คอนโดคืออะไร ถือกรรมสิทธิ์แบบไหน และต่างจากที่อยู่อาศัยอื่นอย่างไร

Key Highlights

• คอนโดคือคำเรียกสั้น ๆ ของอาคารชุด ซึ่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 4 นิยามว่าเป็นอาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วน ๆ
• ซื้อคอนโดหนึ่งห้องได้กรรมสิทธิ์สองชั้นพร้อมกัน คือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง
• อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางคิดจากเนื้อที่ห้องของคุณเทียบกับเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคาร ตามมาตรา 14 และเป็นฐานของทั้งค่าส่วนกลางและคะแนนเสียงในที่ประชุมใหญ่
• เอกสารสิทธิ์ของคอนโดคือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ไม่ใช่โฉนดที่ดินรายห้องเหมือนบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม
• คอนโดต่างจากอพาร์ทเม้นท์ตรงที่คอนโดแยกขายเป็นห้องได้ ส่วนอพาร์ทเม้นท์มีเจ้าของรายเดียวทั้งอาคารและปล่อยเช่าอย่างเดียว
• Freehold คือการถือกรรมสิทธิ์ ส่วน Leasehold คือการถือสิทธิการเช่า ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 ให้จดทะเบียนได้ครั้งละไม่เกิน 30 ปี

ทำไมต้องเข้าใจนิยามคอนโดก่อนตัดสินใจซื้อหรือเช่า

คนส่วนใหญ่เริ่มมองหาคอนโดจากทำเลและราคา แล้วค่อยมาเจอคำว่ากรรมสิทธิ์ห้องชุด ทรัพย์ส่วนกลาง และอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ ตอนนั่งอ่านสัญญาในวันวางเงินจอง ซึ่งเป็นจังหวะที่ช้าเกินไปสำหรับการถามคำถามพื้นฐาน

คำถามว่าคอนโดคืออะไร จึงไม่ใช่คำถามของคนที่ไม่รู้เรื่อง แต่เป็นคำถามที่ถ้าตอบได้ชัดตั้งแต่ต้น จะช่วยให้คุณอ่านสัญญารู้เรื่อง เข้าใจว่าค่าส่วนกลางที่จ่ายทุกเดือนไปอยู่ตรงไหน และรู้ว่าอะไรที่แก้ในห้องได้เอง อะไรที่ต้องขอนิติบุคคลก่อน

บทความนี้ตอบจากตัวบทกฎหมายเป็นหลัก แล้วแปลเป็นภาษาที่ใช้ได้จริงตอนตัดสินใจ ไม่ใช่การอธิบายศัพท์ลอย ๆ

คอนโดคืออะไรตามกฎหมายไทย

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 4 นิยามคำว่าอาคารชุดไว้ว่า อาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง และนิยามคำว่าห้องชุดไว้ว่า ส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล (ที่มา ตัวบทพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 เผยแพร่โดยกรมที่ดิน)

แปลเป็นภาษาคนสามบรรทัด บรรทัดแรก คอนโดคือที่อยู่อาศัยในอาคารที่กฎหมายอนุญาตให้แยกขายเป็นห้องได้ บรรทัดที่สอง คนที่ซื้อห้องหนึ่งห้องได้ทั้งห้องของตัวเองและส่วนแบ่งความเป็นเจ้าของในที่ดินและพื้นที่ส่วนกลาง บรรทัดที่สาม ทุกห้องในอาคารเดียวกันจึงเป็นเจ้าของร่วมกันของพื้นที่ส่วนกลางชุดเดียวกัน

จุดนี้คือรากของทุกเรื่องที่ตามมาในชีวิตคอนโด ตั้งแต่ค่าส่วนกลาง กฎการเลี้ยงสัตว์ ไปจนถึงสิทธิในการโหวตเรื่องซ่อมลิฟต์ ถ้าเข้าใจว่าคุณเป็นเจ้าของร่วม ไม่ใช่ผู้เช่าที่จ่ายค่าบริการ ทุกอย่างจะอธิบายตัวเองได้

