ค่าส่วนกลางคอนโด คิดยังไง เฉลี่ยตารางเมตรละเท่าไหร่

Key Highlights

• สูตรคิดมีตัวแปรแค่สองตัว คือพื้นที่ห้องชุดตามหนังสือกรรมสิทธิ์ คูณอัตราต่อตารางเมตรต่อเดือนที่โครงการกำหนด
• อัตราในตลาดตอนนี้กระจายตั้งแต่ราว 20 บาท ถึง 200 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน และแหล่งข้อมูลห้าแหล่งให้ช่วงไม่ตรงกัน จึงต้องถามอัตราจริงของอาคารเสมอ
• เมื่อแปลงเป็นสัดส่วนของมูลค่าทรัพย์ อัตราที่สมเหตุสมผลของทุกเกรดอยู่ในกรอบแคบราว 0.41 ถึง 0.63 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าห้องต่อปี ซึ่งเป็นเกณฑ์ที่ผู้อ่านคำนวณเองได้
• เงินกองทุนสำรองเก็บครั้งเดียวราว 500 ถึง 800 บาทต่อตารางเมตร รวมกับค่าส่วนกลางล่วงหน้าหนึ่งปี ทำให้เงินสดวันโอนฝั่งนิติบุคคลสูงกว่าค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดินมาก ในกรอบมาตรการปัจจุบัน
• ค้างค่าส่วนกลางมีเงินเพิ่มไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปี และไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปีเมื่อค้างตั้งแต่ 6 เดือน อีกทั้งโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้จนกว่าจะได้หนังสือรับรองการปลอดหนี้

ค่าส่วนกลางคอนโดคืออะไร และทำไมทุกห้องต้องจ่าย

ค่าส่วนกลางคอนโดคือเงินที่เจ้าของร่วมทุกห้องจ่ายเข้ากองกลางของนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อใช้ดูแลทรัพย์ส่วนกลางที่ทุกคนใช้ร่วมกัน ตั้งแต่ลิฟต์ ระบบไฟฟ้าส่วนกลาง ระบบดับเพลิง งานรักษาความปลอดภัย ไปจนถึงสระว่ายน้ำและฟิตเนส เป็นค่าใช้จ่ายที่มาพร้อมกรรมสิทธิ์ ไม่ได้มาพร้อมการเข้าอยู่ เจ้าของที่ปิดห้องทิ้งไว้ทั้งปีก็ยังต้องจ่ายเท่าคนที่อยู่ทุกวัน

พระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 18 วางหลักไว้ว่าเจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายของทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่แต่ละคนมีในทรัพย์ส่วนกลาง ในทางปฏิบัติอัตราส่วนนั้นผูกกับพื้นที่ห้องชุด โครงการจึงคิดเป็นบาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

คำถามที่คนถามจริงจึงไม่ได้หยุดอยู่ที่ ค่าส่วนกลางคอนโด คิดยังไง แต่ต่อไปถึงว่าอัตราที่โครงการนี้เก็บอยู่ สมเหตุสมผลหรือเก็บแพงเกินไป บทความนี้ตอบทั้งสองคำถาม โดยให้เกณฑ์ที่คุณกดเครื่องคิดเลขตรวจเองได้ในสิบวินาที

1. ค่าส่วนกลางคอนโดคิดอย่างไร และตลาดเก็บตารางเมตรละเท่าไหร่

สูตรมีตัวแปรแค่สองตัว และตัวหนึ่งเปลี่ยนไม่ได้

ค่าส่วนกลางต่อเดือนเท่ากับพื้นที่ห้องชุดเป็นตารางเมตร คูณอัตราต่อตารางเมตรต่อเดือนที่โครงการกำหนด ตัวอย่างที่แสนสิริยกไว้ในคู่มือผู้ซื้อ ปรับปรุง 2 มิถุนายน 2569 คือโครงการที่เก็บ 50 บาทต่อตารางเมตร ห้อง 34.75 ตารางเมตร จ่าย 1,737.50 บาทต่อเดือน

พื้นที่ห้องเป็นตัวแปรที่เปลี่ยนไม่ได้ เพราะยึดตามหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ส่วนอัตราต่อตารางเมตรเป็นตัวแปรที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเป็นผู้เปลี่ยน ไม่ใช่นิติบุคคลปรับขึ้นเองได้ตามใจ ตามที่ Ananda ระบุไว้ในคู่มือคำนวณค่าส่วนกลาง เผยแพร่ 5 พฤษภาคม 2569 และ CheckRaka ระบุตรงกัน

