ตรวจรับห้องคอนโดก่อนโอน เช็คลิสต์ 60 จุดฉบับใช้จริง

Key Highlights

• การตรวจรับห้องคอนโดก่อนโอนคือจังหวะเดียวที่ผู้ซื้อยังมีอำนาจต่อรอง เพราะเมื่อเซ็นรับโอนแล้ว ตำแหน่งของคุณเปลี่ยนจากผู้ที่ยังไม่รับมอบ ไปเป็นเจ้าของที่ต้องแจ้งเคลมตามเงื่อนไขรับประกัน
• เช็คลิสต์ในบทความนี้มี 60 จุด แบ่ง 6 หมวดที่เดินตรวจตามลำดับได้จริงในห้องเดียว ขณะที่หน้าที่ครองผลค้นหาส่วนใหญ่ให้ไว้ราว 9 ถึง 17 จุด
• นาฬิกาการรับประกันของคอนโดเดินคนละวัน งานโครงสร้างนับจากวันจดทะเบียนอาคารชุด ส่วนงานวัสดุและอุปกรณ์นับจากวันโอนกรรมสิทธิ์ คำถามที่ควรถามก่อนวางเงินจองจึงเป็นวันจดทะเบียนอาคารชุด ไม่ใช่แค่รับประกันกี่ปี
• การเลื่อนวันโอนมีต้นทุนที่คำนวณเป็นเงินได้ ห้องราคา 3,000,000 บาทที่กู้ 2,700,000 บาท เสียค่าธรรมเนียมรวม 570 บาทภายในกรอบมาตรการปัจจุบัน เทียบกับ 87,000 บาทเมื่อพ้นกรอบ ต่างกัน 86,430 บาท
• เกณฑ์ตัดสินว่าควรเลื่อนหรือไม่มีสองข้อที่ตอบเองได้ในห้อง คือการแก้จุดนั้นหลังโอนต้องรื้อของที่ติดตั้งไปแล้วหรือไม่ และอยู่อาศัยระหว่างรอแก้ไขได้หรือไม่

ทำไมวันตรวจรับห้องคือวันที่คุณมีอำนาจต่อรองมากที่สุด

คนส่วนใหญ่เตรียมตัวกับวันโอนกรรมสิทธิ์อย่างละเอียด ทั้งเงิน เอกสาร และคิวธนาคาร แต่ให้เวลากับวันตรวจรับห้องเพียงชั่วโมงเดียวแล้วเซ็นรับไปตามที่โครงการเสนอ ทั้งที่วันตรวจรับคือวันที่สถานะของคุณแข็งแรงที่สุด เพราะเงินก้อนสุดท้ายยังไม่ออกจากมือ และกรรมสิทธิ์ยังไม่เปลี่ยนชื่อ

การตรวจรับห้องคอนโดก่อนโอนจึงไม่ใช่พิธีกรรมก่อนรับกุญแจ แต่เป็นการตรวจสอบว่าสิ่งที่คุณจ่ายเงินไปตรงกับสิ่งที่กำลังจะได้รับจริงหรือไม่ บทความนี้รวมเช็คลิสต์ 60 จุดที่เดินตรวจได้จบในรอบเดียว พร้อมสิ่งที่ต้องทำต่อเมื่อพบตำหนิ และเกณฑ์ที่ใช้ตัดสินว่ากรณีไหนควรชะลอการโอนไว้ก่อน

เนื้อหาทั้งหมดเขียนจากมุมของคนที่ต้องเดินตรวจเองโดยไม่จ้างผู้ตรวจสอบ จึงเลือกเฉพาะจุดที่ตรวจได้ด้วยอุปกรณ์ที่หาซื้อได้ทั่วไป และตัดจุดที่ต้องใช้เครื่องมือเฉพาะทางออก

ทำไมต้องตรวจรับห้องก่อนโอน ไม่ใช่หลังโอน

คำตอบสั้นที่สุดคือ ก่อนโอนคุณขอให้แก้ไข หลังโอนคุณขอให้เคลม สองอย่างนี้ต่างกันทั้งระยะเวลา ภาระการพิสูจน์ และความสะดวกในการอยู่อาศัย

นาฬิกาการรับประกันของคอนโดเดินคนละวัน และนี่คือจุดที่คนมองข้ามบ่อยที่สุด

หลายคนเข้าใจว่าคอนโดรับประกันเป็นก้อนเดียวนับจากวันที่ตัวเองรับโอน ซึ่งไม่ถูกทั้งหมด งานโครงสร้างนับจากวันจดทะเบียนอาคารชุด ซึ่งเป็นวันของตัวอาคารและตายตัว ไม่ใช่วันของผู้ซื้อแต่ละราย ส่วนงานวัสดุตกแต่งและอุปกรณ์นับจากวันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งเป็นวันของคุณเอง

