ซื้อคอนโดมือสอง ต้องตรวจอะไรบ้าง เช็คลิสต์ก่อนวางมัดจำ

Key Highlights

• เงินก้อนที่ใหญ่ที่สุดในดีลคอนโดมือสองไม่ได้อยู่ที่ค่าธรรมเนียมโอน แต่อยู่ที่ผู้ขายถือครองห้องมาครบ 5 ปีหรือยัง ห้องราคาประเมิน 3,000,000 บาท ต่างกัน 84,000 บาท ระหว่างภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3 เปอร์เซ็นต์ กับอากรแสตมป์ 0.5 เปอร์เซ็นต์
• ส่วนต่างก้อนนี้คิดเป็น 280 เท่าของค่าธรรมเนียมโอนที่ผู้ซื้อจ่ายเองในกรอบมาตรการ 0.01 เปอร์เซ็นต์ และเป็นสัดส่วนคงที่ทุกช่วงราคาภายในเพดาน 7 ล้านบาท
• สองบรรทัดที่ตอบคำถามนี้อ่านได้ตั้งแต่วันตรวจเอกสาร คือวันจดทะเบียนได้มาในสารบัญจดทะเบียนหลังหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด และชื่อผู้ขายในทะเบียนบ้านของห้องนั้น
• หนังสือรับรองการปลอดหนี้เป็นสวิตช์เปิดปิดวันโอน ไม่ใช่เอกสารประกอบ เพราะเจ้าพนักงานที่ดินรับจดทะเบียนโอนไม่ได้เมื่อไม่มีเอกสารนี้
• ค่าจ้างตรวจห้องขนาดไม่เกิน 35 ตารางเมตรอยู่ที่ 2,000 ถึง 3,500 บาท หรือราว 0.07 ถึง 0.12 เปอร์เซ็นต์ของราคาห้อง 3,000,000 บาท

ตรวจคอนโดมือสองต่างจากตรวจห้องใหม่อย่างไร

คำถามว่า ซื้อคอนโดมือสอง ต้องตรวจอะไรบ้าง มักถูกตอบด้วยรายการสภาพห้องอย่างเดียว ทั้งที่ห้องมือสองมีสิ่งที่ห้องมือหนึ่งไม่มีอยู่สามอย่าง คือประวัติของห้อง ประวัติของเจ้าของเดิม และประวัติของอาคาร สามอย่างนี้เป็นตัวกำหนดว่าคุณจะเสียเงินเท่าไหร่ในวันโอน และดีลจะโอนได้ตามวันที่นัดไว้หรือไม่

ห้องมือหนึ่งซื้อจากผู้พัฒนา ค่าใช้จ่ายวันโอนจึงคาดเดาได้และแทบไม่มีตัวแปรจากฝั่งผู้ขาย ส่วนห้องมือสองซื้อจากบุคคลธรรมดา ภาระภาษีของผู้ขายจึงเข้ามาอยู่บนโต๊ะเจรจาด้วย และในทางปฏิบัติมันมักถูกผลักมาที่ผู้ซื้อบางส่วนผ่านประโยคสั้น ๆ ว่าแบ่งกันคนละครึ่ง

บทความนี้จึงเรียงเช็คลิสต์ตามลำดับที่ใช้ได้จริง คือเรียงจากเรื่องที่เปลี่ยนราคาได้มากที่สุดไปหาน้อยที่สุด ไม่ใช่เรียงจากง่ายไปยาก ถ้าคุณกำลังเทียบยูนิตหลายห้องอยู่ ดูรายการทั้งหมดได้ที่หน้ารวม คอนโดประกาศขายในกรุงเทพ

ก่อนคุยราคา ต้องตรวจอะไรบ้าง

ก่อนจะเปิดปากต่อรอง ให้ปิดสามคำถามนี้ก่อน เพราะทั้งสามข้อเปลี่ยนตัวเลขในสัญญาได้ทันที และทั้งสามข้อถามได้ตั้งแต่วันแรกที่ติดต่อผู้ขาย

ข้อแรกคือผู้ขายได้ห้องมาเมื่อไหร่ ข้อที่สองคือห้องนี้ติดจำนองอยู่กับธนาคารหรือไม่ และข้อที่สามคือค่าส่วนกลางค้างอยู่เท่าไหร่ สามข้อนี้คือของจริงที่ทำให้ดีลล่มหรือแพงขึ้นในนาทีสุดท้าย ส่วนสีผนังกับรอยพื้นเป็นเรื่องที่ซ่อมได้ด้วยเงินหลักหมื่น