จุดที่คนซื้อมักไม่รู้คือการเรียกเก็บมักเป็นแบบล่วงหน้า โครงการส่วนใหญ่เก็บล่วงหน้าหกเดือนถึงหนึ่งปีในวันโอน ไม่ใช่เก็บรายเดือนเหมือนค่าเช่า

ห้าแหล่งข้อมูลให้ช่วงอัตราไม่ตรงกัน และควรอ่านอย่างไร

เราตรวจแหล่งอ้างอิงห้าแหล่งที่คนใช้กันมากที่สุดในหัวข้อนี้ ทุกแหล่งบอกช่วงคนละแบบ นี่ไม่ใช่แหล่งใดแหล่งหนึ่งผิด แต่เป็นเพราะแต่ละแหล่งเก็บจากกลุ่มโครงการคนละกลุ่ม

แหล่งข้อมูล	วันที่ของข้อมูล	ช่วงอัตราที่ระบุ
Plus Property	ปรับปรุง 10 กรกฎาคม 2569	ค่าเฉลี่ยกรุงเทพ 35 ถึง 45 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน และกลุ่มบนสุด 95 ถึง 150 บาท
แสนสิริ	ปรับปรุง 24 พฤศจิกายน 2568	40 ถึง 85 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
Superagent	ไม่ระบุวันที่	กลุ่มประหยัด 25 ถึง 40 บาท กลุ่มกลาง 50 ถึง 70 บาท และกลุ่มหรู 100 ถึง 200 บาท
CondoDee ฉบับภาษาอังกฤษ	เผยแพร่ 1 พฤษภาคม 2568	กลุ่มประหยัด 20 ถึง 30 บาท กลุ่มกลาง 35 ถึง 50 บาท และกลุ่มหรู 60 ถึง 90 บาทขึ้นไป
ฐานข้อมูลที่ทีม PropertyScout รวบรวมไว้	จากรอบก่อนหน้า	ช่วงกว้างของตลาดราว 23 ถึง 75 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

วิธีอ่านที่ถูกคือไม่เลือกช่วงใดช่วงหนึ่งมาเป็นมาตรฐาน แล้วตัดสินว่าโครงการอื่นผิดปกติ ให้ใช้ทั้งห้าช่วงเป็นภาพรวมว่าตลาดกระจายตั้งแต่ราว 20 บาท ถึง 200 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แล้วเปลี่ยนคำถามจากการหาค่าเฉลี่ย ไปเป็นการขอเอกสารอัตราจริงและงบประมาณประจำปีของอาคารที่คุณกำลังจะซื้อ

ยิ่งขยับไปกลุ่มโครงการระดับบน ตัวเลขยิ่งเดาไม่ได้

เมื่อวางช่วงของทั้งห้าแหล่งเรียงกัน จะเห็นแพตเทิร์นที่ไม่มีบทความไหนพูดถึง กลุ่มประหยัดแหล่งต่าง ๆ ให้ค่าใกล้กันมาก อยู่ระหว่าง 20 ถึง 40 บาท ความกว้างของช่วงรวมอยู่ที่ราว 20 บาท แต่กลุ่มหรูให้ค่าตั้งแต่ 60 บาท ไปถึง 200 บาท ความกว้างของช่วงรวมอยู่ที่ราว 140 บาท หรือกว้างกว่ากลุ่มประหยัดถึงเจ็ดเท่า

สิ่งที่อ่านได้จากตรงนี้คือ ถ้าคุณกำลังดูห้องในกลุ่มประหยัดถึงกลุ่มกลาง การใช้ค่าอ้างอิงจากบทความทั่วไปพอประมาณการได้ แต่ถ้ากำลังดูห้องกลุ่มบน การประมาณจากค่าอ้างอิงมีโอกาสคลาดเคลื่อนเป็นหลักหลายพันบาทต่อเดือน ต้องขอตัวเลขจริงเท่านั้น

