมตรของห้องมือหนึ่ง โดยเอาราคาขายของโครงการใหม่ที่ใกล้ที่สุดหารด้วยพื้นที่ใช้สอย แล้วเก็บมา 3 โครงการเพื่อหาค่ากลาง
• บรรทัดที่ 2 หาราคาต่อตารางเมตรของห้องมือสอง โดยใช้ประกาศขายในรัศมี 500 เมตรจากจุดเดียวกัน เลือกห้องที่ขนาดใกล้กันไม่เกินบวกลบ 10 ตารางเมตร แล้วเก็บมา 5 ห้อง
• บรรทัดที่ 3 บวกต้นทุนรีโนเวทที่ประเมินไว้เข้าไปในราคาห้องมือสองก่อน แล้วจึงคำนวณส่วนต่างเป็นเปอร์เซ็นต์ ถ้าไม่บวกขั้นนี้ ตัวเลขจะเข้าข้างฝั่งมือสองมากกว่าความจริงเสมอ

เหตุผลที่ต้องกำหนดรัศมีและช่วงขนาดห้องไว้ เพราะราคาต่อตารางเมตรของคอนโดไวต่อระยะเดินถึงสถานีรถไฟฟ้าและไวต่อขนาดห้องมาก ห้องเล็กมักมีราคาต่อตารางเมตรสูงกว่าห้องใหญ่ในอาคารเดียวกัน การเทียบห้อง 28 ตารางเมตรกับห้อง 55 ตารางเมตรจึงให้ผลที่ใช้ไม่ได้

ตัวอย่างการคำนวณ ตัวเลขในตัวอย่างนี้เป็นตัวเลขสมมติเพื่อสาธิตวิธี ไม่ใช่ข้อมูลตลาด

รายการ	ตัวเลข
ราคาต่อตารางเมตรของห้องมือหนึ่ง ค่ากลาง 3 โครงการ	145,000 บาทต่อตารางเมตร
ราคาต่อตารางเมตรของห้องมือสอง ค่ากลาง 5 ห้อง	108,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนต่างก่อนบวกรีโนเวทคือ 25.5 เปอร์เซ็นต์
ต้นทุนจริงของห้องมือสองขนาด 32 ตารางเมตร	ราคา 3.46 ล้านบาท บวกค่ารีโนเวทที่ประเมินไว้ 350,000 บาท เป็น 3.81 ล้านบาท หรือ 119,000 บาทต่อตารางเมตร
ส่วนต่างที่แท้จริงหลังบวกรีโนเวท	17.9 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งเป็นตัวเลขที่ควรใช้ตัดสินใจ ไม่ใช่ 25.5 เปอร์เซ็นต์

ตัวอย่างนี้แสดงให้เห็นว่าค่ารีโนเวทกินส่วนต่างไปได้เกือบหนึ่งในสามของที่เห็นตอนแรก ยิ่งอาคารเก่าและยิ่งห้องเล็ก สัดส่วนนี้ยิ่งสูง เพราะงานรื้อและงานระบบมีต้นทุนขั้นต่ำที่ไม่ลดลงตามขนาดห้อง

ย่านแบบไหนที่ส่วนต่างมักกว้าง และย่านแบบไหนที่มักแคบ

ส่วนต่างมักกว้างในย่านที่มีโครงการใหม่เปิดขายพร้อมกันหลายโครงการ เพราะราคาตั้งของโครงการใหม่ถูกกำหนดจากต้นทุนที่ดินและต้นทุนก่อสร้างในปีที่เปิดขาย ซึ่งมักสูงกว่าราคาที่อาคารรุ่นก่อนเคยขายไว้ ย่านตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ที่เพิ่งเปิดให้บริการจึงเห็นช่องว่างนี้ชัดที่สุด

ส่วนต่างมักแคบในย่านใจกลางเมืองที่แทบไม่มีที่ดินเหลือให้ขึ้นโครงการใหม่ เมื่ออุปทานใหม่มีน้อย ราคาห้องมือสองในย่านนั้นจะถูกยึดไว้ด้วยความต้องการเช่าและความต้องการอยู่จริง ไม่ได้ลดลงตามอายุอาคารมากเท่าย่านรอบนอก บางกรณีห้องมือสองในอาคารที่ทำเลดีกว่าอาจมีราคาต่อตารางเมตรสูงกว่าโครงการใหม่ที่อยู่ห่างออกไปด้วย