เหตุผลที่ข้อแรกสำคัญที่สุดคือมันเป็นเงินก้อนใหญ่ที่สุดในดีล ตามประมวลรัษฎากร ผู้ขายที่ถือครองห้องมาไม่ถึง 5 ปีนับจากวันจดทะเบียนได้มา ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3 เปอร์เซ็นต์ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายแล้วแต่ราคาใดสูงกว่า ส่วนผู้ขายที่ถือครองครบ 5 ปีแล้วเสียเพียงอากรแสตมป์ 0.5 เปอร์เซ็นต์ ที่มา Amber International และ PropertySights

แปลงเป็นเงินที่ราคาประเมิน 3,000,000 บาท ฝั่งแรกคือ 99,000 บาท ฝั่งหลังคือ 15,000 บาท ต่างกัน 84,000 บาท ที่ราคา 5,000,000 บาท ต่างกัน 140,000 บาท และที่ราคา 7,000,000 บาท ซึ่งเป็นเพดานของมาตรการลดค่าธรรมเนียม ต่างกัน 196,000 บาท

ตัวเลขที่ควรจำคือส่วนต่างนี้เท่ากับ 2.8 เปอร์เซ็นต์ของฐานภาษีเสมอ ไม่ว่าราคาห้องจะเท่าไหร่ เทียบกับค่าธรรมเนียมโอนที่ผู้ซื้อสัญชาติไทยจ่ายเองในกรอบมาตรการ 0.01 เปอร์เซ็นต์ คือคิดเป็น 280 เท่าพอดีทุกช่วงราคา และถึงแม้ไม่มีมาตรการ ส่วนต่างก้อนนี้ก็ยังใหญ่กว่าค่าธรรมเนียมโอนอัตราปกติ 2 เปอร์เซ็นต์อยู่ 1.4 เท่า

มีข้อยกเว้นหนึ่งข้อที่ต้องถามต่อ ผู้ขายที่ถือครองไม่ถึง 5 ปีแต่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของห้องนั้นมาแล้วไม่น้อยกว่า 1 ปี ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะเช่นกัน จึงกลับไปเสียอากรแสตมป์ 0.5 เปอร์เซ็นต์ ที่มา Amber International แปลว่าคำถามที่ต้องถามผู้ขายมีสองข้อ ไม่ใช่ข้อเดียว

เอกสารและสถานะห้อง ต้องตรวจอะไรบ้าง

เอกสารสามชุดต่อไปนี้ตอบทุกคำถามในหัวข้อที่แล้ว และขอดูได้ก่อนวางมัดจำทั้งหมด ผู้ขายที่ไม่ยอมให้ดูก่อนวางมัดจำคือสัญญาณที่ควรฟัง

หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดและภาระผูกพัน

หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือที่เรียกกันว่า อ.ช.2 คือเอกสารสิทธิ์ของห้องชุด ไม่ใช่โฉนดที่ดินแบบบ้านเดี่ยว ด้านหน้าบอกเลขที่ห้อง ชั้น เนื้อที่ และอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ส่วนด้านหลังคือสารบัญจดทะเบียน ซึ่งเป็นหน้าที่มีมูลค่าที่สุดสำหรับผู้ซื้อ

สารบัญจดทะเบียนบันทึกทุกครั้งที่ห้องเปลี่ยนมือหรือถูกนำไปจำนอง เรียงตามวันที่ ให้คุณอ่านสามอย่างจากหน้านี้ หนึ่งคือวันที่ผู้ขายคนปัจจุบันจดทะเบียนได้มา ซึ่งเป็นตัวตั้งของเส้น 5 ปีในหัวข้อที่แล้ว สองคือมีรายการจำนองที่ยังไม่ไถ่ถอนอยู่หรือไม่ และสามคือห้องนี้เปลี่ยนมือถี่ผิดปกติหรือไม่