ผลที่ตามมามีสองข้อ ข้อแรก ผู้ที่ซื้อห้องเหลือขายของโครงการที่จดทะเบียนไปหลายปีแล้ว จะได้ระยะรับประกันโครงสร้างที่เหลือน้อยกว่าคนที่โอนในรุ่นแรก คำถามที่ควรถามก่อนวางเงินจองจึงไม่ใช่รับประกันกี่ปี แต่คือโครงการนี้จดทะเบียนอาคารชุดเมื่อวันที่เท่าไร ข้อสอง การเลื่อนวันโอนออกไป 60 วัน ใช้เวลารับประกันโครงสร้างไป 60 วันโดยที่คุณยังไม่ได้เข้าอยู่ แต่ไม่กระทบเวลารับประกันงานวัสดุและอุปกรณ์เลย ต้นทุนของการชะลอจึงตกที่กลุ่มเดียว ไม่ใช่ทุกกลุ่ม

ระยะรับประกันสี่ระดับที่โครงการส่วนใหญ่ในไทยใช้

หมวดงาน	ขอบเขตที่ครอบคลุม	ระยะรับประกัน
งานโครงสร้าง	เสาเข็ม ฐานราก เสา คาน พื้นคอนกรีต และโครงหลังคา	5 ปี นับจากวันจดทะเบียนอาคารชุด
งานระบบและส่วนควบ	ไฟฟ้า ประปา สุขาภิบาล ระบบดับเพลิง ประตู หน้าต่าง บันได และลิฟต์	2 ปีนับจากวันจดทะเบียนอาคารชุด หรือ 1 ปีนับจากวันโอนกรรมสิทธิ์ ตามที่สัญญาของแต่ละโครงการกำหนด
งานวัสดุตกแต่ง	สี ผนังเบา พื้น ฝ้า และเคาน์เตอร์	1 ปี นับจากวันโอนกรรมสิทธิ์
อุปกรณ์สิ้นเปลือง	หลอดไฟ ชุดโคม สวิตช์ เต้ารับ ก๊อกน้ำ และสุขภัณฑ์	6 เดือน นับจากวันโอนกรรมสิทธิ์
กรอบการแก้ไข	ผู้พัฒนาเข้าดำเนินการหลังได้รับแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษร และผู้ซื้ออาจซ่อมเองแล้วเรียกค่าใช้จ่ายคืนได้หากผู้พัฒนาไม่ดำเนินการ	ภายใน 30 วันนับจากได้รับแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษร
ข้อยกเว้นที่แหล่งข้อมูลระบุตรงกัน	การเสื่อมสภาพตามปกติ ภัยธรรมชาติ เหตุสุดวิสัย ความเสียหายจากสัตว์และแมลง และการดัดแปลงโดยไม่ได้รับอนุญาต	ไม่อยู่ในความคุ้มครอง

ที่มาของตารางนี้คือ Property 101 Thailand หน้าเรื่องงานรับประกันคอนโด เผยแพร่ 22 ตุลาคม 2566 ปรับปรุง 15 ตุลาคม 2567 และหน้าบริการหลังการขายของบริษัท เจ้าพระยามหานคร จำกัด มหาชน ซึ่งให้โครงเดียวกันทั้งสี่ระดับ ฐานทางกฎหมายที่ยืนยันได้คือพระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 6 ทับ 2 ที่กำหนดว่าสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดต้องทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด และส่วนใดที่ไม่เป็นไปตามแบบนั้นและไม่เป็นคุณต่อผู้ซื้อ สัญญาส่วนนั้นไม่มีผลใช้บังคับ

ข้อควรระวังที่ต้องบอกกันตรง ตัวเลขทั้งสี่ระดับนี้เป็นโครงที่โครงการส่วนใหญ่ใช้ ไม่ใช่ตัวบทกฎหมายที่ระบุตัวเลขไว้โดยตรง สิ่งที่มีผลกับห้องของคุณจริงคือสัญญาของโครงการคุณเอง ให้เปิดหมวดการรับประกันในสัญญาแล้วเทียบกับตารางนี้ก่อนวันตรวจ

สิ่งที่เปลี่ยนไปทันทีในวันที่คุณเซ็นรับโอน

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์วางหลักเรื่องความรับผิดของผู้ขายเพื่อความชำรุดบกพร่องไว้ในกรอบ 1 ปีนับแต่วันที่พบความชำรุดบกพร่อง และมีหลักที่สำคัญกว่าสำหรับวันตรวจรับ คือผู้ซื้อที่รับมอบทรัพย์ทั้งที่รู้อยู่แล้วว่ามีตำหนิ อาจถูกถือว่าสละสิทธิในตำหนินั้น

แปลเป็นภาษาที่ใช้ได้จริงคือ ตำหนิที่คุณเห็นในวันตรวจแต่ไม่ได้บันทึกไว้ จะเถียงยากขึ้นมากหลังจากนั้น การบันทึกจึงสำคัญกว่าการจำ และการถ่ายรูปสำคัญกว่าการบอกด้วยปาก

