กู้ซื้อคอนโด ธนาคารไหนดี เทียบดอกเบี้ยและเงื่อนไขล่าสุด

Key Highlights

• ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกของสินเชื่อบ้านและคอนโดในตลาดตอนนี้อยู่ระหว่าง 2.55 ถึง 3.55 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ต่างกันมากที่สุดราว 1 เปอร์เซ็นต์ระหว่างธนาคารที่ต่ำสุดกับสูงสุด ข้อมูลจากตารางเปรียบเทียบของ AP Thai อัปเดต 2 กรกฎาคม 2569
• ตัวเลขที่ตัดสินภาระผ่อนจริงคืออัตราหลังปีที่ 3 ซึ่งอิง MRR ของแต่ละธนาคาร ปัจจุบันอยู่ระหว่าง 6.045 ถึง 7.105 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ส่วนดอกเบี้ยนโยบายอยู่ที่ 1.00 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ตามมติเอกฉันท์ของ กนง. เมื่อ 24 มิถุนายน 2569
• ธนาคารแห่งประเทศไทยต่ออายุการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ให้กู้ได้ถึง 100 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าหลักประกัน มีผล 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570 นี่คือเพดานตามเกณฑ์กำกับ ไม่ใช่การรับประกันว่าจะได้วงเงินเต็ม
• ธนาคารที่ให้ระยะเวลาผ่อนยาวที่สุดคือ 40 ปี แต่ทุกแห่งคุมด้วยเกณฑ์อายุผู้กู้รวมระยะเวลากู้ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ใช้เกณฑ์ไม่เกิน 70 ปี ขณะที่ธนาคารพาณิชย์บางแห่งใช้เพดาน 65 ปี
• คำตอบของคำถามนี้ไม่ใช่ชื่อธนาคารเดียว แต่คือธนาคารที่ตรงกับโปรไฟล์รายได้และภาระหนี้ของคุณ เพราะธนาคารที่ให้ดอกเบี้ยต่ำที่สุดมักคัดผู้กู้เข้มที่สุดด้วย

ทำไมคำถามว่ากู้ซื้อคอนโดธนาคารไหนดี ตอบเป็นชื่อเดียวไม่ได้

คนส่วนใหญ่เริ่มจากการหาตารางดอกเบี้ยแล้วเลือกแถวที่ตัวเลขต่ำที่สุด วิธีนี้ตอบได้แค่ครึ่งเดียว เพราะอัตราที่ประกาศคืออัตราที่ธนาคารเสนอให้ผู้กู้ที่ผ่านเกณฑ์ในระดับสูงสุดของเขา ไม่ใช่อัตราที่ทุกคนจะได้

สิ่งที่เกิดขึ้นจริงคือ ผู้กู้คนเดียวกันยื่นสามธนาคารแล้วได้ผลไม่เหมือนกันเลย บางแห่งอนุมัติเต็มวงเงินแต่ดอกเบี้ยสูงกว่าที่โฆษณา บางแห่งให้ดอกเบี้ยตามโปรโมชันแต่ตัดวงเงินลง และบางแห่งปฏิเสธเพราะโครงสร้างรายได้ไม่ตรงกับสิ่งที่ระบบของเขาอ่านออก บทความนี้จึงเทียบทั้งตัวเลขและเงื่อนไข แล้วจับคู่กับโปรไฟล์ผู้กู้แต่ละแบบ

ทีมงานของ PropertyScout เจอคำถามนี้แทบทุกวันจากลูกค้าที่กำลังจะวางเงินจอง จุดที่คนพลาดบ่อยที่สุดไม่ใช่การเลือกธนาคารผิด แต่คือการยื่นก่อนจัดบ้านการเงินให้เรียบร้อย ซึ่งเป็นเรื่องที่แก้ได้ก่อนยื่นเสมอ

ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกตอนนี้อยู่ที่เท่าไหร่

จากตารางเปรียบเทียบสินเชื่อบ้านและคอนโดของ AP Thai ซึ่งอัปเดตเมื่อ 2 กรกฎาคม 2569 อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกของ 8 ธนาคารหลักอยู่ระหว่าง 2.55 ถึง 3.55 เปอร์เซ็นต์ต่อปี กลุ่มที่ต่ำที่สุดคือธนาคารเฉพาะกิจของรัฐ ส่วนกลุ่มที่สูงที่สุดเป็นธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่

ส่วนต่าง 1 เปอร์เซ็นต์ฟังดูไม่มาก แต่บนวงเงิน 3 ล้านบาท ดอกเบี้ยที่ต่างกัน 1 เปอร์เซ็นต์ต่อปีคิดเป็นดอกเบี้ยราว 30,000 บาทต่อปีในช่วงต้นสัญญาที่เงินต้นยังเหลือเกือบเต็ม สามปีแรกจึงต่างกันได้ใกล้แสนบาท ตัวเลขนี้คำนวณจากยอดหนี้คงค้างโดยประมาณ ไม่ใช่ตัวเลขจากธนาคารใดธนาคารหนึ่ง

ฉากหลังของอัตราเหล่านี้คือดอกเบี้ยนโยบายที่ 1.00 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ซึ่งคณะกรรมการนโยบายการเงินมีมติเอกฉันท์ 7 ต่อ 0 ให้คงไว้เมื่อ 24 มิถุนายน 2569 เมื่อดอกเบี้ยนโยบายทรงตัว อัตราอ้างอิงอย่าง MRR ของธนาคารก็มักทรงตัวตามในระยะสั้น แต่ธนาคารยังปรับโปรโมชันช่วงต้นสัญญาได้ตลอด

เทียบทุกธนาคาร ดอกเบี้ย วงเงิน และระยะเวลาผ่อน

ข้อมูลชุดนี้มาจากตารางเปรียบเทียบของ AP Thai อัปเดต 2 กรกฎาคม 2569 ทุกธนาคารใช้หัวข้อย่อยชุดเดียวกันเพื่อให้เทียบกันได้ตรง อัตราที่แสดงเป็นอัตราของแคมเปญมาตรฐาน ณ วันที่เก็บข้อมูล ไม่ใช่อัตราที่ผู้กู้ทุกรายจะได้รับ และเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลา ก่อนตัดสินใจให้ตรวจกับประกาศของธนาคารนั้นโดยตรงเสมอ

ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ดอกเบี้ยต่ำสุดพร้อมระยะผ่อนยาวสุด

รายการ	เงื่อนไข
ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก	2.55 เปอร์เซ็นต์ต่อปี
อัตราอ้างอิงหลังปีที่ 3	MRR 6.145 เปอร์เซ็นต์ต่อปี
วงเงินสูงสุด	100 เปอร์เซ็นต์ของราคาประเมิน
ระยะเวลาผ่อนสูงสุด	40 ปี โดยอายุผู้กู้รวมระยะเวลากู้ต้องไม่เกิน 70 ปี ผ่อนผันถึง 75 ปีเฉพาะบางกลุ่มอาชีพ

ธนาคารออมสิน อัตราอ้างอิงหลังปีที่ 3 ต่ำที่สุดในกลุ่ม

รายการ	เงื่อนไข
ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก	2.55 เปอร์เซ็นต์ต่อปี
อัตราอ้างอิงหลังปีที่ 3	MRR 6.045 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ต่ำที่สุดในแปดธนาคารที่เทียบ
วงเงินสูงสุด	110 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งครอบคลุมค่าใช้จ่ายส่วนเพิ่มบางรายการได้
ระยะเวลาผ่อนสูงสุด	30 ปี