2. ค่าส่วนกลางตามเกรดคอนโด เทียบกับราคาต่อตารางเมตร

การบอกว่าเกรดไหนเก็บกี่บาทอย่างเดียวยังตอบไม่ได้ว่าแพงหรือไม่ เพราะห้องที่เก็บ 130 บาทต่อตารางเมตรก็มักเป็นห้องที่ราคาต่อตารางเมตรสูงกว่าห้องที่เก็บ 30 บาทหลายเท่าเช่นกัน เราจึงจับคู่อัตราค่าส่วนกลางของแต่ละเกรด เข้ากับกรอบราคาต่อตารางเมตรของเกรดเดียวกันตามการแบ่ง segment ของตลาดที่ Scope Collection เผยแพร่ 2 มิถุนายน 2569 แล้วคำนวณเป็นสัดส่วนของมูลค่าทรัพย์ต่อปี

Economy Class

ตัวชี้วัด	ค่าของ Economy Class
ราคาต่อตารางเมตร	50,000 ถึง 80,000 บาท จุดกึ่งกลาง 65,000 บาท
ค่าส่วนกลางต่อตารางเมตรต่อเดือน	20 ถึง 40 บาท จุดกึ่งกลาง 30 บาท
ค่าส่วนกลางต่อปีคิดเป็นสัดส่วนของมูลค่าห้อง	0.55 เปอร์เซ็นต์

Main Class

ตัวชี้วัด	ค่าของ Main Class
ราคาต่อตารางเมตร	80,000 ถึง 120,000 บาท จุดกึ่งกลาง 100,000 บาท
ค่าส่วนกลางต่อตารางเมตรต่อเดือน	35 ถึง 70 บาท จุดกึ่งกลาง 52.5 บาท
ค่าส่วนกลางต่อปีคิดเป็นสัดส่วนของมูลค่าห้อง	0.63 เปอร์เซ็นต์

High Class

ตัวชี้วัด	ค่าของ High Class
ราคาต่อตารางเมตร	160,000 ถึง 250,000 บาท จุดกึ่งกลาง 205,000 บาท
ค่าส่วนกลางต่อตารางเมตรต่อเดือน	50 ถึง 90 บาท จุดกึ่งกลาง 70 บาท
ค่าส่วนกลางต่อปีคิดเป็นสัดส่วนของมูลค่าห้อง	0.41 เปอร์เซ็นต์

Luxury Class

ตัวชี้วัด	ค่าของ Luxury Class
ราคาต่อตารางเมตร	250,000 ถึง 350,000 บาท จุดกึ่งกลาง 300,000 บาท
ค่าส่วนกลางต่อตารางเมตรต่อเดือน	60 ถึง 200 บาท จุดกึ่งกลาง 130 บาท
ค่าส่วนกลางต่อปีคิดเป็นสัดส่วนของมูลค่าห้อง	0.52 เปอร์เซ็นต์

ข้อสรุปที่ได้จากการเทียบทั้งสี่เกรด

ตัวเลขบาทต่อตารางเมตรต่างกันมากถึงสี่เท่าระหว่างเกรดล่างสุดกับเกรดบนสุด แต่เมื่อแปลงเป็นสัดส่วนของมูลค่าทรัพย์ต่อปี ทั้งสี่เกรดกลับอยู่ในกรอบแคบมากคือ 0.41 ถึง 0.63 เปอร์เซ็นต์ต่อปี นี่คือคำตอบที่แท้จริงของคำถามว่าเท่าไหร่ถึงเรียกว่าแพง ค่าส่วนกลางไม่ได้แพงเพราะตัวเลขต่อตารางเมตรสูง แต่แพงเมื่อมันสูงเกินสัดส่วนกับมูลค่าของตารางเมตรที่คุณเป็นเจ้าของ

ข้อควรระวังก่อนใช้ตัวเลขชุดนี้ ค่าที่คำนวณมาจากจุดกึ่งกลางของกรอบทั้งสองฝั่ง จึงเป็นเกณฑ์คร่าว ๆ ไว้คัดกรอง ไม่ใช่มาตรฐานทางบัญชี และไม่ใช่คำสัญญาว่าค่าส่วนกลางของโครงการใดจะอยู่ในกรอบนี้

3. จ่ายค่าส่วนกลางแล้วได้อะไรบ้าง และอะไรที่ไม่รวมอยู่ในนั้น

สิ่งที่ค่าส่วนกลางครอบคลุม

Plus Property ปรับปรุง 10 กรกฎาคม 2569 แจกแจงการใช้เงินไว้เป็นสัดส่วน ราว 65 เปอร์เซ็นต์ไปที่งานบริหารโครงการและงานรักษาความปลอดภัย ราว 20 เปอร์เซ็นต์เป็นค่าสาธารณูปโภคของพื้นที่ส่วนกลาง ราว 10 เปอร์เซ็นต์เป็นงานซ่อมบำรุง และราว 5 เปอร์เซ็นต์เป็นกิจกรรมและค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ด

• งานรักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง ระบบกล้องวงจรปิด และพนักงานประจำล็อบบี้
• งานทำความสะอาดพื้นที่ส่วนกลางและงานภูมิทัศน์
• การเดินระบบและบำรุงรักษาลิฟต์ ระบบดับเพลิง และเครื่องสูบน้ำ
• ค่าไฟฟ้าและค่าน้ำของพื้นที่ส่วนกลาง รวมถึงสระว่ายน้ำและฟิตเนส
• ค่าจ้างผู้จัดการนิติบุคคลและทีมบริหาร รวมถึงงานธุรการและบัญชีของอาคาร

สิ่งที่ต้องจ่ายแยกต่างหาก และเป็นจุดที่คนตั้งงบพลาดบ่อย

• ค่าไฟฟ้าและค่าน้ำภายในห้องของคุณเอง อัตราค่าไฟฟ้าเฉลี่ยรอบเดือนพฤษภาคมถึงสิงหาคม 2569 อยู่ที่ 3.95 บาทต่อหน่วย และรอบใหม่ประกาศเป็นรอบ ๆ ไป
• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งบ้านหลังอื่นที่ไม่ใช่หลังหลักเสียตั้งแต่บาทแรกที่อัตรา 0.02 เปอร์เซ็นต์ ห้องราคา 3,000,000 บาทจึงเสียราว 600 บาทต่อปี
• เงินกองทุนสำรอง ซึ่งเก็บแยกและอธิบายไว้ในหัวข้อถัดไป
• ค่าซ่อมและค่าเปลี่ยนอุปกรณ์ภายในห้อง ตั้งแต่แอร์ เครื่องทำน้ำอุ่น ไปจนถึงสุขภัณฑ์
• ค่าประกันภัยห้องชุดของคุณเอง ซึ่งแยกจากประกันภัยตัวอาคารที่นิติบุคคลทำไว้

4. เงินกองทุนสำรอง หรือ Sinking Fund คืออะไร ทำไมต้องจ่ายแยก

เก็บครั้งเดียวตอนรับโอน และไม่ได้คืนตอนขายห้อง

เงินกองทุนสำรองคือเงินก้อนที่เจ้าของร่วมจ่ายเข้ากองกลางไว้สำหรับงานซ่อมใหญ่ที่นาน ๆ เกิดที ตั้งแต่เปลี่ยนลิฟต์ ทาสีอาคารใหม่ ไปจนถึงเปลี่ยนระบบท่อ ต่างจากค่าส่วนกลางที่เป็นค่าเดินงานประจำวัน Silverman เผยแพร่ 4 สิงหาคม 2569 ระบุอัตราที่ใช้กันทั่วไปไว้ที่ราว 500 ถึง 800 บาทต่อตารางเมตร เก็บครั้งเดียวตอนซื้อห้องใหม่ และไม่ได้คืนเมื่อขายห้องต่อ

ฐานที่นิติบุคคลใช้เรียกเก็บคือพระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 40 ซึ่งกำหนดให้เจ้าของร่วมชำระเงินทุนเมื่อเริ่มต้นกระทำกิจการตามข้อบังคับ CheckRaka สรุปหลักเกณฑ์ที่ใช้กันในทางปฏิบัติไว้ว่าเงินกองทุนของโครงการรุ่นใหม่มักอยู่ที่ราวสิบเท่าของค่าส่วนกลาง และ Silverman ให้เกณฑ์เชิงสุขภาพการเงินของอาคารไว้ว่ากองทุนรวมของโครงการควรมีอย่างน้อยสิบเท่าของค่าใช้จ่ายส่วนกลางรายเดือน

เมื่อกองทุนใกล้หมด นิติบุคคลเรียกเก็บเพิ่มได้ แต่ต้องผ่านมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ไม่ใช่ตัดสินใจเองฝ่ายเดียว จุดนี้เป็นเหตุผลที่ควรขอดูยอดเงินกองทุนคงเหลือก่อนตัดสินใจซื้อ เพราะกองทุนที่พร่องหมายถึงโอกาสที่จะถูกเรียกเก็บเงินก้อนเพิ่มในอนาคต