8 ประเด็นที่ต่างกันนอกจากราคา

ราคาเป็นเพียงหนึ่งในแปดเรื่องที่ต่างกัน อีกเจ็ดเรื่องมีผลกับเงินในกระเป๋าและกับความสบายใจในการอยู่จริงไม่น้อยกว่ากัน

ประเด็น	ความต่างระหว่างมือหนึ่งกับมือสอง
ความพร้อมเข้าอยู่	มือสองเข้าอยู่ได้ทันทีหลังโอน มือหนึ่งอาจต้องรอสร้างเสร็จ
ขนาดห้องที่ได้ในงบเท่ากัน	มือสองมักได้พื้นที่มากกว่าในงบเดียวกัน
สภาพห้องและค่าซ่อมแซมที่ต้องเผื่อ	มือหนึ่งมีประกันงานจากผู้พัฒนา มือสองไม่มี
การขอสินเชื่อและวงเงินที่ได้	ธนาคารประเมินราคาห้องมือสองเอง และอายุอาคารมีผลกับระยะเวลาผ่อน
ค่าส่วนกลางและเงินกองทุนของอาคาร	อาคารเก่าที่เก็บค่าส่วนกลางได้ไม่ครบมีความเสี่ยงเรื่องการเรียกเก็บเพิ่ม
สิ่งที่ตรวจได้ก่อนตัดสินใจ	มือสองเห็นห้องจริงและเห็นเพื่อนบ้านจริง มือหนึ่งเห็นเพียงห้องตัวอย่าง
ค่าใช้จ่ายวันโอนและการตกลงว่าใครจ่ายรายการใด	มือหนึ่งมักระบุไว้ในสัญญาแล้ว มือสองต้องเจรจา
สภาพคล่องตอนขายต่อ	ขึ้นกับทำเลและอายุอาคารมากกว่าขึ้นกับว่าเคยเป็นมือหนึ่งหรือมือสอง

ความพร้อมเข้าอยู่ต่างกันอย่างไรในทางการเงิน

ความต่างนี้ไม่ใช่แค่เรื่องความสะดวก แต่เป็นเรื่องเงิน ถ้าซื้อห้องที่ยังสร้างไม่เสร็จ ผู้ซื้อยังต้องจ่ายค่าเช่าที่อยู่ปัจจุบันต่อไปจนถึงวันโอน ค่าเช่าส่วนนี้เป็นต้นทุนที่ต้องนับรวมเข้าไปในราคาของห้องมือหนึ่ง

ในทางกลับกัน การผ่อนดาวน์ระหว่างก่อสร้างช่วยกระจายเงินก้อนออกเป็นงวดยาว ซึ่งเป็นข้อดีสำหรับคนที่ยังเก็บเงินก้อนไม่พอ ส่วนมือสองต้องมีเงินก้อนพร้อมกว่า เพราะระยะเวลาจากวันวางมัดจำถึงวันโอนมักอยู่ในกรอบหนึ่งถึงสามเดือน

ขนาดห้องที่ได้ในงบเท่ากันคือข้อได้เปรียบที่ชัดที่สุดของมือสอง

ห้องชุดที่สร้างในช่วงก่อนที่ต้นทุนที่ดินจะขึ้นแรง มักมีพื้นที่ใช้สอยต่อห้องมากกว่าห้องที่ออกแบบในรอบหลัง ผู้ซื้อที่ต้องการห้องสองห้องนอนจริงในงบจำกัด จึงมักหาได้ในตลาดมือสองมากกว่า และเป็นเหตุผลที่ครอบครัวขนาดเล็กเลือกฝั่งนี้

ข้อควรระวังคือพื้นที่ที่มากกว่าไม่ได้แปลว่าใช้งานได้ดีกว่าโดยอัตโนมัติ ผังห้องรุ่นเก่าบางแบบมีทางเดินภายในที่กินพื้นที่ ให้ดูพื้นที่ที่วางเฟอร์นิเจอร์ได้จริง ไม่ใช่ดูเพียงตัวเลขตารางเมตรบนเอกสาร

การขอสินเชื่อและวงเงินที่ได้ต่างกันตรงไหน

จุดต่างที่สำคัญคือธนาคารจะประเมินราคาห้องมือสองด้วยตัวเอง และวงเงินกู้อ้างจากราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ค่าใดต่ำกว่า ถ้าราคาที่ตกลงกับผู้ขายสูงกว่าราคาประเมิน ส่วนต่างนั้นผู้ซื้อต้องเตรียมเป็นเงินสด อีกข้อคืออายุอาคารมีผลกับระยะเวลาผ่อนที่ธนาคารอนุมัติ อาคารที่อายุมากมักได้ระยะเวลาผ่อนสั้นลง ซึ่งทำให้ค่างวดต่อเดือนสูงขึ้นแม้วงเงินเท่ากัน

