ต่างชาติซื้อคอนโดได้ไหม เงื่อนไขและโควตา 49% ที่ต้องรู้ก่อนวางมัดจำ

Key Highlights

• ต่างชาติซื้อคอนโดได้ไหม คำตอบคือได้ ถ้าผ่านเงื่อนไขสองชั้นพร้อมกัน ชั้นแรกคือคุณสมบัติของตัวผู้ซื้อตามมาตรา 19 ของพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ชั้นที่สองคือโครงการนั้นยังมีโควตาต่างชาติเหลือ
• โควตาต่างชาติ 49% นับจากเนื้อที่ห้องชุดทั้งอาคารรวมกัน ไม่ใช่จำนวนห้อง จึงเป็นไปได้ที่โครงการเหลือห้องขายอยู่หลายห้องแต่โควตาต่างชาติเต็มแล้ว
• เส้นทางที่ผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่ใช้คือการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาแลกเป็นเงินบาทในไทย และต้องมีเอกสารธุรกรรมเงินตราต่างประเทศจากธนาคารผู้รับเงิน โดยธุรกรรมตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไปจะออกเป็นแบบ FET
• ผู้ซื้อต่างชาติจ่ายค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินตามอัตราปกติ เพราะมาตรการลดค่าธรรมเนียมเหลือ 0.01% กำหนดให้ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยเท่านั้น
• ปี 2568 ชาวต่างชาติรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด 14,899 หน่วย มูลค่า 60,921 ล้านบาท คิดเป็น 14.7% ของจำนวนหน่วยและ 25% ของมูลค่าการโอนห้องชุดทั้งประเทศ ตามข้อมูลศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

ต่างชาติซื้อคอนโดได้ไหม และคนมักเข้าใจผิดตรงไหน

ได้ และเป็นทางเลือกเดียวในตลาดที่อยู่อาศัยไทยที่ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในชื่อตัวเองได้แบบตรงไปตรงมา โดยไม่ต้องตั้งบริษัทหรืออาศัยชื่อคนอื่น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 เปิดช่องนี้ไว้ตั้งแต่ต้น แต่ผูกไว้กับเงื่อนไขสองชั้นที่ต้องผ่านพร้อมกัน ชั้นแรกคือคุณสมบัติของตัวผู้ซื้อ ชั้นที่สองคือสัดส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติในอาคารนั้น

เรื่องที่คนเข้าใจผิดบ่อยที่สุดคือคิดว่าถ้าจ่ายเงินได้ก็ซื้อได้ ความจริงคือดีลที่ล้มในวันโอนเกือบทั้งหมดไม่ได้ล้มเพราะเงินไม่พอ แต่ล้มเพราะโควตาของอาคารนั้นเต็ม หรือเพราะเงินที่โอนเข้ามาไม่มีเอกสารรับรองที่สำนักงานที่ดินยอมรับ สองเรื่องนี้เช็คได้ล่วงหน้าทั้งคู่ และควรเช็คก่อนวางมัดจำ ไม่ใช่หลังจากนั้น

อีกความเข้าใจผิดคือคิดว่าซื้อคอนโดแล้วได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินด้วย ความจริงคือเจ้าของห้องชุดถือกรรมสิทธิ์ในห้องของตัวเอง และถือกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางรวมถึงที่ดินตามอัตราส่วนที่ระบุในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ประเด็นนี้มีผลกับการคิดโควตาและค่าส่วนกลาง อ่านรายละเอียดได้ที่บทความ ซื้อคอนโดมีสิทธิ์ในที่ดินไหม บนเว็บไซต์ PropertyScout

ชาวต่างชาติกลุ่มไหนถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ตามมาตรา 19

มาตรา 19 ของพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม กำหนดกลุ่มที่ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ไว้ห้ากลุ่ม ผู้ซื้อต้องเข้าอย่างน้อยหนึ่งกลุ่ม ไม่ใช่ทุกกลุ่ม

