คอนโด Low Rise vs High Rise เลือกแบบไหนดี เทียบครบทุกมุม

Key Highlights

• เส้นแบ่งจริงของคอนโด Low Rise กับ High Rise ไม่ใช่จำนวนชั้น แต่คือความสูง 23 เมตรตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 พ.ศ. 2535 ซึ่งออกตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522
• อาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่พิเศษต้องมีด้านหนึ่งติดถนนสาธารณะกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร นี่คือเหตุผลที่ High Rise มักอยู่ริมถนนใหญ่ ส่วน Low Rise เข้าไปอยู่ในซอยได้
• ค่าส่วนกลางคอนโดในตลาดอยู่ในช่วงประมาณ 23 ถึง 75 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ตัวเลขขึ้นกับจำนวนส่วนกลางที่ต้องดูแล ไม่ได้ขึ้นกับความสูงของตึกโดยตรง
• โครงการที่มีห้องชุดตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป ต้องจัดทำรายงานประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม ซึ่งครอบคลุม Low Rise ขนาดใหญ่หลายโครงการด้วย
• ตัวชี้วัดที่ควรถามก่อนตัดสินใจคือจำนวนยูนิตต่อลิฟต์หนึ่งตัว จำนวนยูนิตต่อชั้น และสัดส่วนที่จอดรถ ไม่ใช่ความสูงของตึกเพียงอย่างเดียว

เลือกคอนโด Low Rise หรือ High Rise ควรตั้งต้นจากอะไร

คนส่วนใหญ่เริ่มจากคำถามว่าแบบไหนดีกว่ากัน ซึ่งเป็นคำถามที่ตอบไม่ได้ เพราะสองแบบนี้ถูกออกแบบมาเพื่อทำเลคนละชนิด คำถามที่ตอบได้จริงคือคุณกำลังจะอยู่ในซอยหรือริมถนนใหญ่ คุณออกจากบ้านช่วงเวลาไหน และคุณจะอยู่เองหรือปล่อยเช่า

บทความนี้เทียบให้ครบ 9 ประเด็นที่มีผลกับเงินและชีวิตประจำวันจริง พร้อมอธิบายว่าเส้นแบ่งทางกฎหมายที่ 23 เมตรส่งผลอย่างไรต่อสิ่งที่คุณจะได้รับ ราคาและความพร้อมของทรัพย์เปลี่ยนแปลงได้ตลอด ตัวเลขทุกตัวในบทความนี้เป็นแนวทางทั่วไป ไม่ใช่การรับประกัน

คอนโด Low Rise กับ High Rise ต่างกันตรงไหน เริ่มที่เส้น 23 เมตร

คำว่า Low Rise และ High Rise ไม่ใช่ศัพท์กฎหมาย เป็นคำที่วงการอสังหาริมทรัพย์ใช้เรียกกันเอง แต่เบื้องหลังของทั้งสองคำคือนิยามทางกฎหมายที่มีผลจริงกับต้นทุนและหน้าตาของโครงการ

อาคารสูงตามกฎหมายเริ่มที่ความสูงเท่าไหร่

ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 พ.ศ. 2535 ซึ่งออกตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 อาคารสูงหมายถึงอาคารที่มีความสูงจากระดับถนนตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป ส่วนอาคารขนาดใหญ่พิเศษหมายถึงอาคารที่มีพื้นที่รวมทุกชั้นตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป

ในทางปฏิบัติ ผู้พัฒนาที่ไม่ต้องการข้ามเส้น 23 เมตร จะออกแบบอาคารให้อยู่ที่ประมาณ 8 ชั้น นี่คือที่มาของภาพจำว่าคอนโด Low Rise คือคอนโด 8 ชั้น ส่วน High Rise คือตึกตั้งแต่ 20 ชั้นขึ้นไป จำนวนชั้นจึงเป็นผลลัพธ์ ไม่ใช่ตัวนิยาม

ทำไมเส้น 23 เมตรถึงเปลี่ยนทั้งโครงการ

เมื่ออาคารเข้าข่ายอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ กฎหมายกำหนดให้ต้องมีด้านหนึ่งของที่ดินติดถนนสาธารณะที่กว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร เพื่อให้รถดับเพลิงเข้าถึงได้ ข้อกำหนดข้อเดียวนี้ตัดที่ดินในซอยแคบออกจากสมการทันที และเป็นเหตุผลว่าทำไม High Rise ถึงกระจุกอยู่ริมถนนใหญ่และแนวรถไฟฟ้า