ธนาคารกรุงศรีอยุธยา ดอกเบี้ยต้นสัญญาต่ำในฝั่งธนาคารพาณิชย์

รายการ	เงื่อนไข
ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก	2.65 เปอร์เซ็นต์ต่อปี
อัตราอ้างอิงหลังปีที่ 3	MRR 6.67 เปอร์เซ็นต์ต่อปี
วงเงินสูงสุด	100 เปอร์เซ็นต์
ระยะเวลาผ่อนสูงสุด	30 ปี

ธนาคารไทยพาณิชย์ อัตราต้นสัญญาเท่ากรุงศรีแต่อ้างอิงต่างกัน

รายการ	เงื่อนไข
ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก	2.65 เปอร์เซ็นต์ต่อปี
อัตราอ้างอิงหลังปีที่ 3	MRR 6.575 เปอร์เซ็นต์ต่อปี
วงเงินสูงสุด	100 เปอร์เซ็นต์
ระยะเวลาผ่อนสูงสุด	30 ปี

ธนาคารกรุงไทย อัตราอ้างอิงต่ำแต่ดอกเบี้ยต้นสัญญาสูงกว่า

รายการ	เงื่อนไข
ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก	3.13 เปอร์เซ็นต์ต่อปี
อัตราอ้างอิงหลังปีที่ 3	MRR 6.30 เปอร์เซ็นต์ต่อปี
วงเงินสูงสุด	100 เปอร์เซ็นต์
ระยะเวลาผ่อนสูงสุด	40 ปี

ธนาคารทหารไทยธนชาต ระยะผ่อน 35 ปีเป็นจุดกึ่งกลาง

รายการ	เงื่อนไข
ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก	3.10 เปอร์เซ็นต์ต่อปี
อัตราอ้างอิงหลังปีที่ 3	MRR 7.105 เปอร์เซ็นต์ต่อปี สูงที่สุดในแปดธนาคารที่เทียบ
วงเงินสูงสุด	100 เปอร์เซ็นต์
ระยะเวลาผ่อนสูงสุด	35 ปี

ธนาคารกสิกรไทย เงื่อนไขมาตรฐานของธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่

รายการ	เงื่อนไข
ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก	3.18 เปอร์เซ็นต์ต่อปี
อัตราอ้างอิงหลังปีที่ 3	MRR 6.78 เปอร์เซ็นต์ต่อปี
วงเงินสูงสุด	100 เปอร์เซ็นต์
ระยะเวลาผ่อนสูงสุด	30 ปี

ธนาคารกรุงเทพ ดอกเบี้ยต้นสัญญาสูงสุดในตารางนี้

รายการ	เงื่อนไข
ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก	3.55 เปอร์เซ็นต์ต่อปี
อัตราอ้างอิงหลังปีที่ 3	MRR 6.65 เปอร์เซ็นต์ต่อปี
วงเงินสูงสุด	100 เปอร์เซ็นต์
ระยะเวลาผ่อนสูงสุด	30 ปี

อัตราพิเศษผ่านโครงการที่ร่วมรายการ ต่ำกว่าอัตรามาตรฐานแต่ผูกกับผู้พัฒนา

นอกจากอัตรามาตรฐาน ยังมีอัตราที่ธนาคารทำร่วมกับผู้พัฒนาโครงการเฉพาะราย ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือหน้าเปรียบเทียบของศุภาลัย ซึ่งอัปเดตเมื่อ 11 สิงหาคม 2569 ระบุอัตราเฉลี่ย 3 ปีแรกเริ่มที่ 2.39 เปอร์เซ็นต์ต่อปีผ่านธนาคารพันธมิตร ต่ำกว่าอัตรามาตรฐานของตลาดอย่างเห็นได้ชัด

ข้อควรระวังคืออัตราแบบนี้ใช้ได้เฉพาะผู้ที่ซื้อโครงการของผู้พัฒนารายนั้น จึงเอามาเทียบตรงกับอัตรามาตรฐานไม่ได้ ถ้าคุณกำลังดูคอนโดมือสองหรือโครงการที่ไม่มีดีลกับธนาคาร ให้ใช้อัตรามาตรฐานเป็นฐานในการคำนวณเสมอ