เงินสดวันโอนก้อนใหญ่ที่คนคำนวณค่าธรรมเนียมมักลืม

ลองใช้ห้อง 35 ตารางเมตร ราคา 3,000,000 บาท เป็นตัวอย่าง เงินกองทุนสำรองที่อัตรา 500 ถึง 800 บาทต่อตารางเมตร คิดเป็น 17,500 ถึง 28,000 บาท เมื่อบวกค่าส่วนกลางล่วงหน้าหนึ่งปีที่อัตรา 50 บาทต่อตารางเมตร อีก 21,000 บาท เงินที่ต้องจ่ายให้นิติบุคคลในวันโอนจะอยู่ที่ราว 38,500 ถึง 49,000 บาท

เทียบกับค่าธรรมเนียมฝั่งกรมที่ดิน กรณีผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยที่เข้าเกณฑ์มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลืออย่างละ 0.01 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งคณะรัฐมนตรีมีมติต่ออายุถึง 30 มิถุนายน 2570 โดยมีเพดานราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา ห้องราคา 3,000,000 บาทที่กู้ 2,700,000 บาท เสียค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองรวมเพียง 570 บาท

แปลว่าในกรอบมาตรการปัจจุบัน เงินที่ต้องเตรียมให้นิติบุคคลในวันโอน สูงกว่าค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดินราว 67 ถึง 86 เท่า นี่คือกลับด้านจากภาพที่คนส่วนใหญ่มีในหัว และเป็นเหตุผลที่การตั้งงบวันโอนโดยดูแค่ค่าธรรมเนียมโอนทำให้เงินขาดมือได้จริง ผู้ซื้อต่างชาติที่ไม่เข้าเกณฑ์มาตรการนี้จะเห็นสัดส่วนต่างออกไป เพราะเสียค่าธรรมเนียมในอัตราปกติ

5. ค้างค่าส่วนกลางแล้วเกิดอะไรขึ้น และกระทบตอนขายห้องอย่างไร

พระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 18/1 กำหนดเงินเพิ่มกรณีค้างชำระไว้ที่ไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปี และไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปีเมื่อค้างตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป โดยไม่คิดทบต้น นอกจากนั้นนิติบุคคลยังระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางได้ เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส และห้องประชุม แต่ระงับสิทธิเข้าห้องชุดส่วนบุคคลไม่ได้ ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ TREBS อ้างไว้

ผลที่หนักที่สุดอยู่ตอนขาย มาตรา 29 วรรคสอง กำหนดว่าการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง ห้องที่ค้างค่าส่วนกลางจึงโอนไม่ได้จนกว่าจะเคลียร์ยอดครบ ในทางปฏิบัตินี่ทำให้ค่าส่วนกลางค้างชำระทำหน้าที่คล้ายภาระผูกพันที่ติดอยู่กับห้อง

คำแนะนำที่ใช้ได้จริงสำหรับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ขอหนังสือรับรองการปลอดหนี้ล่วงหน้าก่อนถึงวันนัดโอน อย่ารอไปขอในวันโอน เพราะนิติบุคคลหลายแห่งใช้เวลาออกเอกสารหลายวันทำการ และถ้ามียอดค้างที่ไม่ตรงกันจะไม่มีเวลาเคลียร์

6. สัญญาณแบบไหนบอกว่าค่าส่วนกลางโครงการนี้สูงเกินจริง

เกณฑ์ที่คุณกดเครื่องคิดเลขตรวจเองได้ในสิบวินาที

นำอัตราค่าส่วนกลางต่อตารางเมตรต่อเดือน คูณ 12 แล้วหารด้วยราคาต่อตารางเมตรของห้องนั้น จะได้สัดส่วนค่าส่วนกลางต่อปีเทียบกับมูลค่าทรัพย์ จากการเทียบสี่เกรดข้างต้น กรอบที่ปกติอยู่ที่ราว 0.41 ถึง 0.63 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ถ้าคำนวณแล้วเกิน 0.8 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ควรถามหาเหตุผลก่อนตัดสินใจ

