ทะเบียนบ้านคอนโด ขอเล่มและย้ายชื่อเข้าอย่างไร ใช้เอกสารอะไรบ้าง

Key Highlights

• คอนโดมีทะเบียนบ้านแยกเป็นรายห้อง เจ้าของห้องจะได้รับเล่มเปล่าจากผู้พัฒนาโครงการในวันโอน แล้วนำไปแจ้งย้ายชื่อเข้าด้วยตัวเอง
• เล่มน้ำเงิน ท.ร.14 ใช้กับผู้มีสัญชาติไทยและคนต่างด้าวที่มีใบสำคัญถิ่นที่อยู่ ส่วนเล่มเหลือง ท.ร.13 ใช้กับคนต่างด้าวที่เข้าเมืองโดยชอบด้วยกฎหมายแต่อยู่ในลักษณะชั่วคราว
• กฎหมายกำหนดให้แจ้งย้ายเข้าภายใน 15 วันนับแต่วันที่ย้ายเข้า ยื่นช้ามีค่าธรรมเนียมเพิ่มตั้งแต่ 30 บาท ไปจนถึงสูงสุด 500 บาท
• แจ้งย้ายปลายทางที่สำนักงานเขตหรือที่ว่าการอำเภอปลายทางได้ที่เดียวจบ ค่าธรรมเนียม 20 บาท ไม่ต้องกลับไปแจ้งย้ายออกที่ภูมิลำเนาเดิม
• มีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปีก่อนขาย ทำให้เสียอากรแสตมป์ 0.5 เปอร์เซ็นต์แทนภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3 เปอร์เซ็นต์ และยังเป็นเงื่อนไขของสิทธิลดหย่อนดอกเบี้ยที่อยู่อาศัยสูงสุด 100,000 บาทต่อปี

ทำไมทะเบียนบ้านคอนโดถึงมักถูกลืมในวันโอน

วันโอนกรรมสิทธิ์เป็นวันที่มีเอกสารเยอะที่สุดวันหนึ่งของการซื้อคอนโด คนส่วนใหญ่โฟกัสที่โฉนดห้องชุด สัญญาสินเชื่อ และใบเสร็จค่าธรรมเนียม แล้วรับเล่มทะเบียนบ้านเปล่ามาเก็บไว้ในลิ้นชักโดยไม่ได้ทำอะไรต่อ

ปัญหาคือเล่มที่ยังไม่มีชื่อใครอยู่ในนั้นไม่ได้ให้สิทธิอะไรกับเจ้าของเลย ทั้งเรื่องภาษีตอนขาย สิทธิลดหย่อนดอกเบี้ยบ้าน และการติดต่อราชการในพื้นที่ ทะเบียนบ้านคอนโดจึงเป็นงานเล็กที่ใช้เวลาไม่นาน แต่ถ้าปล่อยไว้หลายปีจะย้อนกลับไปแก้ผลของมันไม่ได้

บทความนี้ไล่ให้ครบตั้งแต่คอนโดมีทะเบียนบ้านแบบไหน ขั้นตอนย้ายชื่อเข้า เอกสารที่ต้องเตรียม กรณีผู้เช่า กรณีชาวต่างชาติ ไปจนถึงผลที่มีต่อภาษีและค่าใช้จ่ายตอนขาย

คอนโดมีทะเบียนบ้านไหม และเป็นเล่มแบบไหน

คอนโดมีทะเบียนบ้านเหมือนบ้านทั่วไป แต่ออกเป็นรายห้องชุด ไม่ได้ออกเป็นเล่มเดียวของทั้งอาคาร ห้องแต่ละห้องจึงมีเลขที่บ้านของตัวเองและมีเล่มทะเบียนบ้านของตัวเอง

ในทางปฏิบัติ ผู้พัฒนาโครงการเป็นผู้ยื่นขอเลขที่บ้านให้ทั้งอาคารตั้งแต่ตอนก่อสร้างเสร็จ โดยกฎหมายกำหนดให้แจ้งขอเลขที่บ้านภายใน 15 วันนับแต่วันสร้างบ้านเสร็จ ตามคู่มืองานทะเบียนของกรมการปกครอง แล้วส่งมอบเล่มเปล่าให้ผู้ซื้อในวันโอน