ค่าธรรมเนียมและเงื่อนไขไถ่ถอนก่อนกำหนดที่ทุกธนาคารมีเหมือนกัน

รายการ	รายละเอียด
ค่าปรับไถ่ถอนหรือรีไฟแนนซ์ก่อนกำหนด	ราว 2 ถึง 3 เปอร์เซ็นต์ของยอดหนี้คงเหลือ หากทำภายใน 3 ปีแรกของสัญญา เงื่อนไขนี้คือเหตุผลที่คนส่วนใหญ่รอครบ 3 ปีก่อนรีไฟแนนซ์
ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนและจดทะเบียนจำนอง	ค่าโอนลดจาก 2 เปอร์เซ็นต์เหลือ 0.01 เปอร์เซ็นต์ และค่าจดทะเบียนจำนองลดจาก 1 เปอร์เซ็นต์เหลือ 0.01 เปอร์เซ็นต์ ตามมติคณะรัฐมนตรีเมื่อ 30 มิถุนายน 2569 มีผลถึง 30 มิถุนายน 2570 เพดานคือราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา สำหรับผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย และต้องจดทะเบียนโอนกับจำนองในคราวเดียวกัน
ลดหย่อนภาษีจากดอกเบี้ยที่อยู่อาศัย	นำไปลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้สูงสุด 100,000 บาทต่อปี โดยต้องมีชื่อตามหลักฐานทะเบียนราษฎรของอาคารนั้น
ค่าใช้จ่ายที่คนมักลืมนับ	ค่าประเมินหลักประกัน ค่าอากรแสตมป์ และเบี้ยประกันอัคคีภัย ให้ขอใบประมาณการค่าใช้จ่ายทั้งหมดจากธนาคารก่อนเซ็นสัญญา

ธนาคารไหนเหมาะกับโปรไฟล์ผู้กู้แบบไหน

ตัวเลขในหัวข้อก่อนหน้าบอกว่าอะไรมีต้นทุนต่ำที่สุดในกระดาษ ส่วนหัวข้อนี้บอกว่าอะไรมีโอกาสได้จริง เกณฑ์ที่ธนาคารใช้อ่านผู้กู้แต่ละกลุ่มไม่เหมือนกัน และนี่คือจุดที่ทำให้ผู้กู้สองคนที่ซื้อห้องราคาเท่ากันได้ผลต่างกันสุดขั้ว

พนักงานประจำเงินเดือนสูง เลือกจากอัตราอ้างอิงหลังปีที่ 3

กลุ่มนี้มีเอกสารรายได้ที่ระบบธนาคารอ่านง่ายที่สุด คือหนังสือรับรองเงินเดือน สลิปย้อนหลัง 3 เดือน และ Statement ย้อนหลัง 6 เดือน จึงมีโอกาสได้อัตราตามแคมเปญที่ประกาศไว้มากที่สุด และมักเลือกได้หลายธนาคารพร้อมกัน

เมื่อเลือกได้หลายที่ ตัวแปรที่ควรให้น้ำหนักคืออัตราอ้างอิงหลังปีที่ 3 ไม่ใช่ดอกเบี้ยสามปีแรก เพราะถ้าตั้งใจถือสัญญายาวโดยไม่รีไฟแนนซ์ ช่วงเวลาที่คุณอยู่กับอัตราอ้างอิงยาวกว่าช่วงโปรโมชันหลายเท่า ในตารางข้างต้น ธนาคารออมสินมี MRR ต่ำที่สุดที่ 6.045 เปอร์เซ็นต์ ขณะที่ธนาคารทหารไทยธนชาตอยู่ที่ 7.105 เปอร์เซ็นต์