กลุ่มที่ถือกรรมสิทธิ์ได้	เงื่อนไขตามกฎหมาย
ชาวต่างชาติที่มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักร	ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง หรือที่เรียกกันว่าผู้ถือใบสำคัญถิ่นที่อยู่
ชาวต่างชาติตามกฎหมายส่งเสริมการลงทุน	ได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน
นิติบุคคลตามประมวลกฎหมายที่ดิน	นิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา 97 และมาตรา 98 ซึ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย
นิติบุคคลต่างด้าวที่มีใบอนุญาตประกอบธุรกิจ	เป็นคนต่างด้าวตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว และได้รับใบอนุญาตประกอบธุรกิจ
ชาวต่างชาติหรือนิติบุคคลที่นำเงินเข้ามา	นำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร หรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของผู้มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ หรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ

เส้นทางที่ผู้ซื้อทั่วไปใช้จริงคือกลุ่มที่ห้า

ผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่ไม่ได้ถือใบสำคัญถิ่นที่อยู่และไม่ได้เข้ามาผ่านการส่งเสริมการลงทุน จึงเข้ากลุ่มที่ห้าคือกลุ่มที่นำเงินตราต่างประเทศเข้ามา จุดสำคัญของกลุ่มนี้คือคุณสมบัติไม่ได้ผูกกับประเภทวีซ่าหรือระยะเวลาที่อยู่ในไทย แต่ผูกกับ ที่มาของเงิน เท่านั้น คนที่ถือวีซ่าท่องเที่ยวก็ซื้อได้ ถ้าเงินเข้ามาถูกทางและมีเอกสารครบ ในทางกลับกัน คนที่อยู่ไทยมาสิบปีแต่ใช้เงินที่หามาในไทยซื้อ จะติดปัญหาที่ขั้นเอกสารทันที

กรณีรับมรดกหรือคุณสมบัติขาด ต้องจำหน่ายภายในหนึ่งปี

ถ้าชาวต่างชาติได้ห้องชุดมาโดยทางมรดกในฐานะทายาทโดยธรรมหรือผู้รับพันธกรรม แต่ตัวเองไม่เข้าคุณสมบัติตามมาตรา 19 กฎหมายกำหนดให้จำหน่ายห้องชุดนั้นภายในหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มา ข้อนี้เป็นเรื่องที่ครอบครัวผู้ซื้อต่างชาติมักไม่ได้วางแผนไว้ล่วงหน้า และควรคุยกับที่ปรึกษากฎหมายพร้อมกับตอนซื้อ ไม่ใช่ตอนเกิดเหตุ

โควตาต่างชาติ 49% ทำงานอย่างไร และนับจากอะไร

โควตาต่างชาติ 49% คือเพดานที่กำหนดว่าในอาคารชุดหนึ่งอาคาร กรรมสิทธิ์ที่ถือโดยชาวต่างชาติและนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวรวมกัน ต้องไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารนั้น ส่วนที่เหลืออีก 51% ต้องถือโดยผู้ที่ไม่ใช่คนต่างด้าว

นับจากเนื้อที่ห้องชุดทั้งอาคาร ไม่ใช่จำนวนห้อง

จุดนี้เปลี่ยนผลลัพธ์จริงมากกว่าที่คนคิด เพราะเพดานคิดจากตารางเมตร ห้องใหญ่หนึ่งห้องจึงกินโควตาเท่ากับห้องสตูดิโอหลายห้องรวมกัน โครงการที่ขายห้องขนาดใหญ่ให้ผู้ซื้อต่างชาติไปช่วงแรกจะเต็มโควตาเร็วกว่าโครงการที่ขายห้องเล็ก และพื้นที่ส่วนกลางไม่ถูกนำมานับในฐานคำนวณ เพราะฐานคือเนื้อที่ห้องชุดที่ขายได้เท่านั้น ที่จอดรถที่ออกเป็นโฉนดแยกจะถูกนับเข้าไปในสัดส่วนด้วย