อุปกรณ์ที่ต้องเตรียมและเวลาที่ควรกันไว้ในวันตรวจรับห้อง

อุปกรณ์ที่ควรมีติดมือ หาซื้อได้ทั่วไปและไม่ต้องใช้ของเฉพาะทาง

อุปกรณ์	ใช้ตรวจอะไร
ไขควงลองไฟหรือปลั๊กทดสอบเต้ารับ	ตรวจว่าเต้ารับทุกจุดมีไฟและมีสายดิน
ที่ชาร์จโทรศัพท์หนึ่งชุด	ทดสอบเต้ารับซ้ำในจุดที่ไขควงลองไฟอ่านค่าไม่ชัด
ไฟฉายหรือไฟฉายจากโทรศัพท์	ส่องใต้เคาน์เตอร์ ในตู้ และช่องเซอร์วิสบนฝ้า
ตลับเมตร	วัดพื้นที่ห้องและความกว้างด้านแคบของห้องนอนเทียบกับที่ระบุในสัญญา
ลูกแก้วหรือลูกปิงปอง	ตรวจระดับพื้นแบบหยาบว่าเอียงไปทางเดียวหรือไม่
ด้ามไขควงหรือเหรียญ	เคาะกระเบื้องฟังเสียงโปร่ง
กระดาษกาวย่นและปากกาเมจิก	แปะทำเครื่องหมายตรงจุดที่พบตำหนิให้ช่างเห็นชัด
ถังน้ำหรือขวดน้ำขนาดใหญ่	ราดทดสอบการระบายน้ำที่พื้นห้องน้ำและระเบียง
โทรศัพท์ที่แบตเตอรี่เต็ม	ถ่ายรูปทุกจุดพร้อมตำแหน่งอ้างอิงในห้อง
สำเนาสัญญาจะซื้อจะขายและเอกสารแนบท้ายรายการวัสดุ	เทียบของที่ส่งมอบจริงทีละรายการ

ควรนัดวันไหน และควรกันเวลาไว้กี่ชั่วโมง

ให้กันเวลาไว้อย่างน้อยสองถึงสามชั่วโมงต่อหนึ่งห้อง และนัดในช่วงกลางวันที่มีแสงธรรมชาติ เพราะรอยสีไม่เรียบ รอยร้าวเส้นเล็ก และคราบชื้นบนฝ้า มองเห็นยากมากภายใต้แสงไฟชั่วคราวของโครงการ

หลีกเลี่ยงการนัดตรวจในวันเดียวกับวันโอน เพราะถ้าพบตำหนิที่ต้องแก้ คุณจะเหลือทางเลือกแค่ยอมรับไปก่อนหรือทำให้ทั้งคิวธนาคารและคิวกรมที่ดินล่ม ควรเว้นระยะจากวันตรวจถึงวันโอนอย่างน้อยสองถึงสามสัปดาห์ เพื่อให้มีเวลาแก้ไขและตรวจซ้ำ

อีกรายการที่ควรทำล่วงหน้าคือขอหนังสือรับรองการปลอดหนี้ค่าส่วนกลางจากนิติบุคคลอาคารชุด เพราะเป็นเอกสารที่บล็อกวันโอนได้จริงหากยังไม่พร้อม ไม่ควรรอไปขอในวันโอน

เช็คลิสต์ตรวจรับห้อง 60 จุด แบ่ง 6 หมวดตามลำดับการเดินตรวจ

ทั้ง 6 หมวดเรียงตามลำดับที่เดินจริงในห้อง เริ่มจากสิ่งที่มองเห็นเป็นพื้นผิว ไล่ไปหาระบบที่ซ่อนอยู่ แล้วจบที่ระเบียงซึ่งเป็นจุดที่คนมักตรวจแบบผ่าน ๆ แนะนำให้ตรวจทีละหมวดจนจบก่อนขยับไปหมวดถัดไป แทนการเดินวนตามห้อง เพราะการสลับประเภทของสิ่งที่ตรวจทำให้ตกหล่นง่ายกว่า

หมวดที่ 1 พื้น ผนัง และฝ้า จุดที่ 1 ถึง 10

• พื้นกระเบื้องหรือลามิเนตไม่โก่งและไม่ยุบ ทดสอบด้วยการเดินย่ำให้ทั่วทุกตารางเมตร
• เคาะกระเบื้องทุกแผ่นด้วยด้ามไขควง เสียงโปร่งแปลว่าปูปูนไม่เต็มแผ่นและมีโอกาสแตกภายหลัง
• ระดับพื้นทั้งห้องเสมอกัน วางลูกแก้วแล้วต้องไม่กลิ้งไปทางเดียวกันทุกจุด
• รอยต่อระหว่างวัสดุพื้นต่างชนิดเรียบ ไม่มีขอบคม และไม่มีร่องกว้างผิดปกติ
• สีผนังเรียบสม่ำเสมอ ไม่มีรอยแปรง และไม่มีจุดที่สีบางจนเห็นผนังเดิม
• ผนังไม่มีรอยแตกร้าวแนวเฉียง ซึ่งเป็นรอยที่ต้องให้โครงการตรวจสอบเพิ่มเติมเสมอ
• ผนังเบาไม่โยกเมื่อกดด้วยฝ่ามือ และไม่มีเสียงกลวงผิดปกติบริเวณจุดยึด
• มุมผนังตั้งฉาก ตรวจแบบหยาบด้วยการวางกระดาษ A4 เข้ามุมแล้วดูช่องว่าง
• ฝ้าเพดานเรียบ ไม่มีคราบน้ำและไม่มีรอยเหลืองที่บ่งชี้การรั่วซึมจากชั้นบน
• ช่องเซอร์วิสบนฝ้าเปิดได้จริงและปิดกลับได้สนิท ส่องไฟดูว่าไม่มีเศษวัสดุค้างอยู่