ฟรีแลนซ์และเจ้าของกิจการ เตรียมเอกสารให้ครบก่อนคิดเรื่องดอกเบี้ย

กลุ่มนี้ไม่ได้ถูกปฏิเสธเพราะรายได้น้อย แต่มักถูกปฏิเสธเพราะรายได้พิสูจน์ยาก ตามรายการเอกสารของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ผู้มีอาชีพอิสระต้องเพิ่มทะเบียนการค้า หลักฐานการเสียภาษี ภาพถ่ายกิจการ 3 ถึง 4 ใบ ใบประกอบวิชาชีพ และใบเสร็จค่าสั่งซื้อสินค้า เข้าไปนอกเหนือจากเอกสารส่วนบุคคลและ Statement

สิ่งที่ช่วยได้จริงคือการเดินบัญชีให้เห็นรายรับสม่ำเสมออย่างน้อย 6 เดือนถึง 12 เดือนก่อนยื่น แยกบัญชีส่วนตัวออกจากบัญชีธุรกิจ และยื่นภาษีให้สอดคล้องกับรายได้ที่จะใช้ขอสินเชื่อ ธนาคารเฉพาะกิจของรัฐมักยืดหยุ่นกับเอกสารกลุ่มนี้มากกว่า ขณะที่ธนาคารพาณิชย์บางแห่งต้องการหลักฐานภาษีที่ชัดเจนกว่า

ผู้กู้ที่มีภาระหนี้อื่นอยู่แล้ว จัดการหนี้ก่อนแล้วค่อยเลือกธนาคาร

ธนาคารอาคารสงเคราะห์แนะนำให้คุมภาระผ่อนชำระหนี้ต่อรายได้ไม่เกิน 40 เปอร์เซ็นต์ก่อนยื่นกู้ ถ้ามีค่างวดรถ บัตรเครดิต หรือสินเชื่อส่วนบุคคลอยู่ ยอดเหล่านั้นถูกนับรวมทั้งหมด การปิดหนี้ก้อนเล็กหรือลดวงเงินบัตรที่ไม่ได้ใช้ก่อนยื่นจึงมีผลกับวงเงินที่ได้มากกว่าการไล่หาธนาคารที่ดอกเบี้ยต่ำกว่าอีก 0.1 เปอร์เซ็นต์

อีกทางเลือกคือการกู้ร่วม ซึ่งทำได้ตั้งแต่ 2 ถึง 4 คนรวมผู้กู้หลัก การกู้ร่วมช่วยเพิ่มฐานรายได้ที่ธนาคารนำมาคำนวณ แต่ก็ผูกพันเครดิตของผู้กู้ร่วมไปด้วยตลอดอายุสัญญา จึงควรตกลงเรื่องกรรมสิทธิ์และการรับผิดชอบค่างวดให้ชัดเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนยื่น

โปรโมชันดอกเบี้ยต่ำช่วงแรก คุ้มจริงไหมเมื่อคิดทั้งสัญญา

คำตอบขึ้นกับว่าคุณตั้งใจอยู่กับสัญญานี้นานแค่ไหน สัญญาสินเชื่อบ้านทั่วไปแบ่งเป็นสองช่วงชัดเจน ช่วงโปรโมชัน 3 ปีแรกที่อัตราคงที่หรือต่ำเป็นพิเศษ และช่วงหลังจากนั้นที่ลอยตัวตาม MRR ของธนาคาร

ถ้าวางแผนจะรีไฟแนนซ์ทันทีที่ครบ 3 ปี การเลือกธนาคารที่ดอกเบี้ยสามปีแรกต่ำที่สุดสมเหตุสมผล เพราะคุณจะไม่ทันได้เจออัตราอ้างอิง แต่ต้องบวกต้นทุนการรีไฟแนนซ์เข้าไปด้วย ทั้งค่าประเมินใหม่ ค่าจดจำนองใหม่ และเวลาที่ต้องเตรียมเอกสารทั้งชุดอีกรอบ