ตามมาด้วยข้อกำหนดด้านความปลอดภัยอีกชุดใหญ่ ทั้งบันไดหนีไฟ ผนังกันไฟ ระบบดับเพลิงอัตโนมัติ ระบบแจ้งเหตุเพลิงไหม้ทุกชั้น ไฟส่องสว่างฉุกเฉิน และระบบป้องกันฟ้าผ่า ต้นทุนก่อสร้างต่อตารางเมตรจึงสูงกว่า และสะท้อนกลับมาที่ราคาขายและค่าส่วนกลาง

อีกเกณฑ์ที่คนมักไม่รู้คือรายงานประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม ตามข้อมูลของสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม อาคารอยู่อาศัยรวมที่มีห้องชุดตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป ต้องจัดทำรายงานฉบับนี้ก่อนขออนุญาตก่อสร้าง เกณฑ์นี้ไม่ได้ผูกกับความสูง คอนโด Low Rise ที่มียูนิตเยอะจึงเข้าข่ายเช่นกัน

ตารางเทียบ 9 ประเด็นตัดสินใจ Low Rise กับ High Rise

เก้าประเด็นนี้เรียงตามน้ำหนักที่มีผลกับกระเป๋าเงินและชีวิตประจำวันจริง ไม่ได้เรียงตามความน่าสนใจ

ประเด็นตัดสินใจ	Low Rise	High Rise
ทำเลที่ตั้ง	เข้าซอยได้ เพราะไม่ติดเงื่อนไขถนนกว้าง 10 เมตร	ต้องอยู่ริมถนนใหญ่หรือถนนที่กว้างพอตามกฎหมาย
ราคาต่อตารางเมตร	ในซอยมักต่ำกว่า เพราะราคาที่ดินและต้นทุนก่อสร้างต่างกัน	ริมถนนใหญ่ในย่านเดียวกันมักสูงกว่า
ค่าส่วนกลาง คิดจากพื้นที่ห้องคูณอัตราต่อตารางเมตร	ตลาดอยู่ในช่วงประมาณ 23 ถึง 75 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน	อยู่ในช่วงเดียวกัน แต่โครงการที่มีส่วนกลางเยอะและมีระบบวิศวกรรมซับซ้อนจะอยู่ปลายสูงของช่วงนี้
ส่วนกลางที่ได้	มักได้สระว่ายน้ำและฟิตเนสขนาดกะทัดรัด	มักได้ส่วนกลางหลายชั้นและพื้นที่ชั้นดาดฟ้า แลกมากับค่าดูแลรายเดือนที่สูงกว่า
ความหนาแน่นและลิฟต์ ให้ถามจำนวนยูนิตทั้งโครงการหารด้วยจำนวนลิฟต์โดยสาร ไม่ใช่จำนวนลิฟต์เพียงอย่างเดียว	มียูนิตน้อยกว่า และมีลิฟต์น้อยกว่า	มียูนิตมากกว่า และมีลิฟต์มากกว่า
วิวและแสง	ได้วิวสวนในโครงการ และมีโอกาสถูกอาคารใหม่บังในอนาคตมากกว่า	ชั้นสูงได้วิวไกลและแสงที่ไม่ถูกอาคารข้างเคียงบัง
ความเป็นส่วนตัวและเสียง	มีคนน้อยกว่าจึงเจอหน้าเพื่อนบ้านซ้ำ ๆ และมีเสียงจากถนนน้อยกว่า	ชั้นล่างถึงชั้นกลางมักได้ยินเสียงจราจรชัดที่สุด
การเข้าออกในชีวิตจริง	เดินขึ้นบันไดแทนลิฟต์ได้เมื่อลิฟต์เสีย	ในชั่วโมงเร่งด่วนอาจต้องรอลิฟต์หลายรอบ โดยเฉพาะช่วงเช้าวันทำงาน
สภาพคล่องตอนขายต่อและการปล่อยเช่า	ในซอยพึ่งกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริงในย่านนั้นเป็นหลัก	ริมรถไฟฟ้ามักมีผู้ซื้อและผู้เช่าให้เลือกมากกว่า

