ซื้อคอนโดต้องมีเงินเท่าไหร่ เงินเดือนเท่านี้กู้ห้องราคาเท่าไหร่ถึงจะรอด

Key Highlights

• คำถามที่ว่าซื้อคอนโดต้องมีเงินเท่าไหร่ เปลี่ยนคำตอบไปแล้วในปี 2569 เพราะธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศเมื่อ 14 พฤษภาคม 2569 ต่ออายุการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ให้กู้ได้ถึง 100 เปอร์เซ็นต์ ครอบคลุมสัญญาตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570
• สิ่งที่กำหนดงบของคุณจริง ๆ จึงไม่ใช่เงินดาวน์ แต่คือเพดานภาระหนี้ต่อรายได้ที่ธนาคารส่วนใหญ่คุมไว้ไม่เกิน 40 เปอร์เซ็นต์ของรายได้ต่อเดือน
• เงินเดือน 30,000 บาท ผ่อนไหวเดือนละ 12,000 บาท คิดที่อัตราลอยตัว 6.5 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ผ่อน 30 ปี ได้วงเงินราว 1,899,000 บาท ถ้าคิดจากอัตราโปรโมชัน 2.55 เปอร์เซ็นต์ต่อปีจะได้ราว 3,017,000 บาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่ผ่อนต่อไม่ไหวตั้งแต่ปีที่ 4
• ค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองที่ลดเหลืออย่างละ 0.01 เปอร์เซ็นต์ ทำให้ห้องราคา 3,000,000 บาท เสียค่าธรรมเนียมกรมที่ดินรวม 600 บาท จากที่อัตราปกติจะอยู่ที่ 90,000 บาท แต่มาตรการนี้สิ้นสุด 30 มิถุนายน 2570 และมีเพดานที่ 7 ล้านบาทต่อสัญญา
• ราคาและความพร้อมของทรัพย์เปลี่ยนแปลงได้ ไม่มีการรับประกัน ตัวเลขทุกตัวในบทความนี้เป็นการคำนวณจากสมมติฐานที่ระบุไว้ ไม่ใช่คำสัญญาว่าธนาคารจะอนุมัติวงเงินเท่านี้

ซื้อคอนโดต้องมีเงินเท่าไหร่ ตอบสั้น ๆ ก่อนลงรายละเอียด

ซื้อคอนโดต้องมีเงินเท่าไหร่ คำตอบที่คนส่วนใหญ่เคยได้ยินคือ 10 ถึง 20 เปอร์เซ็นต์ของราคาห้อง แต่ในกรอบเวลาปัจจุบันคำตอบนั้นสูงเกินความจริงไปมาก เพราะเกณฑ์กำกับเปิดให้กู้ได้ถึง 100 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าหลักประกัน และค่าธรรมเนียมกรมที่ดินสองรายการหลักถูกลดลงเหลือระดับหลักร้อยบาท

สิ่งที่ยังไม่เปลี่ยนคือเพดานความสามารถในการผ่อน คุณจึงควรเลิกถามว่าต้องมีเงินก้อนกี่เปอร์เซ็นต์ แล้วเปลี่ยนไปถามสามคำถามแทน คือผ่อนไหวเดือนละเท่าไหร่ที่อัตราลอยตัวไม่ใช่อัตราโปรโมชัน โอนได้ทันก่อน 30 มิถุนายน 2570 หรือไม่ และมีเงินสำรองพอสำหรับงบตกแต่งกับค่าใช้จ่ายรายเดือนหลังเข้าอยู่หรือยัง บทความนี้จะพาคำนวณทั้งสามข้อทีละขั้น

เงินก้อนแรกต้องเตรียมกี่เปอร์เซ็นต์ของราคาคอนโด

กฎเดิมบอกว่า 5 ถึง 35 เปอร์เซ็นต์ และสองแหล่งยังไม่ตรงกัน

ตัวเลขเงินดาวน์ที่แหล่งข้อมูลของธนาคารระบุไว้ไม่ตรงกัน ธนาคารอาคารสงเคราะห์ระบุช่วง 10 ถึง 35 เปอร์เซ็นต์ของราคาคอนโด ในหน้าที่ปรับปรุงเมื่อ 15 สิงหาคม 2567 ขณะที่ทีเอ็มบีธนชาตระบุช่วง 5 ถึง 20 เปอร์เซ็นต์ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน ในหน้าที่ปรับปรุงเมื่อ 10 มิถุนายน 2568