ถ้าไม่มั่นใจว่าจะมีเวลาหรือคุณสมบัติพอสำหรับการรีไฟแนนซ์ในอีกสามปี ให้ถ่วงน้ำหนักไปที่อัตราอ้างอิงมากกว่า วิธีตรวจที่ใช้ได้จริงคือขอตารางค่างวดโดยประมาณจากธนาคารสองแบบ คือแบบที่คิดตามอัตราปัจจุบันตลอดสัญญา และแบบที่คิดว่า MRR ขยับขึ้น 1 เปอร์เซ็นต์ แล้วดูว่าค่างวดที่สูงขึ้นนั้นยังอยู่ในระดับที่คุณจ่ายไหวหรือไม่

ยื่นกู้หลายธนาคารพร้อมกันมีผลเสียไหม

การเทียบข้อเสนอจากหลายธนาคารเป็นเรื่องปกติและช่วยให้ตัดสินใจได้ดีขึ้น แต่ทุกครั้งที่ยื่นคำขอ ธนาคารจะตรวจข้อมูลเครดิตของคุณ และการตรวจแต่ละครั้งถูกบันทึกไว้ในรายงานข้อมูลเครดิต ธนาคารที่ตรวจทีหลังจะเห็นว่าคุณยื่นที่อื่นมาแล้วกี่ที่

สิ่งที่ควรทำคือคัดให้เหลือสองถึงสามธนาคารที่เงื่อนไขตรงกับโปรไฟล์ของคุณจริง แล้วยื่นในช่วงเวลาใกล้กัน แทนการยื่นทีละแห่งกระจายเป็นหลายเดือน เพราะการยื่นแบบทยอยทำให้ประวัติการตรวจสอบยาวขึ้นโดยไม่จำเป็น

ก่อนยื่นควรตรวจรายงานข้อมูลเครดิตของตัวเองก่อนหนึ่งรอบ เพื่อดูว่ามีบัญชีที่ปิดไปแล้วแต่ยังค้างสถานะ หรือมียอดค้างที่ลืมไปหรือไม่ การเจอปัญหาเหล่านี้ก่อนยื่นแก้ได้ง่ายกว่าการเจอตอนถูกปฏิเสธ

เตรียมตัวอย่างไรให้โอกาสอนุมัติสูงขึ้น

เอกสารยื่นกู้แบ่งเป็นสามกลุ่มเสมอ ไม่ว่าจะยื่นธนาคารไหน กลุ่มแรกคือเอกสารส่วนบุคคล ได้แก่ บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส ใบเปลี่ยนชื่อ และบัตรประชาชนคู่สมรส กลุ่มที่สองคือเอกสารแสดงรายได้ กลุ่มที่สามคือเอกสารหลักประกัน ซึ่งได้แก่ สัญญาจะซื้อจะขาย และหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแบบ อช.2 ทุกหน้า

• เดินบัญชีให้เห็นเงินเข้าสม่ำเสมออย่างน้อย 6 เดือนก่อนยื่น และหลีกเลี่ยงการโอนเงินก้อนใหญ่เข้าออกโดยไม่มีที่มาที่อธิบายได้
• คุมภาระผ่อนชำระหนี้ต่อรายได้ให้ไม่เกิน 40 เปอร์เซ็นต์ตามคำแนะนำของธนาคารอาคารสงเคราะห์ โดยปิดหนี้ก้อนเล็กและลดวงเงินบัตรที่ไม่ได้ใช้
• เตรียมเงินสำรองนอกเหนือจากเงินดาวน์ไว้สำหรับค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่าประเมิน เบี้ยประกันอัคคีภัย และค่าส่วนกลางล่วงหน้า
• ขอเอกสารหลักประกันจากผู้ขายหรือโครงการให้ครบก่อนยื่น เพราะเอกสารกลุ่มนี้เป็นสาเหตุที่ทำให้เรื่องค้างบ่อยที่สุด
• ถ้ารายได้ยังไม่ถึงเกณฑ์ ให้พิจารณากู้ร่วมตั้งแต่ต้น แทนการยื่นเดี่ยวแล้วถูกปฏิเสธก่อนค่อยเพิ่มผู้กู้ร่วมทีหลัง