ราคาต่อตารางเมตรต่างกันเพราะอะไร

ส่วนต่างราคาไม่ได้มาจากความสูงโดยตรง แต่มาจากราคาที่ดิน ที่ดินริมถนนใหญ่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าแพงกว่าที่ดินในซอยเสมอ เมื่อบวกต้นทุนงานระบบของอาคารสูงเข้าไป ราคาต่อตารางเมตรจึงห่างกันชัดเจน

วิธีเทียบที่ตรงที่สุดคืออย่าเทียบราคาต่อตารางเมตรข้ามทำเล ให้เลือกย่านเดียวกัน แล้วเทียบราคาต่อตารางเมตรของ Low Rise ในซอยกับ High Rise ริมถนนในย่านนั้น พร้อมบวกค่าเดินทางจากซอยถึงสถานีเข้าไปในต้นทุนรายเดือนด้วย

ค่าส่วนกลางของสองแบบต่างกันจริงไหม

ค่าส่วนกลางคิดจากพื้นที่ห้องคูณอัตราต่อตารางเมตรต่อเดือน อัตราในตลาดอยู่ในช่วงประมาณ 23 ถึง 75 บาทต่อตารางเมตร ตัวแปรหลักคือจำนวนส่วนกลางที่ต้องดูแลและจำนวนยูนิตที่ช่วยกันหาร ไม่ใช่ความสูงของตึก

Low Rise ที่มีส่วนกลางน้อยแต่ยูนิตก็น้อย อาจมีอัตราต่อตารางเมตรไม่ถูกอย่างที่คิด เพราะค่าใช้จ่ายคงที่อย่างค่าจ้างนิติบุคคล ค่ารักษาความปลอดภัย และค่าประกันภัยอาคาร ถูกหารด้วยจำนวนยูนิตที่น้อยกว่า

อีกเรื่องที่ควรรู้ก่อนซื้อคือกฎหมายอาคารชุดให้นิติบุคคลคิดเงินเพิ่มจากค่าส่วนกลางที่ค้างชำระได้ไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปี และถ้าค้างตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไปคิดได้ไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปี พร้อมงดให้บริการส่วนกลางและงดสิทธิออกเสียงในที่ประชุมใหญ่ ห้องที่ค้างค่าส่วนกลางยังโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้จนกว่าจะมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้

จำนวนยูนิตต่อลิฟต์หนึ่งตัวควรดูอย่างไร

ไม่มีอัตราส่วนที่กฎหมายบังคับไว้ ตัวเลขนี้จึงเป็นเรื่องที่ผู้พัฒนากำหนดเอง วิธีตรวจที่ใช้ได้จริงคือขอตัวเลขสามอย่างจากเซลส์ คือจำนวนยูนิตทั้งโครงการ จำนวนลิฟต์โดยสาร และจำนวนยูนิตต่อชั้น แล้วหารดูเอง

ที่สำคัญกว่านั้นคือไปยืนรอที่ล็อบบี้ในวันธรรมดาช่วงเจ็ดโมงครึ่งถึงแปดโมงครึ่ง แล้วจับเวลาว่าลิฟต์มาถึงกี่นาที ตัวเลขบนกระดาษกับความรู้สึกตอนรีบไปทำงานเป็นคนละเรื่องกัน จุดนี้คือสิ่งที่คนเคยอยู่จริงเท่านั้นที่รู้

วิว แสง และความเป็นส่วนตัว ควรตัดสินจากอะไร

วิวของ High Rise ชั้นสูงมีข้อได้เปรียบชัดเจน แต่ต้องเช็คว่าที่ดินฝั่งที่หันหน้าไปยังว่างอยู่หรือไม่ ถ้าเป็นที่ดินเปล่าริมถนนใหญ่ในย่านที่ผังเมืองอนุญาตให้สร้างอาคารสูง วิวนั้นมีโอกาสหายไปในอนาคต

ส่วน Low Rise ในซอย ให้ดูระยะห่างจากรั้วถึงอาคารข้างเคียง และดูว่าห้องที่จะซื้อหันหน้าเข้าหาผนังทึบของตึกข้าง ๆ หรือเข้าหาสวนของโครงการ ระยะห่างเพียงไม่กี่เมตรเปลี่ยนคุณภาพการอยู่อาศัยได้มาก