หมวดที่ 2 ระบบไฟและเต้ารับ จุดที่ 11 ถึง 20

• เปิดไฟทุกดวงพร้อมกันแล้วต้องไม่มีดวงใดกะพริบหรือไม่ติด
• สวิตช์ทุกตัวคุมดวงไฟที่ถูกต้อง ตรงกับตำแหน่งที่ระบุไว้ในแบบห้อง
• เต้ารับทุกจุดมีไฟ ทดสอบด้วยไขควงลองไฟหรือที่ชาร์จโทรศัพท์ทีละจุด
• เต้ารับมีสายดินครบทุกจุด โดยเฉพาะจุดในครัวและในห้องน้ำ
• ตู้ควบคุมไฟฟ้ามีป้ายกำกับวงจรครบและอ่านออกว่าเบรกเกอร์ตัวไหนคุมส่วนไหน
• กดปุ่มทดสอบเครื่องตัดไฟรั่วแล้วต้องตัดจริง และรีเซ็ตกลับมาใช้งานได้
• สับเบรกเกอร์ทีละตัวแล้วตรวจว่าไฟดับเฉพาะวงจรที่ระบุไว้จริง
• ตำแหน่งเต้ารับใช้งานได้จริงกับผังเฟอร์นิเจอร์ ไม่ถูกตู้บิลท์อินบังจนเสียบไม่ได้
• จุดเตรียมสายสำหรับเครื่องปรับอากาศและเครื่องทำน้ำอุ่นมีขนาดสายตามที่ระบุในเอกสาร
• สัญญาณโทรศัพท์และจุดเตรียมอินเทอร์เน็ตใช้งานได้ ทดสอบในห้องจริงไม่ใช่ที่โถงลิฟต์

หมวดที่ 3 ระบบน้ำและสุขภัณฑ์ จุดที่ 21 ถึง 30

• เปิดก๊อกทุกจุดพร้อมกันแล้วแรงดันน้ำยังใช้งานได้ ไม่ใช่ไหลรินเมื่อเปิดสองจุดขึ้นไป
• น้ำที่ไหลออกใสตั้งแต่แรก ไม่มีตะกอนหรือสีขุ่นที่ค้างอยู่ในระบบ
• ชักโครกกดแล้วน้ำลงหมดในครั้งเดียว และหยุดเติมน้ำเองภายในเวลาปกติ
• ฐานชักโครกและอ่างล้างหน้ายึดแน่น ไม่โยก และยาแนวรอบฐานเรียบต่อเนื่อง
• ปิดก๊อกทุกจุดแล้วดูมิเตอร์น้ำ ตัวเลขต้องไม่ขยับภายในสิบนาที
• พื้นห้องน้ำลาดเข้าหารูระบายน้ำ ราดน้ำแล้วต้องไม่มีจุดที่น้ำขังค้าง
• ท่อระบายน้ำระบายเร็ว ราดน้ำหนึ่งถังแล้วลงหมดโดยไม่มีเสียงย้อนกลับ
• ไม่มีกลิ่นย้อนจากท่อ ซึ่งบ่งชี้ว่าคอห่านดักกลิ่นทำงานไม่ครบทุกจุด
• เครื่องทำน้ำอุ่นและวาล์วน้ำเข้าไม่มีรอยรั่วซึมบริเวณข้อต่อ
• ท่อน้ำทิ้งใต้อ่างล้างจานและใต้อ่างล้างหน้าแห้งสนิทหลังเปิดน้ำทิ้งไว้ห้านาที

หมวดที่ 4 ประตู หน้าต่าง และการรั่วซึม จุดที่ 31 ถึง 40

• ประตูทุกบานเปิดปิดได้สุดระยะ ไม่ครูดพื้น และไม่ติดวงกบ
• ลูกบิดและกลอนทำงานครบทุกบาน กุญแจที่ได้รับใช้งานได้จริงทุกดอก
• ประตูห้องน้ำมีระยะห่างจากพื้นพอให้อากาศถ่ายเท และใช้วัสดุที่ทนความชื้น
• บานเลื่อนกระจกเลื่อนลื่นตลอดราง ไม่สะดุด และไม่มีเสียงครูดจากรางที่บิด
• ยางขอบกระจกและซิลิโคนต่อเนื่อง ไม่ขาดตอน และไม่มีฟองอากาศ
• กระจกทุกบานไม่มีรอยร้าว รอยบิ่นที่ขอบ หรือฟิล์มที่เป็นฟอง
• ราดน้ำที่ขอบหน้าต่างจากด้านนอกแล้วภายในห้องต้องแห้งสนิท
• มุ้งลวดและตัวล็อกหน้าต่างครบทุกบานตามที่ระบุไว้ในเอกสารแนบท้ายสัญญา
• รอยต่อระหว่างวงกบกับผนังไม่มีช่องแสงลอด ตรวจโดยปิดไฟในห้องแล้วมองจากด้านใน
• ผนังใต้หน้าต่างและมุมห้องไม่มีคราบชื้นหรือสีพองที่บ่งชี้การซึมของน้ำ