ด้านเกณฑ์กลาง ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศเมื่อ 14 พฤษภาคม 2569 ต่ออายุการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ออกไปอีกหนึ่งปี ถึง 30 มิถุนายน 2570 โดยให้เพดาน LTV สูงสุด 100 เปอร์เซ็นต์ สำหรับที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทตั้งแต่สัญญาที่สองขึ้นไป และสำหรับที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปตั้งแต่สัญญาแรก เกณฑ์นี้ไม่ได้แยกระหว่างมือหนึ่งกับมือสอง

สิ่งที่ต้องเข้าใจให้ตรงคือเพดาน LTV เป็นเพียงเพดานของเกณฑ์กลาง ไม่ใช่การรับประกันว่าจะได้วงเงินเต็ม ธนาคารแต่ละแห่งยังพิจารณารายได้ ภาระหนี้เดิม และราคาประเมินของห้องนั้นตามนโยบายของตนเอง

สิ่งที่ตรวจได้ก่อนตัดสินใจคือข้อได้เปรียบที่ประเมินค่าเป็นเงินยาก

การซื้อมือสองทำให้เห็นสิ่งที่โบรชัวร์บอกไม่ได้ ได้แก่ แรงน้ำจริงในช่วงเช้า เสียงจากถนนและจากห้องข้างเคียงในเวลาที่คนอยู่บ้าน สภาพลิฟต์และเวลารอลิฟต์ในช่วงเร่งด่วน ความสะอาดของพื้นที่ส่วนกลางที่บอกคุณภาพการบริหารได้ตรงที่สุด และจำนวนห้องที่ปล่อยเช่าระยะสั้นในอาคาร

จุดที่คนมักลืมตรวจคือห้องเก็บขยะและห้องเครื่องปั๊มน้ำ สองจุดนี้บอกได้เร็วกว่าเอกสารว่านิติบุคคลดูแลอาคารจริงหรือเพียงดูแลเฉพาะส่วนที่ผู้มาชมห้องเดินผ่าน

คอนโดมือสองมีต้นทุนแฝงอะไรที่ต้องบวกเพิ่มก่อนเทียบราคา

ส่วนต่างราคาที่เห็นตอนแรกจะเหลือไม่มากเมื่อบวกรายการเหล่านี้เข้าไป การรู้ล่วงหน้าไม่ได้ทำให้มือสองแย่ลง แต่ทำให้เทียบได้ตรงกับความจริง

ค่ารีโนเวทและค่าเปลี่ยนเครื่องใช้ไฟฟ้า

รายการที่มักต้องเปลี่ยนในห้องที่ผ่านการอยู่มาแล้วหลายปี ได้แก่ เครื่องปรับอากาศซึ่งมีอายุใช้งานจำกัด เครื่องทำน้ำอุ่น สุขภัณฑ์และก๊อกน้ำที่เริ่มรั่วซึม สีผนัง พื้นในจุดที่บวมจากความชื้น และซิลิโคนรอบอ่างล้างหน้ากับพื้นที่เปียก

ค่าใช้จ่ายจริงต่างกันมากตามสภาพห้อง จึงควรพาช่างเข้าดูก่อนวางมัดจำ แล้วขอใบเสนอราคาเป็นรายการ ไม่ใช่ราคาเหมารวม เพราะใบเสนอราคาแบบรายการทำให้ตัดงานที่ยังไม่จำเป็นออกได้ และใช้เป็นข้อมูลต่อรองราคาห้องได้ตรงกว่าการบอกผู้ขายลอย ๆ ว่าห้องต้องซ่อมเยอะ

ค่าใช้จ่ายวันโอนที่ฝั่งมือสองต้องตกลงกันเอง

ในการซื้อจากโครงการ สัญญามักระบุไว้ชัดแล้วว่าใครจ่ายรายการใด แต่ในการซื้อมือสองจากเจ้าของห้อง ทุกรายการเป็นเรื่องเจรจา รายการที่ต้องตกลงให้ชัดก่อนวางมัดจำมีดังนี้