ลองดูตัวอย่างเดียวกันคือห้อง 35 ตารางเมตร ราคา 3,000,000 บาท ซึ่งเท่ากับราว 85,700 บาทต่อตารางเมตร ที่อัตรา 35 บาทต่อตารางเมตร ค่าส่วนกลางเป็น 14,700 บาทต่อปี หรือ 0.49 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าห้อง ถือว่าอยู่ในกรอบ ที่อัตรา 50 บาท เป็น 21,000 บาทต่อปี หรือ 0.70 เปอร์เซ็นต์ เริ่มสูงกว่ากรอบ และที่อัตรา 75 บาท เป็น 31,500 บาทต่อปี หรือ 1.05 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งสูงพอที่จะต้องมีคำอธิบายรองรับ

คำอธิบายที่ยอมรับได้มีอยู่จริง เช่น อาคารมีสระว่ายน้ำระบบเกลือ มีสวนลอยฟ้าหลายชั้น หรือมีจำนวนยูนิตน้อยมากจนต้นทุนต่อห้องสูงโดยธรรมชาติ แต่ถ้าถามแล้วไม่มีใครตอบได้ว่าเงินส่วนเกินไปอยู่ที่ไหน นั่นคือสัญญาณ

ห้าคำถามที่ควรถามนิติบุคคลก่อนวางเงินจอง

• อัตราค่าส่วนกลางต่อตารางเมตรต่อเดือนปัจจุบันเท่าไหร่ และปรับขึ้นครั้งล่าสุดเมื่อไหร่
• ยอดเงินกองทุนสำรองคงเหลือตอนนี้เท่าไหร่ และคิดเป็นกี่เท่าของค่าใช้จ่ายส่วนกลางรายเดือน
• อัตราการเก็บค่าส่วนกลางได้จริงในปีที่ผ่านมาคิดเป็นกี่เปอร์เซ็นต์ของยอดที่ต้องเก็บ
• มีแผนซ่อมใหญ่รายการใดที่จะเกิดในสามปีข้างหน้า และจะใช้เงินจากกองทุนหรือเรียกเก็บเพิ่ม
• งบการเงินและรายงานการประชุมใหญ่สองปีล่าสุดขอดูได้หรือไม่

คำถามข้อสามเป็นข้อที่บอกอะไรได้มากที่สุด อาคารที่เก็บค่าส่วนกลางได้ไม่ครบสะสมหลายปี จะต้องขึ้นอัตรากับคนที่จ่ายตรงเวลาในที่สุด ต่อให้อัตราวันนี้ดูสมเหตุสมผลก็ตาม

7. ค่าส่วนกลางกินผลตอบแทนคนซื้อปล่อยเช่าไปเท่าไหร่

สำหรับคนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า ค่าส่วนกลางไม่ใช่ค่าใช้จ่ายรายเดือนธรรมดา แต่เป็นตัวหักผลตอบแทนโดยตรง ใช้ตัวอย่างเดิมคือห้อง 35 ตารางเมตร ราคา 3,000,000 บาท ปล่อยเช่าได้ 12,000 บาทต่อเดือน ค่าเช่าทั้งปี 144,000 บาท คิดเป็นผลตอบแทนขั้นต้น 4.8 เปอร์เซ็นต์ต่อปี

ที่อัตราค่าส่วนกลาง 50 บาทต่อตารางเมตร ค่าส่วนกลางทั้งปี 21,000 บาท หักผลตอบแทนไป 0.70 จุด และถ้าอาคารเก็บ 75 บาทแทนที่จะเป็น 35 บาท ส่วนต่างคือ 16,800 บาทต่อปี หรือ 0.56 จุดของผลตอบแทน ซึ่งสะสมสิบปีเป็นเงิน 168,000 บาท

ตัวเลขชุดนี้เป็นการคำนวณตามสมมติฐานที่ระบุไว้ ไม่ใช่คำสัญญาว่าผลตอบแทนจริงจะออกมาเท่านี้ ค่าเช่า อัตราห้องว่าง และค่าส่วนกลางเปลี่ยนได้ทุกปี ถ้าต้องการเทียบเป็นทำเล อ่านต่อได้ที่คู่มือ rental yield ของ PropertyScout ซึ่งอธิบายวิธีแยกผลตอบแทนขั้นต้นออกจากผลตอบแทนสุทธิไว้ครบ