ผลที่ตามมาในทางปฏิบัติคือคำว่า โครงการยังมีห้องว่าง กับคำว่า โครงการยังมีโควตาต่างชาติ เป็นสองเรื่องที่ไม่เท่ากัน โครงการหนึ่งเหลือห้องขายสามสิบห้องแต่โควตาต่างชาติเต็มแล้วก็เกิดขึ้นได้ และเกิดบ่อยในอาคารย่านสุขุมวิทและย่านที่ผู้ซื้อต่างชาติเข้าเยอะ ดูตัวเลือกที่เปิดขายอยู่ในย่านนี้ได้ที่หน้าคอนโดประกาศขายในสุขุมวิท

วิธีเช็คว่าโครงการนี้โควตาเหลือหรือไม่ ก่อนวางมัดจำ

• ขอหนังสือยืนยันสัดส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติจากสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด เป็นลายลักษณ์อักษรและระบุวันที่ ไม่ใช่การบอกปากเปล่า
• ให้ทนายหรือที่ปรึกษาตรวจสารบบที่สำนักงานที่ดินในเขตที่อาคารนั้นตั้งอยู่ วิธีนี้ให้ข้อมูลตรงจากทะเบียนและใช้ยันได้ในภายหลัง
• ถ้าซื้อจากโครงการใหม่ ให้ผู้พัฒนายืนยันเป็นหนังสือว่าจะจัดสรรห้องนี้ให้อยู่ในโควตาต่างชาติ และระบุผลถ้าจัดสรรไม่ได้
• ใส่เงื่อนไขในสัญญาจะซื้อจะขายว่าถ้าจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในนามผู้ซื้อต่างชาติไม่ได้ ผู้ซื้อได้เงินมัดจำคืนเต็มจำนวน ข้อนี้คือกันชนที่สำคัญที่สุดของทั้งดีล

ถ้าตรวจแล้วโควตาเต็มและยังตัดสินใจวางมัดจำ ผลคือจดทะเบียนกรรมสิทธิ์เป็นชื่อผู้ซื้อต่างชาติในวันโอนไม่ได้ ไม่ใช่แค่ล่าช้า ดังนั้นการตรวจล่วงหน้าไม่ใช่ขั้นตอนที่ประหยัดเวลาได้

ต้องนำเงินเข้าประเทศอย่างไรให้โอนกรรมสิทธิ์ผ่าน

สำหรับผู้ซื้อที่เข้าคุณสมบัติกลุ่มที่ห้า สำนักงานที่ดินจะดูหลักฐานว่าเงินที่ใช้ซื้อเข้ามาจากต่างประเทศจริงและถูกแลกเป็นเงินบาทในไทย หลักฐานตัวนี้คือหัวใจของธุรกรรม และเป็นตัวที่ผู้ซื้อจัดการเองได้ตั้งแต่วันแรก

เอกสารธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ และกรณีที่ยอดต่ำกว่าเกณฑ์

ธุรกรรมที่มีมูลค่าตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป หรือเทียบเท่าในสกุลอื่น ธนาคารผู้รับเงินในไทยจะออกแบบรายงานธุรกรรมเงินตราต่างประเทศให้ ซึ่งคือเอกสารที่วงการเรียกว่า FET และเดิมเรียกว่าแบบ ธ.ต.3 ถ้ายอดต่ำกว่าเกณฑ์นี้ ธนาคารจะออกหนังสือรับรองการรับเงินโอนจากต่างประเทศหรือหลักฐานเทียบเท่าให้แทน ซึ่งใช้ยื่นที่สำนักงานที่ดินได้เช่นกัน ผู้ซื้อที่โอนเงินมาหลายก้อนย่อยต้องเก็บหลักฐานให้ครบทุกก้อน แล้วยอดรวมต้องไม่น้อยกว่าราคาซื้อ

เอกสารประกอบอีกชุดที่สำนักงานที่ดินขอคือหนังสือเดินทางพร้อมหน้าตรวจลงตรา สัญญาจะซื้อจะขาย และหนังสือรับรองสัดส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติจากนิติบุคคลอาคารชุด ภาพรวมของกระบวนการซื้อทั้งหมดอ่านได้ที่คู่มือซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยของ PropertyScout ส่วนคู่มืออธิบายแบบฟอร์ม FET ทีละช่องเป็นฉบับภาษาอังกฤษ