รายการ	อัตราและเงื่อนไข
ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์	ตามมาตรการปัจจุบันลดจาก 2 เปอร์เซ็นต์เหลือ 0.01 เปอร์เซ็นต์ สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท
ค่าจดจำนอง	ลดจาก 1 เปอร์เซ็นต์เหลือ 0.01 เปอร์เซ็นต์ ภายใต้เงื่อนไขเดียวกัน
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	เป็นภาระของผู้ขายตามหลัก แต่ในทางปฏิบัติมีการต่อรองให้ผู้ซื้อร่วมจ่าย
ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์	ขึ้นกับระยะเวลาที่ผู้ขายถือครองห้องและเงื่อนไขทางทะเบียน
ค่าส่วนกลางค้างชำระและค่าออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้	กรมที่ดินต้องได้รับก่อนจึงจะจดทะเบียนโอนได้

มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองเหลือ 0.01 เปอร์เซ็นต์ ที่คณะรัฐมนตรีเห็นชอบให้ต่ออายุ ครอบคลุมทั้งการซื้อขายมือหนึ่งและมือสอง ใช้กับบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และห้องชุด เพดานราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนองอยู่ที่ 7 ล้านบาทต่อสัญญา ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยและซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง มาตรการมีผลถึง 30 มิถุนายน 2570

อัตราภาษีของแต่ละรายการในลิสต์ด้านบนขึ้นกับข้อเท็จจริงรายกรณี ให้ตรวจกับกรมที่ดินและกรมสรรพากรก่อนวันนัดโอน หรือให้ property consultant ที่ดูแลดีลช่วยประมาณให้เป็นตัวเลขก่อนตกลงราคาสุทธิ

คอนโดมือสองแบบไหนที่คุ้มที่สุด

คำตอบไม่ใช่ห้องที่ราคาต่ำสุดในย่าน เพราะราคาที่ต่ำผิดปกติมักมีเหตุผลอยู่ในสิ่งที่ยังไม่ได้ตรวจ ห้องที่คุ้มคือห้องที่ต้นทุนหลังโอนคาดการณ์ได้

อายุอาคารกับสิ่งที่ต้องดูในแต่ละช่วง

ช่วงอายุอาคาร	สิ่งที่ต้องดูในช่วงนี้
ไม่เกิน 5 ปี	งานระบบยังใหม่ ค่ารีโนเวทต่ำ ส่วนต่างราคาจากมือหนึ่งมักแคบที่สุด เหมาะกับคนที่ต้องการเข้าอยู่ทันทีโดยไม่อยากจัดการงานช่าง
5 ถึง 15 ปี	ส่วนต่างราคาเริ่มกว้างขึ้นชัดเจน แต่โครงสร้างและงานระบบหลักยังอยู่ในวัยใช้งาน เป็นช่วงที่ผู้ซื้อจำนวนมากพบจุดสมดุลระหว่างราคากับสภาพ
15 ถึง 25 ปี	ต้องดูแผนซ่อมใหญ่ของอาคารเป็นเรื่องแรก ทั้งลิฟต์ ระบบท่อ และงานทาสีภายนอก เพราะรายการเหล่านี้เรียกเก็บจากเจ้าของร่วม
เกิน 25 ปี	ราคาต่อตารางเมตรมักต่ำที่สุด แต่ต้องยอมรับข้อจำกัดเรื่องระยะเวลาผ่อนที่ธนาคารให้ และกลุ่มผู้ซื้อที่จำกัดกว่าเมื่อต้องการขายต่อ

ทำเลและการดูแลของนิติบุคคลที่บอกอนาคตของราคา

สองเรื่องนี้ทำนายราคาในอนาคตได้ดีกว่าอายุอาคาร ฝั่งทำเลให้ดูว่ามีปัจจัยที่ทำให้คนยังต้องการอยู่ที่นี่ในอีกสิบปีหรือไม่ เช่น สถานีรถไฟฟ้าที่เปิดใช้แล้ว โรงพยาบาล มหาวิทยาลัย หรือย่านสำนักงานที่ยังมีการจ้างงาน ทำเลที่พึ่งพาโครงการที่ยังไม่เริ่มก่อสร้างเป็นความเสี่ยงที่ไม่ควรจ่ายล่วงหน้า