หมวดที่ 5 ครัวและเฟอร์นิเจอร์บิลท์อิน จุดที่ 41 ถึง 50

• บานตู้ทุกบานปิดสนิท และระยะห่างระหว่างบานเท่ากันตลอดแถว
• บานพับและรางลิ้นชักทำงานลื่น ลิ้นชักดึงออกได้สุดและปิดกลับเองได้
• เคาน์เตอร์ครัวไม่มีรอยบิ่นที่ขอบ และรอยต่อของแผ่นเรียบเสมอกัน
• ซิลิโคนรอยต่อระหว่างเคาน์เตอร์กับผนังต่อเนื่องไม่ขาดตอน
• ซิงก์ล้างจานยึดแน่น ระบายน้ำเร็ว และไม่มีรอยรั่วที่ข้อต่อใต้ซิงก์
• เครื่องดูดควันทำงานได้ และท่อระบายต่อออกสู่ช่องที่เตรียมไว้จริง
• เตาไฟฟ้าหรือจุดเตรียมเตาแก๊สใช้งานได้ตามที่ระบุในรายการส่งมอบ
• ตู้เสื้อผ้าบิลท์อินมีราวแขวนและชั้นครบตามแบบ และรับน้ำหนักได้จริง
• ภายในตู้ทุกใบไม่มีกลิ่นอับหรือคราบชื้น ซึ่งบ่งชี้ปัญหาการระบายอากาศ
• รายการเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าครบตามเอกสารแนบท้ายสัญญาทุกชิ้น ทั้งรุ่นและจำนวน

หมวดที่ 6 ระเบียงและการระบายน้ำ จุดที่ 51 ถึง 60

• พื้นระเบียงลาดออกสู่รูระบายน้ำ ราดน้ำแล้วต้องไม่มีจุดที่น้ำขัง
• รูระบายน้ำระเบียงไม่มีเศษปูนอุดตัน ราดน้ำแล้วลงได้เร็ว
• ธรณีประตูระเบียงสูงพอที่จะกันน้ำย้อนเข้าห้องเมื่อฝนสาด
• ราวกันตกยึดแน่น ไม่โยก และมีความสูงตามที่ระบุไว้ในแบบ
• พื้นระเบียงไม่มีรอยแตกร้าวที่จะกลายเป็นทางน้ำซึมลงชั้นล่าง
• ผนังด้านนอกบริเวณระเบียงไม่มีคราบน้ำไหลย้อยลงมาจากชั้นบน
• แท่นวางคอมเพรสเซอร์เครื่องปรับอากาศมั่นคง และมีระยะระบายความร้อนเพียงพอ
• ท่อน้ำทิ้งเครื่องปรับอากาศต่อเข้าจุดระบายจริง ไม่ปล่อยลงพื้นระเบียง
• จุดตากผ้าหรือช่องบริการมีครบตามที่ระบุ และเปิดใช้งานได้
• ถ่ายรูปทุกจุดที่พบตำหนิโดยให้เห็นตำแหน่งอ้างอิงในห้องด้วย เก็บไว้เป็นหลักฐานคู่กับเอกสาร

จุดที่ 60 ไม่ใช่การตรวจ แต่เป็นการเก็บหลักฐาน และเป็นจุดที่ทำให้อีก 59 จุดมีน้ำหนักเวลาคุยกับโครงการ รูปที่ถ่ายแบบซูมเข้าไปที่ตำหนิอย่างเดียวใช้อ้างอิงตำแหน่งไม่ได้ ให้ถ่ายคู่กันสองรูปเสมอ คือรูประยะไกลที่เห็นว่าอยู่ผนังไหนของห้อง และรูประยะใกล้ที่เห็นตัวตำหนิชัด

เจอตำหนิในห้องแล้วต้องทำอย่างไรให้แก้ไขได้จริง

เอกสารสามส่วนที่ต้องได้กลับมาจากวันตรวจ

เอกสารตรวจรับที่ใช้กันในตลาดประกอบด้วยสามส่วน ส่วนแรกคือใบปะหน้ายืนยันข้อมูลผู้ซื้อ เลขห้อง วันที่ตรวจ และสถานะว่าพบตำหนิหรือไม่ ส่วนที่สองคือรายการตำหนิที่แจกแจงทีละรายการแยกตามพื้นที่ในห้อง และส่วนที่สามคือใบรับมอบห้องที่จะเซ็นเมื่อแก้ไขครบแล้ว ปัจจุบันหลายโครงการใช้แอปพลิเคชันบันทึกและแนบรูปลงบนผังห้องแทนกระดาษ ซึ่งใช้ได้เหมือนกันตราบใดที่คุณได้สำเนากลับมาด้วย