เล่มที่ได้มาในวันโอนจะยังไม่มีรายชื่อผู้อยู่อาศัย มีแต่เลขที่ห้อง ที่อยู่ และรายละเอียดอาคาร การใส่ชื่อลงไปเป็นหน้าที่ของเจ้าของห้องหรือผู้ที่จะเข้าอยู่จริง ไม่ใช่หน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดหรือผู้พัฒนาโครงการ

ถ้าซื้อคอนโดมือสองแล้วผู้ขายไม่ได้ส่งเล่มมาให้ ให้ขอคัดสำเนาและออกเล่มใหม่ได้ที่สำนักทะเบียนท้องถิ่นที่ห้องนั้นตั้งอยู่ โดยใช้โฉนดห้องชุดและบัตรประชาชนของเจ้าของเป็นหลักฐาน ดูรายการห้องพร้อมโอนได้ที่หน้ารวมคอนโดขายในกรุงเทพของ PropertyScout

ทะเบียนบ้านเล่มน้ำเงินกับเล่มเหลืองต่างกันอย่างไร

ความต่างอยู่ที่สถานะทางทะเบียนราษฎรของผู้ที่จะมีชื่ออยู่ในเล่ม ไม่ได้อยู่ที่ตัวห้องหรือราคาห้อง ห้องเดียวกันจึงมีได้ทั้งคนที่อยู่ในเล่มน้ำเงินและคนที่อยู่ในเล่มเหลืองพร้อมกัน

กรณีคนไทยใช้เล่มน้ำเงิน ท.ร.14

เล่มน้ำเงินคือแบบ ท.ร.14 ซึ่งเป็นทะเบียนบ้านสำหรับผู้มีสัญชาติไทย และคนต่างด้าวที่มีใบสำคัญถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักร เป็นเล่มมาตรฐานที่ใช้ยืนยันที่อยู่กับหน่วยงานราชการ ธนาคาร และการไฟฟ้ากับการประปา

กรณีชาวต่างชาติใช้เล่มเหลือง ท.ร.13

เล่มเหลืองคือแบบ ท.ร.13 ใช้บันทึกคนต่างด้าวที่เข้าเมืองโดยชอบด้วยกฎหมายแต่อยู่ในลักษณะชั่วคราว ตามคู่มืองานทะเบียนของกรมการปกครอง ชาวต่างชาติที่ถือวีซ่าทำงาน วีซ่าเกษียณ หรือวีซ่าติดตามครอบครัว จึงเข้าเล่มนี้ ไม่ใช่เล่มน้ำเงิน

เอกสารที่มักถูกขอในการยื่นขอเล่มเหลืองมีดังนี้

• หนังสือเดินทางที่ผ่านการรับรองจากสถานทูตของประเทศตนในไทย พร้อมคำแปลภาษาไทยที่รับรองแล้ว
• ใบแจ้งที่พักอาศัยของคนต่างด้าว หรือ ตม.30 ที่แจ้งไว้กับสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง
• สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของเจ้าบ้าน
• พยานสองคนพร้อมสำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของพยาน
• รูปถ่ายขนาด 2 นิ้ว จำนวน 2 ใบ
• โฉนดห้องชุด สำหรับกรณีที่ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของห้องเอง

ยื่นได้ที่สำนักงานเขตหรือที่ว่าการอำเภอที่ห้องตั้งอยู่ โดยเจ้าบ้านและผู้ยื่นควรไปพร้อมกัน และบางสำนักงานจะนัดสัมภาษณ์พยานด้วย ระยะเวลาดำเนินการที่พบบ่อยคือภายใน 30 วัน แต่ละสำนักงานอาจขอเอกสารเพิ่มไม่เท่ากัน จึงควรโทรสอบถามรายการเอกสารก่อนเดินทางไปหนึ่งรอบ