ฝั่งนิติบุคคล ขอดูสามอย่างก่อนตัดสินใจ ได้แก่ งบการเงินและยอดเงินกองทุนของอาคาร อัตราการเก็บค่าส่วนกลางได้จริงเทียบกับที่ต้องเก็บ และรายงานการประชุมใหญ่ย้อนหลังสองปีเพื่อดูว่ามีวาระเรียกเก็บเงินเพิ่มหรือมีข้อพิพาทค้างอยู่หรือไม่ อาคารที่เก็บค่าส่วนกลางได้ต่ำจะผลักภาระไปที่เจ้าของร่วมที่จ่ายตรงเวลาในที่สุด

ใครควรเลือกมือหนึ่ง และใครควรเลือกมือสอง

• เหมาะกับมือหนึ่ง คนที่ยังเก็บเงินก้อนไม่ครบและต้องการผ่อนดาวน์ระหว่างก่อสร้าง คนที่ไม่ต้องการจัดการงานช่างเลย และคนที่ให้ความสำคัญกับส่วนกลางรุ่นใหม่และการรับประกันงานจากผู้พัฒนา
• เหมาะกับมือสอง คนที่ต้องการเข้าอยู่ภายในไม่กี่เดือน คนที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยมากที่สุดในงบที่มี คนที่ต้องการเห็นห้องจริงและเพื่อนบ้านจริงก่อนตัดสินใจ และคนที่ยอมรับงานรีโนเวทเพื่อแลกกับทำเลที่โครงการใหม่ในงบเดียวกันเข้าไม่ถึง
• ควรชะลอทั้งสองทาง คนที่ยังไม่แน่ใจว่าจะอยู่ย่านนี้เกินสามปีหรือไม่ เพราะค่าใช้จ่ายในการเข้าและออกจากการเป็นเจ้าของสูงกว่าที่คนส่วนใหญ่ประเมิน กรณีนี้การเช่าก่อนหนึ่งปีเพื่อทดลองย่านมักเป็นทางที่เสียหายน้อยที่สุด

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับคอนโดมือหนึ่ง vs มือสอง

ซื้อคอนโดมือหนึ่งหรือมือสองดีกว่า

ขึ้นกับสองข้อเป็นหลัก ข้อแรกคือคุณต้องเข้าอยู่เมื่อไร ถ้าต้องเข้าอยู่ภายในไม่กี่เดือน มือสองตอบโจทย์ตรงกว่า ข้อสองคือคุณมีเงินก้อนพร้อมแค่ไหน ถ้ายังต้องทยอยเก็บ การผ่อนดาวน์ของโครงการใหม่ช่วยได้ ในแง่ตัวเงินต่อตารางเมตร มือสองมักได้เปรียบ แต่ส่วนต่างจะแคบลงหลังบวกค่ารีโนเวท ดังนั้นให้คำนวณส่วนต่างหลังบวกรีโนเวทก่อนตัดสินใจทุกครั้ง

คอนโดมือสองถูกกว่ามือหนึ่งกี่เปอร์เซ็นต์

ไม่มีตัวเลขเดียวที่ใช้ได้ทุกกรณี ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ 8 เดือนแรกของปี 2568 จาก REIC ให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของที่อยู่อาศัยใหม่ราว 3.99 ล้านบาท และของมือสองราว 2.02 ล้านบาท ต่างกันราว 49 เปอร์เซ็นต์ แต่ตัวเลขนี้รวมทุกประเภททรัพย์และเทียบต่อหน่วย ไม่ใช่ต่อตารางเมตร ส่วนต่างของห้องชุดในย่านเดียวกันมักแคบกว่านี้ และต้องคำนวณจากประกาศจริงในรัศมีเดียวกัน

ธนาคารให้กู้คอนโดมือสองยากกว่ามือหนึ่งจริงไหม

ไม่ได้ยากกว่าโดยตัวมันเอง แต่มีสองจุดที่ต่างกัน จุดแรกคือธนาคารประเมินราคาห้องเอง และให้วงเงินตามราคาที่ต่ำกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาซื้อขาย ถ้าตกลงราคาสูงกว่าประเมิน ผู้ซื้อต้องเตรียมส่วนต่างเป็นเงินสด จุดที่สองคืออายุอาคารมีผลกับระยะเวลาผ่อนที่อนุมัติ ส่วนเกณฑ์ LTV กลางของธนาคารแห่งประเทศไทยไม่ได้แยกมือหนึ่งกับมือสอง