ความต่างนี้ไม่ใช่ความผิดพลาดของแหล่งใดแหล่งหนึ่ง แต่มาจากการที่แต่ละแหล่งพูดถึงกลุ่มโครงการและช่วงเวลาไม่เหมือนกัน วิธีที่ปลอดภัยกว่าการเลือกเชื่อตัวเลขใดตัวเลขหนึ่ง คือขอตารางการผ่อนดาวน์จากโครงการที่คุณสนใจโดยตรง แล้วดูสองบรรทัดคือยอดดาวน์รวมเป็นเงินเท่าไหร่ และแบ่งจ่ายกี่งวดจนถึงวันโอน

เกณฑ์ปี 2569 ทำให้เงินดาวน์ไม่ใช่ตัวกำหนดงบอีกต่อไป

ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศเมื่อ 14 พฤษภาคม 2569 ต่ออายุการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ออกไปอีก 1 ปี ให้ปล่อยกู้ได้ถึง 100 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าหลักประกัน มีผลกับสัญญาตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570 สำหรับที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทใช้กับสัญญาที่สองเป็นต้นไป และสำหรับที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปใช้กับสัญญาที่หนึ่งเป็นต้นไป

แปลเป็นภาษาคนซื้อคือ ในกรอบเวลานี้ไม่ว่าจะเป็นหลังแรก หลังที่สอง หรือหลังที่สาม และไม่ว่าห้องจะราคาเท่าไหร่ เพดานตามเกณฑ์กำกับอยู่ที่ 100 เปอร์เซ็นต์เหมือนกันหมด สิ่งที่ต้องย้ำคือนี่เป็นเพดานตามเกณฑ์กำกับ ไม่ใช่การรับประกันว่าธนาคารจะอนุมัติเต็มวงเงินให้คุณ ธนาคารยังพิจารณารายได้ ประวัติเครดิต และราคาประเมินของห้องเป็นรายกรณีเสมอ

เงินก้อนแรกที่จ่ายไป เป็นค่าอะไรบ้าง

เงินจอง เงินทำสัญญา และเงินดาวน์

สามก้อนนี้จ่ายก่อนวันโอน และตามปกติจะถูกหักออกจากราคาห้องในภายหลัง จึงไม่ใช่เงินที่หายไปเปล่า ธนาคารอาคารสงเคราะห์ระบุช่วงที่พบในตลาดไว้ว่าเงินจองอยู่ที่ 1,000 ถึง 10,000 บาท และเงินทำสัญญาอยู่ที่ 5,000 ถึง 100,000 บาท ช่วงที่กว้างขนาดนี้สะท้อนว่าค่านี้ขึ้นกับระดับราคาของโครงการโดยตรง

ข้อที่คนซื้อครั้งแรกมักพลาดคือคิดว่าเงินจองจ่ายแล้วได้คืนถ้ากู้ไม่ผ่าน ความจริงคือเงื่อนไขการคืนเงินจองและเงินทำสัญญาเขียนไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย และแต่ละโครงการเขียนไม่เหมือนกัน ให้ถามข้อนี้เป็นลายลักษณ์อักษรก่อนวางเงิน ไม่ใช่หลังจากยื่นกู้แล้ว

ค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดทะเบียนจำนอง

อัตราปกติคือค่าธรรมเนียมการโอน 2 เปอร์เซ็นต์ของราคาประเมิน และค่าจดทะเบียนจำนอง 1 เปอร์เซ็นต์ของวงเงินกู้ ส่วนอากรแสตมป์อยู่ที่ 0.05 เปอร์เซ็นต์ของราคาซื้อขายและมีเพดานที่ 10,000 บาท ตามข้อมูลของธนาคารอาคารสงเคราะห์