สิ่งที่ต้องยืนกรานคือเอกสารต้องมีลายเซ็นของทั้งสองฝ่ายและคุณต้องถือสำเนาไว้เอง รายการตำหนิที่บันทึกฝ่ายเดียวโดยไม่มีใครเซ็นรับ มีน้ำหนักน้อยมากเมื่อถึงเวลาต้องทวงถาม

การบันทึกและการกำหนดเวลาแก้ไข

เขียนรายการตำหนิให้ระบุตำแหน่งแบบที่คนไม่เคยเข้าห้องนี้ก็หาเจอ เช่น ผนังห้องนอนด้านซ้ายของหัวเตียง สูงจากพื้นประมาณหนึ่งเมตร แทนการเขียนว่าผนังห้องนอนมีรอยร้าว ยิ่งระบุชัดเท่าไร โอกาสที่ช่างจะแก้ผิดจุดหรือแก้ไม่ครบก็ยิ่งน้อยลง

จากนั้นกำหนดวันตรวจซ้ำลงในเอกสารตั้งแต่วันตรวจครั้งแรก อย่าปล่อยเป็นคำพูดว่าจะติดต่อกลับ กรอบที่ใช้อ้างอิงได้คือผู้พัฒนาเข้าดำเนินการภายใน 30 วันนับจากได้รับแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษร และหากไม่ดำเนินการ ผู้ซื้ออาจซ่อมเองแล้วเรียกค่าใช้จ่ายคืนได้ตามเงื่อนไขในสัญญา

ในวันตรวจซ้ำ ให้ตรวจทั้งรายการเดิมและตรวจซ้ำจุดข้างเคียงด้วย เพราะการรื้อแก้จุดหนึ่งมักสร้างตำหนิใหม่ที่จุดติดกัน โดยเฉพาะงานสีและงานยาแนว

กรณีไหนที่ควรชะลอการโอนกรรมสิทธิ์ไว้ก่อน

เกณฑ์สองข้อที่คุณตอบเองได้ตั้งแต่ยังยืนอยู่ในห้อง

คำแนะนำแบบแล้วแต่กรณีไม่ช่วยใครตัดสินใจ ให้ใช้เกณฑ์สองข้อนี้แทน ข้อแรก การแก้จุดนี้หลังโอนจำเป็นต้องรื้อของที่ติดตั้งไปแล้วหรือไม่ ข้อสอง คุณอยู่อาศัยในห้องระหว่างรอการแก้ไขได้หรือไม่

ถ้าคำตอบคือไม่ต้องรื้อและอยู่ได้ เช่น รอยสีไม่เรียบหรือบานตู้ปิดไม่สนิท การรับโอนแล้วให้แก้ตามระบบรับประกันเป็นทางที่สมเหตุสมผล แต่ถ้าคำตอบคือต้องรื้อหรืออยู่ไม่ได้ เช่น น้ำซึมจากฝ้า พื้นห้องน้ำระบายน้ำไม่ลง หรือระบบไฟรั่ว การชะลอไว้ก่อนคุ้มกว่าเกือบทุกครั้ง เพราะหลังโอนแล้วคุณจะต้องขนของออกและหยุดใช้ห้องเพื่อให้ช่างเข้าทำงาน

อีกกรณีที่ควรชะลอโดยไม่ต้องคิดมากคือเมื่อพื้นที่ห้องที่วัดได้จริงต่างจากที่ระบุในสัญญาอย่างมีนัย ให้วัดด้วยตลับเมตรแล้วถามในวันตรวจเลยว่าสัญญากำหนดวิธีปรับราคาไว้อย่างไรเมื่อพื้นที่จริงคลาดเคลื่อน คำถามนี้ได้คำตอบดีกว่าถามหลังโอนมาก

เกณฑ์ขั้นต่ำตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 55 พ.ศ. 2543 ใช้เป็นหมุดเทียบได้ หน่วยในอาคารอยู่อาศัยรวมต้องมีพื้นที่ไม่น้อยกว่า 20 ตารางเมตร ห้องนอนต้องไม่น้อยกว่า 8 ตารางเมตรและด้านแคบที่สุดไม่น้อยกว่า 2.50 เมตร ส่วนห้องน้ำต้องมีระยะจากพื้นถึงเพดานไม่น้อยกว่า 2 เมตร ตัวเลขชุดนี้คือเกณฑ์ขั้นต่ำที่กฎหมายยอมให้ผ่าน ไม่ใช่ขนาดที่อยู่แล้วสบาย

