คอนโดโครงการไหนดี 8 เกณฑ์ที่ควรใช้ตัดสินใจ

Key Highlights

• คำถามว่าคอนโดโครงการไหนดี ตอบด้วยชื่อแบรนด์อย่างเดียวไม่ได้ เพราะผู้พัฒนารายเดียวกันทำผลงานได้ไม่เท่ากันในแต่ละทำเลและแต่ละช่วงเวลาที่เปิดตัว
• เกณฑ์ทั้ง 8 ข้อในบทความนี้ตรวจสอบเองได้ทั้งหมด โดยไม่ต้องอาศัยคำบอกเล่าจากฝ่ายขายเพียงอย่างเดียว
• สามข้อที่ควรให้น้ำหนักมากที่สุดคือประวัติการส่งมอบ คุณภาพงานที่เห็นได้จากโครงการเก่าของผู้พัฒนารายเดิม และการบริหารนิติบุคคลหลังส่งมอบ
• เอกสารสาธารณะที่ใช้ตรวจได้จริงมีสามชุด คือสถานะรายงาน EIA ใบอนุญาตก่อสร้าง และข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด
• คนซื้ออยู่เองกับคนซื้อเพื่อปล่อยเช่าควรให้น้ำหนักกับเกณฑ์คนละชุด ไม่ใช่ใช้เกณฑ์เดียวกันทั้งหมด

คอนโดโครงการไหนดี ทำไมตอบด้วยชื่อแบรนด์ไม่ได้

เวลาคนถามว่าคอนโดโครงการไหนดี คำตอบที่ได้ยินบ่อยที่สุดคือชื่อแบรนด์ใหญ่สองสามชื่อ ปัญหาคือคำตอบแบบนั้นใช้ตัดสินใจจริงไม่ได้ ผู้พัฒนารายเดียวกันมีทั้งโครงการที่งานเรียบร้อยและโครงการที่มีปัญหางานระบบหลังเข้าอยู่ ขึ้นอยู่กับผู้รับเหมาที่ใช้ ช่วงเวลาที่ก่อสร้าง และงบที่ตั้งไว้สำหรับทำเลนั้น

บทความนี้จึงไม่จัดอันดับแบรนด์ เพราะยังไม่มีชุดข้อมูลสาธารณะของไทยที่วัดคุณภาพผู้พัฒนารายแห่งอย่างเป็นระบบและเปิดให้ตรวจสอบย้อนกลับได้ สิ่งที่ทำได้และให้ผลดีกว่าคือชุดเกณฑ์ที่คุณเอาไปตรวจโครงการตรงหน้าได้เอง แล้วเทียบสองถึงสามโครงการที่กำลังเลือกอยู่ด้วยมาตรฐานเดียวกัน

ถ้ามีเวลาตรวจแค่ 3 ข้อ ควรตรวจข้อไหนก่อน

ผู้ซื้อส่วนใหญ่มีเวลาเดินดูโครงการไม่กี่ครั้ง ถ้าต้องเลือกตรวจแค่สามเรื่อง ให้เรียงตามนี้

• ประวัติการส่งมอบของผู้พัฒนา เพราะเป็นตัวเดียวที่บอกได้ว่าโครงการนี้จะสร้างเสร็จตามกำหนดหรือไม่ และเป็นความเสี่ยงที่แก้ทีหลังไม่ได้เลยถ้าเลือกผิด
• คุณภาพงานที่เห็นได้จากโครงการเก่าของผู้พัฒนารายเดิมที่อายุ 5 ถึง 10 ปี เพราะห้องตัวอย่างบอกได้แค่ว่าวัสดุหน้าตาเป็นอย่างไร แต่บอกไม่ได้ว่าอีกห้าปีจะเป็นอย่างไร
• การบริหารนิติบุคคลหลังส่งมอบ เพราะเป็นตัวที่กำหนดว่าส่วนกลางจะยังใช้งานได้ดีหรือทรุดโทรมลงเรื่อย ๆ และมีผลโดยตรงกับราคาขายต่อ

อีกห้าข้อที่เหลือสำคัญเช่นกัน แต่ส่วนใหญ่เป็นเรื่องที่แลกกันได้ เช่น ยอมจ่ายค่าส่วนกลางสูงขึ้นเพื่อได้ส่วนกลางที่ดูแลดีกว่า ขณะที่สามข้อข้างต้นเป็นเรื่องที่ถ้าพลาดแล้วแก้ด้วยเงินไม่ได้

เกณฑ์คัดเลือกโครงการคอนโด 8 ข้อ พร้อมวิธีตรวจสอบด้วยตัวเอง

แต่ละข้อด้านล่างใช้หัวข้อย่อยชุดเดียวกันทั้งหมด เพื่อให้เทียบข้ามโครงการได้ทันที ลองเปิดสองถึงสามโครงการที่กำลังเลือกอยู่ แล้วเติมคำตอบของแต่ละโครงการลงในหัวข้อย่อยเดียวกัน

เกณฑ์ที่ 1 ประวัติผู้พัฒนาและโครงการที่ส่งมอบไปแล้ว

ประเด็นตรวจสอบ	รายละเอียด
ดูอะไร	จำนวนโครงการที่ผู้พัฒนารายนี้สร้างเสร็จและโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว โดยเฉพาะโครงการในระดับราคาและขนาดใกล้เคียงกับโครงการที่คุณกำลังดู
ตรวจเองอย่างไร	ขอรายชื่อโครงการที่ส่งมอบแล้วจากฝ่ายขาย แล้วค้นชื่อโครงการเหล่านั้นกลับด้วยตัวเอง ดูว่ากำหนดโอนเดิมกับวันที่โอนจริงห่างกันเท่าไหร่ ถ้าเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ให้อ่านรายงานประจำปีซึ่งระบุโครงการที่รับรู้รายได้แล้วไว้ครบ
สัญญาณที่ควรระวัง	ผู้พัฒนาที่มีแต่โครงการกำลังก่อสร้าง แต่ไม่มีโครงการที่ส่งมอบครบแล้วเลย หรือมีประวัติเลื่อนกำหนดโอนหลายโครงการติดกัน
น้ำหนักสำหรับคนซื้ออยู่เอง	สูงที่สุด โดยเฉพาะเมื่อซื้อจากโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ
น้ำหนักสำหรับคนซื้อลงทุน	สูงที่สุด เพราะการเลื่อนโอนหมายถึงรายได้ค่าเช่าที่หายไปทั้งช่วง

เกณฑ์ที่ 2 คุณภาพงานก่อสร้างและวัสดุที่ใช้จริง

ประเด็นตรวจสอบ	รายละเอียด
ดูอะไร	งานระบบที่ซ่อนอยู่หลังผนัง เช่น การเดินท่อน้ำทิ้ง ระบบระบายอากาศห้องน้ำ และตำแหน่งคอมเพรสเซอร์แอร์ ซึ่งเป็นจุดที่มีปัญหาบ่อยกว่าวัสดุปูพื้นที่มองเห็นได้
ตรวจเองอย่างไร	ขอเอกสารสเปกวัสดุเป็นลายลักษณ์อักษร ไม่ใช่ฟังจากคำอธิบายในห้องตัวอย่าง แล้วเทียบยี่ห้อและรุ่นของสุขภัณฑ์ บานประตู และกระจกกับโครงการอื่นในระดับราคาเดียวกัน
สัญญาณที่ควรระวัง	สเปกที่เขียนกว้างจนตีความได้หลายทาง เช่น ระบุแค่ว่าใช้กระเบื้องคุณภาพดี โดยไม่ระบุยี่ห้อหรือขนาด และข้อสัญญาที่ให้สิทธิผู้ขายเปลี่ยนวัสดุเป็นของเทียบเท่าโดยไม่ต้องแจ้ง
น้ำหนักสำหรับคนซื้ออยู่เอง	สูง เพราะเป็นสิ่งที่ต้องอยู่กับมันทุกวัน
น้ำหนักสำหรับคนซื้อลงทุน	กลาง เพราะผู้เช่าให้ความสำคัญกับทำเลและราคามากกว่ารายละเอียดวัสดุ แต่ค่าซ่อมที่เกิดซ้ำจะกินผลตอบแทนในระยะยาว

เกณฑ์ที่ 3 การบริหารนิติบุคคลหลังส่งมอบ

ประเด็นตรวจสอบ	รายละเอียด
ดูอะไร	ใครจะเป็นผู้บริหารนิติบุคคลอาคารชุดหลังโอน เป็นบริษัทในเครือของผู้พัฒนาเองหรือจ้างบริษัทภายนอก และมีสัญญาผูกไว้กี่ปี
ตรวจเองอย่างไร	ตามกรอบเวลาที่ใช้กันในทางปฏิบัติ ผู้ประกอบการต้องจัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมครั้งแรกภายใน 180 วันนับจากวันโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแรก แล้วนำมติไปจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดกับกรมที่ดินภายใน 30 วัน ให้ถามฝ่ายขายว่าโครงการวางแผนสองขั้นนี้ไว้อย่างไร และขอดูร่างข้อบังคับนิติบุคคลก่อนวางเงินจอง
สัญญาณที่ควรระวัง	ฝ่ายขายตอบเรื่องนิติบุคคลไม่ได้เลย หรือตอบว่ายังไม่ได้กำหนด ทั้งที่โครงการใกล้ส่งมอบแล้ว
น้ำหนักสำหรับคนซื้ออยู่เอง	สูง เพราะกระทบคุณภาพชีวิตทุกวันและกระทบค่าใช้จ่ายรายเดือน
น้ำหนักสำหรับคนซื้อลงทุน	สูง เพราะโครงการที่ส่วนกลางทรุดโทรมจะปล่อยเช่าได้ยากขึ้นและราคาขายต่อลดลงเร็วกว่า

เกณฑ์ที่ 4 อัตราการเข้าอยู่จริงและสัดส่วนห้องที่ปล่อยเช่า

ประเด็นตรวจสอบ	รายละเอียด
ดูอะไร	สัดส่วนห้องที่มีคนอยู่จริงเทียบกับจำนวนยูนิตทั้งหมด และสัดส่วนห้องที่เจ้าของซื้อไว้ปล่อยเช่ามากกว่าอยู่เอง
ตรวจเองอย่างไร	ไม่มีหน่วยงานกลางที่เผยแพร่ตัวเลขนี้รายโครงการ วิธีที่ใช้ได้จริงคือไปดูโครงการตอนค่ำวันธรรมดาแล้วนับสัดส่วนห้องที่เปิดไฟ ทำซ้ำสองครั้งคนละวัน และนับจำนวนประกาศให้เช่าของโครงการนั้นที่ยังเปิดอยู่บนแพลตฟอร์ม เทียบกับจำนวนยูนิตทั้งโครงการ
สัญญาณที่ควรระวัง	สัดส่วนประกาศให้เช่าที่สูงผิดปกติเมื่อเทียบกับโครงการข้างเคียงในทำเลเดียวกัน ซึ่งมักแปลว่าห้องล้นและค่าเช่าจะถูกกดลง
น้ำหนักสำหรับคนซื้ออยู่เอง	กลาง เพราะโครงการที่คนอยู่จริงเยอะมักดูแลส่วนกลางได้ดีกว่า
น้ำหนักสำหรับคนซื้อลงทุน	สูงที่สุดในกลุ่มเกณฑ์รอง เพราะเป็นตัวกำหนดว่าห้องของคุณจะแข่งกับกี่ห้องในตึกเดียวกัน

เกณฑ์ที่ 5 ราคาขายต่อของโครงการเดิมในย่านเดียวกัน

ประเด็นตรวจสอบ	รายละเอียด
ดูอะไร	ราคาต่อตารางเมตรของโครงการที่ผู้พัฒนารายเดียวกันเคยทำในย่านนั้นหรือย่านใกล้เคียง เทียบกับราคาเปิดตัวเดิมของโครงการนั้น
ตรวจเองอย่างไร	ค้นชื่อโครงการเก่าบนแพลตฟอร์มประกาศขายและประกาศเช่า แล้วดูช่วงราคาต่อตารางเมตรที่ประกาศอยู่ตอนนี้ เทียบกับราคาเปิดตัวที่ค้นย้อนหลังได้ ให้ดูราคาที่ประกาศจริงหลายรายการ ไม่ใช่รายการเดียว
สัญญาณที่ควรระวัง	โครงการเก่าของผู้พัฒนารายเดียวกันในย่านนั้นมีประกาศขายค้างจำนวนมากและราคาต่อตารางเมตรต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของย่านชัดเจน
น้ำหนักสำหรับคนซื้ออยู่เอง	กลาง เพราะยังต้องใช้ตอนขายต่อในอนาคต แม้จะไม่ใช่เป้าหมายหลักตอนนี้
น้ำหนักสำหรับคนซื้อลงทุน	สูง เพราะกำไรของการลงทุนคอนโดมาจากทั้งค่าเช่าและส่วนต่างราคาขายต่อ

เกณฑ์ที่ 6 สถานะรายงาน EIA และใบอนุญาตก่อสร้าง

ประเด็นตรวจสอบ	รายละเอียด
ดูอะไร	โครงการผ่านการพิจารณารายงานประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมแล้วหรือยัง และได้ใบอนุญาตก่อสร้างแล้วหรือยัง ตามข้อมูลของสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม อาคารอยู่อาศัยรวมที่มีห้องชุดตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป ต้องจัดทำรายงานนี้ก่อนขออนุญาตก่อสร้าง และเกณฑ์นี้ไม่ได้ผูกกับความสูงของอาคาร
ตรวจเองอย่างไร	ตรวจสถานะได้เองที่ระบบฐานข้อมูลของสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมที่ eia.onep.go.th โดยค้นจากชื่อโครงการหรือชื่อผู้ประกอบการ แล้วขอสำเนาใบอนุญาตก่อสร้างจากฝ่ายขายควบคู่กัน
สัญญาณที่ควรระวัง	โครงการเปิดขายและเก็บเงินจองแล้วทั้งที่รายงานยังไม่ผ่านการพิจารณา ให้อ่านเงื่อนไขการคืนเงินจองในใบจองให้ครบก่อนจ่าย
น้ำหนักสำหรับคนซื้ออยู่เอง	สูง สำหรับโครงการที่ยังไม่เริ่มก่อสร้าง และต่ำลงมากสำหรับโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว
น้ำหนักสำหรับคนซื้อลงทุน	สูง ด้วยเหตุผลเดียวกัน เพราะกระทบทั้งกำหนดโอนและต้นทุนทางการเงินระหว่างรอ

เกณฑ์ที่ 7 ขนาดห้องและผังห้องเทียบกับขั้นต่ำตามกฎหมาย

ประเด็นตรวจสอบ	รายละเอียด
ดูอะไร	พื้นที่ห้องชุดและพื้นที่ห้องนอนจริงตามแปลน เทียบกับขั้นต่ำที่กฎหมายกำหนด ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 55 พ.ศ. 2543 ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 หน่วยในอาคารอยู่อาศัยรวมต้องมีพื้นที่ไม่น้อยกว่า 20 ตารางเมตร ห้องนอนต้องมีพื้นที่ไม่น้อยกว่า 8 ตารางเมตร และด้านแคบที่สุดไม่น้อยกว่า 2.50 เมตร
ตรวจเองอย่างไร	ขอแปลนที่ระบุขนาดเป็นเมตรทุกด้าน แล้ววัดเทียบกับเฟอร์นิเจอร์ที่คุณมีอยู่จริง เช่น เตียงขนาด 5 ฟุตกว้าง 1.50 เมตร ถ้าห้องนอนกว้าง 2.50 เมตรตามขั้นต่ำ จะเหลือทางเดินข้างเตียงราว 1 เมตรเท่านั้น
สัญญาณที่ควรระวัง	แปลนที่ระบุแต่พื้นที่รวมเป็นตารางเมตร โดยไม่ระบุความกว้างและความยาวของแต่ละห้อง และห้องสองห้องนอนที่พื้นที่รวมต่ำกว่า 45 ตารางเมตร ซึ่งมักได้ห้องนอนที่สองที่วางได้แค่เตียงกับตู้
น้ำหนักสำหรับคนซื้ออยู่เอง	สูง เพราะเป็นสิ่งที่รู้สึกได้ทุกวันและแก้ทีหลังไม่ได้
น้ำหนักสำหรับคนซื้อลงทุน	กลาง แต่ผังที่ใช้งานได้จริงช่วยให้ปล่อยเช่าได้เร็วกว่าในราคาเดียวกัน

เกณฑ์ที่ 8 ค่าส่วนกลางและเงินกองทุนแรกเข้า

ประเด็นตรวจสอบ	รายละเอียด
ดูอะไร	อัตราค่าส่วนกลางต่อตารางเมตรต่อเดือน และเงินกองทุนที่ต้องจ่ายครั้งเดียวตอนโอน โดยอัตราค่าส่วนกลางของคอนโดในตลาดอยู่ในช่วงประมาณ 23 ถึง 75 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ตัวแปรหลักคือจำนวนส่วนกลางที่ต้องดูแลและจำนวนยูนิตที่ช่วยกันหาร ไม่ใช่ความสูงของอาคารและไม่ใช่ขนาดห้อง
ตรวจเองอย่างไร	คำนวณเป็นบาทต่อเดือนของห้องที่คุณจะซื้อจริง เช่น ที่อัตรา 50 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ห้อง 35 ตารางเมตรจ่าย 1,750 บาทต่อเดือน แล้วถามว่าอัตรานี้ถูกล็อกไว้กี่ปีและปรับขึ้นด้วยวิธีใด
สัญญาณที่ควรระวัง	ค่าส่วนกลางที่ต่ำผิดปกติเมื่อเทียบกับปริมาณส่วนกลางที่โฆษณาไว้ เพราะมักหมายถึงเงินไม่พอดูแลในปีที่สามเป็นต้นไป และควรถามด้วยว่าเงินเพิ่มกรณีค้างชำระคิดอย่างไร โดยกฎหมายอาคารชุดกำหนดเพดานไว้ไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปี และไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปีเมื่อค้างตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป
น้ำหนักสำหรับคนซื้ออยู่เอง	สูง เพราะเป็นค่าใช้จ่ายประจำที่อยู่กับคุณไปตลอดการถือครอง
น้ำหนักสำหรับคนซื้อลงทุน	สูง เพราะหักออกจากค่าเช่าโดยตรงและมีผลกับผลตอบแทนสุทธิทุกเดือน

เช็คคุณภาพผู้พัฒนาจากโครงการที่สร้างเสร็จแล้วอย่างไร

ห้องตัวอย่างถูกจัดขึ้นเพื่อให้ดูเรียบร้อยที่สุดในวันที่คุณไปดู สิ่งที่ห้องตัวอย่างบอกไม่ได้เลยคืองานเดียวกันนี้จะอยู่ในสภาพไหนเมื่อผ่านการใช้งานจริงมาห้าปี วิธีที่ได้ข้อมูลจริงที่สุดจึงเป็นการไปดูของที่ผู้พัฒนารายนี้เคยทำและส่งมอบไปแล้ว

ไปดูโครงการเก่าอายุ 5 ถึง 10 ปีของแบรนด์เดียวกัน

เลือกโครงการที่ผู้พัฒนารายเดียวกันส่งมอบไปแล้วราวห้าถึงสิบปี และอยู่ในระดับราคาใกล้เคียงกับโครงการที่คุณกำลังดู ช่วงอายุนี้สำคัญเพราะเป็นช่วงที่ปัญหาจากงานก่อสร้างและงานระบบเริ่มแสดงตัวครบแล้ว แต่ยังไม่เก่าจนเทียบมาตรฐานการก่อสร้างกันไม่ได้

สิ่งที่ควรดูเมื่อไปถึงคือพื้นที่ส่วนกลางที่ต้องใช้เงินดูแลต่อเนื่อง ได้แก่ สระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย ลิฟต์ และโถงทางเดินแต่ละชั้น ให้ดูรอยรั่วซึมบนฝ้าโถงลิฟต์ สภาพยาแนวรอบสระ และเสียงกับความเร็วของลิฟต์ในชั่วโมงเร่งด่วน จากนั้นลองจับเวลารอลิฟต์จริงในช่วงเช้าวันทำงาน

ถามอะไรกับใครเมื่อไปถึงโครงการเก่า

คนที่ให้ข้อมูลตรงที่สุดไม่ใช่ฝ่ายขาย แต่เป็นผู้อยู่อาศัยและเจ้าหน้าที่นิติบุคคล คำถามที่ได้คำตอบมีประโยชน์เสมอคือค่าส่วนกลางปรับขึ้นกี่ครั้งตั้งแต่เข้าอยู่ งานซ่อมใหญ่ที่เคยเกิดคืออะไร และใช้เวลาแก้นานแค่ไหน รวมถึงเรื่องที่เจ้าของร่วมร้องเรียนบ่อยที่สุดคือเรื่องอะไร

ถ้าเข้าไปในโครงการไม่ได้ ให้ใช้วิธีดูจากจำนวนประกาศขายและประกาศเช่าของโครงการนั้นที่ยังเปิดอยู่ พร้อมอ่านรายละเอียดในประกาศว่ามีการระบุปัญหาที่ซ้ำกันหลายรายการหรือไม่ คอนโดให้เช่าในกรุงเทพบน PropertyScout มีมากพอให้เทียบโครงการเก่าของผู้พัฒนาแต่ละรายในทำเลเดียวกันได้ ดูรายการทั้งหมดได้ที่หน้ารวมคอนโดให้เช่าในกรุงเทพของ PropertyScout

มีสัญญาณเตือนอะไรบ้างที่ต้องดูก่อนวางเงินจอง

สัญญาณด้านล่างไม่ได้แปลว่าโครงการนั้นมีปัญหาแน่นอน แต่แปลว่าคุณต้องขอเอกสารเพิ่มก่อนจ่ายเงิน

• ฝ่ายขายไม่ยอมให้เอกสารสเปกวัสดุหรือร่างสัญญาจะซื้อจะขายไปอ่านที่บ้าน โดยให้เหตุผลว่าดูได้เฉพาะที่สำนักงานขาย
• เงื่อนไขการคืนเงินจองไม่ได้เขียนไว้ในใบจอง หรือเขียนไว้แต่ไม่ระบุกรณีที่โครงการเลื่อนกำหนดโอน
• กำหนดโอนในเอกสารเขียนกว้างเป็นช่วงไตรมาสหรือปี โดยไม่มีเงื่อนไขค่าปรับเมื่อส่งมอบล่าช้า
• ราคาต่อตารางเมตรต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของทำเลอย่างชัดเจนโดยไม่มีเหตุผลที่อธิบายได้ เช่น ตำแหน่งที่ดินหรือขนาดโครงการ
• โปรโมชันเร่งให้ตัดสินใจภายในวันเดียว โดยเงื่อนไขส่วนลดผูกกับการวางเงินทันที
• ไม่มีข้อมูลผู้บริหารนิติบุคคลหรือร่างข้อบังคับนิติบุคคลให้ดูเลย ทั้งที่โครงการใกล้ส่งมอบ

โครงการใหม่กับโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว ควรเลือกแบบไหน

สองทางเลือกนี้ไม่ได้ต่างกันที่คุณภาพ แต่ต่างกันที่ความเสี่ยงและสิ่งที่คุณตรวจสอบได้ก่อนจ่ายเงิน

ทางเลือก	สิ่งที่ตรวจได้และสิ่งที่ต้องแลก
โครงการใหม่ที่ยังไม่สร้างเสร็จ	ได้ราคาช่วงเปิดตัวและเลือกห้องได้ก่อน แต่ตรวจของจริงไม่ได้ และรับความเสี่ยงเรื่องกำหนดโอน จึงต้องให้น้ำหนักกับเกณฑ์ที่ 1 และเกณฑ์ที่ 6 มากเป็นพิเศษ
โครงการที่สร้างเสร็จและมีคนอยู่แล้ว	เดินดูส่วนกลางจริง วัดห้องจริง และถามผู้อยู่อาศัยได้ก่อนตัดสินใจ ทำให้เกณฑ์ที่ 2 ที่ 3 และที่ 4 ตรวจได้ครบ แต่ราคามักไม่มีส่วนลดช่วงเปิดตัวแล้ว
คอนโดมือสองในโครงการเดิม	ตรวจได้ครบที่สุดในทุกทางเลือก เพราะเห็นทั้งสภาพห้องจริง ค่าส่วนกลางที่เก็บจริง และประวัติการบริหารนิติบุคคลย้อนหลังหลายปี

ถ้าคุณกำลังชั่งใจระหว่างสามทางนี้ ลองดูรายการที่มีอยู่จริงในแต่ละกลุ่มก่อนตัดสินใจ ทั้งหน้ารวมคอนโดประกาศขายในกรุงเทพ และคู่มือค่าใช้จ่ายสำหรับคนซื้อคอนโดครั้งแรก

เป้าหมายต่างกัน ควรให้น้ำหนักเกณฑ์ข้อไหนมากกว่า

เกณฑ์ทั้ง 8 ข้อใช้ร่วมกันได้ทุกคน แต่ลำดับความสำคัญไม่ควรเหมือนกัน เพราะคนสองกลุ่มนี้วัดคำว่าคุ้มด้วยคนละอย่าง

ถ้าซื้อเพื่ออยู่เอง

ให้น้ำหนักกับเกณฑ์ที่ 2 คุณภาพงานก่อสร้าง เกณฑ์ที่ 3 การบริหารนิติบุคคล และเกณฑ์ที่ 7 ขนาดและผังห้อง เป็นสามอันดับแรก เพราะเป็นสิ่งที่คุณต้องใช้ชีวิตอยู่กับมันทุกวันและแก้ทีหลังได้ยาก ส่วนอัตราการเข้าอยู่และราคาขายต่อยังสำคัญ แต่รอไปประเมินตอนใกล้ขายได้

จุดที่คนซื้ออยู่เองมักมองข้ามคือค่าส่วนกลาง เพราะโฟกัสไปที่ค่างวดจนลืมว่าค่าส่วนกลางเป็นค่าใช้จ่ายที่จ่ายไปตลอดการถือครองและปรับขึ้นได้ตามมติที่ประชุมใหญ่

ถ้าซื้อเพื่อปล่อยเช่าหรือลงทุน

ให้น้ำหนักกับเกณฑ์ที่ 4 อัตราการเข้าอยู่และสัดส่วนห้องปล่อยเช่า เกณฑ์ที่ 5 ราคาขายต่อ และเกณฑ์ที่ 8 ค่าส่วนกลาง เป็นสามอันดับแรก เพราะทั้งสามข้อเข้าไปอยู่ในสมการผลตอบแทนโดยตรง

สำหรับกรอบตัวเลขที่ใช้ตั้งเป้า คู่มือเรื่องผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าของ PropertyScout ระบุเกณฑ์ที่นักลงทุนควรตั้งไว้ที่ 6 ถึง 8 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ขณะที่ข้อมูลปี 2569 จาก myproperty.in.th ระบุค่าเฉลี่ยของคอนโดกรุงเทพไว้ที่ราว 4 ถึง 6 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ตัวเลขทั้งสองชุดเป็นค่าอ้างอิงในอดีตเท่านั้น ไม่ใช่คำสัญญาว่าผลตอบแทนจริงจะออกมาเท่านี้ ให้ใช้เป็นกรอบเปรียบเทียบระหว่างโครงการเท่านั้น

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับคอนโดโครงการไหนดี

คอนโดแบรนด์ไหนดี ควรเลือกโครงการของใคร

ไม่มีแบรนด์ใดแบรนด์เดียวที่เหมาะกับทุกทำเลและทุกงบประมาณ และยังไม่มีชุดข้อมูลสาธารณะของไทยที่จัดอันดับคุณภาพผู้พัฒนารายแห่งอย่างตรวจสอบย้อนกลับได้ วิธีที่ใช้ได้จริงคือคัดผู้พัฒนาที่มีโครงการส่งมอบครบแล้วในระดับราคาเดียวกับที่คุณกำลังดู แล้วไปดูโครงการเก่าอายุ 5 ถึง 10 ปีของแบรนด์นั้นด้วยตัวเอง จากนั้นเทียบสองถึงสามโครงการด้วยเกณฑ์ชุดเดียวกันทั้ง 8 ข้อ

ซื้อคอนโดจากผู้พัฒนารายเล็กเสี่ยงกว่ารายใหญ่จริงไหม

สิ่งที่ทำให้เสี่ยงต่างกันไม่ใช่ขนาดบริษัท แต่เป็นจำนวนโครงการที่ส่งมอบครบแล้วและประวัติการตรงกำหนดโอน ผู้พัฒนารายเล็กที่ส่งมอบมาแล้วหลายโครงการและไม่มีประวัติเลื่อนโอน ตรวจสอบได้ชัดเจนกว่ารายใหญ่ที่เพิ่งเข้ามาทำตลาดคอนโดในทำเลนั้นเป็นครั้งแรก

ตรวจสถานะ EIA ของโครงการเองได้ที่ไหน

ตรวจได้ที่ระบบฐานข้อมูลของสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมที่ eia.onep.go.th โดยค้นจากชื่อโครงการหรือชื่อผู้ประกอบการ ทั้งนี้อาคารอยู่อาศัยรวมที่มีห้องชุดตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป จึงจะเข้าเกณฑ์ต้องจัดทำรายงาน โครงการขนาดเล็กกว่านั้นไม่เข้าเกณฑ์และไม่ได้แปลว่าโครงการมีปัญหา

ควรดูรีวิวโครงการจากที่ไหนถึงจะเชื่อถือได้

รีวิวที่มีประโยชน์ที่สุดคือรีวิวที่ระบุวันที่เข้าไปดู ระบุชั้นและตำแหน่งห้องที่ดู และบอกสิ่งที่ไม่ดีด้วย ไม่ใช่เฉพาะสิ่งที่ดี ให้อ่านรีวิวของโครงการเก่าที่ผู้พัฒนารายเดียวกันส่งมอบไปแล้วควบคู่ไปด้วยเสมอ เพราะสะท้อนคุณภาพหลังการใช้งานจริงได้ดีกว่ารีวิวของโครงการที่เพิ่งเปิดขาย

โครงการยังสร้างไม่เสร็จ ตรวจอะไรได้บ้างก่อนวางเงินจอง

ตรวจได้สี่อย่างโดยไม่ต้องรอโครงการเสร็จ ได้แก่ ประวัติโครงการที่ผู้พัฒนารายนี้ส่งมอบไปแล้ว สถานะรายงาน EIA และใบอนุญาตก่อสร้าง เอกสารสเปกวัสดุที่เป็นลายลักษณ์อักษร และเงื่อนไขการคืนเงินจองกับกำหนดโอนที่ระบุในใบจองและร่างสัญญาจะซื้อจะขาย สี่อย่างนี้ควรได้ครบก่อนจ่ายเงินก้อนแรก

สรุป

คำถามว่าคอนโดโครงการไหนดี ตอบได้ตรงที่สุดเมื่อเปลี่ยนจากการหาชื่อแบรนด์ที่ใช่ มาเป็นการวางเกณฑ์ชุดเดียวแล้วเอาไปตรวจทุกโครงการที่กำลังเลือกด้วยมาตรฐานเดียวกัน เริ่มจากสามข้อแรกคือประวัติการส่งมอบ คุณภาพงานที่เห็นได้จากโครงการเก่า และการบริหารนิติบุคคล แล้วค่อยไล่ให้ครบทั้ง 8 ข้อ

เมื่อได้รายชื่อโครงการที่ผ่านเกณฑ์แล้ว ขั้นถัดไปคือดูห้องจริงที่มีอยู่ในตลาดตอนนี้ Browse verified listings ได้ที่ PropertyScout ซึ่งฟรีสำหรับผู้ซื้อและผู้เช่า และมี property consultant ที่ช่วยพาดูห้องและตรวจเอกสารให้ได้ตั้งแต่วันแรก

ราคาและความพร้อมของทรัพย์เปลี่ยนแปลงได้ ไม่มีการรับประกัน ข้อมูลทรัพย์เป็นแนวทางทั่วไปเท่านั้น เนื้อหานี้ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ภาษี หรือการเงิน ควรตรวจสอบเอกสารของโครงการและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจทุกครั้ง