รายการจำนองที่ค้างอยู่ไม่ได้แปลว่าซื้อไม่ได้ แนวปฏิบัติปกติคือใช้เงินจากราคาซื้อไถ่ถอนจำนองในวันโอนที่สำนักงานที่ดินพร้อมกัน แต่ต้องเขียนขั้นตอนนี้ไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายเป็นลายลักษณ์อักษร ที่มา Der Pattaya Makler เผยแพร่ 20 มิถุนายน 2569 ห้ามดูจากสำเนา ให้ขอไปตรวจกับฉบับจริงที่สำนักงานที่ดินซึ่งมีค่าธรรมเนียมตรวจสอบราว 200 บาท ที่มา Condo Reviews Thailand ปรับปรุง 12 กุมภาพันธ์ 2569

ใบปลอดหนี้ค่าส่วนกลาง

หนังสือรับรองการปลอดหนี้ออกโดยนิติบุคคลอาคารชุด ยืนยันว่าห้องนี้ไม่มีค่าส่วนกลางค้างชำระ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 29 วรรคสอง เจ้าพนักงานที่ดินจะรับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดไม่ได้ถ้าไม่มีเอกสารนี้ เอกสารฉบับนี้จึงไม่ใช่เอกสารประกอบ แต่เป็นสวิตช์ที่กำหนดว่าวันโอนที่นัดกันไว้จะเกิดขึ้นได้จริงหรือไม่

สิ่งที่ทำให้เรื่องนี้บานปลายคือเงินเพิ่ม ตามมาตรา 18/1 นิติบุคคลเรียกเงินเพิ่มได้ไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปี และไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปีเมื่อค้างตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป โดยไม่คิดทบต้น ตัวเลขจึงโตขึ้นเรื่อย ๆ ระหว่างที่ดีลกำลังเดิน

ลองแปลงเป็นเงิน ห้อง 35 ตารางเมตรที่เก็บค่าส่วนกลาง 50 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน คือ 1,750 บาทต่อเดือน ถ้าค้างมา 24 เดือน เงินต้นคือ 42,000 บาท บวกเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปีอีกราว 8,750 บาท รวมราว 50,750 บาท เป็นเงินที่ต้องเคลียร์ให้จบก่อนวันโอน และเป็นเหตุผลที่ต้องขอดูใบปลอดหนี้ฉบับล่าสุดก่อนวางมัดจำ ไม่ใช่หลังจากนั้น

ประวัติการโอนและผู้ถือกรรมสิทธิ์

ตรวจว่าชื่อในหนังสือกรรมสิทธิ์ตรงกับบัตรประชาชนของคนที่คุยกับคุณจริง กรณีห้องมีเจ้าของร่วมหลายคน ต้องมีลายมือชื่อครบทุกคนหรือมีหนังสือมอบอำนาจที่ถูกต้อง กรณีเจ้าของเดิมเสียชีวิต ต้องมีคำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดกก่อน ซึ่งเป็นขั้นตอนที่ใช้เวลาเป็นเดือน ให้ถามตั้งแต่ต้นว่าห้องนี้อยู่ในกระบวนการมรดกหรือไม่

สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติมีอีกหนึ่งชั้น คือต้องขอหนังสือยืนยันจากนิติบุคคลว่าโควตากรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในอาคารยังเหลือพอสำหรับห้องนี้ และต้องมีแบบธุรกรรมเงินตราต่างประเทศจากธนาคารผู้รับเงินโอนเข้าจากต่างประเทศ ที่มา Der Pattaya Makler และ PropertySights

เช็คลิสต์ตรวจสภาพห้อง 5 หมวด ไล่ตามลำดับนี้

หัวข้อนี้คือส่วนที่คนส่วนใหญ่นึกถึงเมื่อพูดถึงการตรวจห้อง ให้แบ่งเป็น 5 หมวด แล้วเดินตรวจตามลำดับนี้ทุกครั้ง จะได้ไม่ตกหล่น ถ้าจะจ้างมืออาชีพ ค่าบริการตรวจห้องขนาดไม่เกิน 35 ตารางเมตรอยู่ที่ 2,000 ถึง 3,500 บาท ห้อง 2 ห้องนอนขนาด 35 ถึง 60 ตารางเมตรอยู่ที่ 3,500 ถึง 5,000 บาท และห้องเกิน 60 ตารางเมตรอยู่ที่ 5,000 ถึง 8,000 บาทขึ้นไป ที่มา S Inspector อัตราปรับปรุงปี 2568