ย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านคอนโดต้องทำอย่างไร

หัวใจของขั้นตอนนี้คือกรอบเวลา 15 วัน กฎหมายกำหนดให้แจ้งย้ายเข้าภายใน 15 วันนับแต่วันที่ย้ายเข้า และแจ้งย้ายออกภายใน 15 วันนับแต่วันที่ย้ายออก โดยใช้ใบแจ้งการย้ายที่อยู่ หรือแบบ ท.ร.6

เอกสารที่ต้องเตรียม

• บัตรประชาชนของผู้ย้ายเข้า
• เล่มทะเบียนบ้านของห้องคอนโดที่จะย้ายเข้า
• บัตรประชาชนของเจ้าบ้าน หรือหนังสือยินยอมจากเจ้าบ้านถ้าเจ้าบ้านไปด้วยไม่ได้
• หนังสือมอบอำนาจ ในกรณีที่ให้คนอื่นไปดำเนินการแทน
• ใบแจ้งการย้ายที่อยู่ ท.ร.6 ส่วนที่ 1 และ 2 สำหรับกรณีที่แจ้งย้ายออกจากทะเบียนบ้านเดิมมาก่อนแล้ว

ยื่นที่ไหน และใช้เวลากี่วัน

ทางที่สะดวกที่สุดสำหรับคนที่ย้ายข้ามจังหวัดคือการแจ้งย้ายปลายทาง ซึ่งไปยื่นที่สำนักงานเขตหรือที่ว่าการอำเภอที่คอนโดตั้งอยู่ได้เลยที่เดียว ไม่ต้องเดินทางกลับไปแจ้งย้ายออกที่ภูมิลำเนาเดิม ค่าธรรมเนียมอยู่ที่ 20 บาท และงานส่วนใหญ่เสร็จภายในวันเดียว

ถ้ายื่นเกินกรอบ 15 วัน จะมีค่าธรรมเนียมเพิ่มตามระยะเวลาที่ล่าช้า โดยยื่นล่าช้าไม่เกิน 6 เดือนอยู่ที่ 30 บาท เกิน 6 เดือนถึง 1 ปีอยู่ที่ 50 บาท และเกิน 1 ปีจะเพิ่มขึ้นเป็นขั้น สูงสุดไม่เกิน 500 บาท ตามคู่มืองานทะเบียนของกรมการปกครอง

จุดที่คนติดบ่อยที่สุดคือเจ้าบ้าน เพราะห้องที่เพิ่งโอนมักยังไม่มีใครเป็นเจ้าบ้านในเล่ม เจ้าของห้องจึงต้องแจ้งย้ายชื่อตัวเองเข้าเป็นคนแรกและรับสถานะเจ้าบ้าน หรือมอบอำนาจให้คนที่จะเข้าอยู่จริงดำเนินการแทน ถ้ายังไม่แน่ใจว่าขั้นตอนซื้อและโอนทั้งหมดมีอะไรบ้าง อ่านคู่มือขั้นตอนการซื้อและเช่าประกอบได้

ถ้าเช่าอยู่ ย้ายทะเบียนบ้านเข้าคอนโดได้ไหม

ทำได้ แต่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าบ้านซึ่งโดยทั่วไปคือเจ้าของห้อง เพราะการเพิ่มชื่อคนเข้าเล่มต้องใช้เล่มทะเบียนบ้านตัวจริงและหลักฐานของเจ้าบ้านประกอบ ผู้เช่าจึงเจรจาเรื่องนี้ตั้งแต่ตอนทำสัญญาจะง่ายกว่ามาขอทีหลัง

เจ้าของห้องหลายรายไม่สะดวกให้ผู้เช่าย้ายชื่อเข้า เพราะเป็นห่วงเรื่องการย้ายชื่อออกเมื่อสัญญาจบ ทางที่ใช้กันคือระบุในสัญญาเช่าให้ชัดว่าผู้เช่าจะแจ้งย้ายออกภายในกี่วันหลังสิ้นสุดสัญญา และผูกไว้กับเงื่อนไขการคืนเงินประกัน