แบบไหนขายต่อและปล่อยเช่าได้ง่ายกว่า

สภาพคล่องมาจากจำนวนคนที่อยากได้ทรัพย์แบบเดียวกับที่คุณถืออยู่ ห้องใน High Rise ติดสถานีรถไฟฟ้ามีกลุ่มผู้เช่ากว้างกว่า ทั้งคนทำงานในเมืองและชาวต่างชาติ ส่วน Low Rise ในซอยมักขายให้คนที่รู้จักย่านนั้นอยู่แล้ว

ข้อนี้ไม่ได้แปลว่า Low Rise ปล่อยเช่าไม่ได้ แต่แปลว่าระยะเวลาหาผู้เช่าและช่วงราคาที่ต่อรองได้จะต่างกัน ไม่มีใครยืนยันตัวเลขผลตอบแทน อัตราการปล่อยเช่า หรือราคาขายต่อล่วงหน้าได้ และ PropertyScout ก็ไม่ให้คำมั่นในเรื่องนี้เช่นกัน ตัวเลขที่ควรใช้ตัดสินใจคือค่าเช่าที่ปิดดีลจริงในย่านนั้น ไม่ใช่ราคาที่ประกาศไว้

ทำเลแบบไหนที่คอนโด Low Rise ได้เปรียบ

Low Rise ได้เปรียบในทำเลที่ High Rise สร้างไม่ได้ตั้งแต่แรก ซึ่งเป็นข้อได้เปรียบเชิงโครงสร้าง ไม่ใช่เรื่องรสนิยม

ซอยในย่านที่อยู่อาศัยและข้อจำกัดของผังเมือง

ที่ดินในซอยที่ถนนกว้างไม่ถึง 10 เมตร สร้างอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษไม่ได้ ที่ดินกลุ่มนี้จึงเหลือทางเลือกเป็นโครงการเตี้ยเท่านั้น ผลคือ Low Rise ได้อยู่ในซอยที่เงียบ ใกล้ตลาด โรงเรียน และโรงพยาบาลของย่าน ในราคาที่ดินที่ถูกกว่าริมถนนใหญ่

ก่อนตัดสินใจ ให้เช็คสองอย่างเพิ่มเติม คือความกว้างของซอยเทียบกับปริมาณรถที่วิ่งจริงในชั่วโมงเร่งด่วน และระยะเดินจริงจากโครงการถึงปากซอย ระยะที่แผนที่บอกกับระยะที่เดินจริงในเวลาบ่ายสองของกรุงเทพเป็นคนละความรู้สึก

ย่านที่คุมความสูงและย่านชานเมือง

บางพื้นที่มีข้อกำหนดผังเมืองที่คุมความสูงหรือความหนาแน่นของอาคาร โครงการที่เกิดขึ้นได้จึงเป็นแนวราบและ Low Rise เป็นหลัก เช่นเดียวกับย่านชานเมืองที่ราคาที่ดินยังไม่สูงพอจะคุ้มกับการลงทุนสร้างอาคารสูง Low Rise จึงเป็นรูปแบบที่พบมากที่สุดในพื้นที่เหล่านี้

ทำเลแบบไหนที่คอนโด High Rise ได้เปรียบ

High Rise ได้เปรียบเมื่อที่ดินแพงจนต้องสร้างสูงถึงจะคุ้ม ซึ่งมักเป็นที่ดินริมถนนสายหลักและรอบสถานีรถไฟฟ้าในเขตชั้นในและชั้นกลางของกรุงเทพ

ในทำเลแบบนี้ สิ่งที่ผู้ซื้อได้กลับมาไม่ใช่แค่วิว แต่คือระยะเดินถึงสถานีที่สั้น ซึ่งแปลงเป็นเวลาที่ประหยัดได้ทุกวัน และเป็นกลุ่มผู้เช่าที่กว้างกว่าเมื่อถึงวันที่ต้องปล่อยเช่าหรือขายต่อ

ข้อแลกเปลี่ยนคือความหนาแน่น โครงการริมสถานีมักมีหลายร้อยถึงกว่าพันยูนิต สัดส่วนผู้เช่าระยะสั้นสูงกว่า และส่วนกลางในช่วงเย็นวันศุกร์กับวันหยุดจะแน่นกว่าที่เห็นตอนไปดูห้องวันธรรมดา