พื้น ผนัง ฝ้า และรอยรั่วซึม

เดินสำรวจพื้นทั้งห้องด้วยการเหยียบเต็มฝ่าเท้า ฟังเสียงโพรงใต้กระเบื้องและสังเกตแผ่นลามิเนตที่ยกขอบหรือบวม ทั้งสองอาการบอกว่าเคยมีน้ำขังใต้พื้น ไม่ใช่แค่การใช้งานตามปกติ

ผนังและฝ้าให้มองหาคราบเหลืองเป็นวง รอยแตกลายงาที่มุมห้อง และจุดที่สีใหม่กว่าบริเวณรอบข้าง คำแนะนำจากผู้ตรวจคือให้สังเกตรูปแบบการทาสีที่อาจกลบร่องรอยเดิมไว้ ที่มา Allwecheck จุดเสี่ยงหลักของคอนโดคือฝ้าใต้ห้องน้ำของห้องชั้นบน และแนวขอบหน้าต่างที่รับฝนตรง

ถ้าเป็นไปได้ ให้นัดดูห้องซ้ำในวันที่ฝนตกหรือหลังฝนตกไม่นาน เพราะรอยรั่วซึมส่วนใหญ่มองไม่เห็นในวันแดดออก นี่เป็นข้อได้เปรียบของห้องมือสองที่ห้องมือหนึ่งไม่มี คือคุณดูห้องที่ผ่านฤดูฝนมาแล้วจริง ๆ

ระบบไฟและระบบน้ำ

เปิดสวิตช์ทุกดวงและเสียบปลั๊กทุกจุดด้วยที่ชาร์จหรือไขควงวัดไฟ ตรวจว่าตู้ควบคุมไฟมีเครื่องตัดไฟรั่วหรือไม่ และลองกดปุ่มทดสอบดูว่าตัดจริง อาคารรุ่นเก่าหลายแห่งยังไม่มีอุปกรณ์ตัวนี้ในห้อง ซึ่งเป็นรายการที่ควรนำมาคุยเรื่องราคา

ระบบน้ำให้เปิดก๊อกทุกจุดพร้อมกันเพื่อดูแรงดัน แล้วราดน้ำลงพื้นห้องน้ำเพื่อดูว่าน้ำไหลลงท่อระบายหมดหรือขังเป็นแอ่ง กดชักโครกสองถึงสามครั้งติดกันเพื่อดูว่าน้ำเติมกลับเร็วพอ และมองใต้อ่างล้างหน้ากับใต้ซิงก์ว่ามีคราบน้ำหรือสนิมที่ข้อต่อหรือไม่

ประตู หน้าต่าง และการกันเสียง

เปิดปิดประตูและหน้าต่างทุกบานจนสุด ฟังเสียงครูดและสังเกตว่าบานปิดสนิททั้งแนวหรือไม่ บานเลื่อนที่ฝืดมักเกิดจากรางที่ทรุดหรือลูกล้อหมดอายุ ซึ่งซ่อมได้ แต่ถ้าวงกบบิดจนบานปิดไม่สนิท เป็นสัญญาณของการทรุดตัวที่ต้องให้วิศวกรดู

เรื่องเสียงให้ทดสอบด้วยการยืนเงียบ ๆ ในห้องสัก 2 นาทีโดยปิดหน้าต่างทั้งหมด แล้วฟังว่าได้ยินอะไรบ้าง จากนั้นเปิดหน้าต่างแล้วฟังซ้ำ ห้องที่หันหน้าเข้าถนนใหญ่หรืออยู่ติดห้องเครื่องจะต่างกันชัดเจนในการทดสอบนี้ ควรกลับมาดูซ้ำในช่วงเวลาที่ต่างกัน อย่างน้อยหนึ่งครั้งในวันธรรมดาช่วงเย็นและหนึ่งครั้งในวันหยุด

เครื่องปรับอากาศและงาน built-in

เปิดแอร์ทิ้งไว้อย่างน้อย 15 นาทีแล้วจับลมที่ออกมา ถ้าไม่เย็นหรือมีกลิ่นอับแปลว่าต้องล้างหรือเติมน้ำยา สังเกตท่อน้ำทิ้งของแอร์ว่ามีคราบน้ำหยดบนผนังหรือไม่ และถามว่าล้างแอร์ครั้งล่าสุดเมื่อไหร่