ซื้อคอนโดแล้วเป็นเจ้าของอะไรบ้าง

กฎหมายเรียกเอกสารสิทธิ์ของคอนโดว่าหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด และนิยามไว้ตรงตัวว่าเป็นหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง คำนิยามนี้บอกโครงสร้างความเป็นเจ้าของทั้งหมดไว้ในประโยคเดียว

ทรัพย์ส่วนบุคคล คือส่วนที่เป็นของคุณคนเดียว

มาตรา 4 นิยามทรัพย์ส่วนบุคคลว่าหมายถึงห้องชุด และหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย ในทางปฏิบัติคือพื้นที่ภายในห้องของคุณ รวมถึงระเบียงและที่จอดรถเฉพาะห้องในกรณีที่ระบุไว้ในเอกสารสิทธิ์

สิ่งที่คนเข้าใจผิดบ่อยที่สุดคือคิดว่าผนังทั้งแผ่นเป็นของตัวเอง ทั้งที่ผนังกันห้อง เสา คาน พื้น และท่อร่วมของอาคารเป็นโครงสร้างที่ใช้ประโยชน์ร่วมกัน การทุบผนังหรือย้ายตำแหน่งท่อจึงต้องขออนุญาตจากนิติบุคคลอาคารชุดก่อนเสมอ และหลายโครงการกำหนดให้ต้องมีวิศวกรรับรองแบบด้วย

ทรัพย์ส่วนกลางและอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ คิดมาจากอะไร

มาตรา 4 นิยามทรัพย์ส่วนกลางว่าหมายถึงส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม พูดง่าย ๆ คือทุกอย่างที่ไม่ใช่ห้องของใคร ตั้งแต่ที่ดินผืนที่อาคารตั้งอยู่ ล็อบบี้ ลิฟต์ บันไดหนีไฟ สระว่ายน้ำ ไปจนถึงระบบไฟฟ้าและระบบน้ำส่วนกลาง

มาตรา 14 กำหนดวิธีคิดสัดส่วนไว้ชัดเจนว่า อัตราส่วนในกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วมให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างเนื้อที่ของห้องชุดแต่ละห้องชุดกับเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น

ตัวเลขนี้ไม่ได้อยู่แค่ในเอกสาร เพราะเป็นฐานเดียวกับที่ใช้คิดค่าส่วนกลางรายเดือนและใช้นับคะแนนเสียงในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ห้องขนาดใหญ่จึงจ่ายมากกว่าและมีน้ำหนักเสียงมากกว่าห้องขนาดเล็กในอาคารเดียวกัน ซึ่งเป็นคำตอบว่าทำไมสองห้องในตึกเดียวกันจึงจ่ายค่าส่วนกลางไม่เท่ากัน

ผู้ที่ทำหน้าที่ดูแลทรัพย์ส่วนกลางในทางปฏิบัติคือนิติบุคคลอาคารชุด นิติคอนโด คือ ชื่อเรียกสั้น ๆ ที่คนทั่วไปใช้แทนคำนี้ หน้าที่หลักคือจัดการทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับและตามมติของเจ้าของร่วม ไม่ใช่เจ้าของอาคาร และไม่ใช่ผู้พัฒนาโครงการ

คอนโดต่างจากบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และอพาร์ทเม้นท์อย่างไร

เทียบกับบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม ต่างกันที่กรรมสิทธิ์ในที่ดิน

บ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมมีโฉนดที่ดินเป็นชื่อผู้ซื้อโดยตรง เจ้าของจึงต่อเติมหรือปรับปรุงได้ภายใต้กฎหมายควบคุมอาคารและข้อบังคับของหมู่บ้าน โดยไม่ต้องอาศัยมติของเจ้าของรายอื่น ส่วนคอนโดไม่มีโฉนดที่ดินรายห้อง สิ่งที่ผู้ซื้อได้คือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ผูกกรรมสิทธิ์ในห้องเข้ากับสัดส่วนในที่ดินและพื้นที่ส่วนกลาง