ในทางกลับกัน ผู้เช่าที่ต้องใช้ที่อยู่ในการติดต่อราชการ ทำใบขับขี่ หรือเปิดบัญชีธนาคาร มักจำเป็นต้องมีชื่อในทะเบียนบ้านจริง ถ้าเจ้าของไม่ยินยอม ให้สอบถามทางเลือกอื่นกับสำนักทะเบียนท้องถิ่นก่อน อย่าใช้วิธีฝากชื่อไว้กับที่อยู่ที่ไม่ได้อยู่จริง ดูห้องเช่าคอนโดในกรุงเทพที่ระบุเงื่อนไขชัดเจนได้ที่ PropertyScout

ทะเบียนบ้านมีผลกับลดหย่อนภาษีและค่าใช้จ่ายตอนขายอย่างไร

ผลที่ชัดที่สุดอยู่ตอนขาย ถ้าถือครองห้องไม่ถึง 5 ปี และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน หรือมีชื่อยังไม่ครบ 1 ปี ผู้ขายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3 เปอร์เซ็นต์ของราคาประเมินหรือราคาขายแล้วแต่ราคาใดสูงกว่า แต่ถ้ามีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านครบ 1 ปีขึ้นไป จะเปลี่ยนไปเสียอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5 เปอร์เซ็นต์แทน และไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะซ้ำ เพราะสองรายการนี้เสียอย่างใดอย่างหนึ่ง

ส่วนต่าง 2.8 เปอร์เซ็นต์ของราคาห้องเป็นเงินก้อนที่ใหญ่กว่าที่หลายคนคิด ห้องราคา 3 ล้านบาทคิดเป็นส่วนต่างราว 84,000 บาท ซึ่งแลกมาด้วยการเดินไปสำนักงานเขตหนึ่งรอบและรอให้ครบ 1 ปีเท่านั้น

เรื่องที่สองคือสิทธิลดหย่อนดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งลดหย่อนได้ตามที่จ่ายจริงแต่ไม่เกิน 100,000 บาทต่อปี เงื่อนไขของกรมสรรพากรระบุให้ผู้มีเงินได้ต้องใช้อาคารนั้นเป็นที่อยู่อาศัยโดยมีชื่อตามหลักฐานทะเบียนราษฎร การไม่ย้ายชื่อเข้าจึงกระทบสิทธินี้โดยตรง

เรื่องที่สามคือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่อยู่อาศัยหลังหลักซึ่งเจ้าของมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านจะได้รับยกเว้นฐานภาษีในช่วง 0 ถึง 50 ล้านบาท ขณะที่บ้านหลังอื่นเสียตั้งแต่บาทแรกในอัตรา 0.02 เปอร์เซ็นต์สำหรับมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท คอนโดที่ตั้งใจให้เป็นที่อยู่อาศัยหลักจึงควรมีชื่อเจ้าของอยู่ในเล่ม

ส่วนค่าธรรมเนียมการโอนตอนซื้อ ทะเบียนบ้านไม่ได้มีผลโดยตรง ปัจจุบันมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนเหลือ 0.01 เปอร์เซ็นต์ และค่าจดทะเบียนจำนองเหลือ 0.01 เปอร์เซ็นต์ มีผลถึง 30 มิถุนายน 2570 สำหรับผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย โดยราคาซื้อขายและราคาประเมินต้องไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา และต้องจดทะเบียนโอนกับจำนองในคราวเดียวกัน

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับทะเบียนบ้านคอนโด

ซื้อคอนโดแล้วต้องย้ายทะเบียนบ้านเข้าไหม

กฎหมายไม่ได้บังคับให้ต้องย้ายถ้าไม่ได้เข้าอยู่จริง แต่ถ้าใช้ห้องนั้นเป็นที่อยู่อาศัยจริง ต้องแจ้งย้ายเข้าภายใน 15 วันนับแต่วันย้ายเข้า และการมีชื่อในเล่มยังเป็นเงื่อนไขของสิทธิลดหย่อนดอกเบี้ยบ้าน การได้รับยกเว้นภาษีที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยหลังหลัก และการเลี่ยงภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3 เปอร์เซ็นต์เมื่อขายภายใน 5 ปี