งาน built-in ที่ติดมากับห้องให้เปิดปิดบานตู้ทุกบานและดึงลิ้นชักออกจนสุด ตรวจว่าไม้ด้านในบวมหรือมีกลิ่นชื้นหรือไม่ เฟอร์นิเจอร์ที่ดูดีจากภาพประกาศมักเป็นจุดที่ซ่อนความชื้นไว้มากที่สุด ให้ระบุในสัญญาว่าอะไรติดไปกับห้องบ้างเป็นรายชิ้น พร้อมถ่ายภาพแนบไว้

กลิ่น ความชื้น และร่องรอยของสัตว์รบกวน

เข้าห้องครั้งแรกให้หยุดยืนที่ประตูแล้วดมก่อนทำอย่างอื่น กลิ่นอับที่ชัดเจนตั้งแต่นาทีแรกมักมาจากความชื้นสะสมหรือท่อระบายที่แห้ง ถ้าห้องเปิดแอร์เย็นจัดและมีน้ำหอมปรับอากาศตั้งไว้ตอนคุณไปดู ให้ขอปิดแอร์แล้วรอสักครู่ก่อนตัดสิน

มองหาร่องรอยของแมลงและสัตว์รบกวนที่มุมตู้ ใต้ซิงก์ และหลังเครื่องซักผ้า จากนั้นถามเจ้าของเดิมตรง ๆ ว่าเคยมีปัญหาน้ำรั่ว ปัญหาแมลง หรือเคยซ่อมใหญ่อะไรไปบ้าง และเหตุผลที่ขาย คำถามชุดนี้เป็นคำแนะนำที่ผู้ให้บริการตรวจห้องแนะนำตรงกัน ที่มา Allwecheck

ส่วนกลางและสภาพโครงการ ต้องดูอะไรบ้าง

ห้องที่ดีในอาคารที่ดูแลไม่ดีคือดีลที่แพงในระยะยาว เพราะค่าใช้จ่ายที่ตามมาอยู่นอกกำแพงห้องของคุณ และคุณควบคุมมันคนเดียวไม่ได้

อายุอาคาร ลิฟต์ และการดูแลของนิติบุคคล

ขอดูงบการเงินประจำปีล่าสุดและรายงานการประชุมใหญ่ครั้งล่าสุดของนิติบุคคล พร้อมยอดคงเหลือของเงินกองทุน อาคารที่เงินกองทุนบางเมื่อเทียบกับอายุอาคารมักตามมาด้วยการเรียกเก็บเพิ่มโดยมติที่ประชุมใหญ่ ที่มา Condo Reviews Thailand ปรับปรุง 12 กุมภาพันธ์ 2569

เดินดูของจริงด้วย ลองขึ้นลิฟต์ทุกตัวและดูป้ายตรวจสอบประจำปีในลิฟต์ว่าลงวันที่เมื่อไหร่ ดูสระว่ายน้ำว่าใสหรือขุ่น ฟิตเนสว่าอุปกรณ์ใช้ได้กี่ชิ้น ทางเดินส่วนกลางว่ามีคราบน้ำบนฝ้าหรือไม่ และดูที่จอดรถว่าเต็มถึงขั้นต้องจอดซ้อนคันหรือไม่ ซึ่งเป็นเรื่องที่เจ้าของเดิมมักไม่บอก

ถามอัตราค่าส่วนกลางปัจจุบันเป็นบาทต่อตารางเมตรต่อเดือน กลุ่มกลางของตลาดอยู่ราว 40 ถึง 80 บาท และถามว่าปรับขึ้นครั้งล่าสุดเมื่อไหร่ ที่มา Condo Reviews Thailand ปรับปรุง 12 กุมภาพันธ์ 2569 ถ้าอาคารไม่เคยปรับมานานมากทั้งที่อายุอาคารเพิ่มขึ้น มักแปลว่าแรงกดดันไปสะสมอยู่ที่คุณภาพการดูแลแทน

ตารางสัญญาณอันตรายที่ควรเดินออกจากดีล

รายการต่อไปนี้คือกรณีที่ควรถอยก่อน ไม่ใช่กรณีที่ต่อรองราคาลงแล้วจบ แต่ละข้อเขียนเป็นสามส่วนตามลำดับเดียวกัน คือสิ่งที่พบ ความหมายของมัน และสิ่งที่ควรทำ