ใครควรเลือกคอนโด Low Rise และใครควรเลือก High Rise

แทนที่จะถามว่าแบบไหนดีกว่า ให้ดูว่ารูปแบบชีวิตของคุณตรงกับข้อไหนมากกว่า

• เลือก Low Rise ถ้าคุณทำงานที่บ้านเป็นหลัก ไม่ต้องออกจากบ้านในชั่วโมงเร่งด่วนทุกวัน และให้น้ำหนักกับความเงียบและความเป็นส่วนตัวมากกว่าวิว
• เลือก Low Rise ถ้าคุณมีเด็กเล็กหรือผู้สูงอายุอยู่ด้วย เพราะการอพยพลงบันไดเมื่อเกิดเหตุฉุกเฉินทำได้จริงกว่า และไม่ต้องพึ่งลิฟต์ตลอดเวลา
• เลือก Low Rise ถ้างบจำกัดแต่ต้องการห้องขนาดใหญ่ขึ้นในย่านเดิม เพราะราคาต่อตารางเมตรที่ต่ำกว่าแลกเป็นพื้นที่ใช้สอยเพิ่มได้
• เลือก High Rise ถ้าคุณเดินทางด้วยรถไฟฟ้าทุกวันและต้องการระยะเดินถึงสถานีที่สั้นที่สุด เพราะเวลาที่ประหยัดได้คือมูลค่าที่จับต้องได้ทุกเดือน
• เลือก High Rise ถ้าคุณตั้งใจปล่อยเช่าตั้งแต่แรก และต้องการกลุ่มผู้เช่าที่กว้าง รวมถึงชาวต่างชาติที่มองหาห้องใกล้ระบบขนส่ง
• เลือก High Rise ถ้าคุณใช้ส่วนกลางจริงจัง ทั้งฟิตเนส สระว่ายน้ำ และพื้นที่ทำงานร่วม เพราะค่าส่วนกลางที่จ่ายไปจะคุ้มก็ต่อเมื่อได้ใช้

คอนโดแต่ละแบบมีจุดที่ต้องระวังอะไรบ้าง

สิ่งที่ทำให้คนเสียใจทีหลังมักไม่ใช่เรื่องใหญ่ที่เห็นตั้งแต่วันดูห้อง แต่เป็นรายละเอียดที่รู้ตอนย้ายเข้าไปแล้ว

สิ่งที่ต้องระวังใน Low Rise

• ที่ดินข้างเคียงที่ยังว่าง ถ้าผังเมืองอนุญาตให้สร้างสูงได้ วิวและแสงของห้องอาจเปลี่ยนไปทั้งหมดในไม่กี่ปี
• จำนวนยูนิตที่น้อยทำให้ค่าใช้จ่ายคงที่ของนิติบุคคลถูกหารด้วยฐานที่เล็ก ค่าส่วนกลางต่อตารางเมตรจึงอาจไม่ถูกอย่างที่คาด
• ลิฟต์ที่มีน้อยตัว เมื่อเสียหนึ่งตัวจะกระทบทั้งอาคาร ควรถามประวัติการซ่อมบำรุงและอายุของลิฟต์ก่อนซื้อ
• การเข้าถึงของรถฉุกเฉินในซอยแคบ ควรลองขับรถเข้าออกในชั่วโมงเร่งด่วนด้วยตัวเองก่อนตัดสินใจ
• ที่จอดรถที่มักได้สัดส่วนต่ำกว่าจำนวนยูนิต ให้ถามสัดส่วนที่จอดรถต่อยูนิตเป็นตัวเลข ไม่ใช่ถามว่าพอไหม

สิ่งที่ต้องระวังใน High Rise

• เวลารอลิฟต์ในชั่วโมงเร่งด่วน ให้ไปทดสอบเองในวันทำงานช่วงเช้า ไม่ใช่ตอนไปดูห้องกลางวันวันเสาร์
• เสียงจราจรและแรงสั่นสะเทือนของห้องชั้นล่างถึงชั้นกลางที่หันหน้าเข้าถนนใหญ่หรือรางรถไฟฟ้า
• สัดส่วนผู้เช่าระยะสั้นที่สูง ซึ่งกระทบทั้งความเป็นส่วนตัว ความหนาแน่นของส่วนกลาง และการดูแลทรัพย์ส่วนกลาง
• ค่าส่วนกลางที่สูงกว่าและมีแนวโน้มปรับขึ้นเมื่ออาคารอายุมากขึ้น ให้ขอดูงบการเงินและเงินกองทุนสำรองของนิติบุคคล
• การซ่อมใหญ่ในอนาคต ทั้งงานผนังกระจกภายนอก ระบบปรับอากาศส่วนกลาง และลิฟต์ ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ที่เจ้าของร่วมต้องช่วยกันจ่าย