สี่ข้อผิดพลาดที่ทำให้โอนไม่ได้ในวันโอน

• โอนเงินเข้ามาเป็นเงินบาทจากต่างประเทศแทนที่จะโอนเป็นสกุลต่างประเทศแล้วแลกในไทย กรณีนี้ธนาคารออกหลักฐานการแลกเปลี่ยนให้ไม่ได้
• ไม่ระบุวัตถุประสงค์ในช่องหมายเหตุของการโอน ควรระบุให้ชัดว่าเพื่อซื้อห้องชุดเลขที่เท่าไหร่ ในโครงการชื่ออะไร
• ชื่อผู้รับเงินไม่ตรงกับชื่อผู้ที่จะถือกรรมสิทธิ์ เช่น โอนเข้าบัญชีคู่สมรสหรือบัญชีบริษัท แล้วจดทะเบียนในชื่อบุคคล
• โอนเงินมาถึงช้ากว่ากำหนดวันโอน เพราะการออกเอกสารจากธนาคารต้องใช้เวลาทำการ ควรเผื่อไว้อย่างน้อยหนึ่งถึงสองสัปดาห์

เทียบสิทธิของชาวต่างชาติในคอนโด บ้าน และที่ดิน

คำถามเรื่องคอนโดมักมาพร้อมคำถามว่าบ้านกับที่ดินทำได้แค่ไหน สรุปเป็นภาพรวมได้ตามนี้

ประเภททรัพย์สินหรือสิทธิ	สิ่งที่ชาวต่างชาติทำได้	เงื่อนไขและข้อจำกัด
ห้องชุดในอาคารชุดที่จดทะเบียนแล้ว	ถือกรรมสิทธิ์ในชื่อตัวเองได้	อยู่ภายใต้โควตา 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งอาคาร และต้องเข้าคุณสมบัติตามมาตรา 19
ที่ดิน	ถือกรรมสิทธิ์ในชื่อบุคคลต่างชาติไม่ได้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน	มีข้อยกเว้นเฉพาะกรณีที่กฎหมายกำหนดไว้เป็นการเฉพาะ
สิ่งปลูกสร้างอย่างตัวบ้าน	ถือกรรมสิทธิ์แยกจากที่ดินได้	ต้องทำสัญญาเช่าที่ดินไว้ต่างหาก โครงสร้างนี้ซับซ้อนกว่าห้องชุดและควรให้ที่ปรึกษากฎหมายดูก่อน
การเช่าอสังหาริมทรัพย์	เช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์	เพดาน 30 ปี และต้องจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดินถ้าเช่าเกินสามปี
สิทธิเก็บกินและสิทธิอาศัย	จดทะเบียนบนโฉนดได้และใช้เป็นทางเลือกในบางกรณี	มีเพดานเวลาตามที่กฎหมายกำหนด
ทรัพย์อิงสิทธิตามพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562	ได้สิทธิในลักษณะใกล้เคียงกรรมสิทธิ์ และโอนหรือใช้เป็นหลักประกันได้	ไม่เกิน 30 ปี

เมื่อเทียบกันทั้งตาราง ห้องชุดยังเป็นเส้นทางที่ตรงที่สุดและมีขั้นตอนน้อยที่สุดสำหรับผู้ซื้อต่างชาติที่ต้องการถือกรรมสิทธิ์ในชื่อตัวเอง ดูภาพรวมตลาดได้ที่หน้าคอนโดประกาศขายทั่วประเทศไทย