ต้นทุนของการเลื่อนวันโอน คิดเป็นเงินและเป็นวันได้ตรง ๆ

การเลื่อนสองสัปดาห์กับการเลื่อนข้ามปีเป็นคนละการตัดสินใจ และเส้นแบ่งเป็นวันที่ที่ระบุไว้ชัด ไม่ใช่ความรู้สึก มติคณะรัฐมนตรีเมื่อ 30 มิถุนายน 2569 ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนจาก 2 เปอร์เซ็นต์เหลือ 0.01 เปอร์เซ็นต์ และค่าจดทะเบียนจำนองจาก 1 เปอร์เซ็นต์เหลือ 0.01 เปอร์เซ็นต์ ไปจนถึง 30 มิถุนายน 2570 โดยมีเพดานที่ราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา สำหรับผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย และต้องจดทะเบียนโอนกับจำนองในคราวเดียวกัน

ตัวอย่างที่คำนวณให้ดู ห้องราคา 3,000,000 บาท กู้ 2,700,000 บาท ถ้าโอนภายในกรอบมาตรการ ค่าธรรมเนียมรวมอยู่ที่ 570 บาท แต่ถ้าวันโอนใหม่เลย 30 มิถุนายน 2570 ค่าธรรมเนียมรวมกลับไปที่ 87,000 บาท ต่างกัน 86,430 บาท ตัวเลขนี้คือสิ่งที่ต้องเอามาชั่งกับมูลค่าของตำหนิที่กำลังจะยอมรับ

ต้นทุนก้อนที่สองคือเวลารับประกันโครงสร้างที่เดินไปโดยที่คุณยังไม่ได้เข้าอยู่ ตามที่อธิบายไว้ข้างต้น การเลื่อน 60 วันใช้เวลาก้อนนั้นไป 60 วัน แต่ไม่กระทบเวลารับประกันงานวัสดุและอุปกรณ์ ซึ่งเริ่มนับที่วันโอนอยู่แล้ว

สรุปเป็นวิธีตัดสินใจ ถ้าเลื่อนแล้วยังอยู่ก่อน 30 มิถุนายน 2570 ต้นทุนของการเลื่อนคือเวลารับประกันโครงสร้างกับค่าที่พักระหว่างรอเป็นหลัก แต่ถ้าเลื่อนแล้วข้ามเส้นนั้น ให้บวก 86,430 บาทในตัวอย่างข้างต้นเข้าไปในสมการก่อนตัดสินใจ

พิมพ์เช็คลิสต์ 60 จุดไปใช้ในวันตรวจรับห้องอย่างไร

เช็คลิสต์ทั้ง 60 จุดในบทความนี้ออกแบบมาให้พิมพ์ลงกระดาษ A4 สองหน้าแล้วใช้ได้ทันที วิธีที่ได้ผลคือพิมพ์หมวดที่ 1 ถึง 3 ไว้หน้าหนึ่ง และหมวดที่ 4 ถึง 6 ไว้อีกหน้าหนึ่ง แล้วเว้นช่องว่างด้านขวาของทุกบรรทัดไว้สำหรับติ๊กและจดหมายเลขรูปที่ถ่าย

แนะนำให้พิมพ์สองชุด ชุดหนึ่งสำหรับคุณ อีกชุดสำหรับส่งมอบให้ตัวแทนโครงการในวันตรวจ เพราะการยื่นรายการที่จับต้องได้ทำให้การคุยจบเร็วขึ้นกว่าการไล่บอกทีละข้อ

ถ้าไปตรวจสองคน ให้แบ่งกันคนละสามหมวดแล้วสลับกันตรวจซ้ำในรอบที่สอง วิธีนี้จับตำหนิได้มากกว่าการเดินตรวจพร้อมกันทั้งห้อง เพราะสายตาคู่ที่สองจะเห็นสิ่งที่คู่แรกชินตาไปแล้ว

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการตรวจรับห้องคอนโดก่อนโอน

ตรวจรับห้องคอนโดก่อนโอนต้องเช็คอะไรบ้าง

ตรวจ 6 หมวดตามลำดับ คือพื้นผนังและฝ้า ระบบไฟและเต้ารับ ระบบน้ำและสุขภัณฑ์ ประตูหน้าต่างและการรั่วซึม ครัวและเฟอร์นิเจอร์บิลท์อิน และระเบียงกับการระบายน้ำ รวม 60 จุดตามเช็คลิสต์ในบทความนี้ โดยจุดที่ต้องให้เวลามากที่สุดคือระบบน้ำและการรั่วซึม เพราะเป็นกลุ่มที่แก้ยากที่สุดหลังเข้าอยู่แล้ว และสุดท้ายต้องถ่ายรูปทุกจุดที่พบตำหนิพร้อมบันทึกลงเอกสารที่ทั้งสองฝ่ายเซ็น

ต้องจ้างบริษัทรับตรวจห้องหรือไม่

ไม่จำเป็นเสมอไป จุดส่วนใหญ่ในเช็คลิสต์นี้ตรวจเองได้ด้วยอุปกรณ์ทั่วไป การจ้างผู้ตรวจสอบมีประโยชน์ชัดเจนในสามกรณี คือห้องขนาดใหญ่ที่มีระบบซับซ้อน ห้องที่พบร่องรอยการรั่วซึมตั้งแต่รอบแรก และกรณีที่คุณไม่สามารถไปตรวจด้วยตัวเองได้ ถ้าเลือกจ้าง ให้ขอรายงานที่แจกแจงตำหนิเป็นรายการพร้อมรูป ไม่ใช่รายงานสรุปผ่านหรือไม่ผ่าน