6 ขั้นตอนตรวจสอบก่อนตัดสินใจ

• ขอเอกสารระบุความสูงอาคารและจำนวนชั้นจากโครงการ เพื่อรู้ว่าอาคารนี้เข้าข่ายอาคารสูงตามกฎหมายหรือไม่
• ตรวจสถานะรายงานประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมของโครงการที่ระบบตรวจสอบของสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ก่อนวางเงินจอง
• ขอตัวเลขจำนวนยูนิตทั้งโครงการ จำนวนลิฟต์โดยสาร จำนวนยูนิตต่อชั้น และสัดส่วนที่จอดรถต่อยูนิต แล้วคำนวณเอง
• ขออัตราค่าส่วนกลางต่อตารางเมตรต่อเดือน แล้วคูณด้วยขนาดห้องจริงเพื่อดูค่าใช้จ่ายรายเดือนที่แท้จริง
• ไปยืนที่ล็อบบี้ในวันธรรมดาช่วงเช้าเพื่อจับเวลารอลิฟต์ และไปอีกครั้งในเย็นวันศุกร์เพื่อดูความหนาแน่นของส่วนกลาง
• เดินสำรวจที่ดินรอบโครงการเพื่อดูว่ามีแปลงว่างที่อาจถูกพัฒนาเป็นอาคารสูงและบังวิวในอนาคตหรือไม่

ดูยูนิตจริงทั้งสองแบบเทียบกันได้ที่ไหน

วิธีที่เร็วที่สุดในการรู้ว่าแบบไหนเหมาะกับคุณ คือเปิดดูยูนิตจริงในย่านที่คุณสนใจแล้วเทียบข้างกัน หน้ารวมคอนโดให้เช่าในกรุงเทพของ PropertyScout กรองตามย่านและช่วงราคาได้

ถ้ากำลังมองซื้อ ให้ดูหน้ารวมคอนโดขายในกรุงเทพ แล้วเทียบราคาต่อตารางเมตรของโครงการเตี้ยในซอยกับโครงการสูงริมถนนในย่านเดียวกัน ก่อนตัดสินใจควรอ่านค่าใช้จ่ายซื้อคอนโดครั้งแรกและเงื่อนไขการกู้ซื้อบ้านและคอนโดประกอบ เพราะต้นทุนจริงไม่ได้จบที่ราคาห้อง

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับคอนโด Low Rise vs High Rise เลือกแบบไหนดี

คอนโด Low Rise กับ High Rise เลือกแบบไหนดี

เลือกจากทำเลและรูปแบบการเดินทางเป็นหลัก ถ้าคุณเดินทางด้วยรถไฟฟ้าทุกวันหรือตั้งใจปล่อยเช่า High Rise ริมสถานีตอบโจทย์กว่า ถ้าคุณให้น้ำหนักกับความเงียบ ความเป็นส่วนตัว และพื้นที่ใช้สอยที่มากขึ้นในงบเท่ากัน Low Rise ในซอยจะคุ้มกว่า

คอนโด Low Rise สูงกี่ชั้น

ไม่มีกฎหมายกำหนดจำนวนชั้นของคำว่า Low Rise โดยตรง แต่ในทางปฏิบัติมักอยู่ที่ประมาณ 8 ชั้น เพราะผู้พัฒนาออกแบบให้ความสูงไม่ถึง 23 เมตร ซึ่งเป็นเกณฑ์ที่ทำให้อาคารเข้าข่ายอาคารสูงตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 พ.ศ. 2535

คอนโด Low Rise ค่าส่วนกลางถูกกว่าจริงไหม

ไม่เสมอไป ค่าส่วนกลางคิดจากอัตราต่อตารางเมตรคูณขนาดห้อง อัตราในตลาดอยู่ในช่วงประมาณ 23 ถึง 75 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ตัวแปรหลักคือจำนวนส่วนกลางที่ต้องดูแลและจำนวนยูนิตที่ช่วยกันหาร โครงการเตี้ยที่มียูนิตน้อยจึงอาจมีอัตราต่อตารางเมตรไม่ต่างจากโครงการสูง

คอนโด Low Rise ต้องทำ EIA ไหม

ต้องทำถ้าเข้าเกณฑ์ ตามข้อมูลของสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม อาคารอยู่อาศัยรวมที่มีห้องชุดตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป ต้องจัดทำรายงานประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม เกณฑ์นี้ไม่ได้ผูกกับความสูงของอาคาร

คอนโด High Rise ต้องอยู่ติดถนนกว้างเท่าไหร่

อาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่พิเศษต้องมีด้านหนึ่งของที่ดินติดถนนสาธารณะที่กว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร เพื่อให้รถดับเพลิงเข้าถึงได้ ข้อกำหนดนี้คือเหตุผลที่โครงการสูงมักอยู่ริมถนนสายหลัก ส่วนที่ดินในซอยแคบพัฒนาได้เฉพาะโครงการเตี้ย

คอนโด Low Rise หรือ High Rise ขายต่อได้ราคาดีกว่ากัน

ไม่มีคำตอบที่ใช้ได้กับทุกกรณี และไม่มีใครรับประกันราคาขายต่อได้ สิ่งที่พอวัดได้คือขนาดของกลุ่มผู้ซื้อ ห้องใน High Rise ติดสถานีรถไฟฟ้ามักมีผู้สนใจมากกว่า ส่วน Low Rise ในซอยพึ่งกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริงในย่านนั้น ให้ดูราคาที่ปิดดีลจริงในย่านนั้นย้อนหลังแทนการดูราคาประกาศ

สรุป

คอนโด Low Rise vs High Rise เลือกแบบไหนดี ขึ้นอยู่กับว่าคุณกำลังซื้อทำเลแบบไหนและใช้ชีวิตอย่างไร เส้นแบ่ง 23 เมตรตามกฎหมายเป็นตัวกำหนดว่าโครงการจะอยู่ในซอยหรือริมถนนใหญ่ได้ และจากตรงนั้นก็กำหนดต่อไปถึงราคา ค่าส่วนกลาง ความหนาแน่น และกลุ่มคนที่จะมาซื้อหรือเช่าต่อจากคุณ

แทนที่จะเลือกจากภาพในโบรชัวร์ ให้ใช้ตัวเลขสามชุด คือราคาต่อตารางเมตรในย่านเดียวกัน อัตราค่าส่วนกลางคูณขนาดห้องจริง และจำนวนยูนิตต่อลิฟต์หนึ่งตัว สามชุดนี้บอกได้เกือบทั้งหมดว่าอยู่จริงแล้วจะเป็นอย่างไร

ราคาและความพร้อมของทรัพย์เปลี่ยนแปลงได้ ไม่มีการรับประกัน ข้อมูลทรัพย์ในบทความนี้เป็นแนวทางทั่วไปเท่านั้น และเนื้อหานี้ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ภาษี หรือการเงิน ควรตรวจสอบเอกสารของแต่ละโครงการและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจ

พร้อมเทียบของจริงแล้วหรือยัง Browse verified listings บน PropertyScout แล้วให้ทีมของเราช่วยคัดยูนิตที่ตรงกับย่านและงบของคุณ

แหล่งอ้างอิง

• กฎกระทรวง ฉบับที่ 33 พ.ศ. 2535 ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 นิยามอาคารสูงที่ความสูงตั้งแต่ 23 เมตร และอาคารขนาดใหญ่พิเศษที่พื้นที่รวมตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตร
• สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม onep.go.th เกณฑ์การจัดทำรายงานประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมของอาคารอยู่อาศัยรวม ตั้งแต่ 80 ห้อง หรือพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตร
• checkraka.com บทความค่าส่วนกลางคอนโด ระบุช่วงอัตราในตลาดที่ประมาณ 23 ถึง 75 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน และเงินเพิ่มกรณีค้างชำระตามกฎหมายอาคารชุด
• หน้ารวมคอนโดให้เช่าในกรุงเทพของ PropertyScout ข้อมูลจำนวนประกาศและราคาเริ่มต้น