ผู้ขายไม่ยอมให้ดูหนังสือกรรมสิทธิ์ฉบับจริงก่อนวางมัดจำ

สิ่งที่พบ ผู้ขายส่งมาแต่ภาพถ่ายหน้าแรก และเลี่ยงเมื่อขอดูสารบัญจดทะเบียนด้านหลัง

ความหมาย ด้านหลังคือหน้าที่บอกทั้งวันได้มาและรายการจำนอง การเลี่ยงจึงมักแปลว่ามีอย่างใดอย่างหนึ่งที่ไม่อยากให้เห็นก่อนได้เงินมัดจำ

สิ่งที่ควรทำ ขอไปตรวจกับฉบับจริงที่สำนักงานที่ดินร่วมกัน ถ้ายังไม่ยอม ให้หยุดไว้แค่นั้น

ค่าส่วนกลางค้างชำระที่ผู้ขายบอกว่าจะเคลียร์ทีหลัง

สิ่งที่พบ ใบปลอดหนี้ยังออกไม่ได้ และผู้ขายขอให้วางมัดจำไปก่อนโดยรับปากว่าจะจ่ายค่าส่วนกลางย้อนหลังด้วยเงินก้อนนั้น

ความหมาย เงินมัดจำของคุณกำลังถูกใช้ปิดหนี้ของคนอื่น และถ้ายอดจริงมากกว่าที่บอกไว้ วันโอนจะเลื่อนออกไปโดยที่เงินคุณอยู่ในมือเขาแล้ว

สิ่งที่ควรทำ ให้กำหนดในสัญญาว่าใบปลอดหนี้ต้องออกได้ก่อนถึงจะจ่ายงวดถัดไป และระบุสิทธิ์ได้เงินมัดจำคืนถ้าออกไม่ได้ภายในกำหนด

ห้องเปลี่ยนมือหลายรอบในเวลาสั้น

สิ่งที่พบ สารบัญจดทะเบียนแสดงการโอนสามครั้งขึ้นไปภายในไม่กี่ปี

ความหมาย อาจเป็นการลงทุนระยะสั้นตามปกติ หรืออาจเป็นห้องที่มีปัญหาซ้ำจนเจ้าของแต่ละรายอยู่ได้ไม่นาน ต้องแยกให้ออก

สิ่งที่ควรทำ ถามนิติบุคคลตรง ๆ ว่าห้องนี้เคยมีเรื่องร้องเรียนหรือเคยซ่อมงานระบบใหญ่หรือไม่ นิติบุคคลตอบได้และไม่มีส่วนได้เสียกับดีลนี้

ราคาต่ำกว่าห้องอื่นในอาคารเดียวกันมากผิดปกติ

สิ่งที่พบ ราคาต่อตารางเมตรต่ำกว่าห้องอื่นในตึกเดียวกันชั้นใกล้เคียงกันอย่างมีนัยสำคัญ

ความหมาย ส่วนลดที่หาคำอธิบายไม่ได้มักมีคำอธิบายอยู่ เช่น ทิศที่ร้อนจัด วิวที่ถูกตึกใหม่บัง หรือภาระที่ยังไม่เปิดเผย

สิ่งที่ควรทำ เทียบราคาต่อตารางเมตรกับยูนิตอื่นในย่านเดียวกันก่อน เช่น เทียบกับคอนโดประกาศขายในย่านสุขุมวิท แล้วถามหาสาเหตุของส่วนต่างให้ได้คำตอบเป็นข้อเท็จจริง

ใช้สิ่งที่ตรวจพบต่อรองราคาอย่างไร

การต่อรองที่ได้ผลไม่ได้เริ่มจากการขอลดราคาเป็นเปอร์เซ็นต์ แต่เริ่มจากการแปลงสิ่งที่ตรวจพบเป็นตัวเลขที่มีที่มา แล้ววางบนโต๊ะทีละรายการ

เริ่มจากรายการซ่อม ให้ขอใบเสนอราคาจากช่างจริงสำหรับงานที่พบ เช่น ล้างแอร์ เปลี่ยนลูกล้อบานเลื่อน หรือแก้จุดรั่วซึม แล้วเสนอเป็นส่วนลดตามยอดในใบเสนอราคา วิธีนี้คุยง่ายกว่าการบอกว่าห้องเก่าจึงขอลด เพราะอีกฝ่ายเห็นตัวเลขเดียวกับคุณ