โควตาต่างชาติเต็มแล้วควรทำอย่างไร

ทางเลือกที่ทำได้ตามกฎหมาย

• เปลี่ยนไปดูอาคารอื่นในทำเลเดียวกันที่โควตายังเหลือ วิธีนี้ง่ายที่สุดและไม่เพิ่มความเสี่ยงทางกฎหมายเลย
• ทำสัญญาเช่าระยะยาวไม่เกิน 30 ปีและจดทะเบียนการเช่าบนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ผู้พัฒนาหลายรายเสนอทางนี้กับห้องที่อยู่นอกโควตา
• ให้คู่สมรสสัญชาติไทยถือกรรมสิทธิ์ในโควตาไทย โดยเข้าใจให้ชัดว่ากรรมสิทธิ์อยู่ในชื่อผู้ถือ ไม่ใช่ชื่อผู้ซื้อต่างชาติ และควรทำเอกสารให้ครบ
• ถือผ่านนิติบุคคลที่จัดตั้งและประกอบธุรกิจจริง หรือใช้สิทธิที่ได้จากการส่งเสริมการลงทุน ทางนี้ต้องมีเหตุผลทางธุรกิจรองรับจริง
• รอโควตาว่างจากการขายต่อของผู้ถือต่างชาติรายเดิม ซึ่งเกิดขึ้นได้เป็นระยะในอาคารที่มีการซื้อขายเปลี่ยนมือสูง

โครงสร้างนอมินี ทางที่ความเสี่ยงเพิ่มขึ้นชัดในปี 2569

การตั้งบริษัทไทยโดยใช้ผู้ถือหุ้นไทยที่ไม่ได้ลงทุนจริงเพื่อถือทรัพย์แทนชาวต่างชาติ เป็นวิธีที่เคยมีคนใช้และเป็นวิธีที่มีความเสี่ยงสูงขึ้นชัดเจนในช่วงนี้ กรมพัฒนาธุรกิจการค้าออกคำสั่งที่ 2/2568 ซึ่งมีผลตั้งแต่ 1 มกราคม 2569 ให้ผู้จดทะเบียนบริษัทใหม่ต้องแสดงหลักฐานที่มาของเงินลงทุน และคำสั่งที่ 1/2569 ซึ่งมีผลตั้งแต่ 1 เมษายน 2569 ขยายการตรวจไปถึงการยื่นแก้ไขข้อมูลบริษัท ต่อมาปลายเดือนเมษายน 2569 กรมที่ดินและกรมพัฒนาธุรกิจการค้าได้ทำความร่วมมือให้ตรวจข้อมูลผู้ถือหุ้นเทียบกับทะเบียนที่ดินได้ ตามรายงานของ Global Law Experts ปี 2569

ผลตามกฎหมายของโครงสร้างนอมินีไม่ได้จำกัดอยู่ที่ค่าปรับ พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวกำหนดโทษไว้กับทั้งฝ่ายคนต่างชาติและคนไทยที่ให้ใช้ชื่อ และผลที่ตามมาอาจรวมถึงการต้องจำหน่ายทรัพย์ตามกำหนดเวลา เมื่อชั่งน้ำหนักแล้ว การซื้อห้องชุดในโควตาต่างชาติที่ยังเหลืออยู่จึงเป็นทางที่ความเสี่ยงต่ำกว่ามาก และเป็นเหตุผลที่บทความนี้แนะนำให้เช็คโควตาก่อนตัดสินใจ ไม่ใช่หาทางเลี่ยงหลังจากที่โควตาเต็มแล้ว

ขั้นตอนซื้อคอนโดและค่าใช้จ่าย ตั้งแต่เลือกห้องถึงวันโอน

เจ็ดขั้นตอนตามลำดับเวลา

• ขั้นที่หนึ่ง เลือกทำเลและอาคาร แล้วขอข้อมูลสัดส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติของอาคารนั้นตั้งแต่ก่อนนัดดูห้อง
• ขั้นที่สอง ดูห้องจริงและตรวจสภาพ พร้อมขอดูหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดและใบเสร็จค่าส่วนกลางย้อนหลัง
• ขั้นที่สาม ตรวจโควตาอย่างเป็นทางการผ่านนิติบุคคลอาคารชุดหรือสำนักงานที่ดิน และเก็บหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษร
• ขั้นที่สี่ ทำสัญญาจะซื้อจะขายและวางมัดจำ โดยใส่เงื่อนไขคืนเงินกรณีจดทะเบียนในนามผู้ซื้อต่างชาติไม่ได้
• ขั้นที่ห้า โอนเงินจากต่างประเทศเป็นสกุลต่างประเทศเข้าบัญชีในไทยของผู้ที่จะถือกรรมสิทธิ์ พร้อมระบุวัตถุประสงค์ให้ชัด
• ขั้นที่หก ขอเอกสารรับรองธุรกรรมเงินตราต่างประเทศจากธนาคารผู้รับเงิน และรวบรวมเอกสารส่วนตัวให้ครบ
• ขั้นที่เจ็ด นัดวันโอนที่สำนักงานที่ดิน ชำระค่าธรรมเนียมและภาษีตามที่ตกลงไว้ในสัญญา แล้วรับหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด

ค่าใช้จ่ายวันโอน และเหตุที่ผู้ซื้อต่างชาติไม่ได้สิทธิ์ลดค่าธรรมเนียม

ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์อัตราปกติคือ 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ในทางปฏิบัติผู้ซื้อและผู้ขายมักตกลงแบ่งกันคนละครึ่งหรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งรับไป ซึ่งต้องเขียนไว้ในสัญญาให้ชัด ส่วนค่าจดจำนองอัตราปกติคือ 1% ของวงเงินกู้ ในกรณีที่มีสินเชื่อ นอกจากนี้ยังมีภาษีและอากรฝั่งผู้ขายซึ่งอัตราขึ้นกับระยะเวลาที่ถือครองและสถานะของผู้ขาย จึงควรให้ผู้ขายแจ้งยอดประมาณการมาก่อนวันโอน

จุดที่ผู้ซื้อต่างชาติต้องรู้คือมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ที่คณะรัฐมนตรีต่ออายุถึง 30 มิถุนายน 2570 สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท กำหนดเงื่อนไขไว้ว่าผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาที่มีสัญชาติไทย ผู้ซื้อต่างชาติจึงจ่ายในอัตราปกติ ไม่ใช่อัตราลด ข้อนี้ทำให้ต้นทุนวันโอนของผู้ซื้อต่างชาติต่างจากผู้ซื้อไทยอย่างมีนัยสำคัญ และควรใส่ไว้ในการตั้งงบตั้งแต่ต้น

รายการที่คนมักลืมตั้งงบคือเงินกองทุนส่วนกลางที่เรียกเก็บครั้งเดียวตอนรับโอนในโครงการใหม่ ค่าส่วนกลางล่วงหน้าตามที่ข้อบังคับกำหนด ค่ามิเตอร์น้ำและไฟ และค่าดำเนินการของทนายหรือที่ปรึกษาในการตรวจเอกสาร ทั้งหมดนี้ไม่ใหญ่เท่าค่าธรรมเนียมโอน แต่รวมกันแล้วมีผลกับเงินสดที่ต้องเตรียมในวันนั้น

ข้อมูลการโอนห้องชุดให้คนต่างชาติปี 2568 บอกอะไรบ้าง

ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ปี 2568 ช่วยให้เห็นว่าโควตา 49% ไม่ใช่ข้อจำกัดในทางทฤษฎี แต่เป็นเรื่องที่มีการใช้จริงจำนวนมากในทุกปี

รายการ	ตัวเลขปี 2568
จำนวนหน่วยที่ชาวต่างชาติรับโอนทั้งปี	14,899 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.2% จากปีก่อน
มูลค่าการโอนรวม	60,921 ล้านบาท ลดลง 10.7% จากปีก่อน แปลว่าจำนวนหน่วยเพิ่มแต่ราคาต่อหน่วยเฉลี่ยลดลง
สัดส่วนของการโอนห้องชุดทั้งประเทศ	14.7% ของจำนวนหน่วย และ 25% ของมูลค่าการโอน
จีน อันดับหนึ่ง	4,940 หน่วย ลดลง 12.9%
เมียนมา	1,968 หน่วย เพิ่มขึ้น 41.8%
รัสเซีย	1,172 หน่วย
ไต้หวัน	1,036 หน่วย
สหรัฐอเมริกา	537 หน่วย

