คอนโด 1 ห้องนอน vs 2 ห้องนอน เลือกแบบไหนคุ้มกว่า

Key Highlights

• ค่าเช่าเริ่มต้นของคอนโด 2 ห้องนอนในกรุงเทพสูงกว่าห้อง 1 ห้องนอนราว 25 เปอร์เซ็นต์ ขณะที่พื้นที่มักต่างกัน 1.5 ถึง 2 เท่า ค่าเช่าต่อตารางเมตรของห้องใหญ่จึงต่ำกว่า
• ค่าส่วนกลางคิดตามตารางเมตร ห้องที่ใหญ่ขึ้นเท่าตัวจึงจ่ายค่าส่วนกลางเพิ่มขึ้นเท่าตัวตามไปด้วยทุกเดือนตลอดอายุการถือครอง
• ถ้าซื้อเป็นห้องที่สองและไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะคิดตั้งแต่บาทแรก ต่างจากที่อยู่อาศัยหลังหลักที่มีวงเงินยกเว้น
• ห้อง 1 ห้องนอนเหมาะกับคนที่ให้ความสำคัญกับสภาพคล่องและการหาผู้เช่าได้เร็ว ส่วนห้อง 2 ห้องนอนเหมาะกับผู้อยู่อาศัยระยะยาวและผู้เช่าที่ย้ายออกยากกว่า

ทำไมส่วนต่างราคากับส่วนต่างค่าเช่าถึงไม่เท่ากัน

คนส่วนใหญ่ตั้งสมมติฐานว่าเพิ่มห้องนอนอีกหนึ่งห้องแล้วค่าเช่าจะขึ้นตามสัดส่วนพื้นที่ที่เพิ่ม ความจริงคือไม่ใช่ ค่าเช่าถูกกำหนดโดยจำนวนคนที่พร้อมจ่ายในระดับนั้น ไม่ใช่โดยตารางเมตรที่คุณได้มา

เมื่อเทียบกันที่จุดเริ่มต้นของช่วงราคา ค่าเช่าคอนโด 2 ห้องนอนในกรุงเทพสูงกว่าคอนโด 1 ห้องนอนราว 25 เปอร์เซ็นต์ ขณะที่ขนาดห้องของสองแบบนี้มักต่างกัน 1.5 ถึง 2 เท่า ค่าเช่าจึงไม่ได้ขยับขึ้นตามพื้นที่แบบหนึ่งต่อหนึ่ง และนี่คือจุดที่ควรใช้ตัดสินใจมากกว่าตัวเลขค่าเช่าตั้งต้นของวันใดวันหนึ่ง

ตัวเลขชุดเดียวกันในย่านสุขุมวิทเดินไปทางเดียวกัน ค่าเช่าเริ่มต้นของห้อง 2 ห้องนอนสูงกว่าห้อง 1 ห้องนอนที่จุดเริ่มต้นราว 20 เปอร์เซ็นต์

นี่คือประเด็นที่ต้องเข้าใจก่อนอย่างอื่น เพราะมันเปลี่ยนคำถามจากแบบไหนใหญ่กว่า ไปเป็นแบบไหนคืนเงินให้คุณได้ในอัตราที่ดีกว่า

เทียบราคาซื้อ ค่าเช่า และโอกาสหาผู้เช่าของสองแบบ

จำนวนยูนิตในตลาดบอกอะไรเกี่ยวกับความเสี่ยงห้องว่าง

รายการ	ภาพรวมของตลาด
คอนโด 1 ห้องนอนในกรุงเทพ	เป็นกลุ่มที่มีตัวเลือกมากที่สุด ทั้งฝั่งให้เช่าและฝั่งประกาศขาย
คอนโด 2 ห้องนอนในกรุงเทพ	มีตัวเลือกราวสี่ในสิบเมื่อเทียบกับห้อง 1 ห้องนอน และสัดส่วนนี้ใกล้เคียงกันทั้งฝั่งเช่าและฝั่งขาย
สิ่งที่ผู้หาห้องควรเตรียม	ถ้าตั้งใจหาห้อง 2 ห้องนอน ควรเผื่อเวลาหานานขึ้นและเปิดทำเลที่ยอมรับได้ให้กว้างกว่าเดิม