รายการที่ใหญ่กว่าคือฝั่งภาษีและค่าธรรมเนียม ให้เขียนในสัญญาจะซื้อจะขายเป็นรายบรรทัดว่าใครจ่ายรายการไหน ทั้งค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดจำนอง ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ห้ามใช้คำว่าแบ่งกันคนละครึ่งลอย ๆ เพราะธรรมเนียมตลาดที่พบทั่วไปคือแบ่งค่าธรรมเนียมโอน 2 เปอร์เซ็นต์กันคนละครึ่ง ที่มา Der Pattaya Makler และ Condo Reviews Thailand แต่คำนั้นมักถูกตีความรวมไปถึงภาษีของผู้ขายด้วยเมื่อถึงหน้างาน

ทำไมจุดนี้ถึงสำคัญ เพราะมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01 เปอร์เซ็นต์ ลดเฉพาะสองรายการนั้น และไม่ได้ลดภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์เลย ที่มา บ้านที่ดิน เมื่อฝั่งของผู้ซื้อถูกกดจนเกือบเป็นศูนย์ ก้อนที่เหลือบนโต๊ะเกือบทั้งหมดจึงเป็นภาษีของผู้ขาย ประโยคว่าแบ่งกันคนละครึ่งจึงเปลี่ยนความหมายไปคนละเรื่องกับสมัยที่ยังไม่มีมาตรการ

เงื่อนไขของมาตรการนี้คือผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนองต้องไม่เกิน 7,000,000 บาททั้งสามค่า ใช้ได้ทั้งที่อยู่อาศัยมือหนึ่งและมือสอง และต้องจดทะเบียนโอนกับจดจำนองในวันเดียวกัน มีผลตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570 ที่มา บ้านที่ดิน โดยคณะรัฐมนตรีมีมติต่ออายุเมื่อ 3 กรกฎาคม 2569

ข้อสุดท้ายคืออย่าให้ตัวเลขที่ตกลงกันอยู่แค่ในแชท ให้ยกทุกตัวเลขขึ้นไปอยู่ในสัญญาจะซื้อจะขายพร้อมวันที่และเงื่อนไขที่ทำให้เงินมัดจำได้คืน เงินมัดจำที่พบทั่วไปอยู่ที่ 1 ถึง 10 เปอร์เซ็นต์ของราคาซื้อขาย ที่มา Condo Reviews Thailand ปรับปรุง 12 กุมภาพันธ์ 2569

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการซื้อคอนโดมือสอง

ซื้อคอนโดมือสองต้องตรวจอะไรบ้างก่อนวางมัดจำ

ตรวจสามชุดตามลำดับนี้ หนึ่งคือเอกสาร ได้แก่หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งด้านหน้าและสารบัญจดทะเบียนด้านหลัง หนังสือรับรองการปลอดหนี้ และบัตรประชาชนของผู้ถือกรรมสิทธิ์ทุกคน สองคือสภาพห้อง 5 หมวด ได้แก่ พื้นผนังฝ้าและรอยรั่วซึม ระบบไฟและระบบน้ำ ประตูหน้าต่างและการกันเสียง เครื่องปรับอากาศและงาน built-in และกลิ่นกับความชื้น สามคือส่วนกลางและสถานะการเงินของนิติบุคคล ทั้งสามชุดขอดูได้ก่อนวางมัดจำทั้งหมด

ค่าใช้จ่ายวันโอนคอนโดมือสองมีอะไรบ้าง

มีสี่รายการหลัก ค่าธรรมเนียมการโอนอัตราปกติ 2 เปอร์เซ็นต์ของราคาประเมิน ซึ่งลดเหลือ 0.01 เปอร์เซ็นต์เมื่อเข้าเกณฑ์มาตรการ ค่าจดจำนองอัตราปกติ 1 เปอร์เซ็นต์ของวงเงินกู้ ซึ่งลดเหลือ 0.01 เปอร์เซ็นต์ในกรอบเดียวกัน ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3 เปอร์เซ็นต์เมื่อผู้ขายถือครองไม่ถึง 5 ปี หรืออากรแสตมป์ 0.5 เปอร์เซ็นต์เมื่อถือครองครบแล้ว และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายซึ่งคำนวณแบบขั้นบันไดตามจำนวนปีที่ถือครอง สองรายการหลังเป็นภาระของผู้ขายตามกฎหมาย แต่ต่อรองกันได้ในสัญญา