สิ่งที่อ่านได้จากตัวเลขชุดนี้คือกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติกระจายตัวมากขึ้น ไม่ได้พึ่งชาติเดียวเหมือนช่วงก่อน และมูลค่าต่อหน่วยที่ลดลงสะท้อนว่าผู้ซื้อขยับไปที่ห้องราคากลางมากขึ้น สำหรับผู้ซื้อที่กำลังเลือกอาคาร ข้อนี้แปลว่าโควตาในอาคารระดับราคากลางย่านที่ต่างชาตินิยมมีแรงกดดันมากขึ้นกว่าเดิม จึงยิ่งควรเช็คโควตาก่อนตัดสินใจ ดูรายการที่เปิดขายอยู่ในกรุงเทพได้ที่หน้าคอนโดประกาศขายในกรุงเทพ

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับต่างชาติซื้อคอนโดได้ไหม

ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในไทยได้กี่ห้อง

กฎหมายไม่ได้จำกัดจำนวนห้องต่อคน ข้อจำกัดอยู่ที่ระดับอาคาร คือกรรมสิทธิ์ต่างชาติรวมกันในอาคารนั้นต้องไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมด ดังนั้นผู้ซื้อหนึ่งคนซื้อได้หลายห้องและหลายอาคาร ตราบใดที่ทุกห้องอยู่ในโควตาของอาคารตัวเองและมีหลักฐานการนำเงินเข้าครบทุกห้อง

ต้องมีวีซ่าหรือถิ่นที่อยู่ในไทยก่อนไหม

ไม่ต้อง ถ้าเข้าคุณสมบัติโดยการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามา เพราะกลุ่มนี้ผูกกับที่มาของเงิน ไม่ได้ผูกกับประเภทวีซ่าหรือระยะเวลาที่พำนัก อย่างไรก็ดี การมีบัญชีธนาคารในไทยจะทำให้ขั้นตอนรับเงินและขอเอกสารจากธนาคารง่ายขึ้นมาก จึงเป็นเรื่องที่ควรจัดการก่อนวางมัดจำ

ชาวต่างชาติกู้ธนาคารในไทยซื้อคอนโดได้ไหม

มีสถาบันการเงินบางแห่งที่ให้สินเชื่อกับผู้ซื้อต่างชาติภายใต้เงื่อนไขเฉพาะ เช่น ประวัติการทำงานในไทยหรือคู่สมรสสัญชาติไทย แต่ตัวเลือกน้อยกว่าผู้ซื้อไทยชัดเจน และเงื่อนไขต่างกันในแต่ละแห่ง ข้อควรระวังคือถ้าใช้เงินกู้ในไทยบางส่วน ต้องวางแผนให้หลักฐานการนำเงินเข้าจากต่างประเทศครอบคลุมส่วนที่กฎหมายกำหนด PropertyScout มีบทความอธิบายเรื่องนี้เป็นฉบับภาษาอังกฤษ

ซื้อในโควตาไทยก่อนแล้วเปลี่ยนเป็นชื่อชาวต่างชาติภายหลังได้ไหม

การโอนกรรมสิทธิ์จากโควตาไทยไปเป็นชื่อชาวต่างชาติทำได้เฉพาะเมื่ออาคารนั้นยังมีโควตาต่างชาติเหลือในวันที่จดทะเบียนโอน และผู้รับโอนต้องเข้าคุณสมบัติพร้อมมีหลักฐานการนำเงินเข้าครบ การวางแผนแบบซื้อไว้ก่อนแล้วค่อยเปลี่ยนชื่อจึงมีความไม่แน่นอนสูง เพราะโควตาอาจเต็มไปก่อนถึงวันนั้น

ขายต่อแล้วนำเงินออกนอกประเทศได้ไหม

การนำเงินที่ได้จากการขายออกนอกประเทศทำได้ภายใต้กฎเกณฑ์ควบคุมการแลกเปลี่ยนเงินที่ธนาคารใช้ปฏิบัติ และธนาคารจะขอดูหลักฐานที่มาของเงินตอนซื้อ ซึ่งก็คือเอกสารธุรกรรมเงินตราต่างประเทศชุดเดิม เหตุนี้เอกสารการนำเงินเข้าจึงควรเก็บไว้ตลอดระยะเวลาที่ถือครอง ไม่ใช่ทิ้งหลังวันโอน