อ่านตัวเลขชุดนี้ได้สองทางและทั้งสองทางถูกต้อง ทางแรกคือห้อง 2 ห้องนอนมีคู่แข่งในตลาดเช่าน้อยกว่าครึ่งหนึ่งของห้องเล็ก ทางที่สองคือกลุ่มผู้เช่าที่มองหาห้องแบบนี้ก็เล็กกว่าเช่นกัน ผลลัพธ์จริงคือเมื่อหาผู้เช่าได้แล้วมักอยู่นาน แต่ช่วงที่ห้องว่างมักกินเวลานานกว่าห้องเล็ก

ถ้าคุณกำลังชั่งน้ำหนักเรื่องนี้อยู่ ลองเปิดดูจำนวนยูนิตจริงในทำเลที่สนใจจาก หน้าคอนโดให้เช่าในกรุงเทพ ก่อนตัดสินใจ เพราะสัดส่วนของแต่ละย่านไม่เท่ากัน

ค่าเช่าต่อเดือนและค่าเช่าต่อตารางเมตรที่ควรคำนวณเอง

ตัวเลขที่มีความหมายจริงในการเทียบสองแบบนี้ไม่ใช่ค่าเช่าต่อเดือน แต่เป็นค่าเช่าต่อตารางเมตร วิธีคำนวณคือนำค่าเช่าต่อเดือนหารด้วยพื้นที่ใช้สอยของห้องนั้น แล้วนำตัวเลขของสองห้องที่อยู่ในโครงการและชั้นใกล้เคียงกันมาวางเทียบ

เหตุผลที่ต้องเทียบในโครงการเดียวกันคือ ทำเล อายุอาคาร และคุณภาพส่วนกลาง มีผลกับค่าเช่ามากกว่าจำนวนห้องนอน การหยิบห้อง 2 ห้องนอนในโครงการใหม่ไปเทียบกับห้อง 1 ห้องนอนในโครงการอายุสิบปี จะได้ข้อสรุปที่ผิด

ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าที่ควรใช้เป็นเกณฑ์

คู่มือ Rental Yield ของ PropertyScout ระบุเกณฑ์ที่นักลงทุนควรตั้งไว้ในใจที่ 6 ถึง 8 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ขณะที่ข้อมูลฝั่งตลาดระบุว่าค่าเฉลี่ยของคอนโดในกรุงเทพอยู่ในช่วงราว 4 ถึง 6 เปอร์เซ็นต์ต่อปี โดยย่านรังสิตและธรรมศาสตร์ศูนย์รังสิตอยู่ที่ราว 6 ถึง 7 เปอร์เซ็นต์ ส่วนสุขุมวิทตอนต้นอยู่ที่ราว 3.5 ถึง 4.5 เปอร์เซ็นต์ (ที่มา myproperty.in.th ข้อมูลปี 2569)

ตัวเลขเหล่านี้เป็นค่าที่เกิดขึ้นในอดีตและใช้เป็นกรอบอ้างอิงเท่านั้น ไม่ใช่การรับประกันว่าห้องของคุณจะได้ผลตอบแทนในระดับนั้น ให้คำนวณจากราคาที่คุณจ่ายจริงและค่าเช่าที่ปิดดีลได้จริงในโครงการนั้นเสมอ