อีกจุดที่ช่วยได้มากคือการรู้ราคาตลาดของห้องที่จะซื้อก่อนยื่น เพราะธนาคารปล่อยกู้ตามราคาประเมิน ไม่ใช่ตามราคาที่คุณตกลงกับผู้ขาย ถ้าราคาซื้อขายสูงกว่าราคาประเมินมาก คุณต้องเติมส่วนต่างด้วยเงินสด การเทียบราคาห้องในโครงการและชั้นใกล้เคียงกันจากประกาศจริงบน PropertyScout ช่วยให้เห็นช่วงราคาที่สมเหตุสมผลก่อนเจรจา

คำถามที่พบบ่อยเรื่องกู้ซื้อคอนโด ธนาคารไหนดี

กู้ซื้อคอนโดธนาคารไหนดีและอนุมัติง่ายที่สุด

ไม่มีธนาคารใดที่อนุมัติง่ายที่สุดสำหรับทุกคน เพราะแต่ละแห่งให้น้ำหนักกับข้อมูลคนละชุด โดยทั่วไปธนาคารเฉพาะกิจของรัฐอย่างธนาคารอาคารสงเคราะห์และธนาคารออมสินมีอัตราต้นสัญญาต่ำที่สุดในตารางเปรียบเทียบ ณ 2 กรกฎาคม 2569 ที่ 2.55 เปอร์เซ็นต์ต่อปี และมักยืดหยุ่นกับเอกสารของผู้มีอาชีพอิสระมากกว่า ส่วนผู้มีรายได้ประจำที่เอกสารครบมักได้ข้อเสนอที่ดีจากธนาคารพาณิชย์ด้วย วิธีที่ตรงที่สุดคือคัดสองถึงสามธนาคารที่เงื่อนไขตรงกับโปรไฟล์ของคุณแล้วยื่นเทียบกัน

กู้ซื้อคอนโดได้ 100 เปอร์เซ็นต์จริงไหม

ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศเมื่อ 14 พฤษภาคม 2569 ต่ออายุการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ให้ปล่อยกู้ได้ถึง 100 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าหลักประกัน ครอบคลุมทั้งกลุ่มราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไป และกลุ่มราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปตั้งแต่สัญญาแรก มีผล 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570 ตัวเลขนี้คือเพดานที่เกณฑ์กำกับเปิดให้ ไม่ใช่การรับประกันว่าผู้กู้ทุกรายจะได้วงเงินเต็ม เพราะธนาคารยังพิจารณารายได้ ภาระหนี้ และราคาประเมินของห้องเป็นรายกรณี

ผ่อนคอนโด 40 ปีได้ทุกธนาคารไหม

ไม่ใช่ทุกธนาคาร จากแปดธนาคารในตารางเปรียบเทียบ มีธนาคารอาคารสงเคราะห์และธนาคารกรุงไทยที่ให้ระยะเวลาผ่อนสูงสุด 40 ปี ธนาคารทหารไทยธนชาตให้ 35 ปี ส่วนที่เหลือให้สูงสุด 30 ปี และทุกแห่งยังคุมด้วยเกณฑ์อายุผู้กู้รวมระยะเวลากู้อีกชั้นหนึ่ง ธนาคารอาคารสงเคราะห์ใช้เกณฑ์ไม่เกิน 70 ปี ขณะที่ธนาคารพาณิชย์บางแห่งใช้เพดาน 65 ปี ผู้กู้อายุ 40 ปีจึงมักได้ระยะผ่อนจริงสั้นกว่าตัวเลขสูงสุดที่ประกาศไว้