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับค่าส่วนกลางคอนโด

ค่าส่วนกลางคอนโดคิดยังไง ตารางเมตรละเท่าไหร่

คิดจากพื้นที่ห้องชุดเป็นตารางเมตร คูณอัตราต่อตารางเมตรต่อเดือนที่โครงการกำหนด อัตราในตลาดกระจายตั้งแต่ราว 20 บาท ถึง 200 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ขึ้นกับเกรดของโครงการและสิ่งอำนวยความสะดวก ตัวอย่างเช่นห้อง 35 ตารางเมตร ที่อัตรา 50 บาท จ่าย 1,750 บาทต่อเดือน หรือ 21,000 บาทต่อปี

ผู้เช่าหรือเจ้าของห้องเป็นคนจ่ายค่าส่วนกลาง

ตามกฎหมาย เจ้าของร่วมเป็นผู้มีหน้าที่จ่าย เพราะเป็นค่าใช้จ่ายที่ผูกกับกรรมสิทธิ์ ในทางปฏิบัติสัญญาเช่าบางฉบับกำหนดให้ผู้เช่ารับภาระแทนได้ ผู้เช่าจึงควรอ่านข้อนี้ในสัญญาให้ชัดก่อนเซ็น และถ้าไม่ได้ระบุไว้ ให้ถือว่าเป็นภาระของเจ้าของห้อง

ไม่ได้เข้าอยู่เลย ต้องจ่ายค่าส่วนกลางไหม

ต้องจ่าย เพราะหน้าที่นี้มาพร้อมสถานะเจ้าของร่วม ไม่ได้มาพร้อมการเข้าใช้ประโยชน์ แม้แต่ห้องที่ผู้พัฒนายังขายไม่ออก ผู้พัฒนาก็มีหน้าที่จ่ายค่าส่วนกลางของห้องนั้นจนกว่าจะขายได้

นิติบุคคลขึ้นค่าส่วนกลางเองได้หรือไม่

ไม่ได้ การปรับอัตราค่าส่วนกลางต้องผ่านมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เช่นเดียวกับการเรียกเก็บเงินพิเศษเพิ่มเติม ถ้ามีการแจ้งขึ้นอัตราโดยไม่มีมติรองรับ เจ้าของร่วมขอดูรายงานการประชุมที่มีมติเรื่องนี้ได้

ค้างค่าส่วนกลางแล้วขายห้องได้ไหม

ขายได้ แต่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้จนกว่าจะเคลียร์ยอดค้างและได้หนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคล ยอดที่ต้องเคลียร์รวมเงินเพิ่มตามมาตรา 18/1 ด้วย ซึ่งเมื่อค้างเกิน 6 เดือนจะคิดในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปี

สรุป

ค่าส่วนกลางคอนโด คิดยังไง ตอบได้ในบรรทัดเดียวว่าพื้นที่ห้องคูณอัตราต่อตารางเมตร แต่คำถามที่มีผลกับกระเป๋าเงินมากกว่าคือ อัตราที่เก็บอยู่สมเหตุสมผลกับมูลค่าห้องหรือไม่ เกณฑ์ที่ใช้ตรวจเองได้คือค่าส่วนกลางต่อปีควรอยู่ราว 0.41 ถึง 0.63 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าห้อง และเกิน 0.8 เปอร์เซ็นต์เมื่อไหร่ควรถามหาคำอธิบาย

อีกสองเรื่องที่อยากให้ติดไว้ในหัว เงินกองทุนสำรองบวกค่าส่วนกลางล่วงหน้าคือเงินสดก้อนใหญ่ของวันโอนที่คนมักไม่ได้ตั้งงบไว้ และยอดค้างค่าส่วนกลางบล็อกการโอนกรรมสิทธิ์ได้จริง จึงควรขอหนังสือรับรองการปลอดหนี้ล่วงหน้าเสมอ

เมื่อพร้อมเทียบของจริง ดูคอนโดประกาศขายทั่วกรุงเทพบน PropertyScout หรือดูคอนโดให้เช่าทั่วกรุงเทพเพื่อประเมินค่าเช่าที่ห้องแบบเดียวกันทำได้จริงก่อนคำนวณผลตอบแทน

ราคาและความพร้อมของทรัพย์เปลี่ยนแปลงได้ ไม่มีการรับประกัน ข้อมูลทรัพย์เป็นแนวทางทั่วไปเท่านั้น เนื้อหานี้ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ภาษี หรือการเงิน อัตราค่าส่วนกลาง เงินกองทุนสำรอง และเงื่อนไขของแต่ละอาคารต่างกัน ให้ยืนยันกับนิติบุคคลอาคารชุดของโครงการนั้นก่อนตัดสินใจทุกครั้ง