พื้นที่ใช้สอยจริงต่างกันแค่ไหน

ขนาดที่พบบ่อยของแต่ละแบบในตลาดกรุงเทพ

ประเภทห้อง	ช่วงขนาดที่พบบ่อย	ช่วงขนาดจากแหล่งที่จับกลุ่มผู้เช่าต่างชาติ
สตูดิโอ	ราว 20 ถึง 30 ตารางเมตร	ไม่ได้ระบุไว้
1 ห้องนอน	ราว 30 ถึง 50 ตารางเมตร ตามข้อมูลของ AP Thai	40 ถึง 55 ตารางเมตร
2 ห้องนอน	เริ่มต้นราว 40 ตารางเมตรขึ้นไป ตามข้อมูลของ AP Thai	65 ถึง 85 ตารางเมตร
สาเหตุที่ช่วงตัวเลขไม่ตรงกัน	เป็นกลุ่มลูกค้าคนละกลุ่ม	ตลาดที่จับผู้เช่าต่างชาติและครอบครัวอยู่ปลายบนของช่วงเสมอ

สิ่งที่ต้องระวังคืออย่าเชื่อคำว่า 2 ห้องนอน โดยไม่ดูตัวเลขพื้นที่ ห้อง 2 ห้องนอนขนาด 42 ตารางเมตรกับห้อง 1 ห้องนอนขนาด 40 ตารางเมตร มีพื้นที่รวมพอกัน แต่ห้องแรกถูกซอยเป็นห้องเล็กสองห้องจนพื้นที่ส่วนกลางของห้องหายไป

ข้อกำหนดขั้นต่ำตามกฎหมายที่ควรรู้ก่อนดูแปลน

กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 พ.ศ. 2543 ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 กำหนดขนาดขั้นต่ำไว้สามจุดที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการอ่านแปลนห้องชุด

ส่วนของอาคาร	ขนาดขั้นต่ำตามกฎหมาย	ข้ออ้างอิง
หน่วยในอาคารอยู่อาศัยรวม	ไม่น้อยกว่า 20 ตารางเมตร	ข้อ 19
ห้องนอน	ไม่น้อยกว่า 8 ตารางเมตร และด้านแคบที่สุดไม่น้อยกว่า 2.50 เมตร	ข้อ 20
ห้องน้ำและห้องส้วม	ระยะจากพื้นถึงเพดานไม่น้อยกว่า 2 เมตร	ข้อ 22

ข้อ 20 คือข้อที่ใช้ได้จริงตอนดูแปลน เพราะมันบอกว่าห้องนอนที่สองที่เล็กที่สุดเท่าที่กฎหมายยอมให้สร้าง ยังต้องกินพื้นที่อีกอย่างน้อย 8 ตารางเมตร บวกทางเดินและผนัง ห้อง 2 ห้องนอนที่พื้นที่รวมต่ำกว่า 45 ตารางเมตรจึงมักได้ห้องนอนที่วางได้แค่เตียงกับตู้

กลุ่มผู้เช่าแบบไหนย้ายออกบ่อยกว่ากัน

ห้อง 1 ห้องนอนส่วนใหญ่ถูกเช่าโดยคนทำงานคนเดียวหรือคู่ที่เพิ่งเริ่มต้น กลุ่มนี้ย้ายบ่อยตามงาน ตามค่าเช่าที่ถูกลง และตามเส้นทางเดินทางที่เปลี่ยน สัญญาหนึ่งปีแล้วไม่ต่อจึงเป็นเรื่องปกติของห้องแบบนี้

ห้อง 2 ห้องนอนมักถูกเช่าโดยครอบครัวที่มีเด็ก คนที่อยู่กับผู้สูงอายุ เพื่อนร่วมห้องที่หารค่าเช่ากัน และผู้เช่าต่างชาติที่มาพร้อมครอบครัว การย้ายของกลุ่มนี้มีต้นทุนสูงกว่ามาก ทั้งเรื่องโรงเรียนของลูกและปริมาณของที่ต้องขน ผู้เช่าจึงมีแนวโน้มอยู่ยาวกว่า

สำหรับเจ้าของห้อง ความต่างนี้แปลเป็นตัวเงินสองทางที่หักล้างกัน ห้องเล็กหาผู้เช่าใหม่ได้เร็วแต่ต้องหาบ่อย ห้องใหญ่หาผู้เช่านานกว่าแต่หาไม่บ่อย สิ่งที่ควรคำนวณจึงไม่ใช่ค่าเช่าสิบสองเดือนเต็ม แต่เป็นค่าเช่าที่หักเดือนที่ห้องว่างออกไปแล้ว