ตรวจแล้วไม่เซ็นรับ จะเสียสิทธิหรือถูกปรับหรือไม่

การไม่เซ็นรับมอบเพราะพบตำหนิที่บันทึกไว้ชัดเจน เป็นการใช้สิทธิตามสัญญา ไม่ใช่การผิดนัด สิ่งที่ต้องทำให้ถูกคือแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมรายการตำหนิ และตกลงวันตรวจซ้ำกับวันโอนใหม่ไว้ในเอกสารเดียวกัน ส่วนเงื่อนไขเรื่องกำหนดเวลาและค่าปรับที่มีผลจริงคือเงื่อนไขที่เขียนไว้ในสัญญาของโครงการคุณเอง ให้เปิดอ่านหมวดนั้นก่อนวันตรวจ

รับประกันของคอนโดครอบคลุมกี่ปี และเริ่มนับเมื่อไร

โครงที่โครงการส่วนใหญ่ใช้คืองานโครงสร้าง 5 ปีนับจากวันจดทะเบียนอาคารชุด งานระบบและส่วนควบ 2 ปีนับจากวันจดทะเบียนอาคารชุดหรือ 1 ปีนับจากวันโอน งานวัสดุตกแต่ง 1 ปีนับจากวันโอน และอุปกรณ์สิ้นเปลือง 6 เดือนนับจากวันโอน ประเด็นที่สำคัญคือวันตั้งต้นไม่เหมือนกัน ผู้ที่ซื้อห้องเหลือขายของโครงการเก่าจึงเหลือเวลารับประกันโครงสร้างน้อยกว่า ให้ถามวันจดทะเบียนอาคารชุดก่อนวางเงินจอง

พบตำหนิหลังโอนไปแล้ว ยังเรียกให้แก้ได้หรือไม่

ยังเรียกได้ตามเงื่อนไขรับประกันของสัญญาที่ยังไม่หมดอายุ และประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์วางกรอบความรับผิดเพื่อความชำรุดบกพร่องไว้ที่ 1 ปีนับแต่วันที่พบ แต่จะยากกว่ามากสำหรับตำหนิที่มองเห็นได้ตั้งแต่วันตรวจแล้วไม่ได้บันทึกไว้ เพราะการรับมอบทั้งที่รู้ว่ามีตำหนิ อาจถูกถือว่าสละสิทธิในตำหนินั้น

สรุป

การตรวจรับห้องคอนโดก่อนโอนใช้เวลาสองถึงสามชั่วโมง แต่เป็นสองถึงสามชั่วโมงที่มีอำนาจต่อรองสูงที่สุดในกระบวนการซื้อทั้งหมด สิ่งที่ทำให้การตรวจมีผลจริงไม่ใช่การหาตำหนิให้ได้มากที่สุด แต่คือการบันทึกให้ชัด กำหนดวันแก้ไขให้เป็นลายลักษณ์อักษร และรู้ว่ากรณีไหนคุ้มที่จะเลื่อนวันโอนโดยคิดต้นทุนออกมาเป็นตัวเลข

ก่อนไปตรวจ ให้เตรียมสามอย่าง คือสำเนาสัญญาพร้อมเอกสารแนบท้ายรายการวัสดุ เช็คลิสต์ 60 จุดที่พิมพ์มาแล้ว และคำถามสองข้อที่ต้องถามตัวแทนโครงการ คือโครงการนี้จดทะเบียนอาคารชุดเมื่อวันที่เท่าไร และสัญญากำหนดวิธีปรับราคาไว้อย่างไรเมื่อพื้นที่จริงต่างจากที่ระบุ

ถ้ากำลังเปรียบเทียบห้องหลายห้องก่อนถึงขั้นตอนตรวจรับ ดูคอนโดประกาศขายทั่วกรุงเทพบน PropertyScout ได้ที่หน้ารวมประกาศขายคอนโดกรุงเทพ และอ่านค่าใช้จ่ายทั้งหมดของการซื้อคอนโดครั้งแรกได้ที่คู่มือค่าใช้จ่ายซื้อคอนโดครั้งแรก ส่วนเรื่องเงื่อนไขการขอสินเชื่ออ่านได้ที่คู่มือเงื่อนไขการกู้บ้านและคอนโด

Browse verified listings

ราคาและความพร้อมของทรัพย์เปลี่ยนแปลงได้ ไม่มีการรับประกัน ข้อมูลทรัพย์เป็นแนวทางทั่วไปเท่านั้น เนื้อหานี้ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ภาษี หรือการเงิน ระยะเวลารับประกันเป็นโครงที่ใช้กันทั่วไปในตลาด ให้ยึดสัญญาของโครงการเป็นหลัก