แต่มติคณะรัฐมนตรีเมื่อ 30 มิถุนายน 2569 ลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2 เปอร์เซ็นต์เหลือ 0.01 เปอร์เซ็นต์ และค่าจดทะเบียนจำนองจาก 1 เปอร์เซ็นต์เหลือ 0.01 เปอร์เซ็นต์ ถึง 30 มิถุนายน 2570 โดยมีเพดานที่ราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา ใช้กับผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย และต้องจดทะเบียนโอนกับจำนองในคราวเดียวกัน

ค่าธรรมเนียมฝั่งสินเชื่อที่คนมักลืมบวก

ก้อนนี้เล็กแต่ต้องจ่ายเป็นเงินสดและไม่มีมาตรการใดมาลดให้ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ระบุค่าธรรมเนียมยื่นกู้ที่ 0.1 เปอร์เซ็นต์ของวงเงินสำหรับวงเงินเกิน 500,000 บาท ค่าประเมินหลักประกันที่ 1,900 ถึง 3,100 บาท ตามขนาดวงเงิน และค่าจดทะเบียนอีก 1,000 บาท

สำหรับวงเงินกู้ 3,000,000 บาท สามรายการนี้รวมกันอยู่ที่ราว 5,900 ถึง 7,100 บาท เมื่อบวกกับค่าธรรมเนียมกรมที่ดินภายใต้มาตรการอีก 600 บาท เงินสดที่ต้องเตรียมสำหรับวันโอนของห้องราคา 3,000,000 บาท จึงอยู่ที่ราว 6,500 ถึง 7,700 บาท ในกรณีที่กู้ได้เต็ม 100 เปอร์เซ็นต์และเข้าเกณฑ์มาตรการ

เทียบกับตัวอย่างที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์คำนวณไว้ที่อัตราปกติ ห้อง 2,000,000 บาท ขนาด 35 ตารางเมตร ดาวน์ 10 เปอร์เซ็นต์ และกู้ 1,800,000 บาท มีค่าใช้จ่ายแรกเข้ารวมราว 105,300 บาท ตัวอย่างนั้นคำนวณก่อนมาตรการลดค่าธรรมเนียมชุดปัจจุบัน จึงเห็นได้ชัดว่าส่วนที่หายไปคือค่าธรรมเนียมกรมที่ดินเป็นหลัก

งบตกแต่งและเฟอร์นิเจอร์ ก้อนที่บานปลายบ่อยที่สุด

แนวทางที่ธนาคารใช้ประเมินวงเงินสินเชื่อตกแต่งอยู่ที่ 5 ถึง 10 เปอร์เซ็นต์ของราคาทรัพย์ ตามข้อมูลของ Living Pop ที่เผยแพร่เมื่อ 7 พฤษภาคม 2564 ห้องราคา 3,000,000 บาท จึงตกอยู่ที่ราว 150,000 ถึง 300,000 บาท ตัวเลขนี้เก่ากว่าตัวเลขอื่นในบทความนี้พอสมควร ให้ใช้เป็นกรอบตั้งต้นแล้วขอใบเสนอราคาจริงก่อนตัดสินใจ

ข่าวดีคือในกรอบเวลาปัจจุบัน ผู้กู้สัญญาแรกสำหรับที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท สามารถขอวงเงินเพิ่มเพื่อตกแต่งได้อีกไม่เกิน 10 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าหลักประกัน ซึ่งพอดีกับกรอบงบตกแต่งข้างต้น แปลว่าก้อนที่คนกลัวว่าจะบานปลายที่สุด เป็นก้อนเดียวที่มีทางผูกเข้าไปในสินเชื่อได้จริง

เงินเดือนเท่านี้ ซื้อคอนโดราคาเท่าไหร่ถึงจะผ่อนไหว

สมมติฐานที่ใช้คำนวณ อ่านก่อนดูตัวเลข

ตัวเลขในหัวข้อนี้คำนวณจากสมมติฐานสี่ข้อ คือคุมภาระผ่อนไม่เกิน 40 เปอร์เซ็นต์ของรายได้ต่อเดือนตามที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์และทีเอ็มบีธนชาตแนะนำตรงกัน ไม่มีภาระหนี้อื่นอยู่ก่อน ผ่อน 30 ปี และคิดที่อัตราลอยตัว 6.5 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ซึ่งอยู่กลางช่วง MRR ของธนาคารพาณิชย์ที่ 6.045 ถึง 7.105 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ตามข้อมูลของ AP Thai ที่ปรับปรุงเมื่อ 13 สิงหาคม 2569