เลือก 2 ห้องนอนแล้วค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นเท่าไหร่

ส่วนต่างที่คนมักคิดถึงคือราคาห้องกับค่างวดต่อเดือน แต่ค่าใช้จ่ายที่ตามมาทุกเดือนตลอดอายุการถือครองต่างหากที่สะสมเป็นเงินก้อนใหญ่กว่า

ค่าส่วนกลางที่คิดตามตารางเมตร

ค่าส่วนกลางคอนโดในตลาดอยู่ในช่วงราว 23 ถึง 75 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ตัวแปรหลักคือจำนวนส่วนกลางที่ต้องดูแลและจำนวนยูนิตที่ช่วยกันหาร ไม่ใช่ขนาดห้องของคุณ แต่เนื่องจากคิดตามตารางเมตร ห้องที่ใหญ่กว่าจึงจ่ายมากกว่าโดยอัตโนมัติ

ลองคำนวณจากสมมติฐานเดียวกัน ที่อัตรา 50 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ห้อง 1 ห้องนอนขนาด 35 ตารางเมตรจ่าย 1,750 บาทต่อเดือน ส่วนห้อง 2 ห้องนอนขนาด 65 ตารางเมตรจ่าย 3,250 บาทต่อเดือน ส่วนต่างอยู่ที่ 1,500 บาทต่อเดือน หรือ 18,000 บาทต่อปี ตัวเลขนี้เป็นการคำนวณจากสมมติฐานที่ระบุไว้ ไม่ใช่อัตราของโครงการใดโครงการหนึ่ง

ค่าไฟจากแอร์ตัวที่สอง

ห้องนอนที่เพิ่มมามักมาพร้อมแอร์อีกหนึ่งตัว อัตราค่าไฟฟ้าเฉลี่ยรอบเดือนพฤษภาคมถึงสิงหาคม 2569 อยู่ที่ 3.95 บาทต่อหน่วย โดยมีค่า Ft ที่ 0.1623 บาทต่อหน่วย

สูตรที่ใช้คำนวณคือ ค่า BTU หารด้วยค่า SEER หารด้วย 1,000 คูณจำนวนชั่วโมงที่เปิด คูณจำนวนวัน คูณค่าไฟต่อหน่วย ถ้าใช้แอร์ 9,000 BTU ค่า SEER 23 เปิดวันละ 8 ชั่วโมง 30 วัน ที่อัตรา 3.95 บาทต่อหน่วย จะได้ราว 371 บาทต่อเดือน ถ้าเป็นแอร์รุ่นเก่าที่ค่า SEER 11 ตัวเลขเดียวกันจะขึ้นไปราว 776 บาทต่อเดือน

ตัวเลขทั้งสองเป็นการคำนวณจากสมมติฐานข้างต้น ไม่ใช่ค่าเฉลี่ยที่เก็บจากบิลจริง ให้ใช้สูตรเดียวกันแทนค่าของแอร์ที่คุณจะติดตั้งจริง

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเมื่อเป็นห้องที่สอง

เกณฑ์ปี 2569 แยกตามสถานะการถือครองไม่ใช่ตามขนาดห้อง ที่อยู่อาศัยหลังหลักที่เจ้าของมีชื่อในทะเบียนบ้านได้รับยกเว้นในช่วงมูลค่า 0 ถึง 50 ล้านบาท กรณีเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างอย่างเดียวได้รับยกเว้นในช่วง 0 ถึง 10 ล้านบาท ส่วนที่อยู่อาศัยหลังอื่นเสียตั้งแต่บาทแรกในอัตรา 0.02 เปอร์เซ็นต์