มาตรการลดค่าโอนใช้กับคอนโดมือสองด้วยหรือไม่

ใช้ได้ มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01 เปอร์เซ็นต์ ครอบคลุมการซื้อขายทั้งมือหนึ่งและมือสอง รวมถึงห้องชุด โดยมีเพดานราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนองที่ 7 ล้านบาทต่อสัญญา ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยและซื้อเพื่ออยู่อาศัย มาตรการมีผลถึง 30 มิถุนายน 2570 ควรยืนยันเงื่อนไขล่าสุดกับกรมที่ดินก่อนวันนัดโอน

คอนโดอายุกี่ปีถึงเรียกว่าเก่าเกินไป

ไม่มีเส้นตายที่ใช้ได้กับทุกอาคาร เพราะอาคารอายุ 20 ปีที่นิติบุคคลมีเงินกองทุนและซ่อมบำรุงตามแผน อยู่ในสภาพดีกว่าอาคารอายุ 12 ปีที่เก็บค่าส่วนกลางได้ไม่ครบ ให้ดูสามอย่างแทนการดูอายุ ได้แก่ ยอดเงินกองทุนของอาคาร อัตราการเก็บค่าส่วนกลางได้จริง และประวัติการซ่อมใหญ่ที่ทำไปแล้ว

ซื้อคอนโดมือสองต้องเผื่อค่ารีโนเวทเท่าไร

ไม่มีอัตราตายตัว และการใช้ตัวเลขเหมาจากอินเทอร์เน็ตเป็นสาเหตุที่คนงบบานปลายบ่อยที่สุด วิธีที่ใช้ได้คือพาช่างเข้าดูห้องก่อนวางมัดจำ แล้วขอใบเสนอราคาแยกเป็นรายการ จากนั้นเผื่อเพิ่มไว้สำหรับงานที่มักพบหลังรื้อ เช่น ท่อน้ำที่ซ่อนอยู่ในผนังและพื้นที่เสียหายจากความชื้น การมีตัวเลขเป็นรายการยังใช้ต่อรองราคาห้องได้ตรงกว่าการบอกลอย ๆ ว่าห้องต้องซ่อมเยอะ

สรุป

สิ่งที่ควรจำจากบทความนี้คือส่วนต่างระดับตลาดกับส่วนต่างของห้องที่คุณจะซื้อเป็นสองเรื่องที่ต่างกัน ตัวเลขระดับตลาดจาก REIC บอกทิศทางว่าตลาดมือสองมีตัวเลือกมากขึ้นและราคาเฉลี่ยขยับลง แต่ตัวเลขที่ใช้ตัดสินใจได้จริงคือราคาต่อตารางเมตรของย่านเดียวกัน บวกค่ารีโนเวทที่ประเมินจากห้องจริง

ขั้นตอนต่อไปที่ทำได้ทันทีมีสามข้อ ข้อแรกคือเลือกจุดอ้างอิงหนึ่งจุด เช่น สถานีรถไฟฟ้าที่คุณใช้ทุกวัน แล้วเก็บราคาต่อตารางเมตรของห้องมือหนึ่ง 3 โครงการและห้องมือสอง 5 ห้องในรัศมี 500 เมตร ข้อสองคือพาช่างเข้าดูห้องมือสองที่ชอบที่สุดสองห้องเพื่อให้ได้ตัวเลขค่ารีโนเวทจริง ข้อสามคือขอดูงบการเงินและรายงานการประชุมใหญ่ของนิติบุคคลก่อนวางมัดจำ

ทีม property consultant ของ PropertyScout ช่วยดึงข้อมูลเทียบราคาต่อตารางเมตรในย่านที่สนใจและช่วยตรวจเอกสารของนิติบุคคลให้ได้ โดยไม่มีค่าใช้จ่ายสำหรับผู้ซื้อและผู้เช่า เริ่มจากดูรายการที่ผ่านการยืนยันกับเจ้าของแล้วบนเว็บไซต์ แล้วนัดชมห้องที่เข้าเกณฑ์ของคุณ

ราคาและความพร้อมของทรัพย์เปลี่ยนแปลงได้ ไม่มีการรับประกัน ข้อมูลทรัพย์เป็นแนวทางทั่วไปเท่านั้น เนื้อหานี้ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ภาษี หรือการเงิน ตัวเลขตลาดที่อ้างในบทความมาจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ประกาศของธนาคารแห่งประเทศไทยเมื่อ 14 พฤษภาคม 2569 และมติคณะรัฐมนตรีเรื่องมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนอง ควรยืนยันสถานะล่าสุดของมาตรการก่อนใช้ตัดสินใจ