ควรดูดอกเบี้ย 3 ปีแรกหรืออัตราหลังปีที่ 3 มากกว่ากัน

ดูทั้งสองตัว แต่ให้น้ำหนักต่างกันตามแผนของคุณ ถ้าตั้งใจรีไฟแนนซ์เมื่อครบ 3 ปี ให้ดูดอกเบี้ยสามปีแรกเป็นหลักแล้วบวกต้นทุนการรีไฟแนนซ์เข้าไปด้วย ถ้าตั้งใจถือสัญญายาว ให้ดูอัตราอ้างอิงหลังปีที่ 3 เป็นหลัก เพราะช่วงเวลาที่คุณอยู่กับอัตรานั้นยาวกว่ามาก ปัจจุบัน MRR ของแปดธนาคารที่เทียบอยู่ระหว่าง 6.045 ถึง 7.105 เปอร์เซ็นต์ต่อปี

รีไฟแนนซ์ก่อนครบ 3 ปีเสียค่าปรับเท่าไหร่

โดยทั่วไปอยู่ที่ราว 2 ถึง 3 เปอร์เซ็นต์ของยอดหนี้คงเหลือ หากไถ่ถอนภายใน 3 ปีแรกของสัญญา ตัวเลขและเงื่อนไขที่แน่นอนระบุอยู่ในสัญญาของแต่ละธนาคาร จึงควรอ่านข้อนี้ให้ชัดตั้งแต่ก่อนเซ็น เพราะบนยอดหนี้ 3 ล้านบาท ค่าปรับ 3 เปอร์เซ็นต์คิดเป็นเงินราว 90,000 บาท ซึ่งมักลบส่วนที่ประหยัดได้จากดอกเบี้ยที่ต่ำลงจนหมด

สรุป

คำถามว่ากู้ซื้อคอนโด ธนาคารไหนดี ตอบได้ตรงที่สุดเมื่อแยกเป็นสองคำถามย่อย คือธนาคารไหนให้ต้นทุนดอกเบี้ยรวมต่ำที่สุดตลอดช่วงที่คุณจะถือสัญญา และธนาคารไหนอ่านโปรไฟล์รายได้ของคุณได้ตรงที่สุด ตารางเปรียบเทียบตอบข้อแรก ส่วนข้อที่สองต้องดูจากเอกสารและภาระหนี้ของคุณเอง

ขั้นตอนที่ใช้ได้จริงคือ ตรวจรายงานข้อมูลเครดิตของตัวเอง จัดภาระหนี้ให้อยู่ในระดับที่แนะนำ เตรียมเอกสารทั้งสามกลุ่มให้ครบ คัดธนาคารให้เหลือสองถึงสามแห่ง แล้วค่อยยื่นเทียบกันในช่วงเวลาใกล้กัน

ระหว่างที่เตรียมเรื่องสินเชื่อ การรู้ช่วงราคาจริงของห้องที่สนใจช่วยให้คุณตั้งวงเงินได้แม่นขึ้น ดูประกาศขายคอนโดในกรุงเทพและปริมณฑลได้ที่หน้ารวมประกาศขายคอนโดของ PropertyScout และถ้ายังลังเลระหว่างเช่ากับซื้อ เปิดดูหน้ารวมคอนโดให้เช่าในกรุงเทพไว้ใช้เทียบค่าเช่ากับค่างวดที่คำนวณได้

อยากให้มีคนช่วยดูตัวเลขไปพร้อมกัน Work with an agent who speaks your language

ข้อมูลสำคัญ อัตราดอกเบี้ย วงเงิน และเงื่อนไขในบทความนี้เก็บจากแหล่งอ้างอิงที่ระบุไว้ ณ วันที่เขียน และเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลา ราคาและความพร้อมของทรัพย์เปลี่ยนแปลงได้ ไม่มีการรับประกัน ข้อมูลทรัพย์เป็นแนวทางทั่วไปเท่านั้น เนื้อหานี้ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ภาษี หรือการเงิน โปรดตรวจสอบเงื่อนไขกับธนาคารและที่ปรึกษาของคุณก่อนตัดสินใจ