จุดที่ต้องระวังคือคนที่ซื้อห้อง 2 ห้องนอนเป็นห้องที่สองเพื่อให้ครอบครัวอยู่ หรือเพื่อปล่อยเช่า มักไม่ได้ย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านของห้องนั้น ห้องนั้นจึงเข้าข่ายที่อยู่อาศัยหลังอื่นทันที เนื้อหาส่วนนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ควรตรวจสอบกับสำนักงานเขตหรือที่ปรึกษาภาษีก่อนวางแผนจริง

ใครควรเลือกแบบไหน

อยู่คนเดียวหรืออยู่กันสองคน

ถ้าไม่มีแผนจะมีสมาชิกเพิ่มภายในสามถึงห้าปี ห้อง 1 ห้องนอนมักตอบโจทย์กว่า ทั้งค่างวด ค่าส่วนกลาง และค่าไฟที่ต่ำกว่า และเมื่อถึงวันที่ต้องขายหรือปล่อยเช่า กลุ่มผู้ซื้อและผู้เช่าที่มองหาห้องแบบนี้มีขนาดใหญ่กว่าราวเท่าตัว

ข้อยกเว้นที่พบบ่อยคือคนที่ทำงานจากบ้านเต็มเวลา ห้องนอนที่สองที่ใช้เป็นห้องทำงานเปลี่ยนคุณภาพชีวิตได้จริง และมักคุ้มกว่าการเช่าพื้นที่ทำงานแยกต่างหาก

ครอบครัวที่มีเด็กหรืออยู่กับผู้สูงอายุ

กลุ่มนี้ควรเริ่มจาก 2 ห้องนอนตั้งแต่แรก เพราะการย้ายบ้านมีต้นทุนแฝงสูง ทั้งเรื่องโรงเรียน การปรับตัว และค่าใช้จ่ายในการขนย้าย สิ่งที่ควรตรวจเพิ่มคือระยะห่างระหว่างห้องนอนสองห้อง ตำแหน่งห้องน้ำ และเสียงลอดจากพื้นที่ส่วนกลางของห้อง

ซื้อเพื่อปล่อยเช่า

ถ้าเป้าหมายคือสภาพคล่องและหาผู้เช่าได้เร็ว ห้อง 1 ห้องนอนในทำเลที่มีคนทำงานหนาแน่นมักเดินงานง่ายกว่า ถ้าเป้าหมายคือผู้เช่าที่อยู่ยาวและลดจำนวนครั้งที่ต้องหาผู้เช่าใหม่ ห้อง 2 ห้องนอนในทำเลที่มีโรงเรียนนานาชาติหรือสำนักงานของบริษัทต่างชาติจะตอบโจทย์กว่า

ไม่ว่าเลือกทางไหน ให้คำนวณผลตอบแทนจากราคาที่จ่ายจริงและค่าเช่าที่ปิดดีลได้จริงในโครงการนั้น ไม่ใช่จากค่าเช่าที่เจ้าของห้องอื่นตั้งไว้ในประกาศ เพราะราคาตั้งกับราคาปิดมักไม่เท่ากัน

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับคอนโด 1 ห้องนอน vs 2 ห้องนอน

ซื้อคอนโด 1 ห้องนอนหรือ 2 ห้องนอนดี

ขึ้นอยู่กับว่าคุณให้น้ำหนักกับอะไรมากกว่า ถ้าให้น้ำหนักกับค่าใช้จ่ายต่อเดือนที่ต่ำและการขายต่อหรือปล่อยเช่าได้เร็ว ให้เลือก 1 ห้องนอน ถ้าให้น้ำหนักกับพื้นที่ใช้สอยและจำนวนผู้อยู่อาศัย ให้เลือก 2 ห้องนอน จุดตัดที่ใช้ได้จริงคือถามว่าภายในห้าปีข้างหน้าจะมีคนอยู่ในห้องนี้กี่คน

คอนโด 2 ห้องนอน ปล่อยเช่ายากกว่าจริงไหม

ตลาดฝั่งห้องใหญ่มีขนาดเล็กกว่าทั้งด้านอุปทานและด้านผู้เช่า ในทางปฏิบัติมักใช้เวลาหาผู้เช่านานกว่า แต่เมื่อได้ผู้เช่าแล้วมักอยู่นานกว่า ทั้งสองอย่างต้องคิดรวมกัน