ซื้อคอนโดมือสองแล้วไม่ได้รับเล่มทะเบียนบ้าน ต้องทำอย่างไร

ติดต่อสำนักทะเบียนท้องถิ่นที่ห้องตั้งอยู่เพื่อขอออกเล่มใหม่ โดยใช้โฉนดห้องชุดและบัตรประชาชนของเจ้าของเป็นหลักฐาน ควรทำให้เสร็จก่อนย้ายเข้าจริง เพราะการแจ้งย้ายเข้าต้องใช้เล่มตัวจริงประกอบ

เจ้าบ้านกับเจ้าของห้องเป็นคนเดียวกันไหม

ไม่จำเป็นต้องเป็นคนเดียวกัน เจ้าของห้องคือผู้มีกรรมสิทธิ์ตามโฉนดห้องชุด ส่วนเจ้าบ้านคือผู้ที่มีชื่อเป็นหัวหน้าครอบครัวในเล่มทะเบียนบ้านและมีหน้าที่แจ้งเรื่องทางทะเบียนราษฎร ผู้เช่าจึงเป็นเจ้าบ้านได้ถ้าเจ้าของยินยอม โดยกรรมสิทธิ์ในห้องยังเป็นของเจ้าของเหมือนเดิม

ย้ายเข้าคอนโดโดยไม่ต้องกลับไปแจ้งย้ายออกที่บ้านเดิมได้ไหม

ได้ ใช้วิธีแจ้งย้ายปลายทางที่สำนักงานเขตหรือที่ว่าการอำเภอที่คอนโดตั้งอยู่ ค่าธรรมเนียม 20 บาท ระบบจะดำเนินการย้ายออกจากทะเบียนบ้านเดิมให้ ทำให้ไม่ต้องเดินทางกลับไปที่ภูมิลำเนาเดิม

ชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดจำเป็นต้องมีทะเบียนบ้านไหม

ไม่ใช่ข้อบังคับสำหรับการถือกรรมสิทธิ์ห้องชุด แต่เล่มเหลือง ท.ร.13 ช่วยให้ติดต่อราชการ เปิดบัญชีธนาคาร ทำใบขับขี่ และจดทะเบียนรถได้สะดวกขึ้น จึงเป็นเอกสารที่ผู้ที่อยู่ยาวในไทยมักดำเนินการไว้ เรื่องสิทธิของชาวต่างชาติมีรายละเอียดปลีกย่อยตามประเภทวีซ่า ควรตรวจสอบกับสำนักงานเขตและที่ปรึกษากฎหมายก่อนดำเนินการ

สรุป

ทะเบียนบ้านคอนโดใช้เวลาไม่กี่ชั่วโมงในการจัดการ แต่ผูกกับสิทธิที่มีมูลค่าจริงทั้งเรื่องภาษีตอนขาย สิทธิลดหย่อนดอกเบี้ย และการยกเว้นภาษีที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยหลังหลัก ถ้าเพิ่งรับโอนห้อง ให้ตั้งหมุดไว้ที่กรอบ 15 วันนับจากวันที่เข้าอยู่จริง แล้วเดินเรื่องแจ้งย้ายปลายทางให้จบในรอบเดียว

ถ้ากำลังมองหาห้องที่พร้อมโอนและพร้อมย้ายเข้า ทีมของ PropertyScout ช่วยดูเงื่อนไขของแต่ละห้องให้ได้ตั้งแต่ก่อนวางมัดจำ Browse verified listings ได้ที่หน้าคอนโดขายในกรุงเทพ หรืออ่านคู่มือเรื่องบ้านและคอนโดเพิ่มเติม

ราคาและความพร้อมของทรัพย์เปลี่ยนแปลงได้ ไม่มีการรับประกัน ข้อมูลทรัพย์เป็นแนวทางทั่วไปเท่านั้น เนื้อหานี้ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ภาษี หรือการเงิน ข้อมูลด้านภาษีและค่าธรรมเนียมอ้างอิงประกาศที่มีผลในปี 2569 และเปลี่ยนแปลงได้ ควรตรวจสอบกับสำนักงานเขต กรมสรรพากร หรือที่ปรึกษาของคุณก่อนตัดสินใจ