รู้ได้ยังไงว่าผู้ขายถือครองห้องมาครบ 5 ปีแล้ว

อ่านจากสารบัญจดทะเบียนด้านหลังหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ซึ่งบันทึกวันที่ผู้ขายจดทะเบียนได้มาไว้ชัดเจน ถ้ายังไม่ครบ 5 ปี ให้ถามต่อว่าผู้ขายมีชื่อในทะเบียนบ้านของห้องนั้นมาแล้วเกิน 1 ปีหรือไม่ เพราะเป็นข้อยกเว้นที่ทำให้ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะเช่นกัน สองคำตอบนี้ต่างกัน 2.8 เปอร์เซ็นต์ของฐานภาษี หรือ 84,000 บาทที่ราคาประเมิน 3,000,000 บาท

ค่าส่วนกลางที่เจ้าของเดิมค้างไว้ ผู้ซื้อต้องจ่ายไหม

ตามกฎหมายเป็นหนี้ของเจ้าของห้องในขณะที่เกิดหนี้ แต่ในทางปฏิบัติมันกลายเป็นปัญหาของผู้ซื้อทันที เพราะพระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 29 วรรคสอง ทำให้จดทะเบียนโอนไม่ได้ถ้าไม่มีหนังสือรับรองการปลอดหนี้ ทางออกที่ใช้กันคือกำหนดในสัญญาว่าผู้ขายต้องส่งมอบใบปลอดหนี้ก่อนวันโอน และถ้าส่งไม่ได้ ผู้ซื้อมีสิทธิ์ได้เงินมัดจำคืนเต็มจำนวน

จำเป็นต้องจ้างบริษัทตรวจห้องไหม

ไม่บังคับ แต่คุ้มเมื่อเทียบเป็นสัดส่วน ค่าจ้างตรวจห้องไม่เกิน 35 ตารางเมตรอยู่ที่ 2,000 ถึง 3,500 บาท คิดเป็นราว 0.07 ถึง 0.12 เปอร์เซ็นต์ของราคาห้อง 3,000,000 บาท และเป็นราว 2.4 ถึง 4.2 เปอร์เซ็นต์ของส่วนต่างภาษี 84,000 บาทที่คุณกำลังเจรจาอยู่ ที่มา S Inspector อัตราปรับปรุงปี 2568 ประโยชน์ที่ชัดที่สุดคือคุณได้รายงานพร้อมภาพถ่ายไปวางบนโต๊ะเจรจา แทนที่จะเถียงกันด้วยความรู้สึก

สรุป

คำตอบสั้นที่สุดของคำถามว่า ซื้อคอนโดมือสอง ต้องตรวจอะไรบ้าง คือให้เรียงลำดับตามเงิน ไม่ใช่ตามความสะดวก เอกสารมาก่อนสภาพห้อง เพราะเอกสารเป็นตัวกำหนดเงินหลักหมื่นถึงหลักแสน ขณะที่รายการซ่อมส่วนใหญ่อยู่ในหลักพันถึงหลักหมื่น

สามอย่างที่ควรได้กลับมาก่อนวางมัดจำทุกครั้งคือ วันจดทะเบียนได้มาของผู้ขาย หนังสือรับรองการปลอดหนี้ฉบับล่าสุด และรายการซ่อมพร้อมใบเสนอราคาจากช่างจริง เมื่อมีครบสามอย่างนี้ การเจรจาจะกลายเป็นการคุยกันด้วยตัวเลขที่ตรวจสอบได้ทั้งสองฝ่าย

พร้อมเริ่มดูห้องจริงแล้วให้เริ่มจากการเทียบราคาต่อตารางเมตรในย่านที่สนใจก่อน แล้วค่อยลงไปดูห้องที่คัดไว้พร้อมเช็คลิสต์ชุดนี้ในมือ ดูคอนโดประกาศขายทั่วประเทศได้ที่ PropertyScout ซึ่งฟรีสำหรับผู้ซื้อและผู้เช่า

ราคาและความพร้อมของทรัพย์เปลี่ยนแปลงได้ ไม่มีการรับประกัน ข้อมูลทรัพย์เป็นแนวทางทั่วไปเท่านั้น เนื้อหานี้ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ภาษี หรือการเงิน ตัวเลขค่าธรรมเนียมและอัตราภาษีอ้างอิงข้อมูล ณ วันที่ 15 สิงหาคม 2569 และควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินและผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีอีกครั้งก่อนตัดสินใจ