คอนโด 2 ห้องนอน ขนาดกี่ตารางเมตรถึงอยู่สบาย

ให้ดูจากพื้นที่ห้องนอนที่สองเป็นหลัก กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 พ.ศ. 2543 กำหนดว่าห้องนอนต้องมีพื้นที่ไม่น้อยกว่า 8 ตารางเมตรและด้านแคบสุดไม่น้อยกว่า 2.50 เมตร ห้อง 2 ห้องนอนที่พื้นที่รวมต่ำกว่า 45 ตารางเมตรมักได้ห้องนอนที่สองในระดับขั้นต่ำนี้ ถ้าต้องการให้ห้องที่สองใช้งานได้จริงทั้งนอนและเก็บของ ควรเริ่มดูที่พื้นที่รวมตั้งแต่ 50 ตารางเมตรขึ้นไป

ค่าส่วนกลางของ 2 ห้องนอน แพงกว่าเท่าไหร่

แพงกว่าตามสัดส่วนพื้นที่โดยตรง เพราะคิดเป็นบาทต่อตารางเมตรต่อเดือน อัตราในตลาดอยู่ในช่วงราว 23 ถึง 75 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน วิธีคำนวณคือนำอัตราของโครงการคูณด้วยพื้นที่ห้อง แล้วนำผลของสองห้องมาลบกัน อย่าใช้ตัวเลขของโครงการอื่นมาแทน เพราะอัตราต่างกันมากตามจำนวนส่วนกลางที่ต้องดูแล

เปลี่ยนจาก 1 ห้องนอนไป 2 ห้องนอนภายหลังได้ไหม

ทำได้ในความหมายว่าขายห้องเดิมแล้วซื้อห้องใหม่ แต่ต้องคิดต้นทุนการเปลี่ยนมือเข้าไปด้วย ทั้งค่าธรรมเนียมการโอน ค่าใช้จ่ายในการขาย และช่วงเวลาที่ห้องเดิมยังขายไม่ได้ ส่วนการทุบผนังเพื่อกั้นห้องเพิ่มในห้องชุดเดิมนั้นติดข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดและกฎหมายควบคุมอาคาร ต้องขออนุญาตก่อนเสมอ ห้ามลงมือเอง

สรุป

คำถามที่ควรถามไม่ใช่ห้องแบบไหนดีกว่า แต่คือคุณกำลังจ่ายส่วนต่างเพื่อแลกกับอะไร ถ้าแลกกับพื้นที่ที่จะได้ใช้จริงทุกวัน ส่วนต่างนั้นคุ้ม ถ้าแลกกับห้องที่ปิดไว้เฉย ๆ ส่วนต่างนั้นกลายเป็นค่าส่วนกลางและค่าไฟที่จ่ายทิ้งทุกเดือน

ขั้นตอนที่แนะนำคือเปิดดูห้องทั้งสองแบบในโครงการเดียวกันและชั้นใกล้เคียงกัน จดค่าเช่าและพื้นที่ของทั้งคู่ แล้วหารออกมาเป็นค่าเช่าต่อตารางเมตร ตัวเลขนั้นจะตอบคำถามได้ตรงกว่าความรู้สึกตอนเดินดูห้อง

ราคาและความพร้อมของทรัพย์เปลี่ยนแปลงได้ ไม่มีการรับประกัน ข้อมูลทรัพย์เป็นแนวทางทั่วไปเท่านั้น เนื้อหานี้ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ภาษี หรือการเงิน

พร้อมเทียบห้องจริงแล้วหรือยัง เริ่มจาก หน้าคอนโดให้เช่าในกรุงเทพ และ หน้าคอนโดประกาศขายในกรุงเทพ บน PropertyScout หรืออ่าน คู่มือคำนวณ Rental Yield ก่อนถ้ากำลังคิดเรื่องปล่อยเช่า Browse verified listings