ซื้อคอนโดต้องดูอะไรบ้าง เช็คลิสต์ 12 ข้อก่อนตัดสินใจ

Key Highlights

• คำถามว่า ซื้อคอนโดต้องดูอะไรบ้าง ตอบได้ครบด้วยเช็คลิสต์ 12 ข้อ แบ่งเป็นสี่กลุ่ม คือ ทำเลและการเดินทาง ตัวโครงการ ตัวห้อง และการเงินกับเอกสาร
• เรียงลำดับความสำคัญด้วยต้นทุนการแก้ตัว ไม่ใช่ด้วยความชอบ ห้องราคา 3,000,000 บาท ที่เลือกผิดแล้วต้องขายภายใน 5 ปีเพื่อไปซื้อใหม่ มีต้นทุนของการถอยราว 137,800 ถึง 148,300 บาท หรือ 4.6 ถึง 4.9 เปอร์เซ็นต์ของราคาห้อง
• สามข้อที่ซ่อมไม่ได้เลยคือทำเล ทิศ และตัวอาคาร ส่วนสภาพห้องซึ่งผู้ซื้อใช้เวลาดูมากที่สุด กลับเป็นกลุ่มที่แก้ได้ด้วยเงินก้อนเล็กที่สุด และบางรายการยังอยู่ในระยะรับประกันของโครงการ
• ค่าส่วนกลางที่สมเหตุสมผลวัดเป็นสัดส่วนของมูลค่าห้อง ไม่ใช่วัดเป็นบาทต่อตารางเมตรลอย ๆ กรอบที่พบในตลาดคือ 0.41 ถึง 0.63 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าต่อปี เกิน 0.8 เปอร์เซ็นต์เมื่อไหร่ต้องถามหาคำอธิบาย
• เอกสารสามชุดที่ต้องขอดูก่อนวางมัดจำคือ งบการเงินของนิติบุคคลอาคารชุด รายงานการประชุมใหญ่ครั้งล่าสุด และหนังสือรับรองการปลอดหนี้ ทั้งสามชุดขอดูได้จริงและตอบคำถามที่การเดินดูห้องตอบไม่ได้

ทำไมเช็คลิสต์ 12 ข้อนี้ต้องเรียงตามต้นทุนของการถอยกลับ

คนที่กำลังหาคำตอบว่า ซื้อคอนโดต้องดูอะไรบ้าง มักได้รายการยาวที่ทุกข้อดูสำคัญเท่ากัน ปัญหาคือเวลาที่มีในวันดูห้องมีจำกัด และเกือบทุกคนใช้เวลาส่วนใหญ่ไปกับสิ่งที่มองเห็นด้วยตา คือสภาพห้อง เฟอร์นิเจอร์ และวิว ทั้งที่กลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่มีต้นทุนแก้ต่ำที่สุด

เกณฑ์ที่ใช้จัดลำดับในบทความนี้จึงไม่ใช่ว่าข้อไหนน่าสนใจกว่ากัน แต่คือถ้าเลือกผิดข้อนั้น ต้องจ่ายเท่าไหร่เพื่อกลับไปเริ่มใหม่ ข้อที่แก้ได้ด้วยเงินหลักพันควรใช้เวลาน้อย ส่วนข้อที่แก้ไม่ได้เลยนอกจากขายห้องทิ้ง ควรตัดสินแบบผ่านหรือไม่ผ่านตั้งแต่ก่อนนัดดูห้อง

ผู้ซื้อไม่ได้ขาดตัวเลือก สิ่งที่ขาดคือลำดับการตัดสินใจที่ทำให้ตัดตัวเลือกออกได้เร็วโดยไม่พลาดข้อสำคัญ

1) สามเรื่องไหนที่พลาดแล้วแก้ไม่ได้ และถอยออกมาต้องจ่ายเท่าไหร่

สามเรื่องที่แก้ไม่ได้คือทำเล ทิศของห้อง และตัวอาคาร ทั้งสามเรื่องนี้ไม่มีงานซ่อมใดแก้ได้ ทางออกเดียวคือขายห้องแล้วไปซื้อใหม่ ซึ่งเป็นทางออกที่มีราคาชัดเจนและคำนวณได้ล่วงหน้า

ราคาของการถอยมาจากสี่ก้อน ก้อนแรกคือภาษีธุรกิจเฉพาะอัตรา 3.3 เปอร์เซ็นต์ที่ผู้ขายต้องเสียเมื่อถือครองห้องไม่ถึง 5 ปี แทนอากรแสตมป์ 0.5 เปอร์เซ็นต์ที่ผู้ถือครองครบเสีย สำหรับห้องราคา 3,000,000 บาท คือ 99,000 บาท เทียบกับ 15,000 บาท ก้อนที่สองคือค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนตอนซื้อห้องใหม่ ซึ่งอยู่ที่ 0.01 เปอร์เซ็นต์หรือ 300 บาทสำหรับผู้ซื้อบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยที่เข้าเงื่อนไขมาตรการ

ก้อนที่สามคือเงินกองทุนสำรองของอาคารใหม่ที่เก็บครั้งเดียวตอนรับโอน อยู่ที่ 500 ถึง 800 บาทต่อตารางเมตร ตามข้อมูลของ Silverman เผยแพร่ 4 สิงหาคม 2569 ห้อง 35 ตารางเมตรจึงอยู่ที่ 17,500 ถึง 28,000 บาท และก้อนที่สี่คือค่าส่วนกลางล่วงหน้าหนึ่งปี ที่อัตรา 50 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน คิดเป็น 21,000 บาท

รวมทั้งวงจรแล้วอยู่ที่ราว 137,800 ถึง 148,300 บาท หรือ 4.6 ถึง 4.9 เปอร์เซ็นต์ของราคาห้อง โดยยังไม่นับเวลาที่ใช้ขาย ค่านายหน้า และความเสี่ยงที่ราคาตลาดจะขยับระหว่างนั้น ตัวเลขนี้คือราคาที่ต้องจ่ายเมื่อพลาดข้อใดข้อหนึ่งในสามข้อแรก

เทียบกับปลายอีกด้านของสเกล ค่าจ้างผู้ตรวจสภาพห้องอิสระสำหรับห้องไม่เกิน 35 ตารางเมตรอยู่ที่ 2,000 ถึง 3,500 บาท ตามอัตราของ S Inspector ปรับปรุงปี 2568 และค่าตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินอยู่ที่ราว 200 บาท ตามข้อมูลของ Condo Reviews Thailand ปรับปรุง 12 กุมภาพันธ์ 2569 สองรายการนี้คือเงินที่ใช้ซื้อความแน่นอนของข้อที่แก้ไม่ได้ ในราคาไม่ถึง 3 เปอร์เซ็นต์ของต้นทุนการถอย

2) ทำเลและการเดินทางต้องเช็คอะไรบ้าง ข้อ 1 ถึง 3

กลุ่มนี้มีสามข้อ และทั้งสามข้อตัดสินได้ก่อนนัดดูห้อง จึงเป็นกลุ่มที่ควรใช้กรองตัวเลือกให้เหลือน้อยที่สุดก่อนออกเดินทาง

ระยะเดินจริงถึงรถไฟฟ้า ไม่ใช่ระยะเส้นตรง

ข้อ 1 คือระยะเดินจริง ประกาศจำนวนมากวัดระยะจากจุดหนึ่งไปอีกจุดหนึ่งเป็นเส้นตรง ซึ่งไม่ได้บอกว่าคนเดินจริงต้องอ้อมกี่ครั้ง ข้ามถนนกี่จุด และมีทางเท้าตลอดทางหรือไม่ วิธีตรวจที่ทำเองได้คือเดินจากปากทางเข้าโครงการไปถึงชานชาลาจริงในช่วงเวลาที่จะใช้จริง แล้วจับเวลา ไม่ใช่ดูจากแผนที่

ข้อ 2 คือคุณภาพของเส้นทางเดิน จุดที่ทำให้ระยะเท่ากันแต่ประสบการณ์ต่างกันคือทางเท้าที่ขาดช่วง สะพานลอยที่ต้องขึ้นลง ซอยที่ไม่มีไฟตอนกลางคืน และจุดที่ต้องเดินเลียบถนนใหญ่โดยไม่มีร่มเงา ให้เดินซ้ำอีกครั้งในช่วงเย็นหรือกลางคืนก่อนตัดสินใจ เพราะเส้นทางเดียวกันตอนสิบโมงเช้ากับตอนสามทุ่มไม่เหมือนกัน

สิ่งอำนวยความสะดวกรอบโครงการ และสิ่งที่เปลี่ยนได้ในอีกสามปี

ข้อ 3 คือสิ่งที่อยู่รอบโครงการ ซึ่งต้องแยกเป็นสองชั้น ชั้นแรกคือสิ่งที่มีอยู่แล้ววันนี้ ทั้งร้านสะดวกซื้อ ตลาด โรงพยาบาล และโรงเรียน ชั้นที่สองคือสิ่งที่ยังไม่มีแต่จะเกิดขึ้นได้ เช่น ที่ดินว่างติดโครงการซึ่งอาจกลายเป็นอาคารสูงที่บังวิวและบังลม

วิธีตรวจชั้นที่สองคือเดินรอบแปลงที่ดินข้างเคียง ดูว่ามีป้ายขออนุญาตก่อสร้างหรือป้ายประกาศขายที่ดินหรือไม่ แล้วถามนิติบุคคลของอาคารข้างเคียงว่ามีโครงการใดยื่นขออนุญาตในซอยเดียวกันบ้าง เป็นคำถามที่ตอบได้ในวันเดียวและป้องกันความผิดหวังที่แก้ไม่ได้

ผู้ที่ต้องการเทียบหลายทำเลพร้อมกันก่อนออกไปเดินจริง ดูรายการทั้งหมดได้ที่หน้ารวม คอนโดประกาศขายในกรุงเทพ ของ PropertyScout ซึ่งกรองตามย่านและตามสถานีได้

3) ตัวโครงการต้องเช็คอะไรบ้าง ข้อ 4 ถึง 6

กลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่ผู้ซื้อใช้เวลาน้อยที่สุดแต่แก้ไม่ได้มากที่สุด เพราะเป็นเรื่องของอาคารและของส่วนรวม ไม่ใช่เรื่องของห้องที่ซื้อ

ผู้พัฒนา อายุอาคาร และการดูแลของนิติบุคคล

ข้อ 4 คืออายุอาคาร ซึ่งคำถามที่ให้ข้อมูลมากกว่าคำถามว่าอาคารสร้างมากี่ปี คือวันจดทะเบียนอาคารชุดคือวันที่เท่าไหร่ เหตุผลคือระยะรับประกันงานโครงสร้าง 5 ปี นับจากวันจดทะเบียนอาคารชุดซึ่งเป็นวันของอาคาร ไม่ใช่วันที่ผู้ซื้อแต่ละรายรับโอน ตามโครงที่โครงการส่วนใหญ่ใช้และที่ property101thailand ปรับปรุง 15 ตุลาคม 2567 กับหน้าบริการหลังการขายของบริษัท เจ้าพระยามหานคร จำกัด มหาชน ระบุตรงกัน

ผลที่ตามมาคือผู้ที่ซื้อห้องเหลือขายของโครงการที่จดทะเบียนไปแล้วสามปี ได้ระยะรับประกันโครงสร้างที่เหลือเพียงสองปี ขณะที่งานวัสดุตกแต่งรับประกัน 1 ปีและอุปกรณ์สิ้นเปลืองรับประกัน 6 เดือน โดยนับจากวันโอนของแต่ละราย จึงได้เต็มเท่ากันทุกคน นาฬิกาสองเรือนนี้เดินคนละวัน และไม่มีประกาศขายใดบอกเรื่องนี้ไว้ให้

ข้อ 5 คือคุณภาพการดูแลของนิติบุคคลอาคารชุด สิ่งที่ตรวจได้จริงมีสามชุด ชุดแรกคืองบการเงินย้อนหลังสองปี ชุดที่สองคือยอดเงินกองทุนคงเหลือ และชุดที่สามคือรายงานการประชุมใหญ่ครั้งล่าสุด ซึ่งบอกว่าเรื่องที่เจ้าของร่วมทะเลาะกันมากที่สุดคือเรื่องอะไร

เจ้าของร่วมมีสิทธิเรียกดูงบรายรับรายจ่ายของนิติบุคคล และการปฏิเสธมีโทษปรับไม่น้อยกว่า 50,000 บาท ตามที่ธรรมนิติสรุปไว้ในบทความสิทธิของเจ้าของร่วม ปรับปรุง 12 ตุลาคม 2565 จุดที่ต้องระวังคือผู้ซื้อยังไม่ใช่เจ้าของร่วมในวันที่ขอดู วิธีที่ใช้ได้จริงจึงเป็นการขอให้ผู้ขายซึ่งเป็นเจ้าของร่วมอยู่แล้วเป็นผู้ขอ แล้วเขียนไว้ในสัญญาจองว่าถ้าเอกสารสามชุดนี้ออกไม่ได้ภายในกำหนด ผู้ซื้อได้เงินจองคืนเต็มจำนวน

อีกจุดที่ช่วยอ่านเอกสารได้เร็วขึ้นคือรอบเวลา งบการเงินของนิติบุคคลต้องผ่านการตรวจสอบภายใน 60 วันนับจากสิ้นรอบบัญชี และยื่นต่อกรมที่ดินภายใน 3 เดือนนับจากปิดรอบบัญชี ตามที่สำนักงานสอบบัญชี AMT Audit สรุปไว้ ดังนั้นถ้าโครงการบอกว่างบชุดล่าสุดยังไม่เสร็จทั้งที่ปิดรอบมานานกว่านั้น นั่นคือคำตอบในตัวมันเอง

อัตราการเข้าอยู่จริงและสัดส่วนห้องปล่อยเช่า

ข้อ 6 คือสัดส่วนคนอยู่จริงเทียบกับห้องที่ปล่อยเช่า ตัวเลขนี้ไม่มีแหล่งกลางที่เผยแพร่รายโครงการ บทความนี้จึงไม่ระบุตัวเลขใด แต่ให้วิธีประเมินสามทางที่ทำได้ในวันเดียว

ทางแรกคือนับกล่องจดหมายที่ล้นและป้ายชื่อที่ว่างในโถงชั้นล่าง ทางที่สองคือดูจำนวนรถในลานจอดตอนกลางคืนของวันธรรมดาเทียบกับจำนวนยูนิตทั้งอาคาร ทางที่สามคือเปิดหน้ารวมประกาศให้เช่าของอาคารนั้นแล้วดูว่ามีกี่ยูนิตที่ประกาศพร้อมกัน ถ้าอาคารหนึ่งมีประกาศให้เช่าจำนวนมากผิดปกติเทียบกับขนาดอาคาร แปลว่าเจ้าของส่วนใหญ่ไม่ได้อยู่เอง ซึ่งกระทบทั้งความเงียบและการมีองค์ประชุมในที่ประชุมใหญ่

เพื่อเทียบขนาดของตลาดเช่า ลองเปิดหน้ารวม คอนโดให้เช่าในกรุงเทพ ของ PropertyScout ดู ในเมืองนี้ห้องที่ปล่อยเช่ามีมากกว่าห้องที่ประกาศขายเกือบสามเท่า

4) ตัวห้องต้องดูอะไรบ้าง ข้อ 7 ถึง 9

กลุ่มนี้แบ่งได้อีกเป็นสองส่วน ส่วนที่ติดมากับตำแหน่งของห้องซึ่งแก้ไม่ได้ และส่วนที่เป็นสภาพซึ่งแก้ได้ ผู้ซื้อที่ใช้เวลาทั้งหมดไปกับส่วนหลังจะพลาดส่วนแรกเสมอ

ชั้น ทิศ วิว และการกันเสียง

ข้อ 7 คือชั้นและทิศ ส่วนต่างราคาระหว่างชั้นสูงกับชั้นต่ำในอาคารเดียวกันอยู่ที่ราว 15 ถึง 25 เปอร์เซ็นต์ ตามข้อมูลของ Superagent เผยแพร่ 29 เมษายน 2569 เมื่อแปลงเป็นเงินด้วยราคาต่อตารางเมตรรายย่าน ห้อง 35 ตารางเมตรย่านอโศกมีส่วนต่างของชั้นราว 1,498,000 บาท ขณะที่ห้องขนาดเดียวกันย่านบางนามีส่วนต่างราว 749,000 บาท ทั้งที่เป็นเปอร์เซ็นต์เดียวกัน

แปลว่าการเลือกชั้นในทำเลใจกลางเมืองเป็นการตัดสินใจระดับหลักล้าน ส่วนในทำเลรอบนอกเป็นการตัดสินใจระดับหลักแสน ผู้ซื้อจึงควรใช้เวลากับข้อนี้ไม่เท่ากันในสองทำเล

ข้อ 8 คือการกันเสียง ซึ่งมีข้อเข้าใจผิดที่พบบ่อยว่าขึ้นชั้นสูงแล้วเงียบเสมอ ความสูงช่วยเฉพาะเสียงที่มาจากระดับพื้นถนน แต่ไม่ช่วยเสียงที่เกิดในอาคารเอง ทั้งเสียงจากห้องข้างเคียง เสียงจากโถงลิฟต์ และเสียงจากงานระบบ วิธีตรวจที่ทำเองได้ในห้องคือยืนนิ่งปิดหน้าต่างฟังหนึ่งนาที แล้วเปิดหน้าต่างฟังอีกหนึ่งนาที ส่วนต่างของสองนาทีนี้คือปริมาณเสียงที่กระจกกันให้ได้จริง

ขนาดใช้สอยจริงกับพื้นที่ระเบียง

ข้อ 9 คือขนาดที่ใช้ได้จริง พื้นที่ในสัญญาเป็นพื้นที่รวมซึ่งนับผนังและระเบียงเข้าไปด้วย ห้อง 30 ตารางเมตรที่มีระเบียง 4 ตารางเมตรจึงเหลือพื้นที่ในร่มน้อยกว่าห้อง 30 ตารางเมตรที่ไม่มีระเบียงอย่างเห็นได้ชัด ให้วัดด้วยตลับเมตรในวันดูห้องแล้วเทียบกับตัวเลขในเอกสาร

เกณฑ์ขั้นต่ำตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 55 พ.ศ. 2543 กำหนดให้หน่วยในอาคารอยู่อาศัยรวมมีพื้นที่ไม่น้อยกว่า 20 ตารางเมตร ห้องนอนไม่น้อยกว่า 8 ตารางเมตรและด้านแคบที่สุดไม่น้อยกว่า 2.50 เมตร ส่วนห้องน้ำต้องสูงจากพื้นถึงเพดานไม่น้อยกว่า 2 เมตร ตัวเลขชุดนี้คือเกณฑ์ที่กฎหมายยอมให้ผ่าน ไม่ใช่ขนาดที่อยู่แล้วสบาย

คำถามที่ควรถามในวันดูห้องคือสัญญากำหนดวิธีปรับราคาไว้อย่างไรเมื่อพื้นที่จริงต่างจากที่ระบุ เป็นคำถามที่ได้คำตอบดีกว่าถามหลังโอนไปแล้วมาก

5) การเงินและเอกสารต้องเช็คอะไรบ้าง ข้อ 10 ถึง 12

กลุ่มสุดท้ายคือกลุ่มที่ตัดสินว่าราคาที่จ่ายสมเหตุสมผลหรือไม่ และมีอะไรติดมากับห้องที่ยังมองไม่เห็น

ราคาต่อตารางเมตรเทียบกับค่าเฉลี่ยย่าน

ข้อ 10 คือราคาต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นหน่วยเดียวที่เทียบข้ามห้องคนละขนาดได้ ค่าเฉลี่ยของกรุงเทพอยู่ที่ราว 197,000 บาทต่อตารางเมตร ตามข้อมูลของ Bamboo Routes ปรับปรุง 2 เมษายน 2569 โดยแยกรายย่านได้ดังนี้

ทำเล	ราคาต่อตารางเมตร
ชิดลมและหลังสวน	ราว 267,000 บาท
สีลมและศาลาแดง	ราว 252,000 บาท
ทองหล่อ	ราว 246,000 บาท
อโศก	ราว 214,000 บาท
อารีย์	ราว 175,000 บาท
พระราม 9	ราว 163,000 บาท
อ่อนนุช	ราว 132,000 บาท
บางนา	ราว 107,000 บาท

วิธีใช้คือหารราคาห้องด้วยพื้นที่ในสัญญา แล้วเทียบกับค่าของย่านนั้น ถ้าสูงกว่าค่าของย่านอย่างชัดเจน ให้ถามว่าอะไรคือเหตุผล อาจเป็นชั้นที่สูงกว่า วิวที่ไม่ถูกบัง หรือการตกแต่งที่ติดมากับห้อง ถ้าไม่มีเหตุผลใดตอบได้ ส่วนต่างนั้นคือส่วนที่ต่อรองได้

ค่าส่วนกลางและภาระผูกพัน

ข้อ 11 คือค่าส่วนกลาง แหล่งข้อมูลในตลาดไม่ตรงกัน Plus Property ปรับปรุง 10 กรกฎาคม 2569 ระบุค่าเฉลี่ยกรุงเทพที่ 35 ถึง 45 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน และกลุ่มบนสุดที่ 95 ถึง 150 บาท ขณะที่แสนสิริ ปรับปรุง 24 พฤศจิกายน 2568 ระบุช่วงไว้ที่ 40 ถึง 85 บาท ทั้งสองแหล่งอ้างอิงกลุ่มโครงการคนละกลุ่มกัน จึงควรใช้เป็นกรอบเทียบ ไม่ใช่ใช้เป็นคำตอบ

เกณฑ์ที่ใช้ตัดสินได้จริงกว่าคือแปลงเป็นสัดส่วนของมูลค่าห้องที่ถือครอง เมื่อจับคู่อัตราของแต่ละเกรดเข้ากับราคาต่อตารางเมตรของเกรดเดียวกัน ตัวเลขบาทต่อตารางเมตรต่างกันกว่าสี่เท่า แต่สัดส่วนของมูลค่ายุบเหลือกรอบแคบที่ 0.41 ถึง 0.63 เปอร์เซ็นต์ต่อปี เมื่อคำนวณแล้วเกิน 0.8 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ให้ถามหาคำอธิบายว่าเงินก้อนนั้นไปอยู่ที่บริการใด

อย่าลืมนับเงินสองก้อนที่ต้องจ่ายในวันโอนด้วย คือเงินกองทุนสำรอง 500 ถึง 800 บาทต่อตารางเมตรซึ่งเก็บครั้งเดียวและไม่คืนเมื่อขายต่อ กับค่าส่วนกลางล่วงหน้าหกเดือนถึงหนึ่งปี สำหรับห้อง 35 ตารางเมตรที่อัตรา 50 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน สองก้อนนี้รวมกันอยู่ที่ราว 38,500 ถึง 49,000 บาท ซึ่งสูงกว่าค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองในกรอบมาตรการที่ 570 บาทหลายสิบเท่า

ข้อ 12 คือภาระผูกพัน หนังสือรับรองการปลอดหนี้เป็นเอกสารที่ตัดสินว่าวันโอนเกิดขึ้นได้หรือไม่ เพราะเจ้าพนักงานที่ดินรับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดไม่ได้ถ้าไม่มีเอกสารนี้ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 29 วรรคสอง ให้กำหนดในสัญญาว่าเอกสารนี้ต้องออกได้ก่อนจ่ายงวดถัดไป และระบุสิทธิได้เงินมัดจำคืนเต็มจำนวนถ้าออกไม่ได้ภายในกำหนด

สำหรับผู้ที่กำลังเลือกห้องมือสอง เรื่องเอกสารและภาษีของฝั่งผู้ขายมีรายละเอียดมากกว่าที่หน้านี้ครอบคลุม อ่านต่อได้ที่คู่มือ ซื้อคอนโดมือสองต้องตรวจอะไรบ้าง ของ PropertyScout ซึ่งลงรายละเอียดเรื่องเส้นถือครอง 5 ปีและการเจรจาแบ่งค่าใช้จ่ายไว้ครบ

6) ตารางน้ำหนักการให้คะแนนเมื่อผ่านไม่ครบทุกข้อ

ไม่มีห้องไหนผ่านครบทั้ง 12 ข้อ คำถามจริงคือข้อไหนยอมได้และข้อไหนยอมไม่ได้ วิธีที่ใช้ได้คือแยก 12 ข้อออกเป็นสองกลุ่มก่อนให้คะแนน

กลุ่มแรกคือกลุ่มที่ตัดสินแบบผ่านหรือไม่ผ่าน ห้ามให้คะแนน เพราะถ้าไม่ผ่านแล้วไม่มีคะแนนจากข้ออื่นมาชดเชยได้ ทางออกเดียวคือต้นทุนการถอย 4.6 ถึง 4.9 เปอร์เซ็นต์ของราคาห้อง

• ข้อ 1 ระยะเดินจริงถึงรถไฟฟ้า ตัดสินแบบผ่านหรือไม่ผ่าน เพราะย้ายอาคารไม่ได้
• ข้อ 3 สิ่งที่อยู่รอบโครงการและที่ดินข้างเคียง ตัดสินแบบผ่านหรือไม่ผ่าน เพราะควบคุมไม่ได้
• ข้อ 4 อายุอาคารและวันจดทะเบียนอาคารชุด ตัดสินแบบผ่านหรือไม่ผ่าน เพราะระยะรับประกันที่เหลือย้อนกลับไม่ได้
• ข้อ 7 ชั้นและทิศของห้อง ตัดสินแบบผ่านหรือไม่ผ่าน เพราะเปลี่ยนได้ด้วยการซื้อห้องอื่นเท่านั้น
• ข้อ 12 ภาระผูกพันและหนังสือรับรองการปลอดหนี้ ตัดสินแบบผ่านหรือไม่ผ่าน เพราะบล็อกวันโอนได้จริง

กลุ่มที่สองคือกลุ่มที่ให้คะแนนได้ เพราะแก้ไขหรือชดเชยด้วยเงินได้ ให้น้ำหนักตามต้นทุนการแก้ โดยข้อที่แก้แพงกว่าได้น้ำหนักมากกว่า

ข้อที่ให้คะแนนได้	น้ำหนัก	เหตุผลของน้ำหนัก
ข้อ 11 ค่าส่วนกลางและเงินกองทุน	สูง	เป็นรายจ่ายที่เกิดทุกเดือนตลอดอายุการถือครอง
ข้อ 10 ราคาต่อตารางเมตรเทียบค่าเฉลี่ยย่าน	สูง	ต่อรองได้ครั้งเดียวก่อนเซ็นสัญญา
ข้อ 5 คุณภาพการดูแลของนิติบุคคล	กลาง	เปลี่ยนได้ด้วยมติที่ประชุมใหญ่แต่ใช้เวลาหลายปี
ข้อ 6 สัดส่วนคนอยู่จริงกับห้องปล่อยเช่า	กลาง	เปลี่ยนตามรอบตลาดได้เอง
ข้อ 8 การกันเสียง	กลาง	เสริมกระจกและปิดช่องรอยต่อได้ แต่แก้เสียงจากงานระบบไม่ได้
ข้อ 2 คุณภาพของเส้นทางเดิน	ต่ำ	เลือกเส้นทางอื่นหรือเปลี่ยนวิธีเดินทางได้
ข้อ 9 ขนาดใช้สอยจริงกับพื้นที่ระเบียง	ต่ำ	ปรับด้วยการวางผังเฟอร์นิเจอร์ได้บางส่วน

วิธีใช้จริงคือคัดห้องที่ตกกลุ่มแรกออกก่อนทั้งหมด แล้วค่อยให้คะแนนกลุ่มที่สองเฉพาะห้องที่เหลือ ลำดับนี้ทำให้ไม่เสียเวลาไปกับห้องที่สวยแต่ตกข้อที่แก้ไม่ได้ ซึ่งเป็นความผิดพลาดที่เกิดบ่อยที่สุดของคนที่ซื้อครั้งแรก

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการซื้อคอนโด

ซื้อคอนโดครั้งแรกต้องดูอะไรบ้าง ถ้ามีเวลาดูห้องแค่ครั้งเดียว

ถ้ามีเวลาครั้งเดียว ให้ใช้เวลาทั้งหมดไปกับห้าข้อที่ตัดสินแบบผ่านหรือไม่ผ่าน คือระยะเดินจริงถึงสถานี สิ่งที่อยู่รอบโครงการ วันจดทะเบียนอาคารชุด ชั้นและทิศของห้อง และเอกสารภาระผูกพัน ส่วนสภาพห้องให้ถ่ายรูปทุกจุดไว้ก่อนแล้วกลับมาตรวจละเอียดในวันตรวจรับ เพราะกลุ่มหลังแก้ทีหลังได้ และบางรายการยังอยู่ในระยะรับประกัน

เอกสารอะไรบ้างที่ขอดูได้ก่อนวางมัดจำ

ขอดูได้สามชุด คืองบการเงินของนิติบุคคลอาคารชุดย้อนหลังสองปี รายงานการประชุมใหญ่ครั้งล่าสุด และหนังสือรับรองการปลอดหนี้ของห้องนั้น ในทางปฏิบัติผู้ซื้อยังไม่ใช่เจ้าของร่วม จึงควรให้ผู้ขายเป็นผู้ขอ แล้วเขียนไว้ในสัญญาจองว่าถ้าเอกสารออกไม่ได้ภายในกำหนด ผู้ซื้อได้เงินจองคืนเต็มจำนวน

ค่าส่วนกลางเท่าไหร่ถึงเรียกว่าแพงเกินไป

อย่าตัดสินจากตัวเลขบาทต่อตารางเมตรเพียงอย่างเดียว ให้แปลงเป็นสัดส่วนของมูลค่าห้อง โดยเอาค่าส่วนกลางทั้งปีหารด้วยราคาห้อง กรอบที่พบในตลาดอยู่ที่ 0.41 ถึง 0.63 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ถ้าเกิน 0.8 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ให้ขอดูงบการเงินว่าเงินก้อนนั้นไปอยู่ที่บริการใด

ถ้าซื้อไปแล้วรู้ตัวว่าเลือกผิด ขายทิ้งเลยคุ้มไหม

ขึ้นอยู่กับว่าพลาดข้อไหน ถ้าพลาดข้อที่แก้ได้ การแก้ถูกกว่าการขายเสมอ แต่ถ้าพลาดข้อที่แก้ไม่ได้ ต้นทุนของการถอยสำหรับห้อง 3,000,000 บาท อยู่ที่ราว 137,800 ถึง 148,300 บาท หรือ 4.6 ถึง 4.9 เปอร์เซ็นต์ของราคาห้อง โดยก้อนใหญ่ที่สุดคือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3 เปอร์เซ็นต์ที่ผู้ขายเสียเมื่อถือครองไม่ถึง 5 ปี ตัวเลขนี้จึงบอกด้วยว่าการรอให้ครบ 5 ปีก่อนขายมีมูลค่าเท่าไหร่

สรุป

คำตอบสั้นที่สุดของคำถามว่า ซื้อคอนโดต้องดูอะไรบ้าง คือดู 12 ข้อ แต่ให้เวลาแต่ละข้อไม่เท่ากัน ห้าข้อที่แก้ไม่ได้ต้องตัดสินแบบผ่านหรือไม่ผ่านก่อนเสมอ ส่วนอีกเจ็ดข้อค่อยให้คะแนนตามน้ำหนัก

เกณฑ์เดียวที่ใช้จัดลำดับทั้งหมดนี้คือต้นทุนการถอย ซึ่งสำหรับห้อง 3,000,000 บาท อยู่ที่ราว 137,800 ถึง 148,300 บาท เทียบกับค่าจ้างผู้ตรวจสภาพห้องที่ 2,000 ถึง 3,500 บาท และค่าตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่ราว 200 บาท การจ่ายเงินสองก้อนหลังก่อนตัดสินใจจึงเป็นการซื้อความแน่นอนในราคาที่เล็กมากเมื่อเทียบกับสิ่งที่ป้องกันได้

เมื่อคัดห้องที่ผ่านห้าข้อแรกได้แล้ว ขั้นตอนถัดไปคือนัดดูห้องจริงและเตรียมเช็คลิสต์วันตรวจรับ Browse verified listings

ราคาและความพร้อมของทรัพย์เปลี่ยนแปลงได้ ไม่มีการรับประกัน ข้อมูลทรัพย์เป็นแนวทางทั่วไปเท่านั้น เนื้อหานี้ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ภาษี หรือการเงิน