ประเด็นเทียบ	บ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม	คอนโด
เอกสารสิทธิ์	ใช้โฉนดที่ดิน	ใช้หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
สิทธิในที่ดิน	ถือที่ดินเต็มแปลง	ถือร่วมกันตามอัตราส่วนเนื้อที่ห้อง
การต่อเติม	ตัดสินใจเองภายใต้กฎหมายอาคาร	ต้องขอนิติบุคคลอาคารชุดก่อน
ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง	หมู่บ้านเก็บตามแปลงหรือตามพื้นที่	เก็บตามเนื้อที่ห้องเป็นตารางเมตร
การถือครองของชาวต่างชาติ	ที่ดินมีข้อจำกัดเข้มกว่ามาก	ห้องชุดมีเพดานตามมาตรา 19 ทวิ ที่อธิบายไว้ในหัวข้อถัดไป

เทียบกับอพาร์ทเม้นท์และหอพัก ต่างกันที่ใครเป็นเจ้าของห้อง

คอนโดกับอพาร์ทเม้นท์มองจากภายนอกแทบแยกไม่ออก แต่ต่างกันที่โครงสร้างความเป็นเจ้าของ อพาร์ทเม้นท์และหอพักมีเจ้าของรายเดียวถือทั้งอาคารแล้วปล่อยเช่า จึงไม่มีการจดทะเบียนอาคารชุด ไม่มีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดรายห้อง และไม่มีนิติบุคคลอาคารชุดตามกฎหมาย

ผลที่ตามมาคือคุณเช่าอพาร์ทเม้นท์ได้แต่ซื้อไม่ได้ กฎการอยู่อาศัยขึ้นกับเจ้าของอาคารรายเดียว ไม่ได้ขึ้นกับข้อบังคับที่ผ่านมติของเจ้าของร่วม การขึ้นค่าเช่าและการต่อสัญญาจึงยืดหยุ่นกว่าในทางหนึ่ง และคาดเดายากกว่าในอีกทางหนึ่ง

ในทางกลับกัน การเช่าคอนโดคือการเช่าจากเจ้าของห้องรายบุคคล ผู้เช่าจึงต้องปฏิบัติตามทั้งสัญญาเช่ากับเจ้าของห้องและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดไปพร้อมกัน

Freehold กับ Leasehold ต่างกันอย่างไรตามกฎหมายไทย

Freehold คือการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเต็มรูปแบบ

Freehold คือการที่ชื่อผู้ซื้อปรากฏในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ขายต่อ โอน จำนอง และตกทอดเป็นมรดกได้ โดยไม่มีวันสิ้นสุดของสิทธิ คอนโดในไทยที่ขายกันทั่วไปเป็น Freehold เป็นหลัก

สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติมีเพดานระดับอาคารกำกับอยู่ มาตรา 19 ทวิ กำหนดว่าอาคารชุดแต่ละอาคารจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา 19 ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมด เพดานนี้เป็นคุณสมบัติของอาคาร ไม่ใช่ของผู้ซื้อ จึงต้องตรวจกับนิติบุคคลอาคารชุดของโครงการนั้นเป็นรายอาคาร

Leasehold คือสิทธิการเช่าที่จดทะเบียนได้ครั้งละไม่เกิน 30 ปี

Leasehold ไม่ใช่การเป็นเจ้าของ แต่เป็นสิทธิการเช่าระยะยาวที่จดทะเบียนไว้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 กำหนดว่าการเช่าอสังหาริมทรัพย์ห้ามทำเกิน 30 ปี ถ้าทำสัญญายาวกว่านั้น ส่วนที่เกินจะบังคับไม่ได้และถูกลดลงเหลือ 30 ปี

ข้อควรระวังที่คนมักไม่รู้คือ ข้อสัญญาที่เขียนต่ออายุล่วงหน้าเป็นชุด เช่นแบบ 30 บวก 30 บวก 30 ปี ไม่ได้ทำให้ได้สิทธิยาวกว่า 30 ปีโดยอัตโนมัติ ก่อนตกลงจึงควรให้ที่ปรึกษากฎหมายไทยอ่านข้อต่ออายุให้ก่อน ไม่ใช่เชื่อจากเอกสารการขาย

อีกเครื่องมือหนึ่งที่มักถูกพูดถึงคู่กันคือทรัพย์อิงสิทธิตามพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 ซึ่งกำหนดระยะเวลาสูงสุดไว้ไม่เกิน 30 ปีเช่นกัน ส่วนแนวคิดขยายเป็น 99 ปีที่เป็นข่าวนั้น ยังอยู่ในขั้นร่างกฎหมายและการรับฟังความคิดเห็นของกรมที่ดิน ยังไม่มีผลบังคับใช้ ณ วันที่เขียนบทความนี้ ผู้ที่กำลังตัดสินใจจึงควรวางแผนบนกรอบ 30 ปีที่บังคับใช้อยู่จริง

คอนโดเหมาะกับใคร และไม่เหมาะกับใครบ้าง

กลุ่มที่คอนโดตอบโจทย์

• คนทำงานที่ให้น้ำหนักกับเวลาเดินทางมากกว่าพื้นที่ใช้สอย และต้องการอยู่ในระยะเดินถึงรถไฟฟ้า
• คนที่อยู่คนเดียวหรืออยู่กันสองคน ซึ่งพื้นที่ 25 ถึง 45 ตารางเมตรเพียงพอต่อการใช้ชีวิตจริง
• คนที่ไม่อยากดูแลบ้านเอง เพราะงานซ่อมบำรุงส่วนกลาง ระบบรักษาความปลอดภัย และการเก็บขยะอยู่ในความรับผิดชอบของนิติบุคคลอาคารชุด
• ผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ต้องการถือกรรมสิทธิ์ในชื่อตัวเอง เพราะห้องชุดเป็นทรัพย์ประเภทที่กฎหมายเปิดช่องไว้ภายใต้เพดานร้อยละ 49 ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคาร

กลุ่มที่ควรพิจารณาบ้านหรือทาวน์โฮมมากกว่า

• ครอบครัวที่มีเด็กเล็กหรือผู้สูงอายุ และต้องการพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่สามห้องนอนขึ้นไปในงบที่จำกัด
• คนที่ต้องการต่อเติมหรือปรับผังพื้นที่ได้อิสระ เพราะการแก้โครงสร้างในคอนโดต้องผ่านการอนุญาตของนิติบุคคลอาคารชุด
• คนที่ต้องการที่จอดรถมากกว่าหนึ่งคันแน่นอน เพราะหลายโครงการจัดสัดส่วนที่จอดรถไว้ต่ำกว่าจำนวนห้อง
• คนที่อยากได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยตรงเพื่อการถือครองระยะยาว

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับคอนโดคืออะไร

คอนโดคืออะไร ต่างจากบ้านยังไง

คอนโดคือที่อยู่อาศัยในอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกเป็นห้อง ๆ ได้ ผู้ซื้อได้หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ครอบคลุมทั้งห้องของตัวเองและสัดส่วนในทรัพย์ส่วนกลาง ส่วนบ้านเดี่ยวผู้ซื้อได้โฉนดที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเต็มแปลงเป็นของตัวเอง ข้อต่างที่กระทบการใช้ชีวิตมากที่สุดคือคอนโดต้องอยู่ภายใต้ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดและมติของเจ้าของร่วม ส่วนบ้านเดี่ยวตัดสินใจได้เองมากกว่า

ซื้อคอนโดแล้วได้โฉนดที่ดินด้วยหรือไม่

ไม่ได้โฉนดที่ดินรายห้อง เอกสารที่ได้คือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ซึ่งกฎหมายกำหนดว่าเป็นหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง แปลว่าคุณเป็นเจ้าของร่วมในที่ดินที่อาคารตั้งอยู่ตามอัตราส่วนเนื้อที่ห้อง แต่ไม่ได้ถือโฉนดที่ดินแยกเป็นของตัวเอง

คอนโด low rise คือแบบไหน ต่างจาก high rise อย่างไร

เป็นการแบ่งตามความสูงของอาคาร ไม่ใช่การแบ่งตามกฎหมายอาคารชุด อาคารเตี้ยมักมีจำนวนยูนิตน้อยกว่า พื้นที่ส่วนกลางน้อยกว่า และมีความหนาแน่นต่ำกว่า ส่วนอาคารสูงมักมีส่วนกลางครบกว่าและวิวดีกว่าในชั้นบน สองแบบนี้มีผลต่อค่าส่วนกลางและสภาพคล่องตอนขายต่อ รายละเอียดเต็มอยู่ในบทความเฉพาะเรื่องของหัวข้อนี้

ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในไทยได้หรือไม่

กฎหมายอาคารชุดเปิดช่องไว้ภายใต้เงื่อนไข โดยมาตรา 19 ทวิ กำหนดเพดานว่าคนต่างด้าวและนิติบุคคลตามมาตรา 19 ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารเดียวกันรวมกันได้ไม่เกินร้อยละ 49 ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมด นอกจากเพดานนี้ยังมีเงื่อนไขด้านคุณสมบัติของผู้ซื้อและด้านเอกสารการนำเงินเข้าประเทศประกอบด้วย จึงควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินและที่ปรึกษากฎหมายไทยก่อนวางมัดจำ

คอนโดกับอพาร์ทเม้นท์ต่างกันอย่างไร

คอนโดจดทะเบียนเป็นอาคารชุด แยกกรรมสิทธิ์รายห้องและมีนิติบุคคลอาคารชุดดูแลทรัพย์ส่วนกลาง จึงซื้อขายเป็นห้องได้ ส่วนอพาร์ทเม้นท์มีเจ้าของรายเดียวทั้งอาคารและปล่อยเช่าอย่างเดียว ไม่มีการแยกกรรมสิทธิ์รายห้อง ผู้อยู่อาศัยจึงเช่าได้แต่ซื้อไม่ได้

สรุป

คอนโดคือที่อยู่อาศัยในอาคารชุดที่กฎหมายให้แยกกรรมสิทธิ์เป็นรายห้องได้ คนที่ซื้อได้ทั้งห้องของตัวเองและสัดส่วนความเป็นเจ้าของในที่ดินและพื้นที่ส่วนกลาง อัตราส่วนนั้นคิดจากเนื้อที่ห้องเทียบกับเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมด และเป็นฐานของทั้งค่าส่วนกลางและคะแนนเสียงในที่ประชุมใหญ่

ก่อนตัดสินใจ ให้ตรวจสามเรื่องเป็นอย่างน้อย คือประเภทการถือครองว่าเป็น Freehold หรือ Leasehold ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดในเรื่องที่กระทบชีวิตประจำวัน และอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่ระบุในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด เพราะสามเรื่องนี้กำหนดทั้งค่าใช้จ่ายและสิทธิของคุณตลอดเวลาที่ถือครอง

เมื่อเข้าใจโครงสร้างแล้ว ขั้นตอนถัดไปคือดูของจริง เลือกดูรายการที่ผ่านการยืนยันกับเจ้าของแล้วบน PropertyScout หรือคุยกับที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ที่พูดภาษาเดียวกับคุณ เพื่อเทียบห้องที่ตรงกับเงื่อนไขจริงของคุณ

ราคาและความพร้อมของทรัพย์เปลี่ยนแปลงได้ ไม่มีการรับประกัน ข้อมูลทรัพย์เป็นแนวทางทั่วไปเท่านั้น เนื้อหานี้ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ภาษี หรือการเงิน

แหล่งอ้างอิงหลัก พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 4 มาตรา 14 และมาตรา 19 ทวิ เผยแพร่โดยกรมที่ดิน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 และพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 ข้อมูลจำนวนรายการบนเว็บไซต์ตรวจสอบเมื่อ 12 ส.ค. 2569