เหตุผลที่เลือกคิดจากอัตราลอยตัวแทนอัตราโปรโมชัน อยู่ในหัวข้อถัดไป และเป็นจุดสำคัญที่สุดของบทความนี้

ตัวคูณค่างวดต่อวงเงิน 1,000,000 บาท ที่ใช้คำนวณเองได้

เงื่อนไขอัตราและระยะเวลาผ่อน	ค่างวดต่อเดือน ต่อวงเงิน 1,000,000 บาท
อัตรา 2.55 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ผ่อน 30 ปี	3,977 บาท
อัตรา 3.55 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ผ่อน 30 ปี	4,518 บาท
อัตรา 6.50 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ผ่อน 30 ปี	6,321 บาท
กฎล้านละ 7,000 บาทที่คนในวงการใช้กัน	7,000 บาท ซึ่งสูงกว่าค่าจริงที่อัตราลอยตัวราว 11 เปอร์เซ็นต์ จึงใช้เป็นเพดานเพื่อความปลอดภัยได้ แต่ใช้เป็นตัวเลขวางแผนกระแสเงินสดจริงไม่ได้
วิธีใช้ตัวคูณ	เอาค่างวดที่ผ่อนไหวต่อเดือน หารด้วยตัวคูณ แล้วคูณด้วย 1,000,000 จะได้วงเงินที่รับได้

ตารางเงินเดือนกับวงเงินที่ผ่อนไหวจริง

เงินเดือนต่อเดือน	ค่างวดที่ผ่อนไหว	วงเงินที่ยั่งยืน	ค่างวดช่วง 3 ปีแรก
20,000 บาท	8,000 บาทต่อเดือน	ราว 1,266,000 บาท	ราว 5,034 บาทต่อเดือน
25,000 บาท	10,000 บาทต่อเดือน	ราว 1,582,000 บาท	ราว 6,292 บาทต่อเดือน
30,000 บาท	12,000 บาทต่อเดือน	ราว 1,899,000 บาท	ราว 7,551 บาทต่อเดือน
40,000 บาท	16,000 บาทต่อเดือน	ราว 2,531,000 บาท	ราว 10,068 บาทต่อเดือน
50,000 บาท	20,000 บาทต่อเดือน	ราว 3,164,000 บาท	ราว 12,585 บาทต่อเดือน
70,000 บาท	28,000 บาทต่อเดือน	ราว 4,430,000 บาท	ราว 17,619 บาทต่อเดือน
100,000 บาท	40,000 บาทต่อเดือน	ราว 6,328,000 บาท	ราว 25,170 บาทต่อเดือน

เพราะเกณฑ์ปัจจุบันเปิดให้กู้ได้ถึง 100 เปอร์เซ็นต์ วงเงินในตารางจึงใกล้เคียงกับราคาห้องที่ซื้อได้โดยตรง ต่างจากยุคที่ต้องดาวน์ 20 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งราคาห้องจะสูงกว่าวงเงินเสมอ

ตัวเลขชุดนี้ใกล้เคียงกับช่วงที่ทีเอ็มบีธนชาตเผยแพร่ไว้ คือรายได้ 20,001 ถึง 30,000 บาทต่อเดือน กู้ได้ราว 1,200,000 ถึง 1,800,000 บาท และรายได้ 30,001 ถึง 50,000 บาทต่อเดือน กู้ได้ราว 1,800,000 ถึง 3,000,000 บาท ความสอดคล้องนี้ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ และเหตุผลอยู่ในหัวข้อถัดไป

กับดักที่ทำให้คนซื้อเกินตัวไป 1,119,000 บาทโดยไม่รู้ตัว

โปรโมชันดอกเบี้ยของสินเชื่อบ้านครอบคลุมแค่ 3 ปีแรก อัตราเฉลี่ย 3 ปีแรกของธนาคารใหญ่อยู่ที่ 2.55 ถึง 3.55 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ตามข้อมูลของ AP Thai ที่ปรับปรุงเมื่อ 13 สิงหาคม 2569 หลังจากนั้นอัตราจะเด้งไปอิงกับ MRR ซึ่งอยู่ที่ 6.045 ถึง 7.105 เปอร์เซ็นต์ต่อปี

ลองคิดจากเงินเดือน 30,000 บาท ที่ผ่อนไหว 12,000 บาทต่อเดือน ถ้าคำนวณวงเงินจากอัตราโปรโมชัน 2.55 เปอร์เซ็นต์ จะได้วงเงินราว 3,017,000 บาท ตัวเลขนี้ดูน่าดีใจมากในวันเซ็นสัญญา แต่พอขึ้นปีที่ 4 ที่อัตรา 6.5 เปอร์เซ็นต์ ค่างวดของวงเงินเดิมจะขยับเป็นราว 19,070 บาทต่อเดือน คิดเป็น 63.6 เปอร์เซ็นต์ของเงินเดือน

ส่วนต่างระหว่างวงเงินที่ยั่งยืน 1,899,000 บาท กับวงเงินที่อัตราโปรโมชันชวนให้กู้ 3,017,000 บาท อยู่ที่ 1,119,000 บาท นี่คือขนาดของกับดัก และเป็นเหตุผลที่กฎล้านละ 7,000 บาทของธนาคารให้ตัวเลขใกล้เคียงกับการคำนวณที่อัตราลอยตัว ไม่ใช่ที่อัตราโปรโมชัน กฎนั้นถูกออกแบบมาเพื่อกันคุณจากก้าวในปีที่ 4 ตั้งแต่แรก

คำแนะนำที่ใช้ได้กับทุกงบจึงมีข้อเดียว คือตั้งงบจากค่างวดช่วงอัตราลอยตัว แล้วถือส่วนต่างของ 3 ปีแรกเป็นเงินออมสำหรับโปะหรือสำรองไว้ ไม่ใช่ถือเป็นกำลังซื้อที่เพิ่มขึ้น

งบเท่านี้ ซื้อคอนโดได้ในทำเลไหนบ้าง

วงเงินอย่างเดียวยังไม่บอกว่าคุณจะได้ห้องแบบไหน ต้องเอาไปคูณกับราคาต่อตารางเมตรของทำเลนั้น ข้อมูลราคาต่อตารางเมตรของ Bamboo Routes ที่ปรับปรุงเมื่อ 2 เมษายน 2569 ระบุค่าเฉลี่ยทั้งกรุงเทพที่ 197,000 บาทต่อตารางเมตร บางนา 107,000 บาท อ่อนนุช 132,000 บาท พระราม 9 163,000 บาท และอโศก 214,000 บาท

ตัวเลขเหล่านี้เป็นค่าเฉลี่ยของทำเล ไม่ใช่ราคาของห้องใดห้องหนึ่ง ห้องจริงในทำเลเดียวกันแตกต่างกันได้มากตามอายุอาคาร ชั้น และทิศ

เงินเดือนขั้นต่ำสำหรับห้อง 30 ตารางเมตร แยกตามทำเล

ทำเล	ราคาห้อง 30 ตารางเมตร	ค่างวดที่อัตราลอยตัว	รายได้ที่ต้องมี
บางนา	ราว 3,210,000 บาท	ราว 20,289 บาทต่อเดือน	ราว 50,700 บาทต่อเดือน
อ่อนนุช	ราว 3,960,000 บาท	ราว 25,030 บาทต่อเดือน	ราว 62,600 บาทต่อเดือน
พระราม 9	ราว 4,890,000 บาท	ราว 30,908 บาทต่อเดือน	ราว 77,300 บาทต่อเดือน
ค่าเฉลี่ยทั้งกรุงเทพ	ราว 5,910,000 บาท	ราว 37,355 บาทต่อเดือน	ราว 93,400 บาทต่อเดือน
อโศก	ราว 6,420,000 บาท	ราว 40,579 บาทต่อเดือน	ราว 101,400 บาทต่อเดือน

ถ้าลดขนาดลงมาที่ 20 ตารางเมตร ซึ่งเป็นพื้นที่ขั้นต่ำที่กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 พ.ศ. 2543 ข้อ 19 กำหนดไว้สำหรับหน่วยในอาคารอยู่อาศัยรวม รายได้ขั้นต่ำจะลดลงเหลือราว 33,800 บาทต่อเดือนที่บางนา 41,700 บาทที่อ่อนนุช และ 67,600 บาทที่อโศก

สิ่งที่ตัวเลขชุดนี้บอกและตารางเงินเดือนอย่างเดียวไม่ได้บอกคือ ที่ระดับราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร รายได้ 30,000 บาทต่อเดือนยังไม่พอสำหรับห้องขนาดขั้นต่ำตามกฎหมายในทำเลติดรถไฟฟ้าชั้นกลาง ทางเลือกที่เหลือจึงมีสามทาง คือขยับทำเลออกไปอีก เพิ่มผู้กู้ร่วม หรือหาห้องมือสองที่ราคาต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของทำเลนั้น

รอเลยเส้นตาย 30 มิถุนายน 2570 ต้องจ่ายเพิ่มเท่าไหร่

ทั้งเกณฑ์ LTV ที่ผ่อนคลายและมาตรการลดค่าธรรมเนียมสิ้นสุดวันเดียวกันคือ 30 มิถุนายน 2570 เมื่อบทความอื่นบอกให้รอดูตลาดก่อน สิ่งที่บทความนั้นไม่ได้บอกคือการรอมีราคาเท่าไหร่ ตัวเลขข้างล่างคำนวณโดยสมมติว่ากู้เต็มราคาห้อง

ส่วนต่างค่าธรรมเนียมกรมที่ดินรายช่วงราคา

• ห้อง 2,000,000 บาท ภายในมาตรการเสีย 400 บาท ที่อัตราปกติเสีย 60,000 บาท ต่างกัน 59,600 บาท
• ห้อง 3,000,000 บาท ภายในมาตรการเสีย 600 บาท ที่อัตราปกติเสีย 90,000 บาท ต่างกัน 89,400 บาท
• ห้อง 5,000,000 บาท ภายในมาตรการเสีย 1,000 บาท ที่อัตราปกติเสีย 150,000 บาท ต่างกัน 149,000 บาท
• ห้อง 7,000,000 บาท ภายในมาตรการเสีย 1,400 บาท ที่อัตราปกติเสีย 210,000 บาท ต่างกัน 208,600 บาท

หน้าผาที่เพดาน 7 ล้านบาท

เพดานของมาตรการอยู่ที่ราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา ห้องราคา 7,000,000 บาท เสียค่าธรรมเนียมกรมที่ดินรวม 1,400 บาท แต่ห้องราคา 7,100,000 บาท หลุดเพดานและกลับไปเสียอัตราปกติ คือ 213,000 บาท

ราคาห้องต่างกัน 100,000 บาท แต่ค่าธรรมเนียมต่างกัน 211,600 บาท นี่คือจุดที่การอัปเกรดห้องเล็กน้อยกลายเป็นค่าใช้จ่ายที่ไม่คุ้ม ถ้าห้องที่คุณดูอยู่ราคาใกล้ 7 ล้านบาท ให้ตรวจทั้งราคาซื้อขายและราคาประเมินก่อนตกลง เพราะเงื่อนไขกำหนดว่าทั้งสองค่าต้องไม่เกินเพดาน

ข้อสังเกตเพิ่มเติมคือมาตรการนี้ใช้กับผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยเท่านั้น ผู้ซื้อชาวต่างชาติจ่ายอัตราปกติอยู่แล้ว เส้นตาย 30 มิถุนายน 2570 จึงไม่กระทบการวางแผนของกลุ่มนั้น

ถ้าเงินก้อนแรกยังไม่พอ ทำอย่างไรได้บ้าง

• เพิ่มผู้กู้ร่วม ธนาคารอาคารสงเคราะห์ระบุว่ากู้ร่วมได้ 2 ถึง 4 คนรวมผู้กู้หลัก วิธีนี้เพิ่มฐานรายได้ที่ใช้คำนวณเพดานภาระหนี้โดยตรง แต่ต้องเข้าใจว่าผู้กู้ร่วมรับผิดในหนี้เต็มจำนวนเช่นกัน
• ปิดหนี้ที่มีดอกเบี้ยสูงก่อนยื่นกู้ เพราะเพดานภาระหนี้ต่อรายได้คิดจากภาระผ่อนทั้งหมด ค่างวดรถหรือบัตรเครดิตที่เหลืออยู่จะกินโควตาของค่างวดคอนโดตรง ๆ
• ขยับทำเลออกจากใจกลางเมือง ส่วนต่างราคาต่อตารางเมตรระหว่างบางนากับอโศกอยู่ที่ราวสองเท่า การขยับออกจึงให้ผลกับงบมากกว่าการลดขนาดห้องลงในทำเลเดิม
• พิจารณาห้องมือสอง ซึ่งมักมีราคาต่อตารางเมตรต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของทำเลเดียวกัน และเป็นกลุ่มที่ต่อรองราคาได้จริงมากกว่าห้องจากโครงการ
• เช่าไปก่อนแล้วเก็บเงินดาวน์ต่อ ถ้าค่างวดที่คำนวณได้เกิน 40 เปอร์เซ็นต์ของรายได้ การเช่าอีกหนึ่งถึงสองปีเพื่อเพิ่มเงินก้อนและลดวงเงินกู้ เป็นทางที่ปลอดภัยกว่าการฝืนกู้เต็มเพดาน
• ขอวงเงินตกแต่งเพิ่มพร้อมสินเชื่อหลัก แทนการรูดบัตรเครดิตซื้อเฟอร์นิเจอร์ เพราะอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อบ้านต่ำกว่ามาก และรวมอยู่ในค่างวดเดียว

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับ ซื้อคอนโดต้องมีเงินเท่าไหร่

เงินเดือน 30000 ซื้อคอนโดได้ราคาเท่าไหร่

เงินเดือน 30,000 บาท ผ่อนไหวราว 12,000 บาทต่อเดือนภายใต้เพดานภาระหนี้ 40 เปอร์เซ็นต์ เมื่อคำนวณที่อัตราลอยตัว 6.5 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ผ่อน 30 ปี จะได้วงเงินราว 1,899,000 บาท และเพราะเกณฑ์ปัจจุบันเปิดให้กู้ได้ถึง 100 เปอร์เซ็นต์ ตัวเลขนี้จึงใกล้เคียงกับราคาห้องที่ซื้อได้ ถ้ามีหนี้อื่นอยู่ก่อนให้หักค่างวดของหนี้นั้นออกจาก 12,000 บาทก่อนคำนวณ

ซื้อคอนโดต้องมีเงินสดในวันโอนเท่าไหร่

ถ้ากู้ได้เต็ม 100 เปอร์เซ็นต์และเข้าเกณฑ์มาตรการลดค่าธรรมเนียม ห้องราคา 3,000,000 บาท ต้องเตรียมเงินสดสำหรับวันโอนราว 6,500 ถึง 7,700 บาท ซึ่งมาจากค่าธรรมเนียมกรมที่ดิน 600 บาท และค่าธรรมเนียมฝั่งสินเชื่ออีกราว 5,900 ถึง 7,100 บาท ตัวเลขนี้ไม่รวมเงินจอง เงินทำสัญญา และงบตกแต่ง ซึ่งจ่ายคนละช่วงเวลากัน

ซื้อคอนโดหลังที่สองต้องดาวน์เท่าไหร่

ในกรอบเวลา 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570 เกณฑ์กำกับเปิดให้กู้ได้ถึง 100 เปอร์เซ็นต์สำหรับสัญญาที่สองเป็นต้นไปด้วย สำหรับที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ต่างจากเกณฑ์ที่ใช้ก่อนหน้านี้ซึ่งกำหนดให้ต้องวางดาวน์ ทั้งนี้เพดานตามเกณฑ์กำกับไม่ใช่การรับประกันการอนุมัติ และธนาคารพิจารณาภาระหนี้รวมของผู้กู้เป็นสำคัญ

กฎล้านละ 7000 บาทยังใช้ได้อยู่ไหม

ใช้ได้ในฐานะเพดานเพื่อความปลอดภัย แต่ไม่ใช่ตัวเลขที่ตรงกับค่างวดจริง ค่างวดจริงที่อัตราลอยตัว 6.5 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ผ่อน 30 ปี อยู่ที่ 6,321 บาทต่อวงเงิน 1,000,000 บาท และที่อัตราโปรโมชัน 2.55 เปอร์เซ็นต์อยู่ที่ 3,977 บาท กฎล้านละ 7,000 บาทจึงเผื่อไว้ราว 11 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับอัตราลอยตัว ให้ใช้ตรวจความปลอดภัยของงบ แล้วใช้ตัวเลขจริงในการวางแผนกระแสเงินสด

ควรรีบซื้อก่อน 30 มิถุนายน 2570 หรือไม่

เกณฑ์ที่ควรใช้ตัดสินไม่ใช่ตัวมาตรการ แต่คือคุณผ่อนไหวที่อัตราลอยตัวหรือยัง ถ้าคำนวณแล้วค่างวดที่อัตราลอยตัวเกิน 40 เปอร์เซ็นต์ของรายได้ การเร่งซื้อเพื่อประหยัดค่าธรรมเนียมหลักหมื่นถึงหลักแสน ไม่คุ้มกับภาระผ่อนที่จะอยู่กับคุณอีก 30 ปี แต่ถ้าคำนวณแล้วผ่อนไหวและกำลังเลือกอยู่ระหว่างโอนปีนี้กับปีหน้า ส่วนต่างค่าธรรมเนียมในหัวข้อข้างต้นคือจำนวนเงินที่ใช้ตัดสินใจได้ทันที

สรุป

ซื้อคอนโดต้องมีเงินเท่าไหร่ ในปี 2569 คำตอบไม่ได้ผูกกับเปอร์เซ็นต์ของราคาห้องอีกต่อไป แต่ผูกกับสามอย่างคือความสามารถผ่อนที่อัตราลอยตัว กรอบเวลาของเกณฑ์ LTV และมาตรการค่าธรรมเนียมที่สิ้นสุดพร้อมกันในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 และเพดาน 7 ล้านบาทต่อสัญญา

ขั้นตอนที่ทำได้ทันทีมีสามข้อ คือคำนวณค่างวดที่อัตราลอยตัวจากตัวคูณ 6,321 บาทต่อวงเงิน 1,000,000 บาท แล้วเทียบกับ 40 เปอร์เซ็นต์ของรายได้ ขอเอกสารเสนออัตราดอกเบี้ยจากธนาคารอย่างน้อยสองแห่งแล้วอ่านสองบรรทัดคืออัตราเฉลี่ย 3 ปีแรกและสูตร MRR ลบเท่าไหร่หลังปีที่สาม และตรวจว่าราคาประเมินของห้องที่สนใจอยู่ในเพดาน 7 ล้านบาทหรือไม่

เมื่อรู้กรอบงบที่แน่นอนแล้ว ขั้นตอนถัดไปคือดูของจริง คุณดูคอนโดประกาศขายทั่วกรุงเทพได้ที่หน้ารวมประกาศขายคอนโดกรุงเทพของ PropertyScout และถ้ายังไม่พร้อมซื้อในปีนี้ ลองเทียบกับค่าเช่าในทำเลเดียวกันได้ที่หน้ารวมคอนโดให้เช่าในกรุงเทพ ทีมที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ของเราช่วยเทียบตัวเลขทั้งสองฝั่งให้ได้โดยไม่มีค่าใช้จ่ายสำหรับผู้ซื้อและผู้เช่า

ค้นหาบ้านหลังต่อไปของคุณได้แล้ววันนี้

ราคาและความพร้อมของทรัพย์เปลี่ยนแปลงได้ ไม่มีการรับประกัน ข้อมูลทรัพย์เป็นแนวทางทั่วไปเท่านั้น เนื้อหานี้ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ภาษี หรือการเงิน