โควตา 75% และการเช่าที่ดิน 99 ปี ใช้ได้จริงแล้วหรือยัง

ยังไม่ได้ ทั้งสองเรื่องเป็นข้อเสนอเชิงนโยบาย โดยคณะรัฐมนตรีมีมติเมื่อ 21 มิถุนายน 2567 ให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องไปศึกษาการขยายเพดานการเช่าที่ดินจาก 30 ปีเป็น 99 ปี และการขยายสัดส่วนการถือครองห้องชุดของชาวต่างชาติจาก 49% เป็น 75% ตามรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังไม่มีการอนุมัติและยังไม่มีผลบังคับใช้ ณ วันที่เขียนบทความนี้ เพดานที่ใช้จริงจึงยังเป็น 49% และ 30 ปีตามเดิม ผู้ซื้อควรวางแผนบนกฎที่ใช้อยู่จริง ไม่ใช่บนข้อเสนอที่ยังไม่เป็นกฎหมาย

สรุป

ต่างชาติซื้อคอนโดได้ไหม คำตอบคือได้ และเป็นเส้นทางที่ตรงที่สุดในตลาดอสังหาไทยสำหรับผู้ซื้อต่างชาติที่ต้องการถือกรรมสิทธิ์ในชื่อตัวเอง สิ่งที่ตัดสินว่าดีลจะจบสวยหรือไม่ไม่ได้อยู่ที่ราคาห้อง แต่อยู่ที่สองเรื่องที่เช็คได้ล่วงหน้าทั้งคู่ คือคุณสมบัติของผู้ซื้อตามมาตรา 19 และโควตาต่างชาติที่เหลือของอาคารนั้น ทำสองเรื่องนี้ให้จบก่อนวางมัดจำ แล้วเรื่องที่เหลือจะเป็นแค่การเดินเอกสารตามลำดับ

ที่ปรึกษาของ PropertyScout ทำงานเป็นทีมในบ้าน ผ่านการอบรม และพูดได้หลายภาษารวมถึงอังกฤษ ไทย จีน เยอรมัน และฝรั่งเศส จึงช่วยขอหนังสือยืนยันโควตาจากนิติบุคคลอาคารชุด ประสานเอกสารกับธนาคาร และเดินเรื่องวันโอนไปพร้อมกับผู้ซื้อได้ บริการนี้ไม่มีค่าคอมมิชชันสำหรับผู้ซื้อและผู้เช่า

เริ่มจากการเลือกทำเลและดูรายการที่มีอยู่จริง แล้วให้ทีมช่วยตรวจโควตาของอาคารที่สนใจก่อนตัดสินใจ ดูประกาศขายคอนโดที่ตรวจสอบเจ้าของแล้วได้ที่ PropertyScout และนัดคุยกับที่ปรึกษาที่พูดภาษาเดียวกับคุณได้

ข้อสงวน ราคาและความพร้อมของทรัพย์เปลี่ยนแปลงได้ ไม่มีการรับประกัน ข้อมูลทรัพย์เป็นแนวทางทั่วไปเท่านั้น เนื้อหานี้ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ภาษี หรือการเงิน สัดส่วนโควตาต่างชาติของแต่ละอาคารและอัตราค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บจริงต้องตรวจสอบกับนิติบุคคลอาคารชุด สำนักงานที่ดิน และที่ปรึกษากฎหมายก่อนตัดสินใจทุกครั้ง

แหล่งอ้างอิงหลักที่ใช้ในบทความนี้ ได้แก่ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม ประมวลกฎหมายที่ดิน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติปี 2568 จากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ มติคณะรัฐมนตรีเรื่องการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองที่ต่ออายุถึง 30 มิถุนายน 2570 และรายงานการบังคับใช้มาตรการตรวจสอบนิติบุคคลนอมินีปี 2569 จาก Global Law Experts