นิติคอนโด คืออะไร มีหน้าที่อะไร และมีอำนาจแค่ไหน
In Short
Advice
Key Highlights
- นิติคอนโด คือชื่อเรียกสั้นของนิติบุคคลอาคารชุด องค์กรที่จดทะเบียนตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 เพื่อจัดการทรัพย์ส่วนกลางแทนเจ้าของร่วมทุกคน
- อำนาจสูงสุดอยู่ที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ไม่ได้อยู่ที่ผู้จัดการหรือคณะกรรมการ ทั้งสองฝ่ายทำได้เท่าที่มติและข้อบังคับให้อำนาจไว้
- คณะกรรมการมีได้ตั้งแต่ 3 ถึง 9 คน วาระคราวละ 2 ปี และดำรงตำแหน่งติดต่อกันเกิน 2 วาระไม่ได้ เว้นแต่หาผู้อื่นมาทำหน้าที่แทนไม่ได้
- ค้างค่าส่วนกลางถูกคิดเงินเพิ่มได้ไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปี และหากค้างตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป คิดได้ไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปี พร้อมถูกระงับสิทธิใช้ทรัพย์ส่วนกลางและสิทธิออกเสียง
- ก่อนตัดสินใจซื้อ ให้ขอดูรายงานการประชุมใหญ่ งบการเงิน และยอดเงินกองทุน สามอย่างนี้บอกคุณภาพการบริหารได้ตรงกว่าการเดินดูล็อบบี้
ทำไมคนซื้อและคนเช่าต้องรู้จักนิติคอนโดก่อนย้ายเข้า
คนส่วนใหญ่เลือกคอนโดจากทำเล ราคา และหน้าตาห้อง แล้วเพิ่งมารู้จักนิติคอนโดตอนที่มีเรื่องต้องแจ้ง เช่น น้ำรั่วจากห้องข้างบน เพื่อนบ้านเปิดเพลงดัง หรือลิฟต์เสียติดกันหลายวัน ทั้งที่ในความเป็นจริง คุณภาพการบริหารของนิติบุคคลคือสิ่งที่กำหนดว่าอีกสิบปีข้างหน้าอาคารจะยังดูดีและขายต่อได้ราคาหรือไม่
บทความนี้อธิบายว่านิติคอนโด คือใคร มีอำนาจถึงไหน ตัดสินใจเรื่องอะไรได้เองบ้าง เรื่องไหนต้องผ่านที่ประชุมใหญ่ และถ้าเจอปัญหาจะร้องเรียนที่ไหน โดยอ้างอิงมาตราในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และฉบับแก้ไขเพิ่มเติม เพื่อให้ตรวจสอบย้อนกลับได้ทุกข้อ
นิติบุคคลอาคารชุดคืออะไร
นิติบุคคลอาคารชุด คือองค์กรที่ตั้งขึ้นตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ของกรมที่ดิน มีฐานะเป็นนิติบุคคลแยกต่างหากจากเจ้าของห้องแต่ละคน
หน้าที่หลักคือจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ที่ดิน โครงสร้างอาคาร ทางเดินส่วนกลาง ลิฟต์ ระบบไฟฟ้าและประปาส่วนกลาง สระว่ายน้ำ และฟิตเนส รวมถึงมีอำนาจกระทำการใดเพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าวตามมติของเจ้าของร่วม
เจ้าของห้องทุกคนเป็นเจ้าของร่วมโดยอัตโนมัติเมื่อรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด จึงมีทั้งหน้าที่ร่วมออกค่าใช้จ่ายตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 18 และมีสิทธิออกเสียงในที่ประชุมใหญ่ อ่านคำอธิบายฉบับย่อได้ที่บทความ เกร็ดความรู้ นิติบุคคลในคอนโดและหมู่บ้านจัดสรร บนเว็บไซต์ PropertyScout
โครงสร้างการบริหารนิติคอนโด ใครตัดสินใจเรื่องอะไร
โครงสร้างการบริหารมีสามชั้น และการเข้าใจว่าชั้นไหนตัดสินใจเรื่องอะไร คือสิ่งที่ทำให้ร้องเรียนถูกที่และผลักดันเรื่องได้จริง แทนที่จะไปต่อว่าคนที่ไม่มีอำนาจแก้
เจ้าของร่วม คณะกรรมการ และผู้จัดการนิติบุคคล
เจ้าของร่วมทุกคนรวมกันเป็นที่ประชุมใหญ่ ซึ่งเป็นองค์กรที่มีอำนาจสูงสุด งบประมาณประจำปี อัตราค่าส่วนกลาง การแก้ไขข้อบังคับ และการแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการ ล้วนต้องผ่านที่ประชุมใหญ่ทั้งหมด
คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดมาจากการแต่งตั้งของที่ประชุมใหญ่ตามมาตรา 37 ประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่า 3 คน แต่ไม่เกิน 9 คน ดำรงตำแหน่งคราวละ 2 ปี และจะดำรงตำแหน่งติดต่อกันเกิน 2 วาระไม่ได้ เว้นแต่หาบุคคลอื่นมาเป็นกรรมการไม่ได้ หน้าที่หลักคือควบคุมการจัดการของผู้จัดการ แต่งตั้งกรรมการคนหนึ่งทำหน้าที่แทนผู้จัดการเมื่อผู้จัดการไม่อาจปฏิบัติหน้าที่ได้ และจัดประชุมคณะกรรมการอย่างน้อยหกเดือนต่อหนึ่งครั้ง
ผู้จัดการนิติบุคคลคือผู้ปฏิบัติงานประจำวัน จะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ มีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละไม่เกิน 3 ปี และได้รับแต่งตั้งใหม่ได้ตามมาตรา 35 หากเป็นบุคคลธรรมดาต้องมีอายุไม่ต่ำกว่า 25 ปีบริบูรณ์ และไม่มีลักษณะต้องห้ามตามมาตรา 35/1 เช่น เป็นบุคคลล้มละลาย เป็นคนไร้ความสามารถหรือเสมือนไร้ความสามารถ หรือเคยถูกไล่ออกฐานทุจริตต่อหน้าที่
อำนาจหน้าที่ของผู้จัดการกำหนดไว้ในมาตรา 36 ครอบคลุมการปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของนิติบุคคล ตามข้อบังคับ และตามมติของที่ประชุมใหญ่ การเป็นผู้แทนของนิติบุคคล การจัดการดูแลความปลอดภัยและความสงบเรียบร้อยภายในอาคาร และการจัดทำบัญชีรายรับรายจ่ายประจำเดือนเพื่อปิดประกาศให้เจ้าของร่วมตรวจดูได้
ที่ประชุมใหญ่กับมติที่ต้องใช้เสียงเท่าไหร่
ที่ประชุมใหญ่มีสามแบบ แบบแรกคือที่ประชุมใหญ่สามัญครั้งแรก ซึ่งผู้จัดการต้องจัดภายใน 6 เดือนนับแต่วันจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ตามมาตรา 42 เพื่อให้ความเห็นชอบข้อบังคับและผู้จัดการที่จดทะเบียนไว้ และแต่งตั้งคณะกรรมการ
แบบที่สองคือที่ประชุมใหญ่สามัญประจำปีตามมาตรา 42/1 ซึ่งต้องจัดปีละหนึ่งครั้งภายใน 120 วันนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชี เพื่อพิจารณาอนุมัติงบดุล รายงานประจำปี แต่งตั้งผู้สอบบัญชี และเรื่องอื่นที่ต้องขอมติ
แบบที่สามคือที่ประชุมใหญ่วิสามัญตามมาตรา 42/2 เรียกได้โดยผู้จัดการ โดยคณะกรรมการ หรือโดยเจ้าของร่วมไม่น้อยกว่าร้อยละ 20 ของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมดเข้าชื่อร้องขอ เมื่อได้รับคำร้องขอ ผู้จัดการต้องจัดให้มีการประชุมภายใน 15 วัน รายละเอียดการเตรียมตัวเข้าประชุมอ่านได้ที่บทความ การประชุมใหญ่เจ้าของร่วมคืออะไร บนเว็บไซต์ PropertyScout
เกณฑ์ที่ทำให้มติมีผลบังคับมีสามระดับ และเป็นจุดที่เจ้าของร่วมเข้าใจผิดกันบ่อยที่สุด
| เรื่องและมาตรา | เรื่องที่เข้าเกณฑ์ | เสียงที่ต้องใช้ |
| องค์ประชุม มาตรา 43 | การเปิดประชุมใหญ่ให้ครบองค์ประชุม | ผู้มาประชุมต้องมีเสียงลงคะแนนรวมกันไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 ของจำนวนเสียงลงคะแนนทั้งหมด หากไม่ครบให้เรียกประชุมใหม่ภายใน 15 วัน โดยการประชุมครั้งหลังไม่บังคับองค์ประชุม |
| มติทั่วไป มาตรา 44 | การพิจารณารายงานประจำปี อนุมัติงบดุล งบประมาณ และแต่งตั้งผู้สอบบัญชี | คะแนนเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุม |
| มติสำคัญ มาตรา 48 | การแก้ไขข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้หรือการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง การแก้ไขอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกัน การก่อสร้างที่เปลี่ยนแปลงหรือเพิ่มเติมทรัพย์ส่วนกลาง และการจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง | ไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด |
| มติแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการ มาตรา 49 | การแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด | ไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด |
หนังสือนัดประชุมต้องระบุสถานที่ วัน เวลา และระเบียบวาระ พร้อมจัดส่งให้เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่า 7 วันก่อนวันประชุม ข้อนี้สำคัญเพราะการเรียกประชุมที่ไม่ถูกขั้นตอนเปิดช่องให้มติถูกโต้แย้งภายหลังได้
นิติคอนโดทำอะไรได้บ้าง และทำอะไรไม่ได้
เส้นแบ่งอยู่ที่คำว่า ทรัพย์ส่วนกลาง กับ ทรัพย์ส่วนบุคคล และอยู่ที่ว่ามีข้อบังคับหรือมติรองรับหรือไม่ รายการต่อไปนี้คือสิ่งที่นิติบุคคลทำได้ตามอำนาจที่กฎหมายให้ไว้
- เก็บค่าส่วนกลางและเงินกองทุนตามอัตราที่ที่ประชุมใหญ่อนุมัติ
- คิดเงินเพิ่มจากเจ้าของร่วมที่ชำระค่าส่วนกลางล่าช้า ตามอัตราที่กำหนดในข้อบังคับ
- ระงับการให้บริการส่วนรวมและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางกับผู้ที่ค้างชำระตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป
- ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้เจ้าของร่วมที่ชำระค่าใช้จ่ายครบถ้วนแล้ว
- ออกและบังคับใช้ระเบียบการอยู่อาศัยที่ออกโดยอาศัยอำนาจตามข้อบังคับและมติที่ประชุมใหญ่
- ว่าจ้างผู้รับเหมา บริษัทรักษาความปลอดภัย และบริษัทบริหารอาคาร ภายใต้กรอบงบประมาณที่อนุมัติไว้
- ฟ้องร้องดำเนินคดีเพื่อเรียกค่าใช้จ่ายที่ค้างชำระ
ส่วนต่อไปนี้คือสิ่งที่นิติบุคคลทำเองไม่ได้ ต้องผ่านมติที่ประชุมใหญ่หรือทำไม่ได้เลย
- ขึ้นอัตราค่าส่วนกลางหรือแก้ไขอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันโดยไม่ผ่านมติตามมาตรา 48
- แก้ไขข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้หรือการจัดการทรัพย์ส่วนกลางเองโดยไม่ผ่านที่ประชุมใหญ่
- นำทรัพย์ส่วนกลางไปหาผลประโยชน์ เช่น ให้เช่าพื้นที่ ติดตั้งป้ายโฆษณา หรือติดตั้งเสาสัญญาณ โดยไม่ผ่านมติตามมาตรา 48
- เข้าไปในห้องชุดหรือยึดทรัพย์ในห้องชุดของเจ้าของร่วมด้วยตนเอง เพราะเป็นทรัพย์ส่วนบุคคล
- ตัดน้ำหรือตัดไฟที่จ่ายเข้าห้องชุดโดยตรง เพราะเป็นคนละส่วนกับการระงับการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง และเป็นประเด็นที่มีข้อพิพาทถึงชั้นศาลอยู่เสมอ
- ปฏิเสธไม่ให้เจ้าของร่วมตรวจดูบัญชีรายรับรายจ่ายและเอกสารที่กฎหมายกำหนดให้เปิดเผย
ข้อบังคับนิติบุคคลมีเรื่องอะไรที่กระทบผู้อยู่อาศัยมากที่สุด
ข้อบังคับคือกติกาประจำอาคารที่จดทะเบียนไว้พร้อมกับการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด การแก้ไขข้อบังคับต้องผ่านมติที่ประชุมใหญ่และนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่มีมติ ก่อนซื้อหรือเช่า ควรขอสำเนาข้อบังคับมาอ่านจริง ไม่ใช่ฟังคำบอกเล่าจากผู้ขายหรือเจ้าหน้าที่ขาย
สัตว์เลี้ยง การปล่อยเช่า การต่อเติม และเสียงรบกวน
สี่เรื่องนี้คือเรื่องที่คนย้ายเข้าไปแล้วเจอปัญหามากที่สุด เพราะเป็นเรื่องที่ข้อบังคับของแต่ละโครงการเขียนไม่เหมือนกันเลย
| เรื่อง | สิ่งที่ข้อบังคับกำหนดและข้อควรระวัง |
| สัตว์เลี้ยง | บางโครงการห้ามเด็ดขาด บางโครงการอนุญาตโดยจำกัดน้ำหนัก จำนวนตัว หรือกำหนดให้ใช้ลิฟต์เฉพาะ ต้องดูจากข้อบังคับและระเบียบที่ประกาศใช้จริง |
| การปล่อยเช่า | ข้อบังคับหลายฉบับกำหนดระยะเวลาเช่าขั้นต่ำและห้ามให้เช่ารายวัน ซึ่งสอดคล้องกับกฎหมายโรงแรม การฝ่าฝืนมีทั้งความรับผิดต่อนิติบุคคลและความรับผิดตามกฎหมายอื่น |
| การต่อเติมและตกแต่ง | งานที่กระทบทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะภายนอกอาคาร เช่น การทุบผนัง การเปลี่ยนหน้าต่าง หรือการติดตั้งเครื่องปรับอากาศนอกจุดที่กำหนด ต้องได้รับอนุญาตก่อน และบางกรณีต้องผ่านมติที่ประชุมใหญ่ |
| เสียงรบกวน | นิติบุคคลกำหนดช่วงเวลาห้ามทำงานที่มีเสียงดังและตักเตือนผู้ฝ่าฝืนได้ แต่ไม่มีอำนาจปรับเป็นเงินหากข้อบังคับไม่ได้ให้อำนาจไว้ |
กรณีที่ตอบยากที่สุดคือความเสียหายที่เกิดจากระบบท่อร่วม เพราะต้องแยกให้ออกว่าจุดที่รั่วอยู่ในทรัพย์ส่วนกลางหรือทรัพย์ส่วนบุคคล อ่านแนวทางแบ่งความรับผิดชอบได้ที่บทความ ไขข้อสงสัยน้ำรั่วบนคอนโดใครต้องรับผิดชอบ บนเว็บไซต์ PropertyScout
ค่าส่วนกลางค้างชำระ ผลที่ตามมาตามกฎหมาย
มาตรา 18/1 กำหนดผลของการค้างชำระไว้สองระดับ ระดับแรกคือชำระล่าช้า ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปีของจำนวนเงินที่ค้าง โดยไม่คิดทบต้น ระดับที่สองคือค้างชำระตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปี และอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในที่ประชุมใหญ่
ผลกระทบที่หนักที่สุดมาปรากฏตอนขายห้อง เพราะการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุดตามมาตรา 29 ถ้ายังค้างค่าส่วนกลางอยู่ นิติบุคคลไม่ออกหนังสือฉบับนี้ให้ และการโอนที่สำนักงานที่ดินก็เดินต่อไม่ได้ อ่านรายละเอียดเอกสารฉบับนี้ได้ที่บทความ ทำไมใบปลอดหนี้ถึงเป็นเอกสารสำคัญในการซื้อขายคอนโด บนเว็บไซต์ PropertyScout
สำหรับผู้ซื้อคอนโดมือสอง ประเด็นนี้คือเหตุผลที่ต้องขอดูยอดค้างชำระก่อนวางมัดจำเสมอ เพราะภาระค่าส่วนกลางผูกติดกับห้องชุด ไม่ใช่ผูกกับตัวบุคคล และการเรียกร้องหนี้ค่าส่วนกลางมีอายุความ 5 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/33
มีปัญหากับนิติคอนโด ร้องเรียนที่ไหนได้บ้าง
ให้ไล่ตามลำดับ เพราะการข้ามขั้นตอนทำให้เรื่องช้าลงและเสียน้ำหนักในการต่อรอง
- ขั้นที่ 1 ทำหนังสือถึงผู้จัดการนิติบุคคลอย่างเป็นทางการ ระบุเรื่อง วันเวลา และสิ่งที่ต้องการให้แก้ไข พร้อมขอเลขรับเรื่อง เก็บสำเนาไว้ทุกฉบับ
- ขั้นที่ 2 ยื่นเรื่องต่อคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด เพราะคณะกรรมการมีหน้าที่ควบคุมการจัดการของผู้จัดการโดยตรง
- ขั้นที่ 3 รวบรวมเสียงเจ้าของร่วมเพื่อขอเปิดประชุมใหญ่วิสามัญ ซึ่งต้องใช้เสียงไม่น้อยกว่าร้อยละ 20 ของคะแนนเสียงทั้งหมดตามมาตรา 42/2
- ขั้นที่ 4 ร้องเรียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสาขาที่อาคารชุดตั้งอยู่ ซึ่งเป็นหน่วยงานที่รับจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดและกำกับดูแลตามกฎหมายฉบับนี้
- ขั้นที่ 5 ร้องเรียนต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคในกรณีที่เข้าลักษณะการถูกเอาเปรียบด้านสัญญาหรือบริการ หรือฟ้องคดีต่อศาลเมื่อมีความเสียหายที่ต้องเรียกร้อง
สิ่งที่ช่วยให้เรื่องเดินได้เร็วคือหลักฐานที่เป็นลายลักษณ์อักษร ภาพถ่ายที่มีวันเวลา และรายงานการประชุมที่บันทึกว่าเคยยกเรื่องนี้ขึ้นมาแล้ว
จะรู้ได้อย่างไรว่านิติบุคคลของโครงการดูแลดี ก่อนตัดสินใจซื้อ
การเดินดูล็อบบี้ตอนบ่ายวันธรรมดาบอกอะไรได้น้อยมาก เพราะโครงการส่วนใหญ่จัดพื้นที่ส่วนหน้าให้ดูดีอยู่แล้ว สิ่งที่บอกคุณภาพการบริหารได้จริงคือเอกสารและร่องรอยการดูแลในจุดที่คนไม่ค่อยเดินไป
- ขอดูรายงานการประชุมใหญ่ย้อนหลัง 2 ถึง 3 ปี ดูว่าเรื่องที่เจ้าของร่วมร้องเรียนซ้ำ ๆ ได้รับการแก้ไขหรือถูกเลื่อนออกไปทุกปี
- ขอดูงบการเงินและยอดเงินกองทุน โครงการที่กองทุนเหลือน้อยมักตามมาด้วยการเรียกเก็บเงินก้อนพิเศษเมื่อถึงรอบเปลี่ยนลิฟต์หรือทาสีอาคาร
- ถามอัตราการค้างชำระค่าส่วนกลางของทั้งอาคาร ตัวเลขนี้บอกทั้งวินัยของเจ้าของร่วมและความสามารถในการติดตามหนี้ของนิติบุคคล
- ดูจุดที่ซ่อนอยู่ เช่น ห้องเก็บขยะ ห้องเครื่อง ดาดฟ้า ทางหนีไฟ และชั้นจอดรถชั้นบนสุด จุดเหล่านี้สะท้อนงานบำรุงรักษาจริงมากกว่าล็อบบี้
- ตรวจอายุอาคารเทียบกับประวัติการปรับปรุงใหญ่ อาคารอายุเกิน 10 ปีที่ยังไม่เคยเปลี่ยนระบบลิฟต์หรือปั๊มน้ำ มีโอกาสสูงที่ค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่จะมาถึงในไม่กี่ปีข้างหน้า
- คุยกับผู้อยู่อาศัยจริงและเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยที่อยู่มานาน คำตอบจากคนกลุ่มนี้ตรงกว่าคำอธิบายจากฝ่ายขายเสมอ
ถ้ากำลังเปรียบเทียบหลายโครงการอยู่ สามารถดูประกาศขายคอนโดที่ตรวจสอบข้อมูลกับเจ้าของแล้วได้ที่หน้ารวมประกาศขายคอนโดในกรุงเทพของ PropertyScout แล้วค่อยนัดขอดูเอกสารของนิติบุคคลกับที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ที่ดูแลคุณ
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับนิติคอนโด
นิติคอนโด คืออะไร และต่างจากบริษัทบริหารอาคารอย่างไร
นิติคอนโด คือชื่อเรียกสั้นของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งเป็นองค์กรตามกฎหมายที่จดทะเบียนตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และมีเจ้าของร่วมทุกคนเป็นสมาชิกโดยอัตโนมัติ ส่วนบริษัทบริหารอาคารคือผู้รับจ้างที่นิติบุคคลว่าจ้างเข้ามาทำงานประจำวัน เปลี่ยนบริษัทได้เมื่อสัญญาสิ้นสุดหรือเมื่อที่ประชุมใหญ่มีมติ แต่ตัวนิติบุคคลอาคารชุดยังคงอยู่ตลอดอายุของอาคาร
นิติบุคคลคอนโดมีหน้าที่อะไรบ้าง
หน้าที่หลักคือจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง จัดเก็บค่าส่วนกลางและเงินกองทุน จัดทำบัญชีรายรับรายจ่ายประจำเดือนให้เจ้าของร่วมตรวจดูได้ จัดประชุมใหญ่สามัญประจำปีภายใน 120 วันนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชี ดูแลความปลอดภัยและความสงบเรียบร้อยภายในอาคาร บังคับใช้ข้อบังคับและระเบียบการอยู่อาศัย และออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้เมื่อเจ้าของร่วมชำระค่าใช้จ่ายครบถ้วน
ไม่จ่ายค่าส่วนกลางได้ไหม แล้วจะเกิดอะไรขึ้น
ไม่ได้ เพราะเป็นหน้าที่ตามกฎหมายของเจ้าของร่วมตามมาตรา 18 ผลที่ตามมาคือถูกคิดเงินเพิ่มไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปี และหากค้างตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป ถูกคิดได้ไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปี พร้อมถูกระงับการใช้ทรัพย์ส่วนกลางและเสียสิทธิออกเสียงในที่ประชุมใหญ่ ที่สำคัญคือจะขอหนังสือรับรองการปลอดหนี้เพื่อโอนขายห้องไม่ได้ จนกว่าจะชำระครบ
ผู้เช่ามีสิทธิเข้าประชุมใหญ่และออกเสียงหรือไม่
สิทธิออกเสียงเป็นของเจ้าของร่วมตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ผู้เช่าจึงไม่มีสิทธิออกเสียงด้วยตนเอง แต่เจ้าของห้องมอบฉันทะเป็นหนังสือให้ผู้อื่นเข้าประชุมและออกเสียงแทนได้ ในทางปฏิบัติ ผู้เช่าควรอ่านข้อบังคับและระเบียบการอยู่อาศัยตั้งแต่ก่อนเซ็นสัญญา เพราะกติกาเหล่านี้บังคับกับผู้อยู่อาศัยทุกคน
ถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลต้องใช้เสียงเท่าไหร่
การแต่งตั้งและถอดถอนผู้จัดการต้องได้มติจากที่ประชุมใหญ่ด้วยคะแนนเสียงไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดตามมาตรา 49 ถ้าคณะกรรมการหรือผู้จัดการไม่ยอมเรียกประชุม เจ้าของร่วมที่มีเสียงรวมกันไม่น้อยกว่าร้อยละ 20 ของคะแนนเสียงทั้งหมดเข้าชื่อขอเปิดประชุมใหญ่วิสามัญได้ตามมาตรา 42/2
สรุป
นิติคอนโด คือองค์กรที่ทำงานแทนเจ้าของร่วมทุกคน มีอำนาจตามที่กฎหมาย ข้อบังคับ และมติที่ประชุมใหญ่ให้ไว้เท่านั้น ผู้อยู่อาศัยที่เข้าใจโครงสร้างนี้จะรู้ว่าเรื่องไหนแจ้งใคร เรื่องไหนต้องรอมติ และเรื่องไหนต้องรวบรวมเสียงก่อน ส่วนผู้ที่กำลังจะซื้อ การขอดูรายงานการประชุม งบการเงิน และยอดเงินกองทุน คือขั้นตอนที่ใช้เวลาไม่นานแต่ช่วยให้เห็นภาพอนาคตของอาคารได้ชัดกว่าการดูห้องตัวอย่าง
ถ้าอยากให้มีคนช่วยขอเอกสารเหล่านี้และอ่านไปพร้อมกัน ทีมที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ของ PropertyScout ช่วยได้ตั้งแต่ขั้นตอนคัดห้องจนถึงวันโอน และบริการนี้ไม่มีค่าใช้จ่ายสำหรับผู้ซื้อและผู้เช่า
ข้อมูลอ้างอิงหลักมาจากพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และฉบับแก้ไขเพิ่มเติมถึงฉบับที่ 4 พ.ศ. 2551 ตรวจสอบข้อมูลเมื่อ 12 สิงหาคม 2569
ราคาและความพร้อมของทรัพย์เปลี่ยนแปลงได้ ไม่มีการรับประกัน ข้อมูลทรัพย์เป็นแนวทางทั่วไปเท่านั้น เนื้อหานี้ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ภาษี หรือการเงิน ข้อบังคับของแต่ละอาคารชุดแตกต่างกัน โปรดตรวจสอบข้อบังคับฉบับจริงของโครงการและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจ
FAQs
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Suspendisse varius enim in eros elementum tristique.
Explore More Topics
Free real estate resources